南京南部新城区规划项目建议书讨论稿--麦肯锡.ppt

1、打造南京城市第三极,南京南部新城区规划,二OO九年七月,机密和专有 未经麦肯锡许可，任何对此资料的使用严格禁止,项目建议书讨论稿,1,议程,项目背景与目标 分阶段项目工作计划 项目工作组安排和工作方法 麦肯锡的资历及相关案例,2,南京正处于重要的战略机遇期，南部新城区开发对南京整体发展意义重大,资料来源：南京南站地区发展战略规划专题汇报；麦肯锡分析,.南部新城区开发适逢前所未有的巨大机遇,描述,铁路枢纽和配套交通基础设施的建设为南部新城区发展提供了强大的动力 按照国家建设特大型铁路枢纽的规划，南京铁路南站将有10条线路通往全国6个方向 将配套建设4条城市轨道交通线、20余条城市公交线路和长途客

2、户客运站 战略枢纽带来的人流将为南部新城区带来巨大商机,区域经济一体化为南部新城区发展注入新的活力 上海、南京和杭州将通过京沪高铁、沪宁、沪杭、宁杭城际铁路全面实现高速铁路对接，各城市间的联动将更为紧密,地区资源整合将为南部新城区加快发展创造巨大空间 红花机场搬迁，将释放约10平方公里的土地 南站、原红花机场周边还有整块的土地可供利用，总面积达48平方公里,3,国际经验表明，以交通枢纽带动的城市开发可以成为城市社会经济发展的新引擎,法国里尔,日本东京新宿,中国广州天河,交通枢纽对地区经济的促进作用,欧洲之星与TGV高速铁路的枢纽站，大量换乘旅客给里尔带来了旺盛的人流，为周边商贸的发展带来了契机

3、 实现了里尔支柱产业由纺织及重工业向计算机、食品、物流、旅游等行业的转型 里尔逐步发展为旅游城市和法国国际贸易运营的第二大地区和诸多大型跨国零售企业的总部所在地，如迪卡侬、欧尚、3 Suisses,60年代，由于东京原单一的城市中心过度聚集、办公用房短缺、地价高涨、通勤时间长，客观上产生了建设城市副中心的需求 1964年高速路建成，新宿成为日本客流最大的车站，为副中心开发提供了条件 经过近30年，新宿逐步形成了商务、购物、文化娱乐于一体的完整布局； 80年代以来的CBD的建设，使新宿成为日本规模最大、现代服务业聚集度最高、经济生态和生活生态有机平衡的区域 东京政府从原市中心迁至新宿，进一步促进

4、了新宿副中心发展,广州东站90年代初始建，是我国第一条准高速铁路的起始站 天河体育中心的建设和交通枢纽的形成带动了天河区西部商务办公圈的繁荣和珠江新城的开发 明确提出将天河定为成广州市新的城市中心，在体育中心区域明确发展“总部经济” ，90年代以来，大量吸引新进入中国的众多跨国公司、以及大型内资职业区域性总部入驻 经20多年发展，逐步从以农业为主的城市郊区成为新城市中心，实现广州市城市中心的向东转移,资料来源：文献检索；麦肯锡分析；专家访谈；麦肯锡分析,4,南京市政府基本确定了南部新城未来发展的战略方向，在具体的战略制定规划过程中需要对前期成果进一步完善、深化和提升，形成可操作的方案,资料来源

5、：南京南站地区发展战略研究；麦肯锡分析,南部新城未来发展的战略方向,具体战略规划制定过程中需注意,战略定位及目标 近期：建成综合交通枢纽 中期：建成枢纽型商贸商务集聚区 远期：成为以交通枢纽为核心的城市副中心，集交通枢纽、经济枢纽、城市门户为一体 产业选择 依托交通枢纽，优先发展商贸商务业 发挥区位优势，加快发展总部经济 利用产业联动，重点发展智力型服务业 挖掘秦淮河文化资源，大力发展创意型的水岸经济,借鉴国际、国内的最佳实践，对前期的战略定位及可行性进行严密的评估和验证，确保战略规划的前瞻性、科学性 细化战略举措，并根据选定的评估原则确定各项举措实施的轻重缓急，确保战略规划的务实性 明确南京

6、政府应承担的角色和今后12个月的战略抓手，保证规划切实落地，确保战略规划的可操作性 充分的了解、评估今后实际操作中可遇见的挑战和风险，并制定相应的备选方案，确保战略规划的灵活性,5,同时，南京南部新城区的发展在宏观形势和微观操作上均面临一系列挑战，系统性的战略规划势在必行,资料来源：麦肯锡分析,描述,当前国际国内经济形势严峻、对南部新城区的开发、招商带来挑战 相比长三角其他城市，南京发展速度较慢，直接利用外商投资较少（2008年实际利用外资24亿美元，少于杭州33亿、苏州81亿美元），民营企业发展也相对滞后，经济活力不如苏、杭等地（2008年南京GDP为3,775亿人民币，少于杭州4,781亿

7、、苏州6,701亿元人民币）， 南京作为区域中心的地位需要进一步明确 城市整体发展规划和重点不明确，在已有鼓楼、夫子庙多个商业中心及新街口城市中心基础上，南部新城区、河西新城多个新中心、仙林、浦口、东山多个副中心，以及生态科技城等多个开发区共同建设，可能遇到需求总量不足、重复建设的问题 低附加值工业逐渐向中西部地区和其他亚洲国家转移的同时，产业升级步伐缓慢,南部新城区经济基础薄弱、经济总量较低，产业、商业未形成规模 南部新城区地跨三个行政区，缺乏统一开发主体 南京其他开发区已经有明确功能定位，及各自产业重点，南部新城区的规划和建设需要与其他区域形成错位关系，避免在存量上的内部竞争，而应吸引、促

8、进增量的发展 南部新城区地区已有大面积的住宅区以及宁南科技城、宁南商贸区，实际可利用地块集中于核心区与机场地区，开发空间有限 定位已较为明确的宁南科技城、宁南商贸区须与未来的机场地区以及南站核心区融合、联动，发挥鲜明的产业集群效应 南部新城区建设需要大量的资金，对建设、融资主体的吸引可能存在一定困难,初步，供讨论,6,南京目前实际情况对新的商业、娱乐、居住中心的开发提出了挑战,挑战,描述,初步分析（2008年）,相比长三角其他城市，南京经济发展水平较低，对投资者的吸引力有限,南京居民消费能力及社会零售商品总量在长三角不具有优势 新的商业/娱乐中心的建设可能面临本地需求不足的挑战,南京市开发区众

9、多,多个新项目正在建设,分散了有限的产业及消费资源,南京目前商品住宅具有一定的存量，新建园区的商业住宅的配套开发将进一步扩大供给量，增加空置率,13,698,上海,6,701,苏州,4,781,杭州,3,775,南京,年国内生产总值（亿元）,101,81,33,24,实际利用外资额（亿美元）,资料来源：文献检索；麦肯锡分析,3,657,上海,1,503,1,633,杭州,苏州,1,444,南京,城镇居民可支配收入总额（亿元）,26,675,24,104,23,867,23,123,城镇居民年人均可支配收入（元）,新开发园区 南部新城区 生态科技岛 新模范马路,已有园区 浦口开发区 江东软件城

10、新城科技园,江宁开发区 南京高新区 其他,计划新增量,预估年底存量,预计销售量1,年初存量,2009年南京商品房供给（万套）,1 假设2009全年日均商品房销售量与13月商品房日均销售量相同，为322套/天,2.5,初步，供讨论,7,本项目需解决六个关键问题,资料来源：麦肯锡分析,描述,长三角区域各城市的发展趋势和特点是什么？南京具有什么样的条件、机遇、处于什么样的战略地位？ 南部新城区整体发展的现状和已有规划会如何影响南部新城区开发？ 与国际可比城市对标分析，有哪些经验可供借鉴？,南部新城区应确定怎样的愿景目标？,南部新城区与周边东山新市区等地区关系如何，核心区的范围应如何做出界定？ 在南京

11、城市形态发展、构建“全省现代服务业中心”战略背景下，南部新城区应确立怎样的具有前瞻性和务实型的发展愿景目标？如，长三角的区域副中心、或者是南京市的城市中心或副中心？ 检验南部新城区开发是否实现其愿景目标的可衡量的标准是什么？,南部新城区应选择发展哪些产业集群，以实现与其他开发区差异化定位，达到统筹共进、优势互补？ 国家及省政府的产业指导政策对南部新城区的产业选择和发展有何具体指导？ 南京的产业基础如何？自身经济、社会、地理位置、人口、环境资源等实际情况对南部新城区的产业集群选择提出了怎样的要求？ 南京已有的未来中长期战略规划中对南京的产业发展提出了什么目标？战略规划中明确的产业是否适宜于南部新

12、城区，这些产业发展的目标和市场需求如何？ 国内外经验以及全球新兴产业发展方向对南部新城区的产业选择有什么启示？ 根据选定的产业组合，南部新城区如何进行定位，以吸引潜在的项目机会？ 具体而言，应该采取怎哪些举措？潜在的机会和重点项目有哪些？,南部新城区应运用怎样的开发模式，以保证对社会资源的有效调动？ 各级政府、相关部门在南部新城区的开发中如何明确权、责、利？ 如何根据南京特点和国内外经验，建立市场化的开发模式，更有效地利用各方面资源？,在未来的12个月里，南部新城区开发在政策、基础设施、人力资源、宜居环境、商业环境营造等关键领域需要完成哪些具体的工作？ 在此过程中，各项关键工作的时间节点、责任

13、主体、目标分别是什么？,初步，供讨论,南部新城针对目标产业集群，在规划开发的过程中应选择怎样的功能组合配比，保证办公楼、商业零售、娱乐餐饮、酒店设施、绿化等配套体系的合理组合和布局，构建商业休闲一体，宜居环保的混合型功能组合,8,议程,项目背景与目标 分阶段项目工作计划 项目工作组安排和工作方法 麦肯锡的资历及相关案例,9,后续全面支持,项目分阶段安排时间表,确立南部新城区具有前瞻性的发展愿景,明确南部新城区的产业规划和价值定位,设计开发模式和开发主体的架构,通过对南部新城区的发展条件和资源禀赋的研判，结合国际案例，明确南部新城区发展愿景和战略定位,1,2,3,汇报阶段成果，请领导层对关键决定

14、进行指示,关键研讨会,初步汇报会议,汇报决策会议,20,27,3,10,17,24,7,31,14,7月,8月,9月,结合国际经验和南部新城区自身资源禀赋，明确南部新城区的重点产业组合及相应的价值定位，以及对南部新城区在政策、基础设施、功能组合、服务设施配套以及空间布局方面提出的要求,总结国内外地区开发经验，定义各级政府在南部新城区开发过程中的权责分配，明确政府与各类企业在开发过程中的合作机制,根据中期报告结果及领导反馈意见，对报告做出修改；制定重大项目实施方案，明确责任主体和关键时间节点；明确南部新城区开发的近期举措及实施蓝图,制定实施计划 和近期举措,21,27,10,项目分模块的主要工作

15、和交付成果（1/2）,资料来源：麦肯锡分析,主要工作内容,交付成果,确立南部新城区具有前瞻性的发展愿景,1,通过文献检索、专家访谈等方式对南京的自身条件、机遇、战略地位和战略导向进行深入分析 访谈南京政府及新城相关区县的主要领导，了解新城发展的历史和现状，明确新城发展的内部优劣势 访谈国内外专家，深入分析2-3个交通枢纽及周边新型城市建设的成功案例，总结其开发、发展的关键成功因素 通过分析核心区域与东山新市区等周边区域的关系，界定核心区的具体范围 初步确定南京南部新城区发展的愿景目标，并对该愿景提出可衡量的检验成功的标准,南京南部新城区发展面临的外部机遇与挑战，及内部优劣势分析 国内外先进城区

16、案例研究和所得出的关键成功要素 南部新城区整体区范围的界定 南部新城区愿景目标陈述及检验成功的指标,通过文献检索、国内外专家访谈等，分析全球和国内产业发展方向，分析南部新城区在产业集群方面的发展机遇 结合国内外产业发展趋势和南京南部新城区自身的地区资源禀赋，对行业领域进行优先排序，制定最有吸引力并最适合南部新城核心区发展的产业组合的备选方案 访谈目标产业的龙头企业，了解目标企业在政策、基础设施、环境营造等方面的需求；对标国内外类比城区的价值定位，确定南部新城区的价值定位 根据选定的产业组合，发现并筛选南部新城区招商引资的潜在项目，对南部新城区与潜在对象的接洽提供支持 访谈南京南部新城区的规划专

17、家，明确产业规划和价值定位对南部新城的基础设施、功能组合、服务设施、生态环境等提出的要求，并对其空间布局提出规划原则、功能要求和总体目标,南部新城核心区产业组合的备选方案 南京南部新城区的清晰的价值定位（政策、基础设施、环境营造等） 潜在重大项目名单 南部新城区基础设施、服务设施建设原则、空间布局的规划原则、功能要求和总体目标,明确南部新城区的产业规划和价值定位,2,11,项目分阶段的主要工作和交付成果（2/2）,资料来源：麦肯锡分析,主要工作内容,交付成果,设计开发模式和开发主体的架构,3,访谈国内外专家，研究总结国内外先进城区的开发模式，并结合南部新城区现状，探讨各种开发模式的借鉴意义 结

18、合国内外城区开发经验和南京南部新城区现状 定义各级政府机构在开发过程中的权、责、利分配（如有必要，针对南部新城区的开发建议新的行政体制框架） 研究市场化开发模式，筛选可能合作的国内外园区开发机构，明确政府、开发公司等组织在开发过程中的合作机制,国内外先进城区开发模式研究 南京南部新城区开发模式和开发主体的架构 与潜在开发机构的合作机制,与相关利益方及政府部门沟通，明确未来12个月的关键抓手 制定潜在重大项目的实施方案 明确南京市政府短期内的具体实施计划，包括关键时间点、责任主体、资源需求及潜在挑战等,未来12月的实施蓝图，包括各个举措的关键时间点、所需资源、责任主体等,制定实施计划和近期举措,

19、4,12,成败，经验教训何在 分析国际数十个世博及奥运园区的再利用案例，访谈规划专家，经验教训值得借鉴： 盛事园区发展定位要服务于城市整体发展需要和城市公共活动需要 建设多功能活力城区，再利用的场馆配合高水准的国际盛事以创造持久活力 强调生态环保，绿地面积与生态环境保护是对常驻居民最大的吸引力 尽早确定园区再利用功能配比，尽早接触投资者，减少反复建设,自身，优势挑战如何 优势：世博园区的品牌知“名”度高；交通设施“便”利；有黄浦“江” 和两岸宝贵资源；自然生态环境“优”美；拥有大量场馆、近现代工业厂房等资产 挑战：数十年间多次开发，园区要与上海其他功能区在动态发展中做到错位竞争；与周边地区协调

20、发展，浦东三林地区发展相对落后，而浦西周边缺乏开发腹地；黄浦江自然条件限制了浦江两岸人流、物流的顺利通行,未来，城市需要什么 上海未来的人口构成更为多元化和国际化 到2030年上海的外来人口将超过500万 到2030年外国常驻上海人口将达到70万 中高收入家庭的数量持续高速增长 估计到2025年将有60家庭达到中高收入 追赶潮流的青少年越来越多并且成为具有风向标意义的重要消费群体 随着市民生活水平的提高，商旅文结合的体验型消费休闲娱乐将有最大的增长空间,上海，距离世界有多远 建设“四个中心” ，服务全国经济 上海国际贸易中心的建设缺乏主导载体；文化创意业、会展旅游业有较大发展空间 上海作为长三

21、角“一核六带”的核心，要起到长三角地区要素资源配置和文化交流中心以及创新源头作用 延续世博会“城市，让生活更美好”的主题 补缺上海大型公共活动及服务空间 新兴国际商务、文化、艺术盛事交流平台 提升生态环保及创新型国际大都市形象,世博园过渡期的功能定位将服务于上海未来城市发展的整体需要,通过对外部因素、内部因素以及国际案例的综合分析举例：上海世博园过渡期功能定位内外因素分析,1,交付成果示意,资料来源：麦肯锡分析,13,明确南京南部新城区建设的总体发展愿景和定位举例：麦肯锡为某园区愿景目标和发展规划,远景目标 把握快速增长的核心行业增长机会，近、中期建成中文世界的“服务业工厂”，长期成为中国业务

22、之都；从“某市制造”过渡到“某市流程”，分步实现向“某市创造”的跨越式发展，成为融入某地区的以现代服务业为增长引擎的多功能卫星城市,以基础设施建设为切入点，市场生态环境的培育为重点 居住、办公、商业娱乐和公共设施并重 引进战略性地产开发商作为合作伙伴，搞大地块整体多阶段开发，以多次开发为原则 建立引进全国乃至国际相关人才的通畅渠道，创造社保、住宅、公交等一流人居环境，并以行政优惠鼓励人才稳定就业 率先创建全国业务流程外移/外包行业协会，制定专业技能认证，并引入认证教育/培训机构,同时有针对性地吸引核心产业的关键驻商作为市场主体 以独特的人才供应、政府订单、诚信履行政策优惠为价值定位，近期捕捉上

23、海、大连等地受到资源制约留下的市场空白，中期抢占金融等行业后处理整合外移的高峰，长期跻身国际业务流程外移/外包的竞争舞台 围绕合格的招商人才建立市场化的招商公司 制定专业的品牌运作方案,交付成果示意,1,资料来源：麦肯锡分析,14,用途,办公,住宅,零售/餐饮/娱乐,酒店/公寓,道路交通,绿地,面积 公顷,2020年开发成果：土地利用情况,水面,公共设施*,1,20%,5,000公顷,1,3,2,17,8%,915公顷,工业和其他用地*,居民动迁区*,启动区之外可作为商务城未来发展的用地*,100% =,58,263,29,7,137,156,73,22,启动区,总面积,开发面积 2020年,

24、零售RDC,170,并对2020年、2030年的愿景规划提出可衡量的目标举例：某市商务卫星城2020年发展经济、人口等目标,1.2,1.8,3,2004,1.2,0.04,3.24,2008,1.2,3.3,10.9,15.4,2015,1.2,4.8,29,2020,第一、二产业,其他服务业,核心服务业,3,2004,2008,2015,2020,2020年开发成果：人口,2020年就业人口（万人）,2020年常住人口（万人）,常住人口中2/3以上为45岁以下 50%以上受过高等教育 10%为中高级管理人才,交付成果示意,1,资料来源：麦肯锡分析,34.5,15,设置合理的筛选标准，选定核心

25、产业组合,交付成果示意,第一层过滤：有吸引力、互不包含的产业,一级产业核心产业,第二层过滤：彼此有联系/能够实现协同效应的产业,现有产业,二级产业同核心业务有联系的产业,应当放弃的产业（不具吸引力，同其它产业没有联系）,产业组合,A,B,C,A,B,C,D,E,F,A,B,C,G,D,E,F,第三层过滤：发展潜力大、符合地区战略的产业,平衡产业组合，满足增长需求,2,资料来源：麦肯锡分析,16,支柱 产业,细分价值定位,光电产业,汽车电子,消费电子,现代 装备制造,创业 研发园,依托生产及科研基础，以现有龙头企业推动与国内外领先企业的多方位合作，加快产业化进程，完善产业链，继续保持在全国的领先

26、地位,依托汽车工业基础，本地综合成本优势及良好的人文科技环境 吸引全球汽车电子及零部件龙头企业及日系供应商投资，跻身国内汽车电子产业前沿,综合辐射全国市场的地理优势及成本和人才优势 成为以数字电视终端设备为核心的新兴消费电子在该地区的研发和制造基地,拥有一批具有很强生产和技术能力的合作伙伴， 大量高素质、稳定的技工队伍及综合成本优势 力争成为以数控机床、工业激光加工设备为核心的现代装备制造业重要基地之一,依托雄厚的科研力量，提供专项研发基金，培育并吸引领先研发中心，力争成为中国重要的生物制药、环保、软件、现代农业等产业研发基地 拥有国内一流院校及完善的创新孵化机制，推崇以人为本的现代生活及创业

27、环境,在明确目标产业集群的基础上，明确制定各战略性产业的细分价值定位举例：某园区针对核心行业的价值定位,交付成果示意,2,资料来源：麦肯锡分析,17,通过与芝加哥的类比，重庆形象地阐述了其价值定位,城市定位 中西部的中心城市，芝加哥在美国经济发展中举足轻重 产业布局 工业重镇，汽车业尤为突出，此外还是中西部金融、商贸、物流中心 城市形态 高楼林立，公路、铁路和水路交汇的中心,给其他国家留下了很深的印象,中国西南的巨型城市重庆正像是“中国的芝加哥”，它是这个国家城市化的缩影。在中国内陆深处，浓雾环绕的山城重庆正充满着雄心壮志。 - The Economist,芝加哥是通往西部广袤和大部分未开发土

28、地的门户，重庆是公路、铁路和水路交汇的中心，是雄心壮志压倒风险的商业中心. - James Kynge,希望现在中国在重庆的投资（特别是基础设施）可以使其肩负起19世纪芝加哥在美国的作用。 - Wikipedia,总结形成南京南部新城区独特的、具有针对性的总体价值定位举例：生动形象的沟通城市价值定位才能事半功倍,交付成果示意,2,资料来源：麦肯锡分析,18,针对核心产业组合，明确若干个重点项目，充分发挥引擎动力和区域影响力，迅速提升南站地区的发展水平举例：麦肯锡为某地区的综合发展提出的重点项目、其相应的功能及建设目标,古根汉姆 (350400万人次/年) 世博轴地下商业广场 (1200) Go

29、ogle亚太总部 (50) 新江南创意库 (100) Carnival/SUV体验场 (50),江南 market (800万人次/年) 室内滑雪场 (150) Loft (50) 部分住宅及办公区域 新会展中心 (300),创意产业办公楼与配套 (500万人次/年) 社区住宅 海洋馆 (150200),会展功能 商业：世博轴商业 体验旅游：古根汉姆 创意产业：Google中国总部、新媒体国际公社,商业：围绕江南新市为中心建设现代开放式时尚商区与新江南片区 体验旅游：Ski-world等大型地标设施,贸易功能继续完善：新的贸易产业和创意产业办公楼 居住功能进一步提升,人气：4500-5000万

30、人次/年,5000-6000万人次/年,7000-8000万人次/年,2011-2013,2014-2020,2021-2030,保留部分精华场馆（欧美馆、亚非馆、企业馆） 利用现有场馆打造现代艺术画廊中心（798） 建设Babyboss, SUV/Mini体验场等临时性体验型设施,利用企业馆等临时场馆改建为中国最大的Loft住宅群体 部分欧美馆和亚非馆继续保留 保留现代艺术画廊中心等,无,新建40万平米 改建200万平米 容积率：1.1-1.3,新建70万平米 改建130万平米 容积率：1.6-1.8,新建240万平米 容积率：2.0-2.2,2,资料来源：麦肯锡分析,交付成果示意,19,举

31、例：麦肯锡某园区确定的2010年前需要落实投资商的项目,需落实投资商项目,2011年筹划项目,2,交付成果示意,项目一览,资料来源：麦肯锡分析,20,1月,1月,举例：麦肯锡为某城市区块提出的适合其特点的城市盛事活动,烟火会,游艇婚礼,电影节,牛津剑桥赛艇对抗赛城市站,Cosplay 狂欢节,国际旅游节,盛事活动,吸引程度,举办时间,在节假日，大型烟火表演可以吸引大量观众。如悉尼大桥烟火会，每年都吸引100多万现场观众,游艇婚礼被列为个性婚礼之一，极受追求浪漫的年轻人的欢迎,在遵循相关原则的前提下，赛艇比赛能汇聚大量人气，如英国牛津剑桥赛艇比赛，每届现场观众达到25万人,在各类动漫展上，Cos

32、play秀都是最具人气的项目，而目前还没有任何展览能提供大片的户外空间举行Cosplay活动,在盛事长廊一带举办多姿多彩的旅游节活动，同时借助园区内365空间的大型体验型游乐设施打造”精彩之都“的城市形象,利用两岸地区的开阔空间举办电影节开幕与红地毯仪式、明星见面会等活动，进一步提升电影节的影响力与知名度,综合效益描述,1月,1月,1月,5月,1月,6月,7-8月,10月,1月,8月底,-9月初,2,资料来源：麦肯锡分析,交付成果示意,21,资料来源：麦肯锡分析,交付成果示意,3,在南部新城区开发的过程当中，明确南京市政府应当扮演的角色举例：麦肯锡为某政府定义的在发展某产业核心地位过程当中承担

33、的角色,部分载体的投资者 直接或间接投资完善辖区内的载体和基础设施,政府应当 扮演的角色,国际影响的凝聚者 开拓发展该市在国际的知名度、影响力,市场需求的反映者 对服务对象的真实需求进行提炼，并向省市政府、中央反映,规划的参与者 根据国务院的总体部署和省市愿景布局，规划该产业生态系统,市场主体的服务者 通过政策、服务来吸引、维护、提升行业主体,22,开发模式,资料来源：文献检索；专家访谈；麦肯锡分析,大连模式,合资公司模式 中新苏州工业园区开发股份有限公司（CSSD）是园区的开发主体，由中新双方财团组成，是中外合资的企业法人，负责园区内的基础设施建设、招商引资、物业管理等工作 园区管委会是副市

34、级政府派出管理机构，在辖区内行使经济和社会综合管理职能，负责园区的总体规划,私营企业运营模式 亿达集团作为软件园开发建设主体，负责软件园的基础设施建设、环境建设、招商引资、产业服务和园区综合管理等工作 大连市政府则在宏观指导、产业规划、制定政策、基础设施补贴及软件园服务体系建设上给予支持,根据南京的实际情况提出合适的南部新城区开发运营模式,3,政府全资公司模式 上海的各园区一般由政府全资的开发公司承担园区的开发和运营 政府为园区提供一些专项的财政支持，如重点招商项目的土地补贴、产业扶持基金等,描述,南京市委/市政府,南部新城区管委会,开发公司,二级开发商1,二级开发商N,.,明确政府、开发公司

35、的权责关系,交付成果示意,23,在土地开发上，南部新城区也可尝试不同的模式举例：某商务城土地开发模式的备选方案,优势,劣势,模式A 管委会/开发公司作为一级开发主体,管委会/开发公司,房地产开发商,模式B 房地产开发商参与一级开发,是通行模式，在转让价格方面具有较高的市场可比性 一级开发的基础设施建设完成之后，有利于吸引开发商和驻商 整体规划意图易于得到最大程度的贯彻,由房地产开发商与商务城一起承担早期投资风险 基础设施建设要求(如网络排线等)较易反映最终使用用途,熟地转让,商务城先期投入大，投资周期较长，有一定的财务风险,由于采用这种模式的开发区不多，土地转让价格的可比性不高 需要强有力的约

36、束监督机制才能确保整体规划意图的贯彻和各分块的衔接合理,生地转让,土地规划 分块设计 拆迁动迁 七/九通一平 道路、绿地、湖面等所有公共设施建设 二级开发,管委会/开发公司,房地产开发商,3,交付成果示意,资料来源：文献检索；专家访谈；麦肯锡分析,24,组建人才工作小组，疏通引进外地大学毕业生的渠道，准备外来人才办理户籍和社会保障关系，并制定帮助企业防止人才流失的政策 联络核心行业相关的民间企业在园区注册全国首个行业协会 结合行业协会颁布的中国首个核心行业技术人才认证，引入核心行业所需的财会、人力资源、语言、IT技术等职业教育和培训机构提供具备各级认证的人才,明确建设和招商组织，尽速解决资金，

37、尽量做到建设和招商的主体市场化运作 立即寻找满足既定要求的招商人才协助其组建市场化招商公司，在管委会内部少量联络人员的配合下完成除了需要高层政府领导参与的谈判以外的各项招商流程 三年内争取3-5家标志性零售行业关键驻商，其中大卖场、家电连锁、家居连锁各一家建立地区配送中心 三年内争取5-10家外资核心产业企业建立中文服务的中心 筛选确定专业的品牌策划公司，共同制定符合行业特征的推广方案和招商宣传材料 争取省政府对核心业务的订单 争取三年内吸引1家外资银行设立后台处理中心，3-5年内成为3-5家中国领先金融机构的后台处理中心,以包含办公、商业、住宅完整功能的1-3平方公里地块为单位，引入战略性开

38、发商进行整体开发；不需立即在10平方公里遍地开花，随着招商进展成熟一个地块再发展下一个。基础设施的建设应紧扣支柱产业的办公和人员居住要求 积极关注地铁的建设时间表，同时在完成园区内部各中心之间公交连接的基础上与周边城市协商开通大容量高频率的公路公共交通，保证公共巴士1小时到达周边城市的各主要交通枢纽,提出南京南部新城区开发的关键举措举例：某城市商务区开发的具体举措,交付成果示意,有针对性地吸引核心产业的关键驻商作为市场主体,4,资料来源：麦肯锡分析,1,2,3,4,5,6,7,9,8,10,11,12,完善基础设施建设,营造良好的市场生态环境,25,争取省政府对核心业务的订单 争取三年内吸引外

39、资银行设立处理中心 以包含办公、商业、住宅完整功能的1-3平方公里地块为单位，引入战略性开发商进行整体开发 积极关注地铁的建设时间表，同时在完成园区内部各中心之间公交连接的基础上与周边城市协商开通大容量高频率的公路公共交通 组建人才工作小组，疏通引进外地大学毕业生的渠道 联络核心行业相关的民间企业在园区注册全国首个行业协会 结合行业协会颁布的中国首个核心行业技术人才认证,明确建设和招商组织，尽速解决资金，尽量做到建设和招商的主体市场化运作 立即寻找满足既定要求的招商人才协助其组建市场化招商公司，在管委会内部少量联络人员的配合下完成除了需要高层政府领导参与的谈判以外的各项招商流程 三年内争取3-

40、5家标志性零售行业关键驻商，其中大卖场、家电连锁、家居连锁各一家建立地区配送中心 三年内争取5-10家外资核心产业企业建立中文服务的中心 筛选确定专业的品牌策划公司，共同制定符合行业特征的推广方案和招商宣传材料,战略举措预期效果及收益,战略举措可行性,低,高,低,高,1,2,3,4,5,6,7,8,9,11,10,营造和优化 生态环境,“无悔举措”,“硬骨头”方案,并根据举措的效果亟收益和可操作性，明确南部新城区建设当务之急和关键抓手举例：某城市商务区开发的具体举措,12,4,资料来源：麦肯锡分析,6,7,8,9,11,10,12,1,2,3,4,5,交付成果示意,26,以及项目的实施计划举例

41、：某城市商务区开发的实施计划,关键举措,时间,具体负责人,4/04,5/04,6/04,7/04,8/04,9/04,唐主任、张主任、刘主任 张主任、夏局长,寻求省、市领导对东湖开发区发展战略的充分肯定及对实施工作的大力支持 向市长等省市政府高级官员作演示报告，宣传开发区的发展战略和新的价值定位，提出需要政府支持的具体要求 对发展战略的肯定和支持，将开发区纳入省市政府工作的重点 对82平方公里土地的开发权利和计划的认可和审批 市政府对园区道路和公共基础设施开发的资金投入 游说市政府在相关部门（规划局、机场管理局、教育局、科技局、外经贸委等）安排专门的工作组支持具体举措的实施 将园区新的价值定位

42、和品牌向市场进行有效的推广 完成招商手册样稿的修改、翻译、出版工作 聘请专业的市场营销人员 组织海内外路演 制定总体市场推广战略和计划,10/04,11/04,12/04,关键里程碑,市政府批复82平方公里为城市规化用地,工作组成立,完成总体市场战略和计划,美国路演,欧洲路演,日本汽车电子路演,三月底前向市政府汇报,市领导认可开发区发展战略,提出具体计划,手册出版,交付成果示意,4,资料来源：麦肯锡分析,27,议程,项目背景与目标 分阶段项目工作计划 项目工作组安排和工作方法 麦肯锡的资历及相关案例,28,麦肯锡作为总战略规划和协调单位，能够提供更有价值的服务,物业顾问公司1,设计公司2,综合

43、政府、城市发展、消费者、投资者等多方利益制定战略定位,根据公司的全球客户资源的需求制定发展战略及功能定位,根据潜在客户的需求提出功能布局及建筑设计的需求,从项目策划开始就直接接触潜在商家及租户,从各需求角度出发，制定功能、业态的配比及布局,根据价值定位选择接触龙头驻商，并帮助客户直接与其沟通,委托代理租售物业，并协助进行物业管理,协助进行项目建设管理，并帮助客户改善运营质量,根据委托方的要求制定建筑内外观设计和功能布局,委托代理项目建设管理,麦肯锡从全局角度出发，兼顾各利益方的需求，在项目开发各个关键环节为客户增加价值,1 如戴德梁行，仲量联行等 2 如阿特金斯等公司,麦肯锡,资料来源：文献检

44、索；麦肯锡分析,29,麦肯锡将综合利用各方资源，形成有效工作团队,指导委员会,南京市政府 待定,角色,监督项目发展方向 全面利用项目资源 项目过程中参加34次会议,确保分析的质量 确保最终成果 采集和分析数据,麦肯锡 李广宇 张海濛 欧阳杞浚,麦肯锡全球顾问小组,麦肯锡业务职能专家,Masahiro Komatsubara 东京 Yves Bonnefont 巴黎 Sarena Lin纽约 Urs Binggeli 柏林 Christoph Eltze 科隆Thomas Luedi-上海,商贸、物流业务 能源、房地产业务 市场营销业务 企业金融业务 麦肯锡中国城镇化研究中心 麦肯锡中国消费研究

45、中心,麦肯锡挑选的专业市场调研公司,大中华分公司研究和信息中心,麦肯锡全球支持中心,资料来源：麦肯锡分析,30,部分相关咨询经验,专业经验,李广宇 董事，上海公司,曾为上海市南京路进行重新定位，并帮助上海市政府制定全市商业发展战略及郊区商业发展战略 为国内多家园区制定增长战略并协助招商引资 为深圳大鹏半岛制定滨海半岛区域开发战略与实施方案 为上海市某重要中心区制定现代服务业发展战略 帮助某大型媒体集团制定建立世界水平主题公园的战略和园内规划,在大中华地区的政府咨询、城市开发、房地产及零售业等有丰富的实战经验 在麦肯锡有10年的工作经历,张海濛 副董事，上海公司,为上海某土地储备机构提供发展战略

46、、融资方面的咨询 为中东领先的财团和开发企业提供进入中国市场，开发超高层建筑项目的咨询 为江苏某大型综合开发项目提供咨询，包括主题乐园、酒店、办公和住宅 为中国领先的计算机硬件制造企业的全球并购提供组织整合咨询 为中国领先的家电企业海外并购策划海外业务的业绩提升和转型,在大中华地区的政府咨询、城市开发、房地产、及新能源行业等有丰富的实战经验 在麦肯锡有5年的工作经历,麦肯锡的领导小组具有丰富的区域开发和规划的经验,欧阳杞浚 副董事，香港公司,在大中华地区的物流行业、房地产和高科技行业等有丰富的实战经验 在麦肯锡有8年的工作经历,为中国某铁路运营集团提供发展战略、组织架构和商业模式等方面的咨询

47、为某国际知名的物流企业策划和实施进入中国市场并进一步发展的战略 为某香港房地产集团提供住宅业务的发展战略咨询 为中国某领先港口运营集团提供中国知名海港的战略规划和竞争力分析 为某领先国际软件公司提供进入中国市场的战略咨询,资料来源：麦肯锡分析,31,麦肯锡公司,根据我们以往的经验，参与项目人员大量反映在工作中得到了充分的学习、锻炼和成长,建议的联合项目小组构成,项目领导 监督、指导项目的方向 确保项目资源 参加项目进展报告会 审核批准项目最终成果 全职项目成员（待定） 全面参与价值定位、产业布局和财务建模 通过与麦肯锡共同工作，确保能力的培养及技能的有效转移,南京发改委,麦肯锡领导小组 深谙国

48、际最佳做法，为项目推进把握宏观方向 深入理解中国市政建设、城市规划和招商引资方面的得失，能有效指引团队设计出符合国情、兼顾社会和经济效益的独到的解决方案 麦肯锡全职工作小组 拥有全面的中国地区商业地产咨询、城市开发、房地产及消费品和零售业等行业实战经验 拥有扎实的财务数据分析、经济效益建模和风险要素评估的咨询技能,资料来源：麦肯锡分析,32,与客户一起找出答案 帮助客户建立起解决问题的流程，并保证严格的标准 对客户的项目小组成员进行培训，转移技能，并提供一切必需的分析支持 提供外部观点和普遍适用的经验，同时使之与客户的特殊需要相适应 保证以事实为基础，以成果为驱动力的工作方法,将答案告诉客户

49、替代客户的经理们来操作业务流程 要求客户工作小组创造奇迹 无视客户的专业知识和经验 采用理论性的、以研究为驱动力的工作方法,麦肯锡与客户一起工作的方法,麦肯锡的责任是,麦肯锡的责任不是,资料来源：麦肯锡分析,33,项目收费,麦肯锡收费的三个原则 按双方达成的预算方案收费，流程如下 与客户共同制定项目目标，制定工作方法、项目期限和麦肯锡小组组成 麦肯锡根据投入的资源制定预算，将全权负责在预算范围内实现项目目标 若继续进行项目并不能确保取得潜在的价值，客户和麦肯锡任何一方都有权随时终止项目 如果项目在未完成时提前结束，我们仅要求客户支付到项目终止日为止的费用 麦肯锡咨询价格不与在项目期间实现的具体

50、目标相联系，以免导致咨询人员只注重短期目标，而使客户的长期利益受到损害，从而影响到咨询工作的客观性 麦肯锡作为全球“一体化”公司，在世界各地的收费水平都是很接近的，我们最主要的成本即是我们的咨询人员的费用在全世界也是相近的 麦肯锡对于南京市政府给予的投入与优惠 麦肯锡非常重视与南京市政府的合作，将南京市政府作为共同发展的长期战略伙伴，相对于其他企业客户，对于南京市政府麦肯锡将进行资源的投入，体现在对南京市政府的实际收费上，此优惠不会影响项目的过程与项目的质量,600,(150),750,1 在咨询费用的基础上客户还需支付中华人民共和国规定的5.32%营业税,资料来源：麦肯锡分析,十周正常收费,

51、本次麦肯锡咨询项目实际收费1,针对南京市政府的投入20%,单位：人民币万元,34,议程,项目背景与目标 分阶段项目工作计划 项目工作组安排和工作方法 麦肯锡的资历及相关案例,35,协助各地政府规划开发区、产业园开发的丰富项目经验,麦肯锡与中国各级政府有过广泛合作，与江苏南京市政府、昆山市政府进行过合作，对中国地方政府有深刻的理解，可确保项目的顺利开展和最终落地；麦肯锡在全球各地协助多个国家和地区的政府进行开发区、产业园的发展规划，特别是在物流、贸易园区的规划上，先后服务于新加坡、香港、台湾的各级政府，积累了丰富的经验,最广泛的全球客户网络资源,世界五百强企业中有三分之二以上的是麦肯锡的长期客户

52、，并且直接服务于他们CEO，对企业投资决策者有着直接的影响,内部全球化的信息、知识网络资源,麦肯锡在开展咨询业务的过程中，积累了大量的知识与信息资源，并且建立起了全球共享的平台，能够直接获取世界各地的信息和以往项目的知识经验,优异的价值创造,麦肯锡非常注重客户的长期利益和咨询工作的客观性；在收费方面，麦肯锡始终把客户的投入视为投资，帮助客户在中长期创造至少十倍于项目投入的价值,交通运输行业的丰富经验,麦肯锡长期服务于国内外交通运输业客户，拥有独特业务视角与深入的专业技术知识，服务于铁路、城市交通、港口、航运、邮政、航空等多个行业；项目内容涉及战略、运营、精益管理、组织架构、投融资等多个职能领域

53、,1,2,3,4,5,麦肯锡是为南京南站发展战略规划提供协助的最佳伙伴,资料来源：麦肯锡分析,36,我们在中国的区域开发咨询业务上已建立了领导者的地位,1,哈尔滨 高科技园区,山东 青岛服务外包产业园规划,江苏 昆山花桥商务区 南京创意文化产业园,上海 临港经济开发区 上海国际汽车城 南京路发展战略和实施 黄浦区现代服务业规划 四川北路南段商业中心的战略和实施 上海商业发展战略 上海地铁发展战略 世博园过渡时期规划,深圳 大鹏半岛发展战略,香港 城市商务中心重建,澳门 旅游业,云南 旅游业,成都 服务外包规划 旅游业发展 灾后重建方案,武汉 王家墩CBD项目 东湖新区 公务员绩效考核,北京 中

54、央商务区,厦门 软件园,西安 高新区,资料来源：麦肯锡分析,项目举例,37,我们参与了上海主要的区域开发及商业开发项目,上海市地铁发展战略 制定上海地铁发展战略 制定上海地铁商业价值定位 协助申通公司实施地铁发展战略及地铁商业发展战略,黄浦区现代服务业战略 制定黄浦区现代服务业发展战略 制定吸引现代服务业企业的方法,南京路商业街改造方案 为南京路商业街制定了改造方案的价值定位 协助黄浦区政府实施南京路改造方案 协助黄浦区政府举办南京路论坛，推动招商引资工作的进行,临港综合经济开发区规划 为南汇区杨山深水港临近区域制定发展定位 制定功能布局 制定发展战略,世博园过渡时期规划 为世博园制定世博会后

55、的区域发展的价值定位 制定园区功能布局方案 协助世博土控进行世博会后的项目引进,上海商业发展战略 上海市区、郊区的总体商业发展框架 制定上海不同规模商业发展的价值定位 制定上海市区、郊区商业网点的功能布局,上海国际汽车城发展战略 制定上海国际汽车城总体战略和具体商业计划 制定功能布局方案 建议上海汽车城运营模式,崇明岛东滩发展规划 制定崇明岛东滩发展的价值定位 制定功能布局方案 制定环保开发的发展战略,1,资料来源：麦肯锡分析,项目举例,38,在江苏，我们也有参加区域开发的经验,昆山花桥国际商务区规划 制定花桥国际商务区价值定位 制定功能布局 制定发展战略,创意文化产业园区规划 为南京某创意文

56、化产业园中主题乐园板块制定价值定位 制定功能布局 制定发展战略,1,资料来源：麦肯锡分析,项目举例,39,案例一：为世博土控制定世博园过渡时期功能定位1,世博会后，世博园远期将成以商务贸易、会议会展、文化交流、旅游休闲上海贸易中心的主要载体，但在这个循序渐进的建设过程中，世博园需要明确过渡期的价值、功能定位 麦肯锡项目小组从上海未来发展的需求出发，根据国际大都市对标、未来消费发展需求、国内外案例的经验教训和世博园本身的优势和劣势出发，帮助其制定了开发模型、分阶段开发和建设的步骤和目标，以及具体的功能布局计划。麦肯锡小组还帮助其确定了针对不同潜在投资者的价值定位，对这些投资者进行优先排序，并初步

57、联系了这些投资者。此外，麦肯锡小组还为上海世博园过渡时期设计了价值定位、功能定位，明确了资源要求、对政府支持的需求以及完成了项目的财务预测 经过麦肯锡的努力，项目最终成果得到社会各界一致好评，并得到了市领导的支持，我们的客户开始积极投入具体的城市规划和开发商招商工作,1,案例,资料来源：麦肯锡分析,1在所有本文件涉及的案例中我们只分享公开的客户工作信息,40,案例二：制定南京某创意文化产业园中主题乐园板块的发展战略,一家国内领先的开发商计划在南京近郊建造一个大型的创意文化产业园区，邀请麦肯锡为该创意文化产业园中的主题乐园板块制定功能规划、选择开发模式和编制商业计划，并协助该开发商实施文化创意产

58、业园引进战略合作伙伴 麦肯锡项目小组根据对中国和国际主题乐园行业的分析和发展趋势的把握，结合对未来主流消费群体的发展趋势分析，帮助该地产开发商制定了主题乐园的内容选择和市场价值定位。麦肯锡小组还在实施中扮演了重要角色，协助该开发商与潜在娱乐业合作伙伴进行谈判 该项目目前仍在推进进程中,案例,1,资料来源：麦肯锡分析,41,案例三：为昆山花桥国际商务城制定开发战略和商业计划,时任江苏省委书记李源潮提出在昆山花桥建立江苏国际商务城的设想，“融入上海、面向世界、服务江苏”， 并邀请麦肯锡为该中央商务区制定开发战略和商业计划,麦肯锡项目小组为花桥国际商务城的核心区进行了现代服务业的行业筛选和定位，定制了价值定位和商业计划。经过对商业、商务、商贸各个行业的全面评估，麦肯锡小组为其确定了承接总部后台功能外移、吸引国内和印度的外移外包企业的行业定位，选择开发商以及建议吸引目标驻商所需的具体政策和基础设施，设计了总体的招商计划，并帮助商务城领导和部分潜在的龙头驻商建立了联系 麦肯锡小组还建立了一个财务模型，以测试项目的投资、GDP、就业、政府收入