PPP项目运作实战及案例分析(下

1、苏州中心广场因其罕见的体量规模而创下了国内建筑的六个“第一”： 苏州中心广场项目总面积达182万平方米，是目前国内规模最大的整体开发城市综合体; 项目地下空间总面积约52万平方米，是目前国内规模最大的整体开发地下空间; 在苏州中心广场内，设有苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司与新加坡凯德商用产业有限公司合资合作开发的国内单体规模最大的购物中心，总建筑面积达40多万平方米; 项目将建5万平方米的屋顶花园，是国内规模最大的空中生态花园; 苏州中心广场设置集中供冷供热系统，是目前国内规模最大的城市综合体集中供冷供热系统; 此外，项目整体地下三层、部分地下四层，基坑占地面积达14万平方米，开挖深度17

2、至22米，开挖土方约220万立方米，是目前国内规模最大的城市建筑基坑工程。,用PPP运营城市综合体？,城市综合体,2015年1月，以12.86亿元将51%股权转让给金鹰商贸。第四次违约交房。,一边是严厉地产宏观调控下，日益萎缩的住宅项目，一边却是四处开花的超大城市综合体，这种状况让人困惑。 萎缩的公共绿地由于大规模建设用地需要，原先绿茵环绕，号称小新加坡的苏州工业园区的公共绿地规模迅速减少。 综合体的建设进度更要匹配城市规模扩大的速度、人流增长的速度，要根据实际需求不能盲目。 未来一年商业地产会出现大量烂尾楼？ 苏州中心广场项目18块土地皆由当地政府背景的企业通过招拍挂程序获得。苏州工业园区金

3、鸡湖城市发展有限公司为了获得金鸡湖旁的商业用地，单位面积(每平方米)价格达1.5万元左右。这相当于园区政府在用自己的公司造城市综合体。优点是，充分运用了园区政企合一的身份，以财政作为担保和背书，运用政府融资平台进行融资建设。但缺点也是显而易见的，这个模式必须在上升通道时才能运转，万一地产的整体大势不好，容易造成园区背上沉重的债务。城市综合体的未来前景以及城市综合体的大规模资金投入等都随时考验着这些国企。,城市综合体 危机,“东方之门”的开发商为苏州乾宁置业有限公司(下称“乾宁置业”)。于2003年8月成立，2004年2月，乾宁置业以约4亿元竞得东方之门所在地块，折合1104万元/亩，创下当时苏

4、州工业园区经营性用地出让单价纪录。在当时，总建筑面积约43万平方米、总投资约45亿元的东方之门是国内体量最大、投资最多的单体建筑。 在2011年下半年，拿地7年之后，“东方之门”项目终于获得了两张预售证。“东方之门”虽然貌似商业物业，但其实两条“裤腿”却有两种产权：一条“裤腿”(南楼)拥有70年住宅产权，开发为113平方米至2000平方米“豪宅”对外出售，售价在每平方米1.8万至8万，面积为11.1万平方米，共341套。另一条“裤腿”(北楼)拥有40年商业产权开发成90240平方米酒店公寓对外出售，售价在每平方米2万至5万 ，面积为5.85万平方米，共264套。 截至2012年9月6日，酒店公

5、寓可售套数为164，去化近四成，但341套“豪宅”则仍有303套显示为“可售”。截至2013年8月25日，东方之门酒店式公寓销售状况相对较好，目前可售房源为103套，去化近半;而住宅产品的销售状况尤其惨淡，目前的可售房源为326套，而总共409套房源仅售出83套，去化仅两成。,城市综合体 危机 -东方之门,项目融资是以特定项目的资产、预期收益或权益作为抵押而取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目。,项目在融资过程中的作用,1、项目导向 2、有限追索或无追索 3、项目需要具有很好的经济效益和稳定的现金流,4、筹资额

6、度大 5、风险分担 6、融资成本高 7、表外融资,项目融资的特点,快速公交系统是一种高品质、高效率、低能耗、低污染、低成本的形式，可根据客流变更运力，适应性强，充分体现了以人为本，构建和谐社会的发展理念。快速公交系统采用先进的公共交通车辆和高品质的服务设施，通过专用道路空间来实现快捷、准时、舒适和安全的服务。,项目发起人拥有项目公司的全部或部分股权，除提供部分股本资金外，还需要以直接或间接担保的形式为项目公司提供一定的信用支持。 项目公司是直接参与项目建设和管理，并承担债务责任的法律实体。也是组织和协调整个项目开发建设的核心。 金融机构是项目融资资金来源的主要提供者，可以是一两家银行，也可以是

7、由十几家银行组成的银团。 专业融资顾问在项目融资中发挥重要的作用，在一定程度上影响到项目融资的成败。融资顾问通常由投资银行、财务公司或商业银行融资部门来担任。 项目产品的购买者在项目融资中发挥着重要的作用。项目的产品销售一般是通过事先与购买者签订的长期销售协议来实现。而这种长期销售协议形成的未来稳定现金流构成项目融资的信用基础。,项目融资的参与者,项目融资的主要结构,单一项目子公司 非限制性子公司 代理公司 公司型合资结构 合伙制或者有限合伙制结构 非公司型合资结构等。,项目的融资结构是项目融资的核心，通常采用的项目融资模式有：产品支付融资、杠杆租赁融资、BOT、PPP、TOT融资、ABS融资

8、等多种模式。,项目的资金结构主要是决定在项目中股本资金 和债务资金的形式、相互之间的比例关系以及相应的来源等。 项目融资中通常使用的资金有：股本和准股本、商业银行贷款、国际银行贷款、国际债券、租赁融资等。,项目的信用担保结构是至关重要的因素。 项目融资中的主要担保形式有：项目完工担保、资金缺额担保、长期购买项目产品协议、长期供货协议为基础的项目担保等。,项目融资的类型,1.项目贷款 2.融资租赁 融资租赁是一种特殊的债务融资方式，即项目建设中如需要资金购买某设备，可以向某金融机构申请融资租赁。由该金融机构购入此设备，租借给项目建设单位，建设单位分期付给金融机构租借该设备的租金。 3.特许经营，

9、如BOT方式 对于部分大型的营利性基础设施项目，如电厂、高速公路、污水处理厂等，可由政府与私人投资者签订特许协议，由私人投资者组建项目公司，实施项目建设，并在运营一定期限之后再移交政府的方式，称为BOT(buildoperatetransfer)模式。,BOT项目融资的基本操作流程一般包括以下三个阶段： （1）B建设阶段。一般情况下，投资者根据东道国政府的法律、法规，按照一定的出资比例与东道国共同组建股份公司或者企业等，成立双方合营的公司。 （2）O运营阶段。在BOT中，运营即企业的运转、操作以及管理。在具体的运营方式中可以选择独立经营、参与经营以及其他经营方式。 （3）T转让阶段。在特许权期

10、满后，项目公司将一个运行良好的项目移交给项目所在国政府或者政府所属机构。,BOT的基本操作流程,项目资金流遇到困难时，政府应向承包商提供财团支持 在没有立法的前提下，签订特许合同后，应要求政府颁布项目特许条例（适用于整个行业），使特许条件更具法律效力 与政府出资的项目享受同等待遇，一旦产生重大不利影响，政府应立即按现价回购项目 在合同中约定收费价格和通行量区间，当通行量低于下限时，适当提价或延长特许经营期；通行量高于上限时，降价或缩短特许经营期。,BOT 泉州刺桐大桥,国内第一座民营大桥，由泉州市名流实业股份有限公司投资2.5亿元建设完成。融资模式：30%自有资金，70%银行贷款。1995年5

11、月18日正式开工，建设期为18个月，1996年11月18日通车，经营期达30年（包括建设期)自1997年以来，泉州市又陆续建造的6座跨海大桥，给刺桐大桥的运营造成一系列影响 2003年，其他大桥陆续停止收费，给刺桐大桥的收入带来重大影响,15,安庆望江街头公交车集体“失踪” 公司称司机无钱加油,2016年8月2日该县的8条公交线路突然一同“无预警”停运，公交公司称系无钱加油，现在一辆公交车一天只能跑到几十块钱，亏损严重，同时2015年以来公交车国家燃油补贴尚未发放。交通局和公交公司进行了多轮协商，最终达成一致意见。8月12日县城的公交陆续恢复了营运。,由交通局出面协调商务部门临时定时定点给公交

12、车加油，由公交部门出具借条，同时对于企业经营遇到的困难，积极向县政府汇报争取政策扶持 望江县城市公交有限责任公司是安庆市首家民营公交公司，目前共有9条公交线路68台公交车，其中13台公交车属于公司，其他55台公交车属挂靠经营，公司向挂靠的个体车主每年收取3500元管理费。 随着出租车、私家车、电动车等新的交通工具出现，百姓出行有了更多的选择，公交企业自身管理相对不足，车况较差、公交服务意识不够，也影响了企业自身的发展。,BT模式风险因素分类及分析 BT模式经常涉及到的风险因素主要有自然风险、政治风险、经济风险、资金风险、管理风险、建造风险和其他风险等7大类。,4.公私合营，如PPP模式 由政府

13、与私人企业共同投资建设，或私人投资，政府提供配套条件的建设模式，称为PPP模式(publicprivatepartnering)。 这类方式也能有效地减轻政府部门的资金压力。 5.施工承包商垫资，并交付履约保证金 由承包商预先垫付资金，并交付履约保证金，也是一种减轻资金压力的方法,特许经营 公司,香港地铁公司,北京首创集团,北京基础设施投资,投资7.35亿,投资7.35亿,投资0.3亿,四号线 公司,政府主管部门,部分资产租赁协议,监管特许协议,A部分 土建工程,B部分：车辆、信号、自动售票机系统等,A+B 四号线全部资产,投资107亿,投资46亿,B部分无偿移交给政府 A部分交还四号线公司,

14、票款收入,运营维护管理,四号线共投资153亿,A,7:3,PPP项目过程中的问题 谈判阶段 建设阶段 运营阶段 移交阶段,PPP项目参与的主体 政府部门 企业 社会公众 消费者 合伙人,1：公开招标 2：竞争性谈判 3：邀请招标 4：竞争性磋商 5：单一来源采购,PPP项目采购方式 政府和社会资本合作模式操作指南2014年11月,1：政府批准或许可授予的承诺 2：在偿债期间不再批准或许可第三方在同等地区内从事同等内容的竞争性营业 3：相关产品价格 4：税收财政优惠、补偿机制 5：特许经营期限 6：拟建项目的投资计划、土地使用权获取 7：项目外部融资 8：,PPP特许权协议,PPP项目需要决策的

15、问题 合理收益 契约完备 动态调节 提前终止 移交前后 风险分担 融资渠道 融资模式 公众知情 物有所值 项目后评价 合作伙伴选择 财政承受能力验证,财政部 交通运输部 2016年2月22日 关于推进交通运输领域政府购买服务的指导意见 1、通过引入市场机制，将公路水路交通运输领域部分政府公共服务事项从“直接提供”转为“购买服务”，按照一定的方式和程序交由社会力量承担，有利于促进转变政府职能，加快推进交通运输治理体系和治理能力现代化；有利于激发市场活力，实现公共资源配置效率最大化，提高财政资金的使用效率；有利于调动社会力量参与交通运输领域治理、提供交通运输服务的积极性，构建多层次、多方式公路水路

16、交通运输服务市场供给体系。 2、建立公路水路交通运输领域政府购买服务的制度，明确购买的主体、内容、程序和机制，科学谋划、精打细算，明确权利与义务、责任与风险，引入服务对象评价与反馈机制，保障政府购买服务的针对性和有效性。 3、公路服务事项：包括农村公路建设与养护、政府收费还贷（债）高速公路服务区经营管理、公路桥梁隧道定期检查和检测、公路信息服务等服务事项。,PPP项目所适用的行业 煤炭、石油、天然气、电力、新能源、铁路、公路、水运、电信、通信、网络、信息、农田、水利、水域流域、矿山修复、生态环境整治、土地整治、供水、供气、供热、垃圾处理、电动汽车充电桩、城市园林、公共事业、工业园区、廉租房、公

17、租房以及科技、教育、文化、旅游、卫生、体育和社会福利等公共服务领域。,PPP模式 授信主体：社会资本或其与政府共同成立的股权多元化企业。 授信模式：围绕特许经营、合理定价、财政补贴等核心内容，基于中长期项目融资模式进行创新和规范。 信用结构：依托项目自身资源构建。 还款来源：使用者付费和列入财政预算的政府付费及财政补贴。 全覆盖：根据合同约定项目现金流（包含项目自身现金流和政府补贴机制）能够覆盖项目债务本息以及运营方、资金方的合理利润。对于使用者付费不能覆盖成本和收益，需由政府以可行性补助（包括财政补贴、股本投入、优惠贷款、融资担保和其他优惠政策）的形式，给予经济补偿。,PPP模式 需要关注：

18、项目建造成本、运营费用、产品或服务的价格及消费量、项目预期回报率及行业的平均回报率、存量公共资产的历史资料、项目产出及实施方案、项目实际绩效优于约定标准的奖励条款，以及未达到标准的惩处或救济措施。 风险：契约精神与政策变动风险间的博弈。 对于已建成的公共项目如何引入PPP？在建的非经营性项目如何适用PPP模式？ 政府定价项目则存在很大政策不确定性，影响社会资本参与的积极性。（政府特许经营权+合理定价+财政补贴等）引入社会资本，改善融资模式和投资效益。,政府采购模式 （对于适合采用市场化方式供给、社会力量适合承担的公共服务，可按照政府采购模式。采购内容包括货物、工程和服务。适用行业涵盖基础设施、

19、环保、教育、医疗卫生、住房保障、文化体育等。） 授信主体：承接政府采购项目、向购买主体提供货物、工程或者服务的供应商。 授信模式：可根据采购内容采用项目融资或贸易融资模式。 信用结构：依托借款人自有资产和权益以及项目自身资源构建。 还款来源：主要依靠政府采购合同项下的政府采购资金及借款人综合收益。,物有所值评价和财政可承受力评估：对于政府付费或政府部分补贴的PPP项目，从本级财力状况、收支结构、债务负担水平等方面开展财政可承受力评估。定性评价重点关注PPP与政府传统采购模式相比能否增加供给，优化风险分配，降低项目全生命周期成本，提高运营效率，促进创新和竞争等。定量评价主要通过对PPP项目全生命

20、周期内政府支出成本的现值与公共部门比较值进行比较，确定一个明确的物有所值量值。 项目运营：社会资本、政府、消费者以及金融机构都有对项目运营进行监管的权利。如果社会资本（或项目公司）发生严重违约情形，可以启动政府接管或债权人接管。需要关注：政府前期与企业的谈判、招投标过程、特许经营协议签订情况、运营阶段的政府监督要求、政府保底量等。,移交：PPP项目合同中应明确移交形式、补偿方式、移交内容和移交标准。在移交时，政府应注意项目是否处于良好状态，以便保证项目的继续运营和服务质量。 资产交割：项目公司把满足要求的项目资产、知识产权和技术法律文件，连同资产清单完整移交给政府制定的机构，办理交割手续。 政

21、策性风险：项目批准越权、审批延迟、竞争保护承诺落空、特许经营资质等。 合同中条款：使用者付费、政府付费及补贴资金的到位方式和进度、价格调整机制、限制竞争、建成后继续运营、运营期政府监督、到期移交清单、违约责任、超额收益分享机制、差额补足、保底量等。确保项目收益的合理性与可持续性。 政府付费依据：设施可用性、产品和服务的使用量和质量。,港铁控股 项目公司,4号线一期 4公里,深圳政府,提供沿线土地80公顷,银行,香港 地铁,4号线全线（特许经营30年）,投资大于51%,运营,期满 移交,4号线二期16公里,已投资建成,租赁,投资58亿,还贷,贷款,通过深圳土地房产交易中心由项目公司以公开招标、拍

22、卖或挂牌方式选择房地产发展商,拍卖所得地价增值的60%上缴市政府,40%用于4号线建设融资。,建设期5年,高速铁路车站,地铁车站,磁浮线车站,共同沟,捷运通道,高架道路,服务通道,人行通道,办公,商务,停车场,酒店,休闲娱乐,枢纽内商业服务设施,2类设施,1类设施,3类设施,4类设施,不可经营性,可经营性,可拆分性,不可拆分性,整个交通枢纽开发过程的投资平衡 （1）I类设施和II类设施是枢纽的核心功能设施不具有经营性,没有收益。 （2）III类设施经出售经营权,能够获得一部分收益。这部分收益主要用于平衡枢纽设施建成后的运行管理费用。 （3）IV类设施可以获得特许经营费，以及开发商每年所交的公用设施维护管理费。这部分收益用来偿还枢纽设施的投资费用，以及平衡枢纽设施的运行管理费用。 （4）可供开发土地的批租收益，可用于平衡维护费用、平衡土地(含铁路用地）的拆迀费用、提供开发利益(偿还资本金、开发权益)等。 (5)对于剩下的收益则主要用于偿还政府投资的资本金,并返还开发权益。,财务