第八章分时度假和产权式酒店详解.ppt

1、分时和产权式酒店，“分时”，字面上翻译为“分时”，其基本内涵是按时间而不是按面积分割房子，成为多个家庭的使用权，通常按周分割并出售给不同的买家。“物业酒店”，虽然酒店客房的产权出售给买方，但买方通常只有部分时间的使用权，买方委托酒店管理公司在个人使用时间之外经营和管理时间，酒店管理公司向业主提供不同形式的回报。“物业酒店”在专业领域曾被视为一种“分时度假”，但两者有很大的区别。“分时度假”是一种全新的销售理念和服务体系，包括分割销售：交换使用：专业服务：分割销售：按一年52周分割一个住宅区或几个物业，将使用权最多51周而不是产权出售给买家。购买房屋使用权的购买者的寿命可以是5年、10年或更长。

2、购买后，他们有权每年居住和使用，并行使其使用权。这类似于高尔夫会员，当他们来住的时候不用付房租。由于居住者的需要，他们的房屋使用权可以通过交换服务机构交换到同一网络中的其他旅馆和度假村；弹性住宅的交换功能非常普及，因此交换范围不断扩大，形成了跨住宅区、城市甚至国家的使用交换。这促使大量的房地产开发企业加入分时度假交易网络公司，这使得他们的房子有了更好的卖点，促进了分时度假交易服务机构的发展。目前，世界上有60多个分时度假交换机构，形成了一个巨大的交换网络。5400个分时度假胜地分布在81个国家，来自124个国家的1000多万个家庭购买了度假权。分时度假已经发展成为一个年营业额达150亿美元的全

3、球性产业。由于分时度假的特殊需求，它要求酒店式的物业管理和旅游服务以及适合居住者需求的交通服务。现在一套物业管理和服务已经形成，以满足这一需求。如果买家不住在这里，管理公司可以统一安排租金。分时度假是介于房地产产品和酒店产品之间的中间产品。在房屋销售中，一个极端是房地产产品，卖方将房地产的所有权和使用权一次性卖给买方；另一个极端是酒店产品，它削减了按日计算的房屋使用权，住户按日购买使用权。“分时度假”是两者之间的事。与房地产产品相比，它并不那么完整，与酒店产品相比，它一般是削减房屋使用权，并按周出售给买家。“物业酒店”是酒店销售模式的创新，现已延伸到其他商品房的销售和运营。从“全产权销售”到“

4、分时度假”销售的方式是“产权酒店”。从独立产权酒店到分时度假有一个“产权分时度假”的销售模式，从“分时度假”到零租金酒店也有一个“积分俱乐部”。“产权酒店”是酒店销售方式的创新。因此，“产权式酒店”被视为一种“分时度假”，因为它不将房地产的所有权和使用权出售给购买者，而是单独出售；尽管购买者拥有客房的产权，但购买者只在一段时间内使用它，通常是每年一至六周。购买者将其他使用时间委托给酒店管理公司管理，酒店管理公司将其出租。这些业主的大部分回报是通过酒店管理公司支付抵押贷款余额来实现的，因此买家一般只需支付购房首付款，酒店管理公司负责抵押贷款和物业费用。一些管理公司还承诺给予业主一定的经营收入，甚

5、至承诺每年给予固定回报。由于这两种方式是相辅相成的，国内外的企业都曾两次出售自己的房屋，即按照“物业酒店”的方式出售自己的房屋或酒店房间一次，然后利用业主委托出租的时间出售“分时度假”。这样，就不完全依靠租房来收取租金，而是可以增加固定客户的数量和房屋的利用率。当然，在这个时候，出售“分时度假”的收入主要是为“物业酒店”的买家偿还按揭贷款，而经营良好的公司也将自己获利。产权酒店是指个人投资者购买酒店客房的产权，即开发商以房地产销售的方式将每间酒店客房的独立产权出售给投资者。每个客房都有自己独立的产权。投资者投资置业就像购买商品房一样，将客房委托给酒店管理公司获得投资回报和物业增值，同时获得酒店

6、管理公司在一定时期内给予的免费入住权。产权式酒店，其本质是满足普通人的房地产投资和金融需求。物业酒店的经营模式类似于外资股权房地产投资基金和房地产有限合伙企业，都旨在帮助公众投资者参与大型经营性住宿房地产的投资行为，以获取房地产增值和经营收入。产权式酒店是旅游房地产的重要类型，其本质是“分时度假房地产投资”。它将酒店的每个单元出售给投资者，投资者委托酒店管理公司运营或管理分时度假网络，以获得一定的投资回报。由于客房的年利润分红足以抵消分期付款，并有相当大的盈余，只要投资金额的首付款很少，业主就可以停止投资，并在1520年左右获得产权。经营良好的酒店通常会给房地产带来增值效应。正常情况下，投资者

7、有权每年在该酒店免费居住一段时间，可作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。产权酒店大致有三种类型：时间权酒店、养老酒店和有限自用投资酒店。1。时间权酒店(Time Right Hotel)，将酒店的每个单元划分为一定的时间段(例如，一年52周)，并出售一定年限内每个时间段的使用权。消费者有权每年在酒店住一段时间(或一周)；老年旅馆是指投资者(通常是最终消费者)在退休前购买退休度假村，并在退休后委托管理公司经营和管理供自己使用的单位。在委托管理期间，将获得一定的投资回报。一般来说，度假村在业主去世后由管理公司回购和转售，收益归其家人所有。3.有限自用投资酒店是指将酒店的每个单元分

8、别出售给投资者，同时投资者委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理，并获得一定的投资回报。产权式酒店作为一种新颖的经营和投资方式，在世界各地的旅游城市中发展迅速。数据显示，全球已有540万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假房产销售额已达67.2亿美元。在过去的10年里，全球酒店的平均年增长率为15%。据估计，所有这些都表明，酒店正成为一个重要的旅游管理业务创新模式，同时成为最受中产阶级家庭欢迎的旅游和投资形式。对于中式产权酒店，中国的产权最长寿命为70年，营业寿命为40-50年。与国外情况相比，更有必要准确计算经营成本、分红比例和收益寿命。雅兰酒店是中国第一家中式酒店，由明泰酒店投资管理有限

9、公司创始人孙泽军带领，酒店管理团队加入了房地产行业精英和国际会计师团队。经过一年多的反复计算，它终于得出了一个精确的数字海南省三亚市率先推出产权式酒店模式。1995年，当房地产市场不景气时，它采取了最后手段来摆脱滞销的房地产市场。我没想到这种粗心会击中房地产投资新趋势的“腰部”。作为一种旅游和房地产相结合的房地产开发模式，它开始风靡全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地出现了各种形式的产权式酒店。经过一段时间的发展，他们表现出了旺盛的势头。休闲的概念已经逐渐成熟。随着旅游消费的不断增加和旅游者的日益成熟，在经历了单纯以观光为目的的初期发展阶段后，休闲度假旅游的需求已经出现，并形成了一定的市场规模。因此，中国有望在35年内形成具有一定规模的旅游度假市场。这个市场的形成和扩大将会对酒店产生强烈的需求。一般来说，业主不能用完酒店每年提供的免费自住住房量，所以不同地区的酒店业主可以将自己的免费自住住房量与他人交换，以达到度假交换的目的。它的繁荣有两个原因。第一，委托管理以省事。酒店物业投资的基本形式是，业主拥有一套星级酒店客房的产权后，委托开发商或专门的酒店管理公司出租和照管，并按时收取租金或在年底分红。这样，对于业主来说，很多管理上的麻烦就省了。第二，提供