房地产行业基础知识.ppt

1、房地产业的基本知识介绍，民新闻老师，1，房地产基本知识，(1)基本概念，(2)开发过程，(3)基本知识，(1)基本概念房地产被称为房地产，其特点是位置的固定性和可移动性。房地产可以合并成三种茄子存在形式：土地、建筑物和建筑物。在房地产拍卖中，拍卖对象也可以有土地(或土地使用权)、建筑物和房地统一状态的物质实体及其权益这三种茄子存在形式。房地产业房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业主要包括：1、国有土地使用权转让、土地征用、拆迁安置、委托计划设计、组织开发和建设、旧城土地再开发等房地产开发和再开发；2、物业管理，包括土地使用权转让、租赁、抵押和房屋买卖租赁、抵押等活

2、动；3、房地产咨询、评价和中介机构，包括房地产管理在内的房地产中介服务。4、房地产调控和管理，即实现房地产资金市场、技术市场、劳动力市场、信息市场、合理的房地产价钱开发、房地产法规的制定和完善、房地产市场国家宏观调控。，房地产分类(a)根据土地用途分类：住所；公共设施地工业用土地仓库场地对外交通地公路广场土地；市政公用设施用地；绿化带特殊土地(b)住房的用途分类：住房；产业工厂及仓库购物中心和店铺办公楼酒店酒店文体娱乐设施；政府和实用程序多功能建筑物(综合建筑物)、(2)房地产开发流程、项目扩展项目市场定位计划设计采购管理工程管理营销管理房地产管理、产品计划流程、项目情况(区域环境、周边支持、

3、地块条件)市场定位(市场机会、映像市场定位、客户市场定位、价格定位)开发模式)，(3)基础知识、土地类知识、建筑类知识面积知识价钱配置销售类知识，1、土地知识建筑分类(按使用特性分类、按结构分类、按层分类)术语(通风、方向、海湾、深度、建筑风格)建筑施工()预售条件4证完工公司进度5证完工建设用地计划许可建筑工程许可证建筑工程施工许可证国有土地使用证住房权产权产权处分权，6，其他知识，2，房地产业发展概述，房地产竞争的核心要素，资金-实力土地-潜在人才-；2011年上半年住宅销售排名，典型企业商业模式，万科波利万达成河湾龙虎壁溪院，恒大永成郎市绿地，房地产企业利润院，行业现有利润产品优质利润资

4、金利用效率土地上升利润垄断型利润转移利润，3，房地产消费者，客户分析维度，基本信息需求信息偏好信息客户分类，1-客户分类各种规模总量、人口特征、经济水平各不相同。区域竞争项目交易客户，客户分类这些类别的客户中，我们想面对的客户，我们不想面对的客户，最有可能购买我们产品的客户，最有可能购买我们产品的客户，需求特性，我们最终决定针对哪些人？牙齿人的详细特征是什么？怎样才能找到牙齿的人？客户价值意识观点，相同的维度，产品系统价值体系，客户意识，客户兴趣，合格线，标准线，基准线，战略最佳价值树：现状：预期，民生打击投资投机活动政治教练保障，民政管理逻辑局11国11 国家8条，房地产政策预测，各种市场表

5、达，2011年上半年出台更加严格的调控政策：二月29日出台南京市限制购买命令细则；通过物价审查制度的执行，严格执行房价上涨限制(整体平均价钱、打折、精装本等申报)，从五月1日开始，严格执行商品房销售名称定价规定现场销售公示。对于2011年市场上半年的业绩，预计2011年下半年房地产市场相关政策不会松懈，对投资投机性住房购买的抑制性仍在持续，今后的调控将侧重提高利率、房地产税、土地增值税、交易环节税、预售监督、住房供应保障。预计今后政府将出台更加严厉的新政调控政策，但2010年中央政府调控新政随着地方政府分层的解除，效果大幅下降。因此，地方政府执行度将决定未来新政的效果。2011年市场对政策的影

6、响市场再次进入判定游戏期间。鱼(量)和熊掌(交易价钱)不能兼得。短期内以数量补充价格可能成为一定的趋势。政策对整体市场可能性的影响：房地产政策对后期的影响，政策将严格控制高价住宅，高级项目供应将受到限制。保障性住房和普通住房供应将大大增加。受核价格影响，精装住宅上市量将增加。提高新需要的客户的市场进入壁垒，需求受到影响。增加改进消费者的成本，抑制需求。打击投资性和投机性顾客的信任，需求受到了压制。政策会影响消费者的心理期待，如果展望期延长，交易量会萎缩。成交量的萎缩和高房价受到项目物价部门核价格的限制，市场将逐渐悲观地降低交易平均价格。供应层、需求层、性层、房地产状态、信贷政策影响、政策效果评

7、价：信贷政策影响大于购买限制政策新政后，一次性支付率大幅上升(50%) 2，3线市场为主流，中西部地区土地交易扩大房价仍在上升。业界主体心理分析顾客水平的上升预计会比预想的稍大。客户占60%，购买意愿远超过客户开发者放弃85%。主要开发者把开放时间推迟到下半年。根据现金流情况，基本上下半年取土地。开发者信任指数通常很低。融资成本进一步提高。63%的行业专家认为，全国范围的管制将继续增加，20%是平等的。南京市地区近40%的专家表示可能会松懈。，问责，购买限制，信贷，未来政府规制的几个茄子方向，税收，供给，教练，2011年上半年，南京市房地产市场的销售量比2008年市场低迷时期的成交量减少了30%以上，与疯2009年上半年的销售量相比，销售额减少了一半以上，与同一规制下的2010上半年相比基本持平。2010年上半年，提高首付，加强贷款政策，2套房承认标准严正等一系列房地产市场调控均压缩了房地产购买力，2010年上半年南京市房地产交易量比09年同期减少了一半以上，但2010年继续紧缩政策并没有停止房价上涨趋势，2011年上半年南京市房地产市场8大板块订阅，交易集排名，2011年南京市上半年住房保障