阜阳美在花城项目整体定位及物业发展建议.ppt

1、版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归南京联成置业顾问机构所有，未经南京联成置业顾问机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,报告结构,城市属性,阜阳市位于安徽省西北部，人口960万，是全国重要的劳务输出基地，是安徽省重要的农业大市、也是安徽人口最多的城市。,阜阳辖颍州、颍泉、颍东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县及界首市。,城市属性,阜阳以西、南为城市主要的发展方向，目前城区人口为70万，规划2010年人口达到82万。,“六大名片”： 综合交通枢纽、百亿江淮粮仓、滨水园林城市、人力资源大市、煤电能源新城、商贸物流中心,区域属性,本项目地处位于阜

2、阳颖泉区的泉北区域，距市中心仅一条泉河之隔，由于规划中的跨泉河大桥尚未修通，阜城老百姓对区位尚不认可。,项目位于泉河以北，四至北侧临北京西路，南侧靠泉河，东侧为规划中跨桥道路，西侧为城中村。 项目北侧为阜阳市级行政机关，检察院、人民法院等。 目前区域房地产开发处于起步阶段，在售楼盘主要集中在西北商贸市场附近。 区域规划方向为完善古西湖生态公园、阜阳工业园功能，建设大型商贸及高级住宅区。,区域属性,项目所在区域配套较弱，现有的商业配套多以社区配套为主，且档次较低，无形放大了本区域与市区的心里距离。主要借助市中心商业配套，距离约2-3公里。,自然景观资源丰富，泉河、颍河、古西湖生态公园等。 教育配

3、套：距项目最近的学校为阜阳四中、十九中学，离项目不足1公里，属市级示范中学。 商业配套一般，主要依托市中心的商业配套。,区域属性,项目所在区域的一系列规划的出台，对本项目后期的开发建设带来一定的利好。,项目地块,颖泉区人民政府,泉 河,颍 河,皖西北商贸城,二桥,一桥,三桥（待建）,项目属性,项目目前的四至仅北侧沿北京路，东侧为未来的城市规划道路，南侧为泉河，西侧为民宅。,地块北侧为北京路，与阜阳市检察院、人民法院仅一路之隔。 地块南侧为泉河景观带，目前沿河路及沿河景观带尚未动工建设。尚有部分民宅未拆迁。 地块东侧为规划中的市政道路，目前有一条狭窄的道路作为地块南侧民宅的对外交通道路。 地块西

4、侧为民宅，多以低层民宅为主，有部分新建的1-2栋6层住宅楼。,项目属性,项目地块评价南北高差较小，总体地势较为平坦，由于周边民宅尚未拆迁，地块南窄北宽，呈梯形状，不利于规划排布。,项目属性界定：三线城市主城区的边缘，小规模地块、地块可塑性不强的住宅开发项目,颖州区是是阜城的政治、经济和文化中心，本项目处于颖泉区泉河以北，与市中心仅一河之隔，但目前交通不够便捷。消费者心里距离较远。,报告结构,稳健运作、风险控制导向及现金流导向；,快速实现销售并回收投资；,项目盈利模型不考虑多种业态复合模式；,成为阜阳市沿河带亮点项目；,发展商对目标的表述,住宅品质略高于周边楼盘，销售均价3500元/平米左右；,

5、树立发展商在阜城的地产开发品牌；,丰富企业地产开发产品线体系；,联成对目标的理解,加强品牌建设,打造城市精品,项目价值实现,规避开发风险,经济技术指标：3.98的容积率、44.2亩 地块限制：地块南窄北宽，临泉河面较窄，可塑性不强 政策限制：泉北区域不是城市发展的主要方向 区域限制：目前交通网尚处于规划之中，区域陌生，消费者心里距离较远。,项目当前的限制条件,报告结构,项目难点1,问题分析市场风险、政策风险？, 供给： 1、土地供应量波动大，基本维持在1000亩/年； 2、存量房供应量加剧。, 需求： 在政策和心理预期影响下需求受抑制。, 宏观政策： 2010以调控为手段，以市场健康稳定发展主

6、基调。,预计未来两年阜阳房地产市场走势趋于平稳，市场总体房价难以出现大幅提升。,项目难点2,项目取地成本较高，对未来售价造成压力, 地块地价成本50万/亩，由于项目拆迁等前期投入较大，目前地价成本近200万/亩，相对取地成本较高。,为保证利润，项目目标要求： 住宅售价：3500元平米 商业售价：7000-10000元平米,项目难点3,项目所在的泉北不是城市房地产热点区域，且客户对该区域楼盘的价格认知区间普遍为3200-3300元平米,1、与市中心仅一河之隔，主要是心里距离远； 2、项目周边目前没有形象大盘支撑区域价值。 3、周边有配套，只是档次不够,1、区域陌生，离市中心较远，交通不够便利；

7、2、项目周边比较破旧，没有什么像样的楼盘； 3、生活不方便，配套不行。,项目难点4,3.98的容积率对项目价值的实现是巨大的挑战, 目前阜阳在建楼盘容积率基本维持在2左右，作为泉北的城中村改造项目，容积率3.98如何利用是本项目的难点所在。,1、用足容积率：在阜阳现阶段以多层为主的消费市场，加上项目位于消费者不认可的泉北区域，全高层的物业形态抗性如何？ 2、复合产品类型：按照原规划方案，多层+高层的模式，项目的利润率如何？,占地：44亩 容积率：3.98,纯高层社区,高层+小高层社区,高层+多层复合社区,需要解决问题： 如果出现全高层社区，如何化解目前三线城市的消费抗性？ 在44亩的小地块上，

8、如何使用3.98的容积率？是否用足？ 针对目前的规划方案，户型面积偏大，市场接受程度如何？ 3.98的容积率如何搭配产品？单一产品？复合产品？,成本测算,问题分析基于地价和开发成本的初步测算,项目地价,项目造价,1.项目地价款已经支付2000万，加上项目拆迁等后续费用，预计地价成本达200万/亩。 2.项目调整后的容积率为3.98。 3.用足容积率的情况下，项目的地价成本为：754元/。,1.阜阳市高层建安成本为1400-1500元/。 2.多层砖混为700元/。 3.多层框架为850-900元/。,考虑两个极端情况：（仅含地价和造价）,1.项目全部为高层/小高层，不考虑别的成本，那么简单的成

9、本估算就已经2150-2250元/。 2.项目全部为多层，容积率约为1.2-1.5左右，地价成本就达到2000-2500元/。目前阜阳市场砖混多层逐渐被淘汰，框架结构简单的成本估算为2850-3400元/左右。,项目目前所在区域售价为3200-3500左右,VS,方案1,用足容积率全高层物业,按照静态测算，目前区域住宅均价3300元/，商业均价8000元/计算：,总销金额=3300*100000+5696.7*80003.8亿元,总销金额3.8亿元*1.08*1.04=4.25元,按照动态测算，项目销售周期为1.5年，年平均涨幅8%来计算：,成本测算，车库暂不包括。（单位：万元）,利润=4.2

10、5-3.55=7000万,方案2,按照静态测算，目前区域多层+高层住宅均价3400元/，商业均价8000元/计算：,总销金额=3400*54000+5000*80002.35亿元,总销金额2.35亿元*1.08*1.042.65亿元,按照动态测算，项目销售周期为1.5年，年平均涨幅8%来计算：,成本测算，车库暂不包括。（单位：万元）,最大利润=2.65-2.25=4000万元,平衡容积率高层物业+多层（取整估算）,方案取舍物业类型建议,VS,我司建议：采用第一套方案。,方案1,全高层物业,利润：7000万元,销售周期1824个月,方案2,多层+高层物业,利润：4000万元,销售周期1520个月

11、,R2,期望目标,规避开发风险 项目价值实现 打造城市精品 加强品牌建设,R1,项目难点,市场又来调控 取地成本高 区域陌生 高容积率,项目核心问题： 本项目如何成功运作，并能实现价格突破？,项目其他问题： 在现有市场中如何站位？ 区域的界定和价值的挖掘？ 项目的竞争对手？ 客户的锁定和物业的组合？ ,项目核心问题界定：,报告结构,市场环境分析,1、阜阳宏观经济背景 2、城市规划以及区域分析 3、阜阳房地产市场分析 4、市场竞争分析 5、客户分析,宏观经济分析,04年以来经济步入快速的发展期，经济总量居安徽中上游水平，但人均GDP却多年位居安徽省末尾。,20082009年安徽省各大中城市的GD

12、P及其增长情况,阜阳市三大产业GDP产值比较平衡，但农业目前仍是其传统的重点产业。人口总量960万，农村人口超过850万人，城市化率不到35%。,尽管阜阳市近年来经济总量一直居安徽中上游水平， 通常位居5-6左右。 但由于是安徽的人口大市， 其人均GDP多年以来在安徽省17个地市一直垫底。,城市规划, 总体布局,远期选择向西、南和东南作为主要拓展方向，兼顾颍东、泉北发展。 以河西区为中心，颍、泉河为纽带，形成“三区四片组团式”城市空间布局结构。,河西片区,阜阳的政治、文化、教育、科研中心和城市发展的依托，完善城市中心功能，提高城市中心的聚集与辐射效益。,阜阳市作为皖西北重要的城市，城市发展一直

13、没有进行有效规划，阜阳市城市总体规划（2007-2020）也只是个发展方向的规划。,根据阜阳城市规划，阜阳城区将向西，向南发展，但是我们走访了很多阜阳市民，大家一致认为阜阳的未来将以向西发展作为主要发展方向。我们从阜阳土地供应量也可以看出阜阳西部、南部是土地供应热点区域。,颍南片区,依托阜阳市经济技术开发区，以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成综合性的城市新区。,颖东片区,规划重点完善铁路、公路交通枢纽功能，发展加工制造业，建设东北工业区、颍东辛桥物流园区和城市生活居住区。,泉北片区,完善古西湖生态公园、阜阳工业园功能，建设大型商贸及高级住宅区。,供需市场分析,阜阳房地产

14、市场起步晚，发展水平较低；市场出现过起伏，主要是因为市场土地供应量和开发量不均衡造成的。,历年土地成交情况,从分年度的土地供应情况来看，各年差异较大，政府方面安排欠缺规划性，对房地产开发的规模缺乏控制，在部分时间阶段形成比较集中的供应放量，这对于市场长期的稳定发展存在一定的不利因素。,2001年以来，阜阳市城市规划区内共有近1万亩开发用地进入市场，总体来看，年均1000亩左右的土地供应量并不算庞大。,历年房地产开发情况,01-07年来商品房建设保持连年增长的势头，08年房地产开工面积回落到04年以前的水平，其中不仅有全球经济危机的影响，还主要受短期内土地资源不足的影响。,第一，经过几年的开发，

15、二环路沿线的土地基本已经开发殆尽；,第二，前期批出的不少土地因为动迁尚未完成，无法在近期进行开发。土地市场短时间内呈现的青黄不接成为目前阜阳市的商品房开发节奏有所放慢的主要原因。,历年房地产销售情况,政府方面对于土地供应和开发安排欠缺规划性，对房地产开发的规模缺乏控制，给楼市供应带来比较明显的跳跃性，在部分时间阶段形成比较集中的供应放量，这对市场的健康发展造成了一定的不利因素。,土地供应的不稳定，造成了销售的跳跃性波动。,开发商多以本地为主，外来品质开发商较少，整体市场水平一般。,南海h依泉雅苑,融昌h泉水湾,中泰h名城,巨龙h百合康城,环球h外滩国际,悦胜h蓝宝城,丽丰h一品,易景h国际花园

16、,港利h上城国际,兴泰h东方第一城,巨川hCBD中央国际,徽创h黄金广场,中鑫h济河苑,房地产发展现状,在售楼盘的规划水平以兵营式排布为主,4多数项目采取行列式的布局，在做足容积率的要求下，致使单体间距过小，影响了产品品质感和居住的私密性； 4目前易景国际和丽丰一品项目在规划方面投入较大，整体推动了市场水平。,房地产发展现状,房地产发展现状,建筑形象以为浅灰为主，部分楼盘采用欧式建筑。整体形象中规中矩，品质感一般。,目前整体建筑风格的把握不到位，具体体现在： 1、整体色彩的运用上，以深色为主，色彩搭配上较为混乱； 2、一些规模较大楼盘开始采用欧式和时尚现代建筑风格； 3、建筑的细部和线条的勾勒

17、过于简单； 4、项目的材质搭配上处理手法不成熟。,户型设计平实、创新少，是典型的实用主义,目前市场上大部分产品还是以方正、实用的设计为主; 1. 客厅进深长，面宽窄；较少楼盘设置生活阳台； 2. 暗卫，卫生间的采光和通风都较差，且位置设置不合理，直接对客厅； 3. 主卧的功能单一，应该设当设置衣帽间和书房；,目前市场户型设计上总体以方正、实用为主，人性化不足，真正有创新的产品较少,房地产发展现状,园林环境溢价作用开始显现，开发商逐渐重视园林的打造，但市场上仍缺乏高水准的园林,个别项目的景观价值对消费者的吸引力极大： 如易景国际、丽丰一品的景观展示区的价值贡献帮助项目超过片区均价； 消费者对于景

18、观价值的附加购买溢价较高 目前景观水准较高的楼盘如易景国际、电力名园、上城国际等无论从二级市场还是三级市场都具备了很强的价格优势；,房地产发展现状,与一、二线城市相比，阜阳房地产总体产品营造水平不高，未来的提升空间较大,目前一、二线城市的房地产产品力营造已达到精细化水平，并从中获取了巨大的开发收益，并且产品细节和操作手法被不断的复制到内地三线城市。,房地产发展现状,核心产品层,外围产品层,外延产品层,外延产品： 区域外能感受到的，竞争的最高级别,外围产品： 产品附加值，有助于提升物业形象,核心产品： 与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面,随着竞争的升级，产品的打造必须要有

19、前瞻性。,从长远来看，随着开发商对产品和市场的深度介入，产品打造将日趋完善，市场必将步入外延产品竞争阶段,客户分析,从2008年在阜阳城市规划区内购房的客户的来源区域看，存在明显的周边县市向阜阳聚集的态势，达到38%的客户来自于阜阳下设的四县一市，该部分客户为了满足生活环境的改善及子女就学等要求，在阜阳购房的意愿比较强烈。,另一部分主要客户来自于阜阳城市规划区范围以内，这部分客户大多为工作于外地的打工或经商者回乡购房，真正长期工作、生活于阜阳城区的客户所占的比例并不大。,阜城购房群体的区域特征,客户分析,供给结构方面，阜阳市场上目前主要供应的产品为100-120平米左右的紧凑三房，80-90平

20、米左右的两房也具有较高的市场占有度。从需求来看，紧凑型三房尤为受宠。 由此可见，目前市场上的主要供给对象为满足居民基本生活需求的经济型户型。,阜城购房群体的需求特征,相对地，目前阜阳市场上具备一定舒适度的大户型或具备较强品质感的高档住宅产品比例很低。,竞争个案,同区域内的竞争楼盘分析,依泉雅苑是目前泉北规模最 大的楼盘，采用英伦建筑风 格，项目客群多为周边的生 意人、县郊富裕人群和返乡 置业人群，产品档次一般。 泉水湾在整体定位上要优于 依泉雅苑，项目直接临河， 项目东侧为市政配套公园， 景观资源优势明显。项目 客群在依泉雅苑的基础上 也拓展了部分市区购房群 体。,竞争个案,区域外的竞争楼盘分

21、析,易景国际花园和丽丰一品是目前阜阳规模、形象、档次、配套最高的两个楼盘。 在产品类型上易景稍胜一筹，产品涵盖洋房、多层、高层、学校等，包括建材使用等在阜城皆属一流。 丽丰一品在产品类型较为单一，但在园区智能化和档次上不亚于易景，区位较易景稍胜一筹。 两个楼盘作为阜城高端物业的代表，不乏很多可圈可点的亮点。,市场主力户型为95120的三房和8090的两房为主，以偏小面积销售的快，小于90的户型和120以上大面积的顶层复式销售较慢,阜阳房地产市场起步较晚，发展水平较低，市场曾出现过起伏，其中土地供应欠缺规划造成市场供应发生跳跃性变化是主要因素,楼盘主要集中在颍州区，这与城市发展方向和前两年的土地

22、供应有直接关系。,市场楼盘主要以地段与外部资源为主要卖点，个别楼盘开始走品质化路线，户型创新和楼盘展示还很少见。,市场推出楼盘的物业类型为多层和高层，但消费者对高层物业还处在一个认知阶段，具有一定的抗性,房地产市场现状总结起步阶段的三线城市房地产开发现状,报告结构,市场开发水平整体偏低本项目可以在“质”上突破，提升产品品质。,阜阳房地产市场开发水平整体偏低,产品的设计、景观、规划、施工、户型、物业相对较弱，营销水平低，开发理念主要以规避风险为主,因此本项目可以在产品设计、规划、园林、户型以及营销水平诸多方面都可以有较大的提升空间，以引领市场,突破点1,突破点2,市场供应结构单一，户型普遍创新能

23、力不足 本项目可以在户型产品创新进行上突破,四房两厅115,四房两厅119,亮点：买3房送1房,突破点2,空中TOWNHOUSE,代表： 1、上海金地未未来 2、合肥宋都印象西湖,三房两厅89,亮点：MINI空中别墅,突破点2,空中院馆（双拼高层户型）,三房两厅88,三房两厅89,亮点：买2房送1房，解决品字楼采光和通风的问题,突破点3,在未来2-3年内是区域竞争的空档期本项目可以在开发时机上实现突破,在未来2年内是本区域竞争的空档期,本项目可以在开发时机上实现突破，以快速 启动，快速开发作为突破点,本项目所在区域目前仅依泉雅苑、泉水湾、中泰名城、巨龙百合在售，后两个项目都已接近尾盘，未来与本

24、项目直接竞争的只有依泉雅苑。,突破点4,借势利用项目临河资源优势，与河对岸的外滩成功嫁接，接外滩前期的项目铺垫为本项目实现价值突破,项目 操作 手法,造势,借势,一个区域仅靠一个楼盘来造势，很难形成影响力，也未必能得到客户的认可，加上本项目体量不够，操作难度较大、成本太高。,河对岸的外滩国际已经在阜城形成较高影响力，知名度很高，区位、品牌都得到了客户的认可，本项目可以借助外滩国际的高端形象来成功嫁接本项目。,报告结构,案例分析对比及借鉴,国内二三线城市市中心边缘中小规模楼盘案例研究,为了借鉴成功经验并启发思路，我们从已研究的大量二、三线城市中心边缘小地块开发案例中，选取城市发展阶段略高于淮南或

25、与之相仿的两个项目： 星河国际（深圳） 御景湾（合肥） 对其开发背景、开发方向、产品理念、节奏控制等方面进行深入研究分析。 其中第一个项目主要是对本项目的开发过程起借鉴和启发的作用；而对后一个合肥项目主要是对本项目的产品和理念起借鉴和学习的作用。,深圳星河国际：高容积率项目价格突破的经典案例,深圳星河国际：,地理位置：福田中心区南区，北侧为福华三路，南侧为福华四路，东西两侧分别为九号路和民田路 占地面积：33946 建筑总面积：235046 住宅总面积：152874 总套数：922套 容积率：4.5（实际为6） 园林面积：20000平方米,建筑成围合式布局，领域感强，将中心园林囊括其中，整体规

26、划稳重尊贵、大气舒朗,案例借鉴1深圳星河国际,位于中央景观轴线顶端的入口设计大气，体现豪宅尊贵和仪式感,案例借鉴1深圳星河国际,建筑挺拔、韵律感强，顶部塑形感强；立面简洁、现代,案例借鉴1深圳星河国际,在设计上突破了一般高层住宅户型局限，采用“蝶形分支架构”，做到了户户有南向，通风采光俱佳,案例借鉴1深圳星河国际,面积达2万平米的超大中心岭南主题园林、气势雄浑的景观轴线,大型中央园林景观：7栋高层合围在社区中央创造了一个以水为主题的岭南园林景观， 绿化面积达2万平方米,案例借鉴1深圳星河国际,为扩大绿化和建立良好的视觉效果，在商业裙楼顶部设立空中花园,案例借鉴1深圳星河国际,十四米架空层园林,

27、案例借鉴1深圳星河国际,统一的豪宅标识，强调项目的市场地位，体现专属和尊贵；特色小品增加项目品质感,案例借鉴1深圳星河国际,室外标准泳池与室内恒温泳池的双配备；双主题会所（商务会所休闲会所）打造了大气、国际化的高尚社交空间,案例借鉴1深圳星河国际,地位：天虹购物广场是深圳中心区首家大型商场。 业态：汇集了EQ:IQ、BETTY BARCLAY、宝姿等国际知名品牌，集购物、休闲、美容、娱乐于一体 。 客户：以 25-48岁的白领、金领成功人士为目标顾客，优化国际、国内知名品牌的组合，主导深圳高品位消费趋向 。,商业街区位于临街面，进入性好，同时保持了社区内部相对私密性；利用周边良好商业氛围布置高

28、档精品商业，与项目整体定位相符,深圳星河国际价值点： 目标客户群体覆盖面广+产品全面领先整体形象远离对手,案例借鉴1深圳星河国际,规划价值,围合布局，整体规划稳重大气,身份感价值,产品和服务全面领先,项目灵魂：“唯一的纯CBD城市中心高品质国际人居所 ”,规划,商业,会所,商务休闲双会所,高档次精品商业，提升项目价值,配套价值,案例借鉴1深圳星河国际,星河国际小结,形象超越对手,形象的价值,后包豪斯建筑风格，细节打造凸显尊贵感,建筑,朝向价值,蝶形分支结构，户户有南向,户型,园林,景观价值,2万平米岭南主体园林 商业裙楼顶部设计空中花园,高容积率住宅项目成功营销的经典案例,合肥御景湾：,地理位

29、置：合肥市瑶海区芜湖路与明光路交叉口，西临南淝河，南靠瑶海区人民政府，北依芜湖路，东临明光路。 占地面积：61333 容积率：4 建筑总面积：257100 总套数：2500套 绿化率：48%,项目西依南淝河、北临芜湖路，东靠明光路，属于市中心边缘地块，规划成围合式布局，整体规划稳重尊贵、挺拔,案例借鉴2合肥御景湾,项目产品具备了高档住宅的标识，强调项目在区域的市场领导地位，建筑挺拔、俊朗、大气。,案例借鉴2合肥御景湾,室外标准泳池，泛会所（商务会所休闲会所），风情商业街打造了商务、休闲、国际化的高尚社交空间。,案例借鉴2合肥御景湾,商业街区位于临街面，进入性好，同时保持了社区内部相对私密性；利

30、用周边良好商业氛围布置高档精品商业，与项目整体定位相符,集中式特色商业街,案例借鉴2合肥御景湾,合肥御景湾价值点： 目标客户群体覆盖面广+形象定位拔高区域市场领导者,案例借鉴2合肥御景湾,规划价值,整体围合布局，规划稳重大气,身份感价值,产品和服务全面领先,项目灵魂：“RBD城市中心，先锋豪宅 ”,规划,商业,会所,商务休闲双泛会所,高档次精品商业，提升项目价值,配套价值,御景湾小结,形象超越对手,形象的价值,ARTDECO建筑风格，细节打造凸显尊贵感,建筑,朝向价值,板式高层结构，户户朝南向,户型,园林,景观价值,50%的绿化园林 商业裙楼顶部设计空中花园,案例借鉴2合肥御景湾,全面脱离竞争

31、 ，实现价格突破的四大因素：,资源具有不可复制性（稀缺性）； 客户群体覆盖面广； 产品和服务全面领先； 整体形象远离对手；,户型,景观/规划,配套/服务,附加值创造,通过大量的户型创新、一系列面积赠送手法、景观户型设计等，提升项目的附加值,细节体现价值,豪宅以“细节为王”，通过户型的私密性、独立晒衣空间、高速电梯等，体现细节营造价值,规划价值,通过宽空间、景观价值最大化、创新的社区空间形态，体现创新价值和景观价值,景观价值创造,通过景观轴线、高差营造、原生态的高低错落的植被、丰富的水景等，打造社区园林价值,科技智能化,通过引入智能化标准，中央空间、新风系统、热水循环系统、保温墙体、隔音系统等，

32、给业主创造尊贵生活体验,尊贵/专属的服务,豪华大堂、豪华会所，通过个性化、贴身、专属、分层级的服务，提供业主独特的居家体验,形象超越对手,形象的价值,城市豪宅多体现在形象价值，创新造型设计 高端客户群体中的良好口碑,产品和服务全面领先,打造城市高密度高端住宅的重要因素（）,案例借鉴小结,客户覆盖面广,基于区域的产品组合，给予客户更多选择的价值,模糊功能，可商可住 用不同产品线，满足中高端客户的不同需求,本项目成功的KPI体系,外因,内因,KPI体系,高形象低价格入市，小步快走，迅速走量，做足比较优势，一举奠定项目在区域的标杆地位,1. 阜阳房地产市场较稳定均衡增长 2. 客户开始关注外围产品的营造，对景观、品质要求较高 3. 房地产市场从提供同质化的产品向提供多元化产品方向发展,1. 营造高品质社区环境 2. 低价入市，小步快跑，迅速走量 3. 产品创新，配合产品展示，超出客户的预期 4. 主动营销，拓展客户渠道，建立并有效维护客户管理系统 5. 规避风险做足配套，营造和谐人文社区，进一步提升项目品质,客户定位,根据项目辐射距离的不同，将目标客户来源区域分