物业纠纷案例解析.ppt

1、物业纠纷,业主财产权侵权纠纷,纠纷发生的成因,一、业主间侵害财产权纠纷。 二、第三人侵害财产权纠纷。 三、未知侵权人侵害财产权纠纷。 四、物业侵害业主财产权纠纷。,侵权基本知识和法律,侵权法律法规： 1、民法通则及相关司法解释； 2、侵权责任法及相关司法解释； 3、物权法及相关司法解释； 4、物业管理条例； 5、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 。 侵权行为的构成要件： 1、加害行为，行为的违法性；行为人作出的致他人的民事权利受损害的行为。 2、损害事实，客观存在的损害；指因一定的行为或事件对他人的财产或人身造成的不利影响。 3、加害行为和损害事实之间存在因果关系

2、；一种现象在一定条件下必然引起另一种现象的发生，前一种现象为原因，后一种现象为结果。 4、行为人主观上有过错；故意、重大过失和一般过失。,一、业主间侵害财产权纠纷案例,1、因楼上相邻业主家中水管爆裂，致使楼下业主的装修、家具等遭到浸泡而毁坏，物业公司多次组织协商未果，业主拒交物业费。 2、楼上多名业主违规装修，将没有下水管道的阳台加装上水管道，作为洗衣间使用，将洗衣机废水直接排入阳台的雨水管道中，雨水管道较细，洗衣机废水溢出将一楼装修及部分家用物品侵泡、污损，与楼上数家相邻业主协商，个别业主拒绝赔偿，受损业主为此拒交物业费。 3、某小区一层业主马某，在相邻的绿地上搭建简易房一间，邻居投诉至物业

3、公司，物业公司劝解无效，业主们联合拒交物业费。 4、某小区业主将房屋出租给他人作为棋牌室使用，闲杂人员多，昼夜喧哗，夜晚难以入睡，物业多次劝阻。但棋牌室经营者不听，业主拒交物业费。 5、小区某业主饲养宠物狗，引起其他业主反感，其他业主认为宠物狗随地大小便、夜晚吠叫影响邻居休息，拒绝缴纳物业费。,案例解析一,一、案情：因楼上相邻业主家中水管爆裂，致使楼下业主的装修、家具等遭到浸泡而毁坏，物业公司多次组织协商未果，业主拒交物业费。 二、法律法规：1、民法通则第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、 团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相

4、邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。 2、物权法第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任 。 3、侵权责任法第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。,案例解析一（续）,物业应对措施： 1、侵害相邻业主财产权事件发生后，物业公司首先采取相应的措施，防止损失扩大，通知相关业主，查看原因及财产损失情况； 2、提醒受损业主对损失情况进行评估、照相，保留原始发票、单据，

5、核算具体的损失数额。 3、组织侵权业主和受损业主协商民事赔偿问题。 4、业主因违规装修、水管爆裂、失火等原因侵害相邻业主财产权益的，应承担侵权责任。 5、物业公司没有过错，不承担民事责任。,案例解析二,案例：楼上多名业主违规装修，将没有下水管道的阳台加装上水管道，作为洗衣间使用，将洗衣机废水直接排入阳台的雨水管道中，雨水管道较细，洗衣机废水溢出将一楼装修及部分家用物品侵泡、污损，与楼上数家相邻业主协商，个别业主拒绝赔偿，受损业主为此拒交物业费。 二、1、 民法通则第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、 团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻

6、关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 2、侵权责任法第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。 第十条二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。,案例解析二（续）,物业应对措施： 1、共同侵权事件发生后，物业公司应先采取措施，防止损失扩大，同时注意保护现场，确定实际侵权人。 2、通知涉嫌侵权的业主，收集、保存与此侵权事件无关的证据。 3、查看受损业主财产损失情况；提醒受损业主对损失情况进行评估、照相，保留原始发票、单据，核算具体的损失数额。 4、组织涉嫌侵权业主和受损业主协商民事赔偿问题。 5、业主共同实施侵权行为，应按照法律的规定承担责任。 6、物业公司没有过错，不承担民事责任。,案例解析三,案例：某小区一层业主马某，在相邻的绿地上搭建简易房一间，邻居投诉至物业公司，物业公司劝解无效，业主们联合拒交物业费。 法律法规：1、物权法第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 2、物业管理条例第五十一条规定：第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业