建设与房地产法规.ppt

1、建设与房地产法规,主讲人：孟葵 同济大学经济与管理学院 EMAIL:,第一章 建设法规概述,建设法规与建筑法规 建设法规调整对象 纵向法律关系 横向法律关系 主体：参加法律关系当事人。 工程建设法律关系 客体：法律关系共同指向对象。 构成 内容：权利和义务。,法律关系主体：国家机关 法人、社会组织 自然人 工程建设法律关系主体：建设单位 施工单位 勘察设计单位 监理单位 建筑材料设备供应单位 工程招标代理机构 工程造价咨询机构,建设主体设立程序： 注册资本 30日内 工商登记 资质等级认定 专业技术人员 技术装备 营业执照 资质等级证书 业务范围,甲与乙合伙开设一个建筑设备租赁公司。 某工程一

2、项目部成员丙来公司欲租赁钢模板等物品，正值乙当班，丙、乙商谈后填写租赁表格，同时支付租赁费3000元。 则该业务合同中法律关系的主体是( ）,案例分析 甲乙双方签订工程承包合同 乙丙双方签订“内部承包协议” 丙丁双方签订材料供应合同,甲方,乙方,丙方,丁方,法律事实 法律关系的产生 原因 法律关系的变更 法律事实 法律关系的终止 事件 行为,诉讼时效 普通诉讼时效 诉讼时效 短期诉讼时效 特殊诉讼时效 权利最长保护期限为知道或应当知道自己权利受侵害的20年内 诉讼时效中止 诉讼时效中断,对于诉讼时效中止的理解： 发生在诉讼时效期间的最后六个月； 因不可抗力或其他障碍； 从中止诉讼时效的原因消除

3、之日起，时效继续计算。 对于诉讼时效中断的理解: 由于权利人催讨、义务人承认债务或提起诉讼而中断； 诉讼时效重新计算。,按照合同约定，2004年1月1日业主应向承包商支付工程款，但未付。2004年7月1日至8月1日间，当地发生特大洪水，导致承包商不能行使请求权。2004年12月1日，承包商向法院提起诉讼，请求业主支付拖欠的工程款，则下面说法正确的是( )。 A.2004年7月1日至8月1日间诉讼时效中止 B.2004年7月1日至8月1日间诉讼时效中断 C.2004年12月1日起诉讼时效中断 D.承包商的诉讼时效将截止于2006年12月1日,2002年6月1日甲装饰公司向乙门窗厂借款10万元，约

4、定年底前归还。但到期后甲并未归还。甲公司2003年3月1日因财务问题被审计局封帐，2004年7月31日方才解除。则乙厂最迟应在（ ）之前请求自己的债权。 A.2004年12月31日 B.2005年1月31日 C.2005年6月1日 D.2005年3月1日,2002年5月8日，王某骑车回家经过一工地时，掉入没有设置明显标志和采取安全措施的坑中，造成骨折。王某于同年6月10日找到建设项目的发包人和承包人要求赔偿，两单位相互推诿。同年6月13日王某前往法院起诉，突遭台风袭击，中途返回。下列说法正确的是（ ）。 A.本案诉讼时效期间于2003年6月10日届满 B.王某6月13日的行为引起诉讼时效中断

5、C.发包人应承担民事责任 D.承包人应承担民事责任 E.发包人、承包人共同承担民事责任,甲施工单位承建乙公司综合楼一幢.根据施工合同,乙应于2004年4月10日前支付剩余工程款50万元,乙届时未予支付,甲在索要余款过程中,依次经过以下环节,其中可使诉讼时效中断的情形有( )。 A.2004年9月，甲致函乙要求其给付工程款 B.2005年1月， 乙公司负责人在酒席上向甲施工单位负责人表示宽限一年，2005年年底一定付款 C. 2005年12月，乙公司新任负责人称该债务系前任领导所欠，自己概不负责 D.2006年5月，乙公司承认该债务存在，但其已超过诉讼时效期间而拒绝支付 E.2006年5月，甲向

6、法院起诉,代理,在代理权限内 以被代理人的名义 代理行为的后果由被代理人承担 无权代理：代理人无代理权，超越代理权限范围， 代理权终止后继续行为 滥用代理权：以被代理人的名义同自己实施行为 代理双方当事人实施同一行为 代理人与第三人恶意串通损害被代理人 利益 表见代理,建设法构成,宪法 法律 行政法规 部门规章 地方性法规与规章 技术法规 国际条约、国际惯例、国际标准,一个完整的项目管理的法定程序,立项,城市规划,勘察设计,施工,竣工验收,交付使用,权属登记,项目的实施与经营,实施基本程序和要求 立项 立项即提出一项房地产开发项目（新建、改建、扩建等），并研究确定其是否可行，故立项的标志为可行

7、性研究报告获得通过。 立项基本上分两个步骤： 项目建议书 可行性研究报告,城乡规划管理法律制度,城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。 城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。 详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 城市规划区 城市规划的编制 城市规划的重大变更与局部修改,规划许可 选址意见书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理 紫线：划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线 绿线：城市各类绿地范围的控制线 蓝线：江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。 黄线：城市基础设施用地的控制界线。 房地产项目规划报批中

8、的变更处理,取得土地使用权 房地产开发用地的性质：城市规划区内、国有土地、国有建设用地、地上权。 国有土地与集体土地 集体土地的征收与农用地转用审批手续 出让地块与划拨地块,案例分析 2001年10月25日规划国土局拟定的“土地定向议标须知”中明确为农用地转用后的国有土地； 2001年10月27日规划国土局发出“中标通知”，甲方成为中标者，中标价为每亩人民币12.20万元； 2001年10月28日国土资源局与甲方签订“国有土地使用权出让合同”，合同明确出让的土地使用权为国有土地，土地用途为住宅用地，使用年限70年； 2003年12月10日甲方付清土地出让金后取得国有土地使用权证； 2004年7

9、月19日，市人民政府提出废止土地使用权出让合同，依法吊销土地使用证，收回土地使用权的处理意见； 2004年10月12日区国土资源局通知，甲方受让的土地系集体土地招标出让，注销土地使用权证； 2005年3月3日国务院批准该地块的征收和转用手续。,设计阶段 方案设计 扩初设计 施工图设计、施工图审查制度,房地产公司与设计单位可能发生纠纷的典型案例,建设单位：某房地产开发有限公司（本诉原告、反诉被告） 房地产公司以双方的传真件证明设计院未按时交齐图纸，但未阐明其要求退还设计费的合同依据或法律依据，也未列举其经济损失的计算方法和根据。,设计单位：某设计研究院（本诉被告、反诉原告） 设计院则以信函、传真

10、、会议纪要、施工现场记录单、现场照片来证明房地产公司的本诉诉请不能成立。设计院认为，即使退一步讲，由于设计院自身的原因延误了交图时间，也没有法律依据可以要求设计院退还设计费和赔偿损失。,本案争议焦点,设计院是否已经交付了98的设计图纸？退还设计费有否依据？ 设计院交付的图纸是否符合合同规定及现场施工要求？赔偿误工损失有否依据？ 在合同履行过程中,房地产公司是否提出了增加设计的内容、增加设计面积、重大返工及增晒图纸等多项要求，是否应支付相应费用？ 房地产公司的变更要求是否增加了设计院的工作量？能否相应顺延交图时间及增加设计费？,招标投标的法律规定 公开招标与邀请招标 联合投标 废标的法定情形,案

11、例分析,施工单位：某建筑安装工程公司（以下简称原告） 建设单位：某房地产开发公司（以下简称被告） 被告于某年11月22日经批准进行招标，原告及另三家公司参加投标。经评议原告中标，该中标结果经上海市建设工程招投标管理办公室鉴证，由被告于12月14日向原告发出中标通知书，并要求原告于12月25日签订工程承包合同，12月28日开工。中标通知书中载明中标合同造价为人民币8000万元。 发出中标通知书后，被告指令原告先做开工准备，再签工程承包合同。原告按被告的要求平整了施工场地，打桩机等施工机具进入施工现场，并如期于28日打了两根桩，完成开工仪式。 工程开工后，被告借故迟迟不同意签订工程承包合同，至第二

12、年3月1日，被告书面函告原告“将另行落实施工队伍”。双方经多次协商未果，原告遂委托律师起诉至上海市中级人民法院，要求被告履行合同义务，并承担延误造成的经济损失。,招标投标程序,发布招标通知或公告,制作标底,资质预审,发售招标文件,组织现场勘探,在规定时间内投标,开标,公布标底,评标,中标,签订合同,案例分析,甲乙双方签订了“工程承包合同”； 甲乙双方签订原工程“拆除协议”； 甲方就新建工程委托有资质的招投标代理机构进行招标； 甲方通知乙方投标； 乙方在规定时间内投标； 甲方开标时以乙方拆除工程质量不好为由将乙方的标书剔除； 乙方要求甲方履行双方签订的“工程承包合同”未果，起诉法院要求继续履行合

13、同，并承担违约责任。,违约责任：严格责任原则，无过错原则。 侵权责任 缔约过失责任,缔约过失责任,当事人在订立合同过程中，合同尚未成立； 缔约人一方主观上有过错； 缔约人另一方受到实际损失，赔偿基于可信赖而发生的实际损失； 缔约当事人一方有过错行为与另一方当事人的损失存在因果关系 缔约过失的情形： 假借订立合同，恶意进行磋商； 故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； 有其他违背诚实信用原则的行为。,“黑白合同”、“阴阳合同”的处理 招投标法规定：招标人与中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。 当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一

14、致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。,项目建设（施工 获得建设工程规划许可证后，向建设行政主管部门报建，领取施工许可证。 工程管理人员与施工单位人员间的关系。 总承包法律关系 甲方指定分包的法律关系,总承包法律关系,分包单位1 业主 总承包单位 分包单位2 禁止承包单位将全部工程转包，禁止承包单位将全部工程以分包名义分别转包，禁止分包单位再分包 部分分包应当经建设单位认可，建筑工程主体结构的施工应当由总承包单位自行完成 总承包单位对建设单位负责，分包单位对总包负责。总包单位和分包单位就分包工程对建设单位负责,案例分析,甲乙双方签订工程承包合同 乙丙双方签订“内部承包协议” 丙丁双

15、方签订材料供应合同,甲方,乙方,丙方,丁方,工程造价的过程控制 低中标、勤签证、高决算 按照市场经济最基本的游戏规则，任何房地产开发商都必然会对项目建设的工程造价严加控制，都力图花最少的投入建造符合自己要求的工程； 任何承包商都必然会按照工程造价“低中标、勤签证、高决算”的惯例，力争承包的工程获得尽可能好的效益。,案例一： 乙施工单位向法院起诉甲建设单位，要求法院判令被告支付工程欠款601万元及逾期付款罚金。被告答辩只承认尚欠351.02万元。 双方为何在工程造价计算上有250万元的巨额差距？ 经法院查明，原被告双方签订总承包合同时，被告的设计图纸尚未完成，无法做出工程预算。于是，合同对工程造

16、价作了一个莫名其妙、毫无操作性的朦胧表述：“双方一致同意按工程的全部设计预算实行总承包。但材料议价差额不包括在内，由甲、乙双方与各分包单位在发包时协商解决。” 合同对如何计算、确认预算没有规定，对合同造价的种种费用的计取没有规定，对材料差价的计取和调整也没有规定。在合同履行过程中，双方对总造价进行多次协商，一直无法确定。 双方曾通过定额主管部门协调价格为总造价1400万元 ，但双方均未履行。,法院受理案件后，无法认定孰是孰非。便委托某审计事务所鉴定工程造价。 鉴定报告确认的工程款额为1329.77万元,比主管部门的协商价1400万元还少70.23万元。 法院认为：由于双方当事人在签订合同和合同

17、履行过程中，对工程造价均无明确约定。 后双方当事人虽曾达成一致，但原告反悔，故应以有关部门的鉴定结论为案件认定的依据。 据此，法院以被告已付款充抵，判决被告支付原告人民币280.78万元，并承担自工程交付使用至判决时的每日万分之2.1的逾期付款违约金。,案例二： 乙建筑工程公司向法院起诉甲方。 原告的诉讼请求是： 判令被告立即支付拖欠工程款502.13万元； 判令被告支付逾期违约金59.65万元。 被告认为竣工结算尚未完成，工程最终造价尚未签订，要求法院递交审计。 是否要递交审价成为本案的焦点？,经法院查明： 原被告双方签订工程合同时，设计图纸没有全部出齐，合同约定工程造价为暂估土建总造价12

18、16万元。 合同对“施工图预算编制及竣工结算”作了如下的特别约定： 乙方根据甲方提供的会审后施工图（包括会审后的修改图）及乙方为完成工程项目的施工所编制的合理选择施工方法、组织正常施工、保障施工技术措施和安全技术措施顺利实施的施工组织设计，编制施工图预算。 交甲方审核认可后的施工图预算，施工过程中设计变更修改通知及修改图经双方工地代表认可签字盖章的经济技术签证单作为竣工结算的依据。 各单位工程竣工后一个月内乙方提交工程竣工结算书，由甲方委托某审计事务所审核，以审核认可的工程造价为工程结算总造价,履约过程中，双方又对影响合同造价的单位工程增加、人工费的调整、施工设计变更、签证确认等达成一致意见，

19、工程总价调整为2500万元。 工程竣工交付后，被告按合同约定的程序，在收到原告递交的工程结算造价后送某审计事务所审查。 审计事务所在召开原被告双方参加的审价协调会、双方在均表示认可的基础上作出审定结论。事务所在审定核减、核增额后，认定原告报送工程总造价为1935.68万元，净减188.19万元，净增51.91万元，核定总造价为1799.39万元。 在施工过程中,被告先后共支付了1297.26万元，根据审价结论，被告尚欠502.13万元。 由于原被告双方在设定合同条款时，已经特别约定了将签约时不确定的工程造价在结算时予以确定的程序和方法，最终法院得以调解解决。,建议： 每月5日，承包人向发包人或

20、监理提交上月完工工程量报告，发包人或监理在接到报告7天内进行计量。本工程的进度款按照每月的计量，发包人在计量后的10日内付清月进度款的80。工程竣工完成结算审价后，发包人应当将结算总额的95付清，剩余5作为工程质量保修质保金 ，保修期满后多退少补。保修金不计利息。,工程质量 房地产商是房屋质量的第一责任人。,消费者,房地产商,设计单位,施工单位,监理,材料设备供应商,质量保修期与质量保证期 保修期的计算,房地产商 建设单位,施工单位,买房人,交付使用起算,竣 工 验 收 合 格,5,4,3,3,3,主体结构质量问题 非主体结构质量问题 质量责任的认定,竣工验收 1999年10月1日生效的我国合同法第279条明确规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用。” 我国建筑法配套的国务院法规建设工程质量管理条例第16条也明确规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”这些规定使工程发包人即建设单位成为建设工程验收的法定责任人。,当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理： 建设工程经竣工验收合格的，以竣