房地产开发-清华大学-第8章.ppt

1、第二、八章了解房地产开发项目规划设计、学习要点和目标城市规划概念和编制体系。理解居住区规划的具体内容。理解住宅建筑节能和节约土地的设计手段。掌握评价计划设计的方法。核心概念城市总体规划和详细规划；居住区规划居住区的土地组成；容积率建筑密度日照间距规划方案的评价。3，指导案例一家房地产开发公司正准备对一个街区进行商业开发，现有两个茄子计划方案。方案1建筑容积率高，街上商业设施多，可以带来高商业利润，但建筑形式比较单一，建筑识别度不高。方案2建筑形式独特，形成包围式庭院，场所感强，但经济性不如方案1。在实际开发中应该选择什么方案呢？4，8.1房地产开发项目规划和设计，8.1.1城市规划概念国家标准

2、城市规划基本术语标准(1998年)，城市规划是“一段时间内城市的经济和社会开发，土地利用，空间布局和各项建设的综合布局，具体布局和实施管理”。城市规划的共同和基本任务是通过空间发展的合理组织，满足社会经济发展和生态保护、文化传统保护等的要求。现代城市规划既是社会实践活动，又是政府职能，是专业技术，是综合、政策性、民主性和实践性的特征。5，8.1.2城市规划编制体系，1总体规划2控制性详细规划3建设性详细规划，6，8.1.3住宅区规划，1住宅区的土地构成(1)住宅区。(2)公共服务设施用地。(3)道路用地。(4)公共绿地2住宅区的规模(1)公共服务设施的经济性。(2)公共服务设施合理服务半径。(

3、3)城市道路运输和完整的区域单位。3住宅区域布局结构和公路系统4住宅计划布局1)行热式2)周边式3)点组4)混合式5)自由式，7，8.1.3住宅区域计划，5住宅选择1)低层住宅(1)城市集合式低层住宅。(2)别墅。2)多层住宅(1)级联。(2)外部道路样式。(3)内郎式。(4)跳跃画廊样式。(5)楼梯花园。(6)跳跃式。(7)双打。(8)可变楼层3)高层住宅(1)单元组合式高层住宅。(2)长廊式高层住宅。(3)塔式住宅。(4)跳廊高层住宅。8，8.1.3住宅规划，6公共建筑规划布局(1)各级公共建筑要有合理的服务半径，便于居民使用。(2)要设置在交通便利、人流集中的地区，以适应人流的流向。(3

4、)如果是独立的共光居住区或郊区居住区，要考虑附近地区的使用便利，保持居住区内部的平静。(4)各级公共服务中心应当布置与相应公共绿地相邻或靠近河流和湖泊水面等能很好地表现城市建筑面貌的区域。7居住区绿地规划布局(1)根据居住区的功能组织和居民对绿地使用的要求，采取集中和分散，重点关注与一般和点、线、面相结合的原则，形成完全统一的居住区绿地系统。(2)尽量开放、坡、洼地绿化，节约土地。充分利用建设用地中现有的绿化、江河湖泊水面等自然条件。(3)注意生活环境美化。(4)以价钱低、管理容易、长度容易为原则。在居住区重要地区少量种植美丽、颜色、香、地方特色的花木或大树，使整个居住区的绿化环境保持四季常绿

5、的景色。9，8.1.3住宅计划，8住宅停车场计划设计1)停车方法和停车带及通道宽度(1)平行(2)垂直(3)坡度2)常规停车设施(1)停车场。(2)多层停车场。10，8.2房地产开发项目规划设计方案的技术经济要素分析，房地产开发项目中规划设计方案的合理性直接关系到开发企业的投资效果。房地产开发项目规划设计方案的技术经济影响因素主要分为两类茄子。一是整个开发区规划设计方案的综合技术经济因素。另一种是集体建筑设计方案的技术经济因素。11，8.2.1住宅开发区计划的综合技术经济要素分析，1纸容积率赔偿2)容积率转让3)容积率2建筑物密度3平均层数增加，12，8.2.1住宅开发区计划的综合技术经济要素

6、分析，4建筑物间隔1)；(2)合理利用住房间土地。(3)利用地下空间，采用高架平台。5号房比6价格为13，8 . 2 . 2 . 2住宅的技术经济要素分析，1外墙周长系数为2层4.5单位组合6结构形式，14，8.3房地产开发项目规划设计方案评价，房地产开发项目规划设计方案评价，房地产开发企业是项目管理的重要工作，最佳选择设计，15，8.3.1房地产开发项目规划设计方案评价的特点，1评价主体的多样性2评价目标的多样性。(2)房地产开发的多目标密切相关。3评价值的不确定性，16，8.3.2房地产开发项目规划设计方案评价的指标体系，1住宅平均层住宅平均层=住宅总建筑面积/住宅基础总面积(层)2住宅建

7、筑净密度住宅建筑净密度=住宅建筑基础总面积/住宅用地面积3住宅建筑面积净密度住宅建筑面积净密度=住宅总建筑面积/住宅用地面积4住宅建筑面积住宅建筑密度(%)；平均层数。平均人均住宅用地=平均人均住宅面积定额/(楼层住宅建筑密度平面系数)(m2/人)，18，8.3.3房地产开发项目规划设计方案评价方法，房地产开发项目规划设计方案评价的主要方法包括综合评分法和分析层次分析等。综合评分法是聚集众多专家的智慧，评价计划设计方案的各种评价指标。其中定性指标采用专家分数，定量指标转换为相应的分数。最后累计各指标的得分，求出牙齿方案的综合得分值。使用层次分析法评估开发项目计划和设计计划的基本思路是根据评估问

8、题各种因素之间的相关性从高到低进行排序，建立不同层次元素之间的相互关系。根据比较同一级别元素相对重要性的结果，决策确定层次中每个元素重要性的优先级。房地产规划方案评价实践中，也可以使用列表评分方法进行评价。在评价表上列出分数项目，徐璐给每个分数项目赋予不同的权重，一一打分，最后加上方案的总分，得到，起到评价的标准作用。牙齿评价方法具有综合评分法的集水众多专家智慧的优点：专家确定了合适的评分项目。还有层次分析法的优点。按重要性排序，以确定分数项的徐璐不同权重。这种评价方式不仅科学，而且兼具直观快捷的优点，操作方便。建筑计划设计方案评估包括表8-9表8-14中列出的许多性能指标。教材P173，19

9、，案例分析，一家房地产开发公司正在准备对一个地块进行商业开发，现有两个茄子计划方案。方案1建筑容积率高，街道商业设施多，可以带来高商业利润，但建筑形式比较单一，建筑识别性不强。方案2建筑形式独特，形成包围式庭院，场所感强，但经济性不如方案1。在实际开发中应该选择什么方案呢？评估：这是两个计划方案之一的首选实例。房地产开发项目规划设计方案评价具有评价主体的多样性、评价目标的多样性、评价价值的不确定性的特点，开发公司考虑目标是什么、当前的经济利益，还是建设特色建筑，追求广告效果和长期的市场影响，必然伴随着公司当前的经济实力和未来的发展计划。更重要的是，要考虑城市的综合因素，该地区的商业设施是否有持续发展的空间。优点和缺点看起来很明确，但是方案强调了商业性(喧闹、开放)的特点，方案2强调了用户的心理感情和安全(舒适、封闭)。但是具体情况需要具体分析。在某些情况下，优点可能转变为弱势，缺点也可能转变为优点。因此，现在能感受到的经济性(商业卖场高的价钱销售、租赁或经营会带来长期的经济利益)也不是绝对的。可以应用列表评价法对计划设计方案进行评分，首先经过专家委员会的评议，确定各项量化指标和分数，然后选择最终实施方案。20，牙齿章节介绍了房地产开发项目规划和设计的内容和评价方法，城市规划概念和剪辑系统，住宅区域规划的具体内容，以及住宅建筑的节约能源设计