第六讲 房价问题.ppt

1、第六讲 热议房价,提到房子，很多人心里都有一种痛。买了，当了房奴，想到每月不菲的房贷和利息，痛；没买，或者准备买，看到每天都在叠加的数字，更痛。 于是，有人感叹：当了房奴不幸，当不了房奴更不幸。 无论幸还是不幸，房子仍然在盖，房价仍然在涨。,房价的上涨不仅使普遍老百姓苦不堪言、买房无望，更意味着财富以货币和固定资产的形式向少数高收入者、特别是房地产商和投机购房者手中集聚，进一步拉大贫富差距，加重收入分配的不平等状况，进而可能引发其他社会矛盾和问题。,一、国内房价现状 二、高房价带来的问题 三、高房价产生的原因 四、如何抑制高房价,一、国内房价现状,2009年房价到底涨了多少,国家统计局日前公布

2、2009年全国70个大中城市的房价涨幅为“1.5%”。国土资源部最新发布的一份报告则称，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1%。两者差距几近20倍。,国家统计局2月25日公布的2009年国民经济和社会发展统计公报显示，去年我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.5%，此统计数据甫一公布，就引发了不小的争议，有网友甚至一度怀疑小数点放错了位置，而某网站的调查结果显示，高达94%的网友认为这个统计结果“严重失实”。,国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的最新研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1%，为2001年以来

3、最高水平。 上述报告全称为2009年全国主要城市地价状况分析报告（下称报告），列明了从2001年到2009年间全国105个城市的地价以及房价变化。报告显示，9年间，2008年是惟一出现房价下降的一年，降幅为1.89%。,自1998年房改以来，中国房地产就缺乏一个比较准确的房地产统计体系，所谓的房地产指数，全国更是混乱一团。国家发改委统计的是70个大中城市的价格指数，而房地产企业协会用的是中-房指数，各地又有自己的价格指数，一些房地产经纪机构更是各取所需，自编指数，造成了信息和价格的乱象。按照对方统计，房价在涨，而根据发改委的数据，房价却在跌。在08年房地产市场一片低迷的情况下，各个楼盘都在打折

4、销售，而发改委的统计数据却一再显示房价仍然在上涨，实属滑稽。 期待建立权威的能够真实反应房价的指标体系，更期待官方的统计数据不要和老百姓的感受相去甚远，否则，统计本身就失去了价值和意义。,房产商去年利润超万亿,根据国土资源部城市地价监测信息,2009年全国城镇商品住房的平均成本,每平方米约2500元。可以大概算出,2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。以号称低利润的开发商万科为例,去年在重庆卖房子,平均每平方米净赚1082元,而重庆去年商品房均价约4000元,利润率也达到25%以上。 国际上房地产业的利润率一般在5%上下,而我国房地产行业的利润率在30%以上,完全是暴利行业。,从世

5、界各国房地产发展的经验和教训看,凡是重视房地产的民生性质,并将房地产市场作为消费市场的,国家经济周期波动就较小,如德国、法国等;凡是轻视房地产的民生性质,并将房地产市场作为投资或资本市场的,国家经济周期波动就比较大,如美国、日本等。,北京市统计局、国家统计局、北京调查总队对外发布，2010年1月至2月，北京四环内期房价首破3万，四至五环路均价达到一万七，六环外住宅价突破一万。而一至二月，城镇居民人均可支配收入为5335元，这样的数据显然意味深长。 其实当在北京也好，或者说是上海也好，对于普通的、绝大多数生活在这个城市里的老百姓来说，当房价超过一万五之后，其实涨不涨跟大家没关系了，大家的注意力恐

6、怕不在关注，你说三万涨到四万有什么区别，反正买不起。,新华网广州3月9日电 广州2月份一手住宅交易仍维持价升量减态势,其中成交均价达到11963元/平方米,再创新高。,杭州一楼盘4小时疯涨15万,上周末，杭州楼市上演了最“疯狂的周末”。据购房者楼小姐介绍，她在4月11日下午1点在杭州裕兴不动产有限公司相中一套房子，然而，时隔四个小时房价已经上涨15万。 “现在买房子就像买白菜一样。”楼小姐表示，当天下午一点到杭州拱墅区水浒东苑看完一套房子以后，中介公司就拼命催促赶快下单。她当时向中介公司表示：“买房子是一辈子的事情，不能那么轻率，应该回家再和家人商量商量。”而在当天下午五点半，楼小姐接到杭州裕

7、兴不动产有限公司打来电话，该公司业务员在电话里告诉她，四小时前看的房子现在房东已经由原来的150万元上涨到165万元，而且现在要购买此房的人已经排队了。,杭州上演抢房风波后，就在大家猜测一线大城市的房价风波会不会波及郑州时，郑州某楼盘房价半月内就上涨了近千元。 郑州市民郭女士最近一直在看房，3月23日，一个朋友介绍未来路与郑汴路交会处某楼盘的三期房子，当时均价6300元/平米，感觉贵没确定买。3月26日该楼盘的置业顾问给她打电话，说第二天售楼部排号交定金，让郭女士早点去，还说现在就已经有人来排队了。,听到这个消息，郭女士不敢怠慢，3月27日凌晨4点就到售楼部，发现还真来了不少人，她排了90多号

8、，当交完2万元定金时，却发现交钱序号变成了189号，前面又加了很多人。 交了定金，郭女士想找熟人便宜点儿，结果被告知过两天房价还要涨，就先按6700元/平米交首付吧。 到了4月11日，楼盘开盘了，朋友告诉她，均价定在了7200元/平米，而且找谁都不能再便宜。 半个月的时间，同样一处房子，每平米涨了近千元。,4月14日，记者分别从郑州东南西北挑选了多处楼盘进行调查，发现都有不同程度的涨幅，其中，涨幅最大的是郑州东区。 在农业东路与金汇西街交叉口，有一处号称英伦洋房生活模式的楼盘，售楼小姐称，该楼盘2月份开盘是均价为1.1万元/平米，4月份再次开盘时已涨到1.3万元/平米，两个月涨了2000元。

9、位于西区桐柏路的一处房产，去年的均价为4000元左右，而现在售楼小姐称剩余房子不多，均价为5400元。 二七区靠南的几家尚未开盘的楼盘，虽未确定均价，但都说大约在6200元/平米，等到5月份开盘还要涨。,二、高房价带来的问题,使房地产市场远离百姓 蚁族、人住集装箱、胶囊公寓、裸婚 滋生腐败，加剧贫富差距 部分城市墓地价格高于房价,不断飙升的房价使房地产市场日益远离百姓 中国人民银行一项调查显示，超过70的受访者认为当前房价水平“过高，难以接受”。在楼市高歌猛进、拉动GDP增长等光鲜外表下，我国房地产市场存在的问题和隐忧已到了必须引起重视的时候。,南京房展会真成“展示会” 买卖双方“拉锯”,4月

10、1日，南京春季房展会在细雨中拉开序幕。房价又涨购房者无奈 ，河西房价3月同比涨6成多，一楼盘2个月涨5000 。 南京住宅供求比0.76:1 ，一半楼盘“光展不卖” 。 开发商不仅不急，对房价的预期还都不低。在记者的一再追问下，一些楼盘亮出心理价位，不听不知道，一听吓一跳基本都欲以每平方米上千元甚至几千元的“速率”前奔。当然，开发商也为自己的高房价找到了托辞，比如地铁、隧道交通利好，再比如低碳、高科技等特色。,在南京买套80平米房 月薪得七千以上,南京的房价一路上涨，对于年轻白领来说，靠自己的能力来买房结婚似乎越来越难，似乎工资涨幅永远赶不上房价的涨幅。那么按照目前南京的房价来计算，买一套80

11、平米的房子，普通上班族月收入需要达到多少才能买到一套房呢？答案是7000元以上！,月收入3000元买江宁的房子也要等十年 小曾大学刚刚毕业一年多，目前在一家企业上班，月收入3000元左右。 他给记者算了笔账，以目前江宁地铁沿线的房子每平米1万左右计算，80平米的房子首付至少需要16万，“而我除去每月房租800元、吃饭400元、其它开支500元共1700元的铁定开支，光攒首付就需要10年，更别谈每月将近要还4000块的房贷了。”,“蚁族”变“柜族” 深圳现住人集装箱,据广州日报报道称，从广州东边的盐田、布吉，到西边的民治、福永，沿着公路行走，“住人集装箱，每个每月6元”，面对深圳楼市接近2万元的

12、均价，这种超低租金的“住房”也许会开始慢慢进入人们视线。 类似于迫于住房压力而蜗居在集装箱里的现象，在全国范围内广泛存在，一个新的职业应运而生集装箱房屋开发商。,在义乌打工的一部分外地农民工的栖身之地是高楼钢铁森林外一片片荒地上的窝棚，这些窝棚是用废旧编织袋等物搭成的。这些服务于义乌市各行业的农民工们蜗居的窝棚日前也因为城市建设进程面临着拆除。,七旬老人建8间胶囊公寓 只为解决年轻人住房,北京青年报3月28日讯 可躺、可坐、可看电视、上网，一间这样“五脏俱全”的青年公寓面积却不到两平方米。近日，8间“胶囊式”公寓出现在海淀区六郎庄的一栋出租房内，它们的设计者黄日新是一位78岁的老人，他说，设计

13、建造这些公寓不为赚钱，只为找出解决毕业生过渡性住房的办法。,可躺、可坐、可看电视、上网，一间这样“五脏俱全”的青年公寓面积却不到两平方米。,每间房间3个胶囊公寓，3张床铺，这样的胶囊公寓，200块一个月的租金。比唐家岭600元的床铺便宜2/3,几位远道而来参加试住活动的网友成为了第一批住户。几位年轻人写下了这样的文字：“四环路像是分水岭,城市白领在那头,而我们在这头”，“胶囊公寓虽小虽单调,但生活的颜色完全由我自己来决定”，“空间很小，但他是属于我自己的空间，就像自己的小窝一样。”文字中有些无奈，但却蕴含希望。就如一首写给北漂大学生的歌里唱的那样：“没有房子和汽车，口袋里money不多，只有一

14、个蜗牛的窝，和一个快乐的我”,胶囊公寓是无数小人物卑微生活的真实写照,“25岁的山西姑娘张琪搬着自己的全部家当一个小整理箱来到北京海淀区六郎庄，成为被媒体炒得沸沸扬扬的胶囊公寓的首个租客。” 在这生活成本极高的年代，那些养尊处优的人们，其实并没有将我们视为他们的同类。送一个“蚁族”的头号给你，只是表达我的“同情”，其实，在富丽堂皇的都市，如若将“蚁族”驱赶到城市以外、或者局限在如同鼠窝般“胶囊”之内，那么，城市就成了少数精英们的天堂。,裸婚一族 潇洒也无奈,“裸婚”是近两年诞生的新名词，是指结婚“无房无车无钻戒，不办婚礼不蜜月”，当然还得花9元钱去婚姻登记处办理结婚证。“半裸婚”则是指并非完全

15、“裸婚”。随着房价高企、结婚成本上扬、电视剧蜗居热播，“裸婚”成了热词。 “裸婚”成前卫热词 或将带来“新结婚时代” 调查：80%男性赞成“裸婚” 70%女性觉得不靠谱,一个裸婚者的自白 “裸婚？哥玩的不是潇洒，是无奈！”在一些人看来，“裸婚”似乎是追求个性自由的“80后”玩的又一个新概念，但透过下面一个裸婚者的自白，可以看到潇洒背后的无奈与辛酸。 最近，一篇经历无数次看房之后，我决定裸婚了的帖子在深圳某房产论坛网上受到热烈关注。 “在没有看房之前，根本不知道房价对于我们来说真是天价。”该网友表示，从年初开始，他和女朋友分别到南山、龙岗、宝安等地看房，一路下来不知看了多少楼盘，“但总是有太多理

16、由让我们与房子有缘无分。”,六成网友不满住房现状,河南商报联合新浪河南调查显示，六成网友不满住房现状，其中四成十分不满，明确表示满意的只有17%。 在“您认为郑州的房价合理吗”的问题里，八成多的网友明确表示不合理，认为合理的还不足10%。 如果买房，多半愿意买新房 新房在涨价，二手房的价格也水涨船高，郑州商住二手房的均价一路飙升到了近4000元。,房价上涨形成了通过资产增值来积累财富的观念和机制，同时也提高了财富积累的进入门槛。房市投机令一部分人在短期内获得了巨额财富，推高了房价，使更多人只能望房兴叹或因购房而成为“负翁”，进而加大了贫富差距 。,造就巨富、诱发腐败行为 中国房地产业已经成为中

17、国最暴利的行业，创造了国际上房地产和住房业利润最高的“世界纪录”，这在给经济发展做出了巨大贡献的同时，也“制造”出了大量的“暴发户”。 在2006年福布斯中国富豪榜上，前40名有16名与房地产业务有关；2007年前40名中有15名从事房地产业务，而且前10名中有6名主营房地产；2008年前40名中仍然有13名从事房地产业务，这与美国首富大都是高科技行业形成了鲜明的对比。,在土地由地方政府垄断、市场尚不规范的情况下，掌握土地批租权的地方官员和资金贷款权的银行工作人员无疑成了开发商“攻关”的对象，商业贿赂贯穿于房地产开发的各个环节，致使房地产领域成为权钱交易和腐败的高发区。,公务员买房内部价曝光：

18、每平米4500元,北京海淀区四道口是部委大院的集中地带。天天上下班路过该地的私企员工王明发现，近两年这里盖起了不少新楼，王明经过了解，对这些“家属楼”如数家珍：原来有十几个部委的职工都住在这里面，后来有些楼拆掉改造，新建了水利、电力、无线等单位的家属楼，里面职工是以4500元/平方米左右的价格买的房子。他说：“后来我又问了下旁边的商品房小区主语城的二手房价格，要4万元一平。”,北京华远集团总裁任志强表示，北京有很多低价的定向住房，没有向社会公开销售。最后去哪了呢？举个例子，一些房子先分给了国务院事务管理局，再分配给中央或国务院的各机关、管理机构以解决公务员的住房、进京干部的住房、老干部的住房等

19、。任志强认为：“社会保障体系的保障对象，应该是针对无力参与市场经济竞争的人，但公务员并不在这个体系当中。”,深圳住豪宅公务员获批保障房,据南方都市报报道日前，深圳市第二次保障性住房申请受理初审合格家庭（单身居民）的基本情况进行了公示。记者统计调查发现，至少有299户初审通过家庭中有成员的工作单位为政府机关事业机构，还有不少人住着豪宅。 记者发现，不少在政府机构工作的人员都把自己放在共同申请人的位置，而让其家人充当第一申请人。,记者调查发现，通过初审的申报者中，不少人“实际居住地”是单价超过两万甚至3万元的豪宅。 福田区香蜜湖街道办相关负责人介绍，保障房初审在街道办一级完成，从单位开的收入证明来

20、看，大多人月薪约2000元。据他们的入户调查，这些人都是暂时借住在亲戚朋友的豪宅里。不过，该负责人也坦承，也不敢保证没有人隐瞒财产情况。,“福利价”购房的公务员永远不懂百姓苦,百姓一直苦苦不能求解的为何一些官员对调控房价不来劲，原因现在可谓大白于天下了自己可以“排队队、吃果果”住上房，能对围墙之外动辄就要三四万元一平方米的高房价上火吗？ 屁股决定脑袋，屁股有地方坐得稳稳当当，有只花四五千元一平方米房价购回的居室，这些掌握着民生政策走向者就不会有“无檐避雨、无凳可坐”的危机感。 在今年两会上，温总理的话犹在耳边，“公平正义比太阳还要光辉”。然而，一些公共机构，将手中人民赋予的权力不断异化，自分国

21、有资产，自行圈地建房，再分给“自己人”，这便是最大的不公不正。,比房地产业还要赚钱、还要利润高的行业是殡葬业。举一个例子，比如拿一个骨灰盒来说，批发价只有200多块钱，但是到了消费者手里的时候，价钱可能已经逼近2万。而且像太平间，它在整个殡葬行业这个链条中的作用，可能已经大大超乎了我们普通人的想象。,1045元：4月1日上午，民政部公布了对各地殡仪馆基本殡葬服务费用的调查结果，样本集中在各地的中等殡仪馆。五项殡葬服务项目包括：遗体接运、遗体存放、遗体火化、骨灰寄存、骨灰盒。结果显示，五项殡葬费用在全国平均值为1045元。但是这个数字和公众的感受却相差甚远，因为“死不起”的说法已经广为流传。而殡

22、葬业也已经连续数次进入中国十大暴利行业之列。,天津城市快报记者在调查中发现，一个批发价不到260元的骨灰盒，在北京、天津、河北等地居然卖到了16000元，差价接近70倍。 据统计，北京现有合法公墓33处，其中最便宜的为树葬的墓葬方式，一平方米价格单穴3000元。一般墓地均在3万元一平方米以上，最贵的则高达近百万，墓地价格高过房地产已经是不争的事实。,电影疯狂的赛车片段 我们这里是高尚社区，上风上水，地下CBD，人生后花园，按均价仅售人民币三万元整，值得一生典藏。 您这，还有没有点再便宜点的？ 跟你把话都讲成这样了，那抱歉了，我们这里是墓地中的CBD了，没有钱的话可以考虑，请到庙里供养。,广东拟

23、建立殡葬低保制度 对低收入人群实行全免 目前广州、深圳、珠海香洲区和佛山南海区已出台了重点救助对象基本殡葬服务费用减免政策，实行公共财政埋单。 其他地区虽然没有制定正式的文件，但实际全省200多万低保户都享有殡葬服务减免优惠。该省目前正在酝酿出台全省统一的惠民殡葬政策，但具体出台时间尚未确定。,房地产与数十个行业密切相关，在带动相关行业发展、拉动经济增长方面的作用不可小觑。但正因为作用大、获利快，地方政府愈来愈倚重拍卖地皮、推高房价来“繁荣”经济。在房地产商暴富神话和地方GDP增长背后，是大量社会资金过度涌入。 2009年，全国房地产开发投资较上年增长161，商品住宅投资增长142，远高于GD

24、P87的增幅。在城镇固定资产投资中，房地产投资占比超过22。这种“虹吸效应”必然破坏经济平衡发展，伤害经济健康发展。,购房人过重的还贷压力已成为抑制居民消费的重要原因。贷款买房的人为了还贷，不得不压缩日常开支。无房户为了买房，又要节衣缩食攒钱。国家统计局公布的数据显示，2008年我国居民消费率仅为353，不仅远低于美国的701，也低于同属发展中国家印度的547。国际金融危机的冲击警示，中国经济未来可持续发展必须依靠消费、投资、出口协调拉动。尽快减轻房地产畸形发展对消费的抑制作用，既有利于扩大内需，提振经济，也有利于提升中国经济抵御外部风险的能力。,过度膨胀的房地产市场绝非经济发展和百姓生活之福

25、。住房可以是赚钱的商品，但更是基础的民生产品。满足人民基本居住需求，是政府义不容辞的责任。只有把促进经济可持续发展和提高民众生活幸福指数协调起来，房地产市场才可能从当前乱象中突围，获得更加广阔的发展前景。,三、高房价产生的原因,需求旺盛 投资无渠道 土地财政 官员腐败 炒房团炒作,背景：房地产需求大爆炸 房地产市场供需矛盾未能发生根本改变，这是关键。 据业内人士透露，中国去年增加了1100万个家庭，但是去年提供的住房只有440万套，只能满足将近一半的需求。 河南商报联合新浪河南调查显示，在“如果你现在没有房住，打算买房还是租房”这一问题的回答中，56.1%的网民表示打算买房，由此可以看出，新商

26、品房还是大家的渴望。 而43.9%选择租房的网民中，新毕业的大学生和刚进城的务工人员占到了大多数，而这一部分人也是将来购房的潜力所在。,在“假如您现在有20万元，您打算干吗？”的问题中，有近71%的网民选择了买房，而买股票、基金的也只占到了20%。大家首选买房的原因还是考虑到安定的生活是一切的基础，有了自己的房子住，心里才踏实。 与此同时，新调控政策中的一些措施也被市场解读为减少商品房用地供应，而政府承诺的保障性住房建设即使能够完全履诺，短时间内也不能形成有效供应求。如此一来，住房供应没有明显增加，购房需求却大量释放，畸形的供求关系岂能不导致房价非理性的上涨？,面对轰轰烈烈的买房行为，业内人士

27、认为，除了大量外来人员进入城市需要买房造成的刚性需求外，有钱人的投资无渠道也促成了高房价依然有人买房。,现在投资渠道比较少，股票、期货不少人不懂玩不转，艺术品难辨真伪，黄金流动性差，当人们找不到一个比买房更安全的投资项目时，只好买房搞投资。 有网友戏称：“如果要有钱，首选的投资渠道就是买房！钱在家怕人偷，钱在银行怕贬值，钱在股市怕缩水，钱在房市怕啥？啥都不怕！”,因此，有学者认为房地产价格上升的根本原因是百姓储蓄的钱缺乏别的投资渠道，不得不把闲置的钱拿去购房。 我国的储蓄率特别高，这几年达到了GDP的40%多全国人民一年里创造的财富中消费加净出口只占其中的不到60%，其他都成了储蓄这么多的储蓄

28、要寻找出路股票市场充满欺骗和造假，谁都不敢再拿钱去买股票；债权市场的收益率又很低，存银行的利息率比通货膨胀率还低，不但没有收益，还得赔钱，所以就转向了房地产 现在买房的人中有相当高的比例不是为了自己用，而是为了买房保值，甚至是买房投机，准备将来房价上升之后再卖掉。事实上许多已经卖掉的房子并没有住人，还空关着。,“土地财政” 始于年的分税制，“事权下放，财权上收”使得地方政府只有卖地求财，而需要长时间孵化发酵的制造业，显然对于任期之内的政绩难有显著贡献,“地王”热正是在这个大的背景之下愈演愈烈.,土地财政,“土地财政”，属于预算外收入，又叫第二财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持

29、地方财政支出。中国大陆搞城市经营和土地财政，最早是从香港学过来的。但香港是土地私有制，政府要先收购私有土地，进行初步开发后才能出让。而大陆是土地国有制，往往凭借公权力和专政机关力量强行征地拆迁，低价收购他人的土地使用权，并不是公平交易，以此牟取暴利，造成民怨沸腾。其行政执法依据是国务院的拆迁条例，而不是全国人大的物权法。,在很多地方，第二财政早已超过第一财政。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，一些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把

30、集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。,去年，全国财政收入6 .8万亿左右，其中“土地财政”贡献率为23%左右。土地出让款其实是一个财富再分配的过程：土地屡屡拍出“地王”，开发商必然将土地高成本计入房价之中，最终将高地价成本转嫁到了普通购房者身上。,地方财政乏力的状况下，是“土地拍卖”担当起地方诸候的政绩生计，因此工业土地可以大肆挥霍，虽国土部动用卫星“天眼”，也无济于事，因为可以铺上绿网，以冒充植被；但是，在住宅用地上却惜地如金，一点一点地推出，一块一块地拍卖，状如漏斗的供应机制，造成了极大程度的商品房用地饥渴。 如果在原材料供给上就开始控制流量，那么最终商品供给量必是

31、供少于求的状况。房价升高，与地价飞涨互为因果，彼此拉动。,土地招牌挂制度,近几年来，随着地王的频繁出现，房价的持续高涨，现行的招牌挂制度开始被质疑是推高房价的根源。有关招牌挂的讨论在今年两会期间达到了空前热烈的程度。 今年两会中，全国政协委员、大连万达集团董事长王建民直接将频繁出现的地王现象归结为现行的招牌挂制度。他说“现在实行的招牌挂土地出让方式是房价高的根本原因，要遏制要房价，需要改变目前的土地出让方式”。,国土部相关人士曾对此回应，土地招牌挂并不决定土地价格的高低。“大家看到了，2009年的许多地方，但2008年同样采取招牌挂方式却有很多地流拍或以底价成交。”。 据国土部最新资料显示，近

32、十年来，中国土地出让总收入达6.9万亿，多数为2004年招牌挂制度以来所得，其中2009年土地出让收入达1.6万亿。对于现行的招牌度制度，国土资源部部长徐绍史说，要坚持土地招牌挂制度，因为招牌挂最大的好处就是防止暗箱操作，以及由此导致的腐败和国有资产流失。虽然招牌挂不可废弃，但仍有较大改进和完善的空间。,拍卖现在的确阳光了，但是地王接二连三出现，因此在这个时候我们要说，的确拍卖起到了，虽然它不是一个根源，但是起到了加快使房价上涨这样一种重要的因素。 权威人士指出，我国土地的特殊属性，使得地方政府作为卖方居于高度垄断的强势地位，土地买卖并不是完全竞争的市场经济。从经济学的角度讲，现有的土地招拍挂

33、属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。,随着不断攀升的高房价一次次吸引公众的目光，房地产领域的腐败问题一个个浮出水面。近日被法院一审判处无期徒刑的南昌市国土局原局长周宏伟交代，一些房地产开发商借“春节拜年”的名义排着队给他送礼，以致他根本记不清哪笔钱是谁送的。2009年落马的腐败官员中，大多与房地产商有着说不清道不明的暧昧关系。,一个房地产项目，从最初批准立项到最终开盘销售，涉及的部门少则一二十个，多则百十来个。而仅从目前查办的案件来看，腐败几乎渗透到了从立项、贷款、工程招标、用途变更、容积率调整、监理验收等各个环节。 从掌权者直

34、接受贿后为开发商提供便利转为较隐蔽的“权房交易”，低价购房、转卖套利，继而更隐蔽地以权力为“干股”，幕后参与房地产开发，房地产商与腐败官员为逃避法律制裁，可谓煞费苦心。与之相比，开发商为腐败官员安排娱乐消费、出国考察、组团旅游乃至色情服务，逢年过节再奉上各类“消费卡”甚至为其子女出国留学提供资助，则显得小巫见大巫了。,据国土资源部最近公布的房地产项目用地地价专项调查显示，在全国620个楼盘中，地价占房价最高为58.6%，平均为23.2%。在商品房的成本构成中，各级行政部门收取的税费在占了20%。 “腐败成本”必将推高房价，转嫁给消费者，甚至“绑架”地方公权力，导致中央宏观调控政策执行力弱化，房

35、价如脱缰野马。,一个不争的事实是，过去几年我国房地产市场的投机色彩愈来愈浓：先有“温州炒房团”，后有“山西炒房团”“内蒙古炒房团”，“先富起来”的地方、“先富起来”的人们南征北战攻城略地 在北京、上海、深圳、杭州等城市，以几十套、几百套为单位大规模买房、囤房的现象不断出现。2009年房价上涨最猛时，北京二手房市场的成交均价几乎每天都在上涨，交易的楼盘有三分之一是5年之内的新房。,房子首先是一种基本民生产品。当百姓对住房的实际需求遭遇大规模投机活动，所产生的“繁荣”绝非社会与市场之福。楼市投机活动盛行，催生了房地产市场火暴，营造着供不应求的“繁荣”景象，但随之而来的房价飞涨、空置率不断增加、信贷

36、风险迅速累积等一系列严重问题，让大量百姓自住性购房的希望化为泡影。 从来就没有稳赚不赔的市场，房价也不会只涨不跌。无论是早些年的日本，还是上世纪90年代初我国海南的房地产泡沫，前车之鉴都说明了同样一个道理：房地产市场一旦成为投机者的乐园，投资者面对的必然是噩梦。,温州炒房团:投入耗得起调控无所谓,温州炒房团如今已被“神化”为中国楼市的一支能呼风唤雨、叱咤风云的“妖魔化”人群。参与者成千上万，人群来自各行各业，三教九流、男女老少皆有，其中“太太炒房团”名声最响亮。实际上炒房团的“精锐部队”是一批来自企业的老板，他们也是“太太炒房团”的后台老板。,温州炒房团人士对国家的政策看得透，深知每次调控是暂

37、时的，而中央与地方的博弈是永恒的，有博弈就有缝隙。他们摸到了“调与涨”的奥秘，掌握到“调涨不调跌”“越调越涨”“调后报复涨”等规律，经过十多年在房地产市场的“摸爬滚打”，发现每次宏观调控的结局都是这样。 当“国4条”、“国11条”、存款准备金上调、银行贷款“内紧外松”等一系列宏观紧缩政策“高气压”一步步降到温州后，温州炒房团仍然阵脚不乱。徐女士是温州炒房大军一员大将，有近十年的“炒龄”，每年潇洒炒房五、六套。她貌似轻松地对记者说：“金融紧缩政策对温州人影响不大！”理由是，温州人太有钱，经得起，顶得住。,据中国银行温州市中心支行介绍，2009年，温州人从国内外汇入温州的资金高达2.5万多亿元，汇

38、出资金2.2万亿元，留在温州尚有近3千亿元。据该支行及有关金融专家介绍，目前温州民间流动资金高达6000亿元，这笔巨额资金是温州人承受紧缩政策的一大支撑。,郑州的房一大半被外地人买走了,在郑州，四五千元的房价属于便宜，七八千的房子买者还要排队，这些房子都卖给谁了？郑州市民郭先生的遭遇也是能说明些问题。 郭先生的朋友是福建人，在了解了郑州房价的情况后，选中了位于金水路和未来路附近的一处楼盘，那里的均价达到了10900元/平米，这位朋友一出手就定了6套。 另悉，棉纺路上一家楼盘，清明小长假期间，仅一批来自北京、上海等一线城市的购房者就买下了10套。 此外，在郑州做生意的新密、信阳、驻马店等地人在郑

39、州购房安家，一些外省市如福建、浙江、四川、重庆等地的经商者也有很多在郑州买房。,根据郑州市住房保障和房地产管理局发布的信息来看，2004年，外地人购房已占总购房比例的55%，2005年为52%。2009年1-10月，郑州市销售、成交的住房共62542套，其中外地人购买比重为53.57%。外地人作为郑州市购房主力军的位置近几年一直没有改变。,四、如何抑制高房价,房地产需求大爆炸 政府： 要让市场和公众保持理性，政府必须通过各种途径努力加大住房供应，如确保保障房用地占70%，切实保证资金到位和及时开工，在最短时间内形成房屋的有效供应，真正扭转目前失衡的供求格局，只有这样房价才会“不稳也得稳”。相反

40、，如果不努力扩大供应，而是把精力过度地放在提高拿地条件、限制商品房供地以及遏止购房需求上，或许会产生短期效果，但难逃“一放就涨”的怪圈。 土地在守住耕地红线情况下，在有限地要出让土地过程中，加大对廉租房，还有政府帮助性住房比例，过去可能是四六开，比如说四在保证廉租房，保证政府帮助土地，另外六到了商品房那儿。现在我们可不可以把它倒过来，甚至更加加大前方比例 。,当前，我们不必急于期待政府会出台一些调控“杀手锏”，在供求关系不变的情况下，物业税或房产税的征收或许只会增加政府的财政收入，于购房者来说又多了一项负担，对于开发商以及转手就可获利数万或数十万的投资者来说，更没有任何实质意义。因此，各级政府

41、加大保障房和普通商品房的供应，监督其资金到位和承诺兑现，并促使其尽量缩短这一过程，也许这才是我们共同的福祉所在。 媒体： 国家获得了这么一大笔土地出让金，到底用到了什么地方，媒体应该引导大家关注这些资金的使用，让它提高效率，更多的进入到保障的范围内，帮助大家改善居住条件。,北京土地收入究竟多少用于民生,今年以来，北京市土地市场交易活跃，土地出让金的管理和使用也引起了人们的广泛关注。北京市财政局新闻发言人孟景伟18日表示，北京市财政收入不依靠土地出让金，土地收入80%用于民生。（3月19日 北京日报） 不知是要平息舆论对北京创造地王的不齿，还是确实要澄清舆论对北京土地出让金使用的误解。北京财政局

42、官员终于出来表示，北京土地出让金八成用于民生项目。,细细分析北京财政局官员所谓八成土地出让金用于民生的项目，给笔者的感觉：用于廉租住房建设方面38.5亿元，仅占收入的7.8%，用于其它保障性住房建设的资金等于零。这是第一个感觉。第二个感觉是，土地出让金是唐生肉，哪个项目都可宰割一块。第三个感觉是，这个与政府公共财政预算收入相对独立的土地出让金在使用上根本无章可循，可由地方政府随意支配，是地方政府公开的小金库。,增长135% 今年土地供应“大开闸”降温楼市 国土资源部4月15日发布2010年度全国住宅用地供应计划。出乎业界意料的是,今年住房用地拟供应量达到18万公顷,同比增幅超过135%。对此,

43、国土资源部土地利用司司长廖永林表示,增加供应的一个重要目的就是稳定土地市场预期,以配合中央政府对房地产市场调控。他分析指出,计划发布后,不排除部分城市土地放量供应的可能性。有关专家认为,全国住房用地供应的大幅增长,将给火爆的楼市带来一丝凉意,对于调控房地产市场将起到重要作用。,解决土地财政问题,温家宝总理在两会政府工作报告中明确提出，要“大力整顿和规范房地产市场秩序，完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。”要做到这一点，需要打破地方政府和房地产开发商的利益共享链条。 解决“土地财政”问题，当务之急是从制度安排上弱化地方“以地生财”的冲动。一方面，亟待完善土地收入管理使用办法，变寅吃卯

44、粮式的一次性“透支卖地”为每年都有土地收入的平稳开发，并且严格管理和规范使用卖地资金，确保卖地收入更多地用于改善民生；另一方面，按照事权和财权相匹配的原则，给予地方更多的资金支持，使其能够有财力支撑地方经济社会各项事业的发展。,作为经济理性人的开发商,通过市场交易获取利润,无可厚非;作为平民百姓,花大笔的血汗钱买来一个“安心”的居所,更是人之常情;而作为公权力机关的地方政府,通过高额的土地出让金来抬高财政收入,利用由此导致的过高房价拉高G D P,才是值得我们痛心疾首之处! 彻底地转换现今的土地出让金制度,将地方政府与房地产开发商利益分离,才是打破房价居高基础的关键。依靠“卖地财政”和“房地产

45、G D P”的发展路线,最终锦上添花的只能是少数官员的政绩,而于民众而言,无疑只会加重负担。,从制度上转变经济增长全赖G D P上升的传统观念,将官员考核与更广泛的指标相联系,可能是一个更加切实的出路。现今的官员评价体系,无疑不是将G D P作为硬性的标准来考量,这在很大程度上导致了为短期利益而盲目提升G D P、通过房地产的消费拉动力玩儿数字游戏的现象。虽然我们的舆论与高层官员一直在不遗余力倡导绿色G D P等一些新的发展理念,但终究不能从根本认识上改变地方官员的观念。唯有从制度层面出发,进而做出更加切实可行的转变,才能使问题得到转变。,首先，参与招拍挂的企业及其管理者的经营纪录、资历和征信

46、应作为制度组成部分，对那些只炒地不盖房、囤地“磨洋工”的不良企业实施进入限制。 其次，作为涉及公共利益的土地交易，不能搞“一锤子买卖”，必须严格事后监管，既要让囤地、炒地者无所遁形，更要限制、杜绝那种“先拿地，再调整规划”的行径。决不能让约定容积率、配套设施、公共用地及开竣工时间等变成“松紧带”。,完善“土地招牌挂制度”,再次，必须坚持健全信息公开制度，从土地供应计划到竣工验收和违法违规用地查处信息，要全程公开，解决信息不对称问题。要做到主管部门信息上网、社区信息上墙，使土地利用和建设规划成为大众规划。 北京市近日决定暂停热点地区高价土地入市交易，采取措施改进土地交易方式，控制非理性土地竞价，

47、设立地价合理区间、增加配建保障性房和承担公益性设施建设等作为土地竞买条件，这是基于对现实情况的正视，有助于制度的完善。,腐败不除，房价难抑，房地产市场更不可能回归健康发展轨道。重拳出击清除房地产领域的腐败，既是规范房地产市场、遏制房价的前提，也是回应民意、改善民生的需要。 清除房地产领域的腐败，必须强化社会监督。阳光是最好的防腐剂。房地产业需要公开的不仅是开发成本，而且开发过程涉及的所有审批环节都应该彻底公开。同时应建立各级官员的财产申报、公示制度，公开官员配偶子女从业、就学等情况，铲除暗箱操作的土壤，全面挤压腐败的空间。 揭开高房价下的腐败黑幕，让“腐败成本”无处遁形，是促使房价回归合理水平

48、的必要之举。,坚决清除房价中的“腐败成本”,对骗取保障房者应一查到底,从武汉的六连号到老河口的14连号，从郑州的经适房用地上建别墅，到南阳骗取经适房项目建商品房，从温州官员低价购买安置房事件，再到深圳海关、安监等公权部门工作人员申请到保障性住房，本应为中低收入者提供的住房频频出现问题。保障房享受者的公平性得不到保障，就不能真正发挥破解低收入群体住房难的作用，这令人担忧。 在规范保障房申购问题上，政府应积极作为，通过制度创新，遏制造假现象。,要更加严格地控制投资性购房 首先，应继续提高第二套房贷款的门槛。考虑房屋户型的差异，可以确定一个相对合理的面积标准。如购买了第一套住宅且达到一定标准者，再购

49、买第二套住宅时，贷款的条件就要明显提高，甚至可以考虑不予贷款。 其次，延长二手房上市的最短年限。比如，5年以后才可上市交易。从其间的必要支出及5年后的不确定性考虑，必然使投资性购房者谨慎出手。,二套房首付至少五成 据新华社报道,国务院总理温家宝4月14日主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。 国务院决定,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际,在一

50、定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。,国务院会议还要求,稳定房价和住房保障要由省级人民政府负总责,各地城市人民政府则抓落实。住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度,对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的,要追究责任。 政府调控楼市重拳出台后，深圳、上海纷纷出现投资客抛盘，而北京则出现浙江投资客单笔上亿的抛售。,据报道，北三环一项目近期出现了大单抛售，一浙江炒房客一次性抛出20多套房源，总价近1.3亿元，折合平均单价为近4万/平米。 该浙江炒房客如此抛售大单突破了去年12月出现

51、的朝阳区某项目的纪录。去年年底，第一轮楼市调控政策出台前，朝阳区某项目的炒房客抛售了25套房源总价接近1亿元，抛售单价近3万/平米。 据北京中原地产等经纪公司反映，4月10日以后，北京明显地出现了多区域房主一次挂牌多套房源的现象，特别是一些高端项目，例如：世纪城、富力城等项目纷纷出现一次挂牌2套以上的卖家。,后记：30年短命建筑为楼市敲响警钟,我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，但这些建筑只能持续25-30年。 如此短寿的建筑将每年产生数以亿计的建筑垃圾，给中国乃至世界带来巨大的环境威胁。 据资料显示，英国建筑的平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命达74年。（中国日报4月6日）,虽然住建部在“楼歪歪”、“楼倒倒”、 “楼脆脆”、 “楼吻吻”等一系列房屋质量悲剧之后在全国开展建筑工程质量检查，尽管96.1%的建筑工程合格，但这样的数据却并不能让人放心。勉强合格的大量建筑，无疑为未来埋下一定的隐患。,中国楼市，利字当头，正如有专家指出，在今天的中国，房地产已经成为一个发育程度最高、影响力最大同时自觉意识也最强的利益集团，不仅可以影响甚至改变政策走向，而且开发商和地方政府的利益联盟，为高房价摇旗呐喊。 金钱诱惑之下，建筑寿命当然就成为次要考虑，监管缺失几乎很难避免。,从3月28日至4月2日，新华社罕见地连续发表