我国土地一级开发简介及规划设计单位可承担的工作ppt课件.ppt

1、,我国土地一级开发模式简介 及 规划设计单位可承担的工作,2011.7,1,1.我国土地一级开发中的几个概念,目录,2.我国土地一级开发的具体程序,2,3.我国土地一级开发的运作模式,5.土地一级开发过程中涉及的规划设计工作,6.我国土地一级开发的典型案例,4.我国城市土地一级开发商的风险,1.我国土地公有制（Public ownership of land）,和很多国家和地区的土地私有制不同，我国城市土地国家所有（State-owned Urban Land），农村土地集体所有（ Collective -Owned Rural Land）。各地城市政府是名义上的城市土地所有权人。 农村土地不

2、能直接进行城市开发，必须先通过土地征用（ Land Expropriation ）的程序变为国有土地。因为城市的扩张，城市周边农村土地已经成为开发的热点。（如河北香河项目） 这种两元化的土地制度加上快速城市化，是形成很多大城市城中村的重要原因。 开发商“拿地”或者“买地”，事实上只是购买国有土地的一定时间的使用权（一般住宅70年，商业50年）。,一、我国土地一级开发中的几个基本概念,3,2.城市土地储备制度（Land Banking）,城市土地储备制度的主体是土地整理储备中心。 土地储备制度： 城市政府通过征用、收购、置换等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来，成为“生地”，将生地进行土地

3、整理和开发，变成可建设的“熟地”; 根据城市土地年度计划，由土地管理部门通过招标、拍卖、挂牌方式有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类经营性建设用地需求。 政府靠土地储备制度垄断土地一级市场。 生地（raw land）完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地 熟地（ cultivated land ）经过“七通一平”，具备基本建设条件的土地,4,一、我国土地一级开发中的几个基本概念,3.土地招挂拍制度 和 协议出让制度,土地招拍挂就是土地的招标、拍卖和挂牌。一般针对的是“熟地”而言的。 招标（Bidding）是指出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地

4、使用权投标，根据投标结果确定土地使用者； 拍卖（Auction）是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者； 挂牌（ Listing）是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。 协议出让方式 (Transfer by Agreement)，是法定的国有土地使用权出让方式之一，也曾经是最重要最常用的政府供地方式。城市房地产管理法第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。” 协议出让就是政府与土地

5、使用者以协议方式签定土地使用权出让合同，土地使用者支付相应的出让金购买一定期限的国有土地使用权。 协议方式的优缺点：协议方式具有政府对地价较易控制、灵活性大的特点，但没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争，易滋生腐败。 因此，自2002年7月1日起施行的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部令第11号）第4条明确了招标拍卖挂牌的范围，规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。协议方式逐渐退出。,5,一、我国土地一级开发中的几个基本概念,4.一级开发商的进入门槛,土地一级开发商的进入门槛依据各政府的规定而不同，某些政府会要求一级开发商

6、具有拥有国家一级房地产开发资质和一级建筑施工资质，但更多情况下更关注开发商资金实力。,6,一、我国土地一级开发中的几个基本概念,土地一级开发招商案例： 元雹线沿线两侧区片土地一级开发项目招标公告 以下是摘要信息: 元雹线沿线两侧区片土地一级开发项目招标公告（三次） 加入日期： 2011-03-31 截止日期：2011-04-08 所属地区： 河北 摘要信息开始: 承德（略） 一、项目概况 1、项目招标人：（略） 2、项目名称：（略） 3、项目区位：（略） 4、土地利用现状（略） 5、主要内容,与招标人组成联合开发公司，筹集土地一级开发全部资金，并负责完成以下工作： （1）办理项目立项、建设用地

7、预审等前期手续； （2）及时筹集并支付将集体土地征为国有土地所需的各项费用； （略）人签订拆迁、安置补偿及收购补偿协议，确定回迁方案，支付相应费用； （略）、通电、通热、通气、通讯、通有线电视、通路以及场地平整等工作； （5）考古勘探工作； （6）申请土地一级开发竣工验收。项目竣工验收合格后，交付招标人按计划组织土地供应。 二、投标人资格条件要求 1、具有房地产开发资质的企业，且企业注册资金不低于人民币1亿元（含1亿元）。 2、投标人及其主要股东没有不良的信誉记录，有较强的经济实力和信贷能力。并保证在与招标人签订合同协议后1个月内，提供人民币2亿元到招标人指定账户，作为本项目联合开发的项目资本

8、金。 3、本次招标接受联合体投标。 三、报名及招标文件的获取（略） 四、投标文件的递交（略） 五、联系方式（略）,7,一、我国土地一级开发中的几个基本概念,4.一级开发商的进入门槛,开发商（二级）拿地规模 限制和 主要也是针对“熟地”出让而言的。为防止开发商囤地，扰乱房地产开发秩序。有些地区对于开发商拿地规模进行限制，例如：单次拿地不超过250亩。,房地产开发商资质限制，比如一级资质为： 1.注册资本不低于5000万元； 2.从事房地产开发经营5年以上； 3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4.连续5年建筑工程质量合格率达100%； 5.上

9、一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 9.未发生过重大工程质量事故。,开发商（二级）拿地时间限制 为了同样的原因，对开发商拿地后至动工的时间段也加上限制条件：取得土地使用权后两年内动工，或者收取土地闲置费等等。但是一直贯彻的不好。2010年，国土资源部

10、关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知重新申明了这一点。,改变土地权属性质 (Change the Ownership and Status of Land)。,政府对集体土地进行征用，对国有土地通过收回、置换、收购等方式收回，改变拟开发土地的权属性质，使政府拥有所开发土地的完整土地所有权和使用权。,二、我国土地一级开发的具体程序,确定土地规划条件、指标及市政配套要求 (Condition of Land Planning, index and Infrastructure)。,政府确定开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制

11、性详规、水电暖气等配套设施实施条件。,土地平整及市政基础设施建设，“生地”变“熟地”(Land Leveling, Infrastructure, Change Raw land to Cultivated Land)。,俗称 “三通一平”、“五通一平”、“七通一平”甚至“九通一平” 。土地平整，包括村民（居民）拆迁补偿与安置、宗地内地形地势的平整、拆除地上建筑物等。市政设施项目主要包括供水、供电、电信、道路、天然气、（供热、）雨水、污水、（中水）和有线电视。,土地验收 (Land Check and Acceptance)。,政府确定土地供应计划 (Land Supply Plan)、土地利

12、用年度计划 (land Use Plan) 和土地收购储备 (Land Acquisition and Banking Plan) 计划。,1,2,3,4,5,8,熟地投放到二级市场 (Put Cultivated land in Secondary Land Market ),6,1.土地一级开发主体土地整理储备中心或其组建机构（城投公司）。,开发土地的权属等记在该机构名下。一级开发完毕交付供应时，土地使用权再由城市土地部门收回（例如上海原来的房地资源局，现在的规土局）。,三、我国土地一级开发的运作模式（1）,2.资金来源：由政府财政专项拨款（或国有股本）,4.该种模式的弱点,主要缺陷是政府

13、的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。很多财政能力不强的地方政府不会采用这种开发方式。,完全政府主导模式 （Government-Oriented Development Mode）,1,3.该种模式的优点,可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。,案例： 上海新江湾城 上海新浦江镇 房地产市场改革初期的案例,9,1.一级土地开发主体政府和企业合作完成,政府完成必须通过行政行为完成的事项，其它开发事项通过市场竞争方式选择具备资格的企业投资完成； 体现在土地一级开发应符合市场需求，并按市场需求实施土地一级开发。该模

14、式是我国土地一级开发的发展趋势。,三、我国土地一级开发的运作模式（2）,2.土地一级开发的过程,政府监管企业运作的模式 （Government-enterprise cooperation Development Mode）,2,政府通过招标等方式确定具备资格的企业（一级开发商），在土地出让合同规定的期限内，项目规划设计，并完成征地、拆迁安置及“七通一平”，将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发完成经验收合格后，政府与二级土地受让人正式移交土地。,10,在资金的筹措方式上有两种方式： 第一种，一级开发商负责全部项目资金的筹集。二级土地出让后由财政审核返还一级开发成本、管理

15、成本，并按溢价比例给予利润提成。 第二种，政府以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人（二级开发商），并由其分期支付土地受让价款用于土地一级开发。 现实当中，通常是两种方式相结合，即一级开发商进行一部分的“一级开发”，形成“半熟地”，然后用拍卖熟地的钱，进一步完成一级开发。,3.资金筹措方式,三、我国土地一级开发的运作模式（2）,4.该种模式的弱点,在一级开发过程以前就确定二级开发商，并分期收入“熟地”费用，在操作上存在着一定的难度和不确定性。但是在一定范围内也得到推广。 如果完全由一级开发商筹集资金，对其资金实力是一个较大的挑战。,2,3.该种模式的优点,保证政府

16、主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力。,11,案例： 上海罗店美兰湖项目 四川南充清泉坝项目 南通中南世纪城项目 舟山鲁家峙岛项目,政府监管企业运作的模式 （Government-enterprise cooperation Development Mode）,1.一级土地开发主体土地一级开发商。,土地一级开发公司，由其通过土地使用权出让协议的约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件，再面向市场转让土地使用权，土地使用权发生两次转让。,三、我国土地一级开发的运作

17、模式（3）,2.土地一级开发过程中的利益分配,4.该种模式的弱点,不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低。,完全企业主导模式 （Enterprise-Oriented Development Mode）,3,3.该种模式的优点,可以强有力地引入市场资金，用于政府没有足够资金开发的情况。,政府向一级开发企业通过市场竞争方式出让“生地”，一级开发企业在完成一级开发前向政府支付“熟地”价款； 或者，政府向一级开发企业出让“生地”，一级开发企业完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本及酬金，剩余土地转让款归政府所有。 政府通过出让协议保证其权益和社会公共利

18、益，土地开发企业则通过与二级开发商的转让协议保证其开发利益。,12,案例： 碧桂园 广州凤凰城 华侨城 深圳西部华侨城,1.“整体捆绑公开出让”模式,政府先将城中村村民整体“农转非”，再将城中村范围内的集体土地通过报批转为国有土地，并规划出村民安置点； 将城中村可开发的土地与村民安置整体捆绑，通过招拍挂方式向社会公开出让，开发商在取得土地使用权的同时，也取得项目建设权；,三、我国土地一级开发的运作模式（4）,2.土地一级开发过程中的利益分配,城中村捆绑开发模式 （ Urban-Village Binding Development Mode）,4,3.该种模式的优点,可以强有力地引入市场资金，

19、用于城中村等开发难度大的地块。,开发商按照政府统一规划投资建设村民安置住房，安置房土地以划拨形式供应。并向政府支付征地、拆迁和村民保障等费用； 剩余土地由开发商自行开发建设获益； 村民安置房享受经济适用房政策；,13,1.操作模式,公开竞得的企业负责完成范围内拆迁安置补偿，负责完成“七通一平”的工作。代拆代建用地建设完成后，由政府相关部门验收并由政府无偿收回国有土地使用权，重新划拨给政府相关部门管理。,三、我国土地一级开发的运作模式（5）,2.开发商利益分配,基础建设或公建建设换土地模式 （ Infrastructure or Public building-Land Exchange Dev

20、elopment Mode）,5,作为回报，项目内的经营性用地，政府则象征性的收取土地出让金。 案例： 如兰州恒大绿洲项目，由广州恒大地产集团投资建设。项目计划总投资95亿元，建设时间3年。规划占地面积约3l40亩。 该区域开发建设包括非经营性项目和经营性项目两个部分，其中非经营性项目占地2000亩左右，主要建设占地约800亩的儿童公园和占地约l200亩的生态体育公园；经营性项目占地约l000多亩，主要以生态时尚居住小区为主。 经营性项目用地土地出让金仅6000万，合每亩5.7万元。,14,在现实当中，通常出现几种模式混合的形式。比如第四种模式（涉及农村土地开发）常常包含在前面几种模式中。 第

21、五种模式也常常跟第二种和第三种模式糅合在一起。,土地一级开发往往投资巨大、周期长，开发商一旦进入就很难半途退出。众所周知，政府行为往往具有一定的随意性和时效性，但在目前的法律框架下（政府既是土地所有者，还是土地管理者），土地一级开发企业往往没有有效约束政府行为的法律措施，尤其涉及政府换届等因素的情况下。（链接到万科旗忠项目） 因此，政府严格遵守诚实信用原则，对于有效保障开发企业的投资权利、推进土地一级开发的顺利完成十分重要。,四、我国城市土地一级开发商的风险,政府诚信度的风险（ Integrity of Government）,1,中国人民银行要求：“各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管

22、理，在土地储备机构贷款管理办法颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”。,银行贷款的风险（ Loan）,3,作为非本土的房地产开发企业，意图参与中国城市的一级开发，必须了解中国特殊的政治体制和国情带来的风险。,政策缺失的风险（ Absence of Policy ）,2,我国目前还缺少一部全国性的土地一级开发相关法规，用于管理一级开发的招投标过程，以及一级开发过程中的开发商利润等等。这就造成了全国各地都不同的一级开发操作模式。 某些城市和地区已经

23、建立起自己的土地一级开发管理制度 ,如:2007年-北京市土地一级开发招投标制度的应用与实践,15,五、一级开发过程中所需要的规划设计工作,2.改变土地权属性质，集中土地,3.确定土地规划条件、指标及市政配套要求,4.土地平整及市政基础设施建设。,5.土地验收。,1.政府确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划,6.土地二级开发,土地利用规划（国土部门） 城市总体规划：政府组织编制 地区发展概念规划：尤其针对城市重要地区，如新城、工业区、开发区等等,4.拟开发地块的概念规划方案：通常以此作为数个开发商竞赛的条件之一，也作为该区发展愿景和后续规划编制的参考 5.拟开发地块的控制性详细

24、规划：一般根据中标的概念规划深化形成，主要工作：确定道路和地块竖向，编制地块图则：控制各地块性质、容积率、限高、建筑退界、机动车出入口，并将城市设计导则纳入进来，形成土地出让条件，用于土地的招挂拍 6.拟开发地块的道路与市政专项规划设计：以报批通过的控制性详细规划为基础,7.单个地块的修建性详细规划：具体地块的规划设计：地块内住宅的详细布局，公建布局，道路流线规划，出入口设定，景观设计 8.单个地块的建筑方案设计 9.单个地块的建筑（景观）施工图设计,土地一级开发的整体流程,过程中涉及的规划设计工作,16,注：城市总体规划需要以土地部门编制的土地利用规划为依据，一部分城市已将规划管理与土地管理

25、两种政府职能合并，称“规土合并”。目前已经实现“规土合并”的城市有上海、武汉和深圳。,政府,政府,政府,开发商,政府,开发商,政府,政府,开发商,开发商,主体,主体,规划设计单位,市政设计单位,规划设计单位,建筑设计单位,六、土地一级开发案例完全政府主导模式：上海杨浦新江湾城,17,开发简况,开发模式,新江湾城位于上海市杨浦区，地处市中心城东北部，用地约550公顷。2001年，按照市委、市政府提出的建设“21世纪知识型、生态型花园城区”的定位，力求打造知识型、生态型大型花园式原生态景观社区，比肩古北与联洋的第三代国际社区。 新江湾城区中规划了 12000平方米的超大湿地公园、50万平方米的绿地

26、景观和超过6公里的天然河道。另有江湾天地、复旦大学江湾校区、文化中心、极限运动中心等。,一级开发模式属于前文中的第一种模式即完全政府主导的一级开发，政府完全控制地价，并取得全部土地收益。 新江湾城采用了“规划先行、配套成型、熟地出让”的开发模式，即由政府授权的上海市城市建设投资开发总公司负责5平方公里前期综合开发，通过生态环境、水系循环、道路交通、景观架构、生活服务和市政配套六大体系的实施，形成可供房地产开发企业进行房地产开发的熟地。 在新江湾城近3年推出的出让土地中，通过竞标，最终引入了珠江、华润、绿城、美国汉斯、新加坡仁恒、美国铁狮门等开发商，这些品牌开发商将按照设定的土地出让条件，在统一

27、规划框架下实施具体项目开发，以确保项目个体品质与城区整体开发理念的协调性。,新浦江镇位于浦江镇西北部，北至浦东新区接壤处、南临丰收河、西至滨江路、东抵浦星路，规划总用地约12.38平方公里，规划居住人口14万人。 浦江镇规划总投资200300亿人民币，建设时间长达10年，是一个集居住、旅游、休闲为一体的21世纪新型城市，是具有意大利风格的现代“威尼斯”风情小镇。,18,开发简况,六、土地一级开发案例完全政府主导模式：新浦江镇,六、土地一级开发案例政企合作模式：上海宝山罗店美兰湖,19,2001年，在上海市“一城九镇”规划提出美兰湖板块即宝山罗店镇区域的统称，整个新镇总面积约为680万平方米。

28、坐拥20万方美兰湖生态稀缺景观，大型国际会议中心、皇冠假日酒店、上海唯一的36洞国际PGA比赛标准高尔夫球场，还有大型购物中心奥特莱斯、1.2万平方公里北欧风情街、世纪联华、幼儿园、医院等国际级配套设施。,开发简况,开发模式,2001年开工，2004年6月 建成核心风貌区（人工湖、会议中心、北欧风情街、诺贝尔科技公园、三个广场）及国际36洞PGA比赛标准高尔夫球场 2007年9月五星级高尔夫宾馆、18洞森林形高尔夫球场竣工开业 2002年 二级房产开发商开始相继开发别墅、多层住宅 高科技住宅项目朗诗绿岛 法式风格的万科琥珀臻园 纯粹托斯卡纳悠然风格的上置香岛原墅 景域地产蓄势九年打造的岭域岸香

29、都。,开发时序,采用第二种即政企合作的开发模式。同时，也采用滚动开发的模式：一级开发进行中间，二级开发商就介入开发。,一级开发商上海金罗店开发有限公司 上海置业集团在新加坡上市,提供最主要的资金来源。 上海罗店资产经营投资有限公司成立于 1999 年十月，经宝山区人民政府批准组建，是政府旗下的开发公司。 上海东昌投资发展有限公司由上海东昌企业集团有限公司和江苏永鼎股份有限公司合资组建。,20,开发简况,开发进度,舟山鲁家峙岛主体定位是城市功能的延伸和旅游休闲地。规划中，鲁家峙岛共3平方公里，建设用地面积1.69平方公里，人口居住规模为2万人。,2002年，普陀区政府就成立了区旅游投资发展有限公

30、司，和银亿房地产公司合作，主要承担鲁家峙岛的整体开发。 2006年4月30日，鲁家峙大桥正式通车，与沈家门渔港隔港相望的鲁家峙岛，开始整岛规划。大片安置小区、景海铭苑、景瑞豪布斯卡花园、阿鲁亚大酒店、天邦嘉园、银亿海悦庭都处于建设中。,由区旅游投资发展有限公司与银亿地产合作进行一级开发，是典型的政企合作模式。 银亿之后参与到大部分的二级开发中，这也是很多一级开发商采用的开发模式。,开发模式,六、土地一级开发案例政企合作模式：银亿鲁家峙岛,六、土地一级开发案例政企合作&公建换土地模式：中南南通世纪城,21,开发简况,开发模式,南通中南世纪城位于南通新城核心区域，是南通市重点建设的中央商务区，占地

31、达2万平公里，总建筑面积超300万平方米，项目融居住、办公、商业、酒店、体育会展、城市景观、观光休闲七大功能于一体。开发时间：2005年至今。,江苏中南建设集团股份有限公司的运作特点是“建筑+地产” ，通过公建换土地的模式拿到价格更为实惠的土地。 中南集团的另外一个特点是大盘运作，一方面公共建筑总承包承接了一系列有较高利润率的大项目，另一方面房地产获取了大量优质土地。 南通世纪城的开发模式，是上文第五种模式，同时又结合了上文第二种开发模式：政企合作，企业靠二级土地出让的溢价提成，区别就是，一级开发商同时也作二级开发商。,体育馆,会议中心,六、土地一级开发案例政企合作&一二级联动模式：中南南充清

32、泉坝,22,开发简况,开发模式,这个项目属于上文中的第二种模式，就是政府和一级开发商合作开发的形式，一级开发商按照溢价的一定比例分配利润。但是中南的模式又有其特殊性，那就是通过和政府谈判，在一级开发后又进入二级土地开发市场。,项目位于四川南充市滨临嘉陵江的一个地块，总用地面积211公顷。 项目位于老城中心和新行政中心之间，区位和交通优势明显，但自身的地形条件不好，整个场地比滨江大道低20多米，正因为如此，这块地才迟迟没有启动开发进程。 中南集团入手后，意图将这种巨大的劣势化解，通过逐层填方的方式来解决20多米高差。,23,开发简况,开发模式,万科在上海闵行马桥镇拿地800亩，且已支付部分土地费

33、用。后因上海在郊区建设多个大型居住社区，政府希望采用商品房和廉租房捆绑的形式，由万科建设。商品房和廉租房用地比例、位置和公建配套的问题成为万科和政府谈判的主要焦点。这个案例体现了在不确定的政策环境中，开发商进行房地产开发所要承担的风险。,旗忠项目是上文所述的第5种模式的延伸。提供一定的公共产品（在本案例中表现为廉租房），同时获得 拿地的资格 。,六、土地一级开发案例政企合作&保障房换土地模式：万科旗忠项目,24,远郊低价拿地 华侨城的土地成本较低，这是其建设成功的一个重要因素。20世纪80年代初，深圳划出这一片作为经济开发区，安置归国华侨的同时招商引资开发建设，1985年正式取名华侨城。华侨城集团原来归国务院侨办主管，现划归为国务院国资委直属企业。 环境配套优先 华侨城开始的第一项建设是种花、种 草、种树、营造环境。理念是要在“花园中建城市”，开发前期重点建设景观资源和配套设施，为区域创造知名度和形象档次；土地的持续增值依赖于整个区域配套和资源的不断完善，和社区景观环境和社区文化的营造； 旅游