物业经营管理（课件）).ppt

1、天津市国土资源和房屋职业学院物业管理考试相关问题1。一般性问题1。信心2。试着找出命题3。复习总结，考试相关问题2。分析该课程的特点(1)内容多，涉及面广(2)有难度，有些内容联系较少(3)有一些简单的计算和考试相关的问题，第三， 如何阅读(1)第一次通读目标：理解(2)第二次带问题阅读目标：找到书后问题的答案(3)第三次划分主次目标：标出难度和知识水平(4)第四次设定目标：根据书中内容设定自己的命题(5)总结第五次应该记住的内容目标：关键词、数据、概念、第一章。 2.熟悉度：物业管理的战略工作内容和日常工作内容。3.理解：物业管理与传统物业管理的区别和相互关系。第一节是物业管理的概念。一、物

2、业管理的内涵。首先，概念：物业管理也叫物业资产管理。是指以盈利性物业为对象，综合运用物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理等技术、手段和模式，在整个生命周期内为业主提供的综合管理服务。2.物业管理与传统物业管理的区别(理解)传统物业管理：修缮、维护和管理房屋、配套设施、设备及相关场地。物业管理：为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略和主营业务发展目标的需要。3.物业管理活动的内容不仅包括确保物业正常使用的运营管理，还包括资本投资决策、营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营业绩评价等。二、物业管理活动的管理对象(要点)(1)办公用房(自用、出租、自用出租复合；

3、办公楼分类中考虑的12个因素)(2)零售商业地产(分为6种类型)(3)出租别墅或公寓别墅：单户、联排别墅、重叠式、重叠式、双户、空中别墅：复式公寓、花园式公寓、单间公寓(4)工业地产(工业、高科技产业、研发机构)，(5)酒店、休闲度假中心、娱乐中心、赛马场、高尔夫球场等。酒店和娱乐设施的区别：1 .不同的客户；2.不同的地理位置；3.不同的服务内容；4.不同的建筑设计和装饰风格；3.物业管理服务的目标(要点)。从业主的角度来看，物业管理服务的目标是在物业的整个经济生命周期中不断满足租户的正常空间使用需求，并在每个物业周期的净收入最大化的基础上维护和改善物业市场四.物业管理企业(要点)1。管理型

4、物业管理企业：具有战略物业管理能力的企业。专业物业管理企业：在物业运营方面具有一定专业管理能力的企业。综合物业管理企业：兼具战略管理和渔业经营管理能力的企业。第二节物业管理的层次和工作内容一、物业管理的层次(掌握)一级：物业管理和设施管理主要是经营管理二级：房地产资产管理三级：房地产组合投资管理二级和三级主要是战略管理三级。不同级别的物业管理之间的关系(掌握)*物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的功能是相互关联的。*物业管理和设施管理处于实地运作层面，其主要职能是为租户提供及时的服务，并确保物业的持续收入和现金流。*资产管理通常不在现场，通常负责几个不同的资产。资产管理公司通过监控物业

5、的运营绩效来雇用、解雇和分配物业管理公司。有权决定物业管理企业提出的装修方案。房地产组合投资管理公司根据投资者的目标和风险/回报参数，制定并实施详细的投资组合策略。监督财产购买、资产管理、处置和再投资的决策；现金管理、客户报告等。具体内容见教材P11表1-1。第三，物业管理的战略工作内容(熟悉)(1)确定战略(2)确定标准(3)构建信息基础(4)决策分析(5)进行资产组合4。物业管理常规工作内容(熟悉)(1)常规工作内容概述(2)现金流和成本管理(支出分配，费用和成本，租金，服务费)(3)日常维修和保养(4)未来维修和保养(5)设施和设备管理(6)财产保险管理，第二章房地产投资及其选址，考试的

6、基本要求：1。硕士：房地产投资及其特点，房地产直接投资和间接投资的区别和联系。2.熟悉度：房地产投资的形式、优缺点、房地产投资风险的类型和房地产区位的内容。3.了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。第一部分是房地产投资。一、房地产投资的概念1。概念：P20(精通)2。角色：获得房地产所有者的荣誉；(要点)获得更高的回报和资本增值；降低投资组合的整体风险；抵消通货膨胀的影响。投资者房地产投资的主要目的是财富最大化。2.房地产投资的形式。1.直接投资分为发展投资和国内投资。2.间接投资的形式：购买房地产开发、投资公司债券和股票、购买房地产投资信托基金的股票或房地产抵押贷款支持证券。间接投资

7、者不直接参与房地产管理。第三，房地产投资的特点(主)(1)位置固定或不可移动(2)生命周期长(3)适应性(4)各向异性(5)政策影响(6)专业管理依赖(7)相互影响(4)房地产投资的利弊(熟悉)(1)房地产投资的收益相对较高。2、可以获得税收的好处。3.容易获得金融机构的支持。4.它可以抵消通货膨胀的影响。5.提高投资者的信用评级。(2)房地产投资的弊端1。流动性差。2.投资额巨大。3.投资回收期较长。4.需要特殊的知识和经验。1.房地产投资风险的基本概念(1)风险风险的定义风险是指不能获得预期回报的可能性。(2)风险和不确定性*风险涉及变化和可能性，可以用标准方差表示。*不确定性意味着无法估

8、计可能情况的可能性。(3)风险分析的目的1。预期回报率是多少？它出现的可能性有多大？2.损失或超过目标收入的可能性有多大？3.预期回报的可变性和离散性是什么？第二，系统风险(熟悉)(1)通货膨胀风险(5)利率风险(2)市场供求风险(6)政策风险(3)周期风险(7)政治风险(4)实现风险(8)或有损失风险(3)个人风险(熟悉)(1)收入现金流风险(4)比较风险(2)未来经营费用风险(5)时间风险(6)持有期风险(4)风险对房地产投资决策的影响1。根据项目风险确定相应的投资收益水平(2)根据风险管理能力选择投资方向(3)根据风险周期变化的特点把握投资机会，第三节是房地产投资区位的选择。一、位置的含

9、义(要点)1。狭义的区位是指城市中特定投资场所的地理位置，包括宏观位置、中观位置和微观位置。2.广义而言，除了地理位置之外，还应包括社会、经济、自然环境或位置背景。同时，对区位的广义理解还应包括该区位的房地产投资成本及其面临的竞争关系。3.房地产投资的区位不仅要了解其地理位置，还要关注其在城市社会经济活动中的位置，其在整个市场供求关系中的位置，以及其在未来城市发展和建设中的位置。二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求(理解)(1)住宅地产P35 (2)办公地产P35-36 (3)零售商业地产P36 (4)工业地产P36，第三章房地产投资分析技术，基本要求：1。掌握现金流量、资金时间价值、单利和

10、复利的计算方法；设备更新的经济分析方法。2.熟悉：现金流量表的绘制方法、资本等值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式，静态利润指标的计算方法。3.了解名义利率和实际利率的区别，以及房地产投资的动态利润指标和偿付能力指标的计算方法。第一部分是投资分析的基本概念。第一，现金流(精通)1。将一项投资活动视为一个独立的系统，将一定时期内各个时点的实际资金流出或流入称为现金流量。2.流出系统的资金称为现金流出；流入系统的资金称为现金流入。3.现金流出和现金流入之间的差额(代数和)称为净现金流量。现金流量表(熟悉)绘制现金流量表的基本规则：以横轴为时间轴，向右延

11、伸表示时间的延续；期末练习；将初始投资p作为前一个周期的结束，即0的结束；正现金流和负现金流。第三，房地产投资房地产投资，包括房地产购买投资和流动性投资。4.房地产投资现金流，(一)常用术语P40-43 1。潜在总租金收入。净营业收入(净收入)空置率和租金损失。按揭还款。其他收入储备4。有效总收入。税5。营业费用。营业现金流量(二)收入财产现金流量P43图3-3潜在总租金收入-空置率和租金损失其他收入=有效总收入-营业费用=净营业收入(净收入)-抵押债务还本付息=税前现金流量-准备金-所得税=税后现金流量，第二节现值和现值计算，第一节资金时间价值(主)1。在不同的时间支付或获得相同的2。同一笔

12、资金在不同的时间点有不同的价值，同一笔资金在不同时间的价值差异称为资金的时间价值。3.银行利息也是资金时间价值的一种表现。利率是资本时间价值的标志。资本的时间价值取决于许多因素。从投资的角度来看。主要有投资利润率、通货膨胀率和风险因素。利息和利率利息是指占用资金所支付的价格或放弃资金使用权所获得的补偿。把一笔钱存入银行，这笔钱就成了本金。(1)利息(In)Fn=本金和本金利息(2)利率(i) i=I1/P100 1计息期、(1)单息计息1。单利计息只按本金计算。2.计算公式：In=PnI Fn=P(1 in) (2)复利计息1。复利计息，即“利息再生利息”。2.计算公式：4。名义利率和实际利率

13、(理解)1。名义利率：指一年内多次复利时的年利率。2.实际利率：指每年年末最终价值与年初复利的增长率之比。3.关系：P47公式；3.单利和复利计息(主)；5.复利计算公式及系数(主)；(1)常用符号P47 (2)公式和系数1的含义。一次性付款的现值系数和最终值系数一次性现值系数2。等系列支付现值系数和资金回收系数等系列支付现值系数。第三节设备更新的经济分析，一、设备更新的原因和特点(要点)(一)设备更新的原因1。设备的有形磨损*第一类有形磨损：外力引起的磨损*第二类有形磨损：自然力引起的磨损2。设备的无形损耗*第一类无形损耗：原值部分折旧不影响使用*第二类无形损耗：旧的和落后的价值减少影响使用

14、3。设备磨损的补偿方法：部分补偿(有形损失-修复)完全补偿(无形损失-技术改造)(有形和无形损失-重置)；(2)设备更新特性分析1。设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命。设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。自然生活也叫物质生活，它取决于有形磨损的速度和经济性。3.只比较设备的成本。4.设备更新分析主要基于年成本法。第二，设备经济寿命的确定(掌握)；(1)经济寿命的静态计算方法(不考虑资本时间价值的影响)；(2)经济寿命的动态计算方法(考虑资本时间价值的影响)；(3)物业管理中的设备更新(1)不会提高物业运营服务质量的设备更新；(2)能提高物业运营服务质量的设备更新；(4)房地产投资金

15、融。投资回报是指投资者在经营过程中投入资本所获得的报酬。3.关系(1)投资回收是通过折旧获得的(2)投资回报(3)房地产开发投资：开发商投资回收开发总成本的投资回报主要是开发商的利润；2.财务评价指标体系1。房地产投资分析的目的：调查房地产投资项目的盈利能力和偿付能力。2.盈利能力指数：用于检查项目盈利能力的指数。包括：静态指标和动态指标；3.流动性指标：在计算期内调查项目偿付能力的指标。4.财务评价指标体系P58表3-1。3.利润指标的计算方法(理解)。(1)动态指数1。财务净现值(NPV) *如果NPV为0，则意味着项目的盈利能力达到或超过基准收益率的要求，这在财务上是可以接受的。*如果NPV0，则该项目不可接受。，2，财务内部收益率(IRR)，*IRR的经济含义是项目生命周期内项目内未收回投资的年净收益率。也就是说，到项目生命周期结束时，所有投资都可以完全收回。*内部收益率是项目投资