上海轨道交通2017-2025规划重点利好郊区板块分析

1、上海轨道交通2017-2025年规划重点偏向郊区板块分析近十年来，上海轨道交通建设极大地促进了郊区房地产市场的发展和周边配套设施的成熟。通过对比地铁开通前后临港新城、嘉定新城、松江新城、罗店和浦江五个郊区板块的交易数据，发现地铁开通前后一年内郊区板块的住宅交易量显著增加。根据上海市轨道交通近期建设规划(2017-2025)，到2025年，上海将拥有29条轨道交通线路，总长约1050公里，成为中国轨道交通里程最长的城市之一。在此基础上，我们统计了上海轨道交通2017-2025年预计建成通车的线路(见下表)，并对每条线路重点关注的郊区区段(首次与地铁相连的区段)进行了分析。从下表可以看出，从201

2、7年底到2025年，轨道交通的重点有利路段有：青浦区沿线路段、曹璐段、南桥新城、华漕以北、吴淞区、紫竹高新区、上海东站、崇明等。2017-2025年上海轨道交通规划重点郊区优惠区名单紫竹高新区和上海东站有多条轨道交通线，并有大规模的市政乃至国家计划相继实施和落地。因此，从短期和中期发展前景来看，这两个行业的房地产市场都有很大的发展潜力，本文将重点进行分析。紫竹高新区的未来规划将连接该地区的地铁线路目前，只有地铁5号线东川路靠近紫竹板块，距紫竹高新区约3公里。距离很远，对板块没有明显的推动作用。此外，地铁15号线正在建设中，23号线正在规划中。15号线：在建的永德路站和紫竹高新区站将建成，预计2

3、020年通车。23号线：规划中的华景站、武景站、紫竹高新区站预计于2025年建成通车。紫竹高新区紫竹高科技园区位于闵行江东段，拥有7公里的天然滨水资源。在上海“十三五”规划中，紫竹科技园被定位为上海南部的科技创新走廊。在总体规划中，园区借鉴世界先进的开发、创新和创业园区的运营模式，通过合理分区、积极开放和引进高素质人才，努力成为世界级的科技园。截至2016年底，紫竹高新区已入驻外商投资企业181家，总投资60.87亿美元，合同外资31.08亿美元。园区初步形成了企业孵化器、加速器、产业承载空间等创业生态链，聚集了一批以“0号湾”为首的颇具影响力的市级资质孵化加速机构。目前，共有225个孵化项目

4、和近200家孵化企业。整个项目已融资和披露的总金额超过1.46亿元。产业类型包括智能硬件、医疗保健、电子信息、环境保护和新材料、大数据等四大新经济产业。房地产市场分析吴泾板块紫竹科技园位于吴泾板块，板块内有吴泾科技园。随着吴泾两大科技园区的建立，高速、水路和公共交通的拓展和完善，知名医院和学校的不断引进，大型商业中心的建设，40万平方米的蓝翔湖、400亩的闵行滨江湿地公园和浦江郊野公园都在规划之中，工作生活氛围浓厚。具体配套设施如下表所示。吴泾板块支撑列表出售的物品是紫竹半岛号紫竹半岛是吴泾板块近年来开发的唯一一个商品房项目，距紫竹高科技园区1.7公里。规划总用地面积约3.24平方公里，规划总

5、建筑面积约100万平方米紫竹半岛于2010年12月开始对外销售，主要推出73层、104层和120-150层的房子。交易主要集中在2013年、2014年和2016年，其中2016年售出765台，占开业以来交易总额的41%。此外，在营业额的推动下，2016年的平均价格超过了4万元/平方米。紫竹半岛营业额趋势图推出情况：2016年9月推出73层和104层的高层建筑，均价4.5万元/平方米，现已售罄。据估计，2018年将再次推出200多套73层和104层的高层住宅，价格待定。2013年至2014年，140平方米的花园住宅投入使用，预计2018年或2019年将供应200多套类似的住宅。地铁对房地产板块的

6、推动紫竹高新区的成立吸引了高素质人才的流入，具有强大的购买力，是该地区房地产市场的重要支撑。此外，上海还有许多著名的学校，尤其是上海交通大学和华东师范大学，它们离公园很近。园区内知名企业和创业型文飞完全可以匹配这些毕业生的就业意向，这导致了大量的购房需求。紫竹半岛的大规模商业提升了该地区的居住属性，使紫竹不仅承担了工业投入，还具有居住功能。此外，该项目在闵行是一个稀缺市场，销售周期长，跨度大，确保了该地区的短期供应。地铁的接入可以减少板块和城市之间的通勤时间。随着2020年15号线的开通，地铁沿线的徐汇等城市居民将在这里工作和生活。在工业、住宅和交通三大支柱的支撑下，将极大地推动紫竹半岛在紫竹

7、高新区的发展。上海东站02号与该地区相连的地铁线路的未来规划上海东站被选为浦东新区的朱樵板块。目前，上海东站及其板块没有轨道交通，但周边地区已经被地铁线路包围。21号线：在规划中，它将起到连接浦东几条南北向地铁线的作用，并最终停在朱樵。机场快线：根据规划，它连接浦东和虹桥枢纽，从虹桥枢纽开始，在上海东站结束。东站和浦东机场之间将有一条快速的交通联系。11号线扩建(已报道):根据长远规划，将从罗山路站穿过迪士尼，直接到达朱樵海天湖，终点站为浦东机场。上海东站介绍上海东站所在的朱樵板块位于浦东机场和迪士尼乐园之间，位于上海绕城高速公路(G1501)以东，沈家湖高速公路(S32)以北，机场河以西，文

8、举路以南。上海东站分为两个功能区，主体规划控制规模约46公顷，动车组规划控制规模约58公顷。车站建筑面积预计达到6万平方米，有10个站台和22条线路，是上海第四个高等级火车站，规模仅次于虹桥火车站。建成后，主要服务于胡同里、姜妍、沪杭方向的列车始发和最终到达。根据上海铁路局的规划，上海东站将力争在2017年底前全面开工建设，并在五年内完工。房地产市场分析朱樵板块朱樵位于上海浦东新区的东部，距上海市中心约30公里。它是上海建设国际航运中心的前沿和中心腹地，也是中国大型飞机工业的基地。未来，朱樵城市航空城将以生活、居住、教育、医疗等生活服务和社会公共服务为重点，聚集或超过50万人，成为亚洲最大、世

9、界闻名的城市航空城。目前，该行业有1950多家内资和外资企业。其中，DHL、UPS、飞利浦、汉高、日本莫里森、日本奥利森、新加坡赫比、重矿连铸、石一电机等多个国家和地区的知名企业先后在朱樵投资落户。有关系的目前，该板块出售的项目有东方鸿景花园和绿都绣云，其中东方鸿景花园于2014年首次开业，绿都绣云于2016年12月开业，两个项目均处于后期阶段。热卖项目绿都绣云吕都刺绣云与迪士尼直线距离约5公里，以独特的石库门商业区为特色。该项目有很大比例的旅馆和企业，里面有俱乐部、酒店、电影院、书店和主题旅馆。2016年12月开业的吕都刺绣云里住宅楼，拥有375套67平2居室的简易服装和91平3居室、116平4居室的空白小高层住宅。交易主要集中在2017年2月，目前已基本售罄。除9月份外，平均月成交价格基本稳定在41000元/平方米左右，目前小面积商铺正在销售。绿都绣云中交易集趋势图地铁对房地产市场的促进作用上海东站将成为仅次于虹桥的上海最大的火车站，浦东机场将修建八条跑道，成为世界第一机场。朱樵交通枢纽机场和铁路的连接将大大加快上海本地和外国人口的流动。轨道交通线的开通使人们前往城市更加方便和有利，并提高了城市