《不动产价格》PPT课件.ppt

1、第二章房地产价钱，内容把握：房地产价钱概念和形成条件；房地产供求与价钱；房地产价值和价钱类型；牙齿定义、3具有三个茄子意义。房地产价格根据市场供求关系而变化，因此房地产价钱是指特定时间点的价钱状态。徐璐其他房地产权益徐璐其他价钱；这种代价一般用货币支付。、房地产价钱概念、形成条件、特性、房地产价钱形成房地产需要价钱、其他任何东西等价钱、三个茄子条件：有用性：意味着物品可以满足人们的某些要求。俗话说“有用”。在经济学上被称为使用价值。稀缺性：是指没有足够的东西，每个人都能如愿以偿。不是绝对不足，而是相对不足。有效需求：对物品支付能力支持的必要性不仅愿意购买，而且有购买的能力。受、需求和供给影响的

2、波大家按质量论价。、地价与一般物品价钱：生产成本不同。地价不一定包含生产成本要素。折旧差异：房地产价钱，通常随着时间的推移上升。没有折旧，也有自然附加值。价钱差异：基本上，土地、价钱和每块土地的价钱差异很大。市场性质不同：土地市场不完全市场，形成的地价很大程度上受主观因素的影响。价钱形成时间不同。地价形成的时间通常很长。供求变化不同：土地供应的弹性小，因此地价受需求影响大，对土地的需求是一种“原因”需求。、房地产价钱本质上是房地产权益的价钱。还有房地产价钱更换大师的价钱，使用大师的租金。房地产价钱是在长期考虑下形成的。房地产价钱通常单独形成，容易受到交易者个别因素的影响。房地产需求的概念是指消

3、费者在特定时期内在各个价钱水平上对任何房地产可以购买的所需数量和数量。(阿尔伯特爱因斯坦，美国电视电视剧，房地产名言)需求的形成有两个茄子条件。一个是消费者想购买，另一个是消费者有购买的能力。、决定房地产供给和价钱、房地产需求的因素牙齿房地产的价钱水平；消费者接受程度；消费者偏好相关物品的价钱水平；消费者对未来的期望；，一个是房地产开发商或所有者乐意提供，另一个是房地产开发商或所有者提供的能力。现实上，在未来的某一时刻，某一种房地产的供应量会转换为供应不同种类的房地产量，另一种房地产转换为该房地产的新开发量，决定房地产供应量的因素由多种茄子因素决定。除了随机因素外，经常起作用的因素是这种房地产

4、的价钱水平。这种房地产的开发成本；这种房地产开发技术水平；房地产开发商对未来的期待。房地产供给与价钱的关系房地产价钱和需求相关，供给负相关；供给恒定，需求增加，价钱上升，需求减少，价钱下降。需求必须随着供给的增加而价钱下降，供给的减少而价钱上升。理论上，房地产的供求情况可以分为四种茄子类型：全国房地产的总供求情况；牙齿地区房地产供给和需求总额；全国这种房地产的供求情况。本地区主要房地产的供求情况。与其他可移动商品不同，房地产不可移动，难以改变用途，决定特定房地产价钱水平的供求情况，主要是该地区本类房地产的供求情况。根据形成形式，交易价钱：交易双方实际交易的价钱、事实或实际价钱。分为正常交易价钱

5、，异常交易价钱等。市场价钱：是指特定时期内特定房地产的市场平均水平价钱、批量交易价钱统计结果理论价钱：市场模拟的经济学理论的价格。这是均衡价钱公开市场价值：在竞争和公开市场条件下最有可能形成的价钱。房地产竞争和公开市场在牙齿市场中，交易双方都要理性充分掌握充分的市场信息，有充分的交易时间，交易对象所需的专业知识，交易条件牙齿正常，房地产价值和价钱的种类，清算价值：不符合公开市场价值的“交易双方牙齿比较充裕的时间进行交易”或“交易双方自愿交易”也称为评估价钱、评估值、评估金额和评估结果。根据政府的价钱干预程度，市场价钱曹征：经营者自主经营，通过市场竞争形成的价钱。政府地图价钱：是指政府价钱主管部

6、门或其他相关部门根据权限和范围规定基准价格和波幅，以指导经营者制定的价格。主要包括长凳段宜恩土地价钱、校园土地价钱、住房重置价钱和廉价住宅销售价钱。政府定价：是指政府价钱主管部门或其他相关部门根据权限和范围制定的价格。主要是在城市住房制度改革中，公共住房出售的标准价格和成本价格。基准地价：在城市规划区范围内，根据现状使用条件，对不同水平或不同同质地区的土地，按商业、住宅、工业等用途确定的评估期间内法定最高年土地使用权地区平均价钱；土地价钱校正：基于基准土地价格，选择一系列可以徐璐代表其他用途、其他位置、形状、大小等的地标地块，并考虑各法定最大年限和基准容积率、微观位置、市场行情等，修改评估的土

7、地使用权一段时间的价钱；住房重置价钱：评估日期时采用当时建筑材料、结构部件、技术等，重建同类建筑结构、质量、功能所需的所有合理成本、税金、应得的利润相加，实现当时价钱水平的货币价值经济适用住房销售价钱；经济适用住房销售价钱：根据政府规定的成本构成项目和利润率确定的价钱。成本构成：征用拆迁补偿费、调查设计及电气工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、小区内营业外公共辅助设施费、管理费、贷款利息、税金等7茄子，利润低于3%。按物理形态分类土地价钱：称为土地价格。根据土地的性质和开发程度：生地价钱、母地价钱、熟地价钱；建筑价钱：建筑部分的价钱，不包括建筑占用的土地的价钱。区内价钱：也称为区内

8、混合价格，是指与建筑物一起占用的土地的价钱，对于同一房地产，是指区内价钱土地价钱建筑价钱，根据价钱显示单位进行了总价钱，单位价钱，地面地价(1)总价格：是指特定区域或区域范围内的整个房地产的价格。(二)单位价钱：土地单价为单位土地面积的土地价钱；建筑成本是每建筑面积的建筑价钱；区内成本为每建筑面积的区内价钱。(3)楼板价钱价钱：根据建筑面积平均分配的土地价格的特殊类型。例如：甲、乙两块土地，甲土地的单价为700韩元/m2，乙土地的单价为510韩元/m2。甲，如果乙两块土地的其他条件完全相同，明智的买主会买哪块地？但是甲地的容积率为5，乙地的容积率为3，其他条件完全相同的话，明智的买主会买哪块地

9、呢？为什么？注：实际上，地面地价往往比土地单价更能反映土地价钱水平的高低。其他经济行为(1)买卖价钱：通过市场买卖交易方式转移房地产权的价钱(2)租赁价钱：房地产权利人将房地产作为租赁人租赁给承租人，由租赁人接收或承租人支付的货币金额、商品或其他有价物。实际租金构成部分应包括：地租；包括结构、设备和装饰折旧费用在内的住宅折旧费用修理费管理费管理费投资和保险费房地产税(目前这种性质的税包括城市土地使用税、房地产税、城市房地产税)租赁代理费等租赁费用；营业税、城市维护建设税、教育费追加、租赁手续费等租赁税；利润。(3)担保价值：理论上，房地产担保价值应假定债务履行期限到期后债务人不履行债务，房地产

10、拍卖、出售是从最有力的价格或担保房地产折价的价值中扣除优先赔偿额后的余额。优先赔偿额包括土地使用权必须缴纳的土地使用权转让金、承包商拖欠承包商的建筑工程价钱、抵押债券金额等，但不包括强制执行费用。在实际评估中，通常是在评估工作中，从特定日期(通常是现场调查日)的公开市场价值中扣除法定优先赔偿金额后的馀额。(4)全价：设定全权时由参展商征收或由全权人支付的货币金额、商品或其他有价物。转嫁往往低于房地产的实际价值。(5)保险价值：在购买房地产保险时，为确定保险金额提供参考依据而评价的价值。在评估保险价值时，评估对象的范围取决于投保的保险种类。(6)应纳税值：为征税的需要，评估人评估的计税基础的价值

11、。具体的纳税价值由税收政策决定。(7)征收价值：政府强行取得房地产时应支付的赔偿额。取决于房地产交易结算方式(1)实际价钱：交易时一次付清价钱或交易时一次付清价钱折扣为交易日的价钱。(2)名义价钱：交易时说明的，但交易时一次付清的价钱。例如，建筑面积100m2，单价3000韩元m2，总价钱30万韩元的住宅在实际交易中支付的方法可能如下：(1)交易日期要求一次付清。(2)在交易日期一次付清的话，提供打折5等折扣。(3)从交易日起分期付款，首期付款10万韩元，余款在一年内分二期支付。例如每半年支付10万韩元。(4)如果约定一年后结算，就约定在未来的特定日期一次付清。(5)以抵押贷款方式支付。例如，

12、定金5万韩元，馀款在未来1年内以抵押贷款方式按月等额支付。以上第一种情况：实际单价为3000元m2，实际总价为30万元。没有名义上的价钱。第二种情况，实际单价为3，000 x (15) 2 850(元m2)，实际总价为2 8，5万韩元。名义单价为3000韩元m2，名义总价为30万韩元。第三种情况下，实际总价为1010(1 5)0.5 10(1 5) 2 928(万元) (假设年折扣率为5)，实际单价为2 928元m。名义单价为3000元m2，名义总价为30万元。第四种情况，实际总价为30(1 5)2 857(万韩元) (假设年折扣率为5)，实际单价为2，857韩元M2；名义单价为3000韩元m

13、2，名义总价为30万韩元。第五种情况：实际单价为3000韩元m2，实际总价为30万韩元。没有名义上的价钱。房地产的交付时间(1)现实价钱：交易标志是建筑物建造的房地产时的现实价钱(包括土地价钱)。(2)机房价钱：以交易对象为交易对象的价钱，目前还没有完工，以后要建设的住宅(包括土地)。既成事实，以与现实相同的质量(质量、功能、环境、房地产管理等)，低于当前住房价钱。基实价钱与现实价钱之间的关系是基实价钱：现实价钱预期在基实期间实现现实租赁的净收入的打折现值、风险赔偿、销售商品房中出现的价钱(1)起始价格：销售的销售商品房的最低价格；(2)定价：商品住宅卖方在“价目表”上标注的不同层、方向、户型

14、商品住宅销售价钱，即卖方的价格。(三)交易为：商品房买卖双方实际交易价钱；(4)均价：销售商品住宅的平均价钱，具体标价的平均价钱，交易价格的平均价钱。拍卖有预约价(底价)、拍卖价、应价、交易价(1)保留：拍卖前确定的拍卖对象可以销售的最低价钱；(2)拍卖价钱：价钱，也称为投标价格，是拍卖公司第一次申报的拍卖标的价钱。(3)应价：拍卖人向拍卖人报告的应价，或拍卖人亲自申报的购买价钱；(4)交易价格：拍卖公司落标或定为其他公开标志后，拍卖人的最高应诉价。地价；看跌价格：是指国有土地使用者因土地用途变更等原因向国家补缴的地价或土地使用权转让金、土地收益。需要补充地价的情况主要分为土地使用者、容积率、建筑物高度等城市规划限制三大茄子类别。