物业管理法规第五章.ppt

1、项目五 房地产相关制度与政策,学习内容： 第一节 房地产与房地产产业管理制度简介 第二节 房地产开发经营管理 第三节 房地产转让管理 第四节 商品房销售管理 第五节 房屋租赁管理 第六节 房地产中介服务 第七节 房地产抵押管理 第八节 房地产权属登记 第九节 房屋维修养护管理,学习目的： 培养学生在物业管理工作中处理房地产事务相关工作的能力。 学习要求： 掌握：房地产领域的现行法规体系，住宅质量保证书、住宅使用说明书的要求和主要内容，商品房预售和现售的条件，商品房销售合同的主要内容，房屋租赁合同的主要条款，房地产中介服务的内容，房地产抵押的程序，房地产权属登记的种类。 熟悉：房地产开发项目的规

2、划设计管理，工程竣工验收备案制度，房地产项目转让条件和程序，房屋租赁登记，房地产中介服务管理的内容，房地产抵押登记，房地产权属登记程序，城市异产毗连房屋管理的规定。 了解：施工许可证制度，禁止转让房地产的规定，商品房销售争议的解决规则，房地产中介服务机构的管理、抵押房地产的处分原则，公有住宅售后维修养护管理的规定。,第一节 房地产与房地产产业管理制度简介,一、基本概念 房地产 房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物。 房地产权益： 所有权 占有权 承租权 使用权 派生权益 抵押权 收益权 典权 处分权,房地产业 房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总

3、称。 房地产业关联行业房地产的投资开发、经营交易、消费管理和服务 房地产业属于：第三产业、基础性产业、先导作用、支柱产业龙头行业,房地产管理制度,房地产领域的管理制度大体可划分为： 1.房地产开发经营管理 2.房地产管理 3.房地产维修养护管理,直接关联房地产的法律法 关于房地产的行政法规条例 关于房地产的部门规章办法/规定,房地产领域的现行法规体系（法规、规章）,房地产领域的现行法规体系（法规、规章）,1.直接关联房地产的法律有： 城市房地产管理法 土地管理法 2.国务院关于房地产颁布的行政法规有： 城市房地产开发经营管理条例 城市房屋拆迁管理条例 住房公积金管理条例 3.国务院建设行政主管

4、部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有： 房地产开发企业资质管理办法 城市房屋拆迁单位管理规定 城市商品房预售管理办法,第二节 房地产开发经营管理,房地产开发经营的概念 仅指经营性房地产开发建设 不包括： 基建投资性质的开发建设厂房、办公楼等 基础设施建设的土地开发 轨道交通、高速公路等,房地产开发经营管理的内容： 房地产开发企业管理 房地产开发项目的规划设计管理 房地产开发的项目管理与建设施工管理,一、房地产开发企业管理,（一）设立房地产开发企业的条件 1.房地产开发企业资格 2.房地产开发企业资质（四级资质） （二）设立房地产开发企业的程序 （三）房地产开发企业的市场活动规则,

5、（一）设立房地产开发企业的条件,1.房地产开发企业资格 除应具备企业法人的一般条件外，还应符合城市房地产开发经营管理条例要求的条件： （1）有100万元以上的注册资本 （2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员,2.房地产开发企业资质,一级资质： （1）注册资金不低于5000万元； （2）从事房地产开发经营5年以上； （3）近3年房屋建筑面积累计竣工30万以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额； （4）连续5年建筑工程质量合格率达100% （5）上一年房屋建筑施工面积15万以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额 （6）有职称的

6、建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，中级职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人 （7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称 （8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明制度 （9）未发生过重大工程质量事故,（1）注册资金不低于2000万元； （2）从事房地产开发经营3年以上； （3）近3年房屋建筑面积累计竣工15万以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额； （4）连续3年建筑工程质量合格率达100% （5）上一年房屋建筑施工面积10万以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额 （6）有职

7、称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，中级职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人 （7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称 （8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明制度 （9）未发生过重大工程质量事故,二级资质,（1）注册资金不低于800万元； （2）从事房地产开发经营2年以上； （3）房屋建筑面积累计竣工5万以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额； （4）连续2年建筑工程质量合格率达100%； （5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，中

8、级职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； （6）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； （7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明制度； （8）未发生过重大工程质量事故,三级资质,（1）注册资金不低于100万元； （2）从事房地产开发经营1年以上； （3）已竣工的建筑工程质量合格率达100%； （4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； （5）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专

9、业初级以上职称，配有专业统计人员； （6）商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明制度； （7）未发生过重大工程质量事故,四级资质,房地产开发企业资质,注 册 资 本,5000万元1 2000万元2 800万元 3 100万元 4,经 营 年 限,5年以上1 3年以上2 2年以上3 1年以上4,累 计 竣 工 面 积,30万m2以上1 15万m2以上2 5万m2以上 3,合 格 率 100%,连续5年 1 连续3年 2 连续2年 3 已竣工 4,专 业 人 员,40人1 20人2 10人3 5人 4,中 级 职 称,20人1 10人2 5人 3 工程（中） 财务（初）,资 格 证 书,

10、4人1 3人2 2人3 职称5人 会计2人,两书制度：住宅质量保证书住宅使用说明书,（二）设立房地产开发企业的程序,1.房地产开发企业应自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案： （1）营业执照复印件 （2）企业章程 （3）验资证明 （4）企业法定代表人的身份证明 （5）专业技术人员的资格证书和劳动合同 （6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件 2.房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书有效期一年（期满前1个月申请核定）延长期不得超过2年，一年内无开发项目，有效期不延长,（三）房地产开发企业的市场活动规则,对房地产开发企业设立资

11、质等级制度的目的： 规范房地产开发企业的市场活动，维护市场的有序竞争。 房地产开发企业必须按照核定资质等级，承担相应的房地产开发项目。 一级不受限制； 二级及以下25万平方米以下 房地产开发企业资质管理规定对企业未取得资质证书从事房地产开发经营的、企业超越资质等级从事房地产开发经营的、企业隐瞒真实情况，以及涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书等行为，均规定了相应的行政处罚。,二、房地产开发项目的规划设计管理,（一）城市规划的概念和与房地产开发项目的关系 （二）房地产开发项目的规划设计管理 （三）城市规划部门对建设项目的检查和监督,（一）城市规划的概念和与房地产开发项目的关系,1.城市规划的概念

12、 城市规划：指为了确定策划哪个是规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展为目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。 2.城市规划的类型 城市总体规划 城市详细规划,城市总体规划,主要任务：综合研究城市的性质、发展目标和发展规模，确定城市建设用地布局、功能区分和各项建设的总体部署，综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划。 城市详细规划 控制性详细规划 修建性详细规划,（1）控制性详细规划的内容 1）规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型 2）规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标 3）规定项目与大市政接口、停车泊位、建

13、筑后退红线距离、建筑间距等 4）提出各地块建筑体量、竖向规划与色彩要求 5）确定各级支路的红线位置。控制点坐标和标高 6）确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限,（2）修建性详细规划的内容,1）建设条件分析及综合技术论证 2）总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计 3）道路、绿化、工程管线规划设计 4）竖向规划设计 5）工程量估算和投资效益分析,3. 城市规划与房地产开发项目的关系,房地产开发是城市建设的主要方式，与城市规划有着相互依存的关联。 房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径。,（二）房地产开发项目的规划设计管理,审定房地产开发项目规划设计的过程，就是通过对修建性详细规

14、划的编制、修改，使其符合城市总体规划和控制性详细规划的过程，也是城市规划部门对房地产开发项目前期工作实施管理的过程。 规划管理的主要方式是依据城市规划法审批、核发“一书两证”。,房地产开发的四个阶段,1.投资机会选择与决策分析阶段 2.房地产开发前期工作阶段 取得建设用地、 取得建设项目的立项批复 完成房屋拆迁 审定项目规划设计 3.房地产开发建设阶段 4.房地产租售经营阶段,“一书二证”,1. 建设项目选址意见书 申报建设项目选址意见书的主要要求是： （1）项目选址的土地权属情况 （2）对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等 （3）界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑

15、 2. 建设用地规划许可证 申报建设用地规划许可证的主要要求是： （1）市政府对征用集体土地的批复或国土部门对选址用地范围、数量的意见 （2）规划部门审定的设计方案 3. 建设工程规划许可证,（三）城市规划部门对建设项目的检查和监督,检查和监督开发建设单位认真落实审定的规划和设计，是城市规划部门的重要职能。 对城市规划区内重要建设工程，城市规划部门可以参加验收。 城市规划区内的其他建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。,检查？监督？,三、房地产开发的项目管理与建设施工管理,（一）房地产开发的项目管理制度（8条） （二）房地产开发的施工管理制度 1.项

16、目报建与施工许可证制度 2.建筑工程质量管理制度 3.工程竣工验收备案制度,（一）房地产开发的项目管理制度,1、必须按土地出让合同设定的条件、国家用 地要求开发利用 2、项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20% 3、配套基础设施按：先地下后地上的原则 4、1年未动工开发，征收土地出让金20%以下土地 闲置费；2年未动工开发，无偿收回土地使用权 5、转让项目应符合法定条件：已支付土地出让金，取得证书 必须完成开发投资总额的25%以上 6、转让项目时，原拆迁补偿安置合同中的权利义务随之转移受让人 7、开发项目应当符合法定的质量、安全标准和技术规范 8、开发项目经竣工验收合格后方可交付使用,（二

17、）房地产开发的施工管理制度,1.项目报建与施工许可证制度 建设单位申领施工许可证的条件： （1）已经办理该建筑工程用地批准手续 （2）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证 （3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求 （4）已经确定施工企业 （5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行审查 （6）有保证工程质量和安全的具体措施 （7）按照规定应该委托监理的工程已委托监理 （8）建设资金已经落实,2. 建筑工程质量管理制度,建设单位对建筑工程质量应承担的义务和责任主要有： （1）建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、建立

18、以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购，向具有相应资质等级的单位进行招标，并不得将建设工程肢解发包 （2）建设单位应当向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料 （3）建设单位在领取施工许可证或开工报告前，应按照国家有关规定办理工程质量监督手续 （4）建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，. （5）涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的不得施工,3. 工程竣工验收备案制度,办理工程竣工验收备案应提交下列文件： （1）工程竣工验收备案表 （2）工程竣工验收报告

19、（3）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用的文件 （4）施工单位签署的工程质量保修书 （5）法规、规章规定必须提供的其他文件 商品住宅还应提交住宅质量保证书和住宅使用说明书,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发日期满（）未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 A1年 B2年 C3年 D5年 答案： B,课后训练：,某工厂修建一个办公楼，预计建设工期为10个月，工程合同价1500万元，按照规定，到位资金应（），才具备了领取施工许可证的规定。 A、不少于450万元 B、不少于750万元 C、不少于1000万元 D、全部到位,答案

20、：B,课后训练：,规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制”是指( )。 A建设用地规划许可证 B土地利用规划许可证 C施工许可证 D项目选址意见书 E建设工程规划许可证,答案：ADE,课后训练：,根据建筑法的规定，申请领取施工许可证，应具备的条件包括（ ）。 A、已办理工程用地批准手续 B、已确定建筑施工企业 C、资金正在落实 D、有满足施工需要的施工图纸及技术资料 E、材料、设备已经购入,答案：ABD,课后训练：,第三节 房地产转让管理,一房地产转让的概念 二土地使用权的处理原则 三房地产转让的程序 四房地产转让合同 五禁止转让的规定,第三节 房地产转让管理,房地产转让的概念 城

21、市房地产管理法规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 房地产转让的实质：房地产权属发生转移 房地产转让的类型（两种不同性质） 有偿转让：买卖、交换、其他合作方式发生的转让 无偿转让：继承、赠与,其他转让房地产的合法方式主要有 （1）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； （2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的联建 （3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的资产重组 （4）以房地产抵债的贷款,二、土地使用权的处理原则,（一）以出让方式取得土地使用权的房

22、地产转让 （二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让,（一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让,1.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合以下条件： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件 （3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书 2. 城市房地产管理法还规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。,（二） 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让,1.转让以划拨方式取得土地使

23、用权的房地产须取得人民政府的批准 2.属于下列情形的，经政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应将转让房地产所获收益中的土地收益上交国家 （1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法规定可以使用划拨土地的项目 （2）私有住宅转让后仍用于居住的 （3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 （4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 （5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的 （6）根据城市规划土地使用权不宜出让的 （7）县级以上政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形,三、房地产转让的程序,（1）房地产转让当事人

24、签订书面转让合同 （2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权益证书、当事人的合法证明、准让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格 （3）房地产管理部门对提供的有关文件审查，在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理 （4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估 （5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费 （6）房地产管理部门办理房屋权属登记。核发房地产权属证书,四、房地产转让合同,城市房地产转让管理规定明确了房地产转让合同应当载明的主要条款和内容： 1.双方当事人的姓名或者名称、

25、住所 2.房地产权属证书名称和编号 3.房地产坐落位置、面积、四至界限 4.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限 5.房地产的用途或使用性质 6.成交价格及支付方式 7.房地产交付使用的时间 8.违约责任 9.双方约定的其他事项,五、禁止转让的规定,城市房地产转让管理规定明确了以下不得转让房产的情况： 1.达不到法定条件的房地产不得转让 2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权利受到限制期间，不得转让该项房地产 3.依法收回土地使用权的 4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的 5.权属有争议的 6.未依法登记领取权属证书的 7.法律、行政法规规定禁止转让

26、的其他情形,一商品房预售管理 二商品房现售条件 三商品房销售原则 四商品房销售合同与销售方式 五商品房销售争议的解决规则,第四节商品房销售管理,是指房地产开发企业，将新建商品房向消费者售买的活动，它区别于其他房屋所有人将自己的房屋出售给他人的行为。商品房销售也是房地产转让行为 商品房销售可以分为： 商品房预售 商品房现房销售,商品房销售,一、商品房预售管理,（一）商品房预售的条件 城市房地产管理法对商品房预售规定： 1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 2.持有建设工程规划许可证 3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣

27、工较附日期 4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证,（二）商品房预售管理程序,1.房地产开发企业预售商品房前，应向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记 2.房地产开发企业申请预售许可，应提交的证件及资料： （1）商品房预售许可申请表 （2）开发企业的营业执照和资质证书 （3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证 （4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明 （5）工程施工合同及关于施工进度的说明 （6）商品房预售方案,3.房地产开发企业申请符合法定条件的，房地产管理部门应在受理之日起10内，依法做出准予预售的行政许可书面决定

28、、并向企业颁发、送达商品房预售许可证 4.房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订商品房预售合同 5.商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市县人民政府管理部门办理权属登记手续,二、商品房现售条件,商品房销售管理办法要求商品房现售符合以下条件： 1.现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 2.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件 3.持有建设工程规划许可证和施工许可证 4.已通过竣工验收 5.拆迁安置已落实 6.供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确

29、定施工进度和交付日期 7.物业管理方案已经落实,三、 商品房销售原则,（1）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售 （2）商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议 （3）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人 （4）房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房 （5）房地产开发企业、中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应执行广告法、房地产广告暂行规定等规定，广告内容真实、合法、

30、科学、准确,四、商品房销售合同与销售方式,（一）商品房销售合同 1.商品房销售时，房地产开发企业和买受人应订立书面商品房买卖合同 2.商品房买卖合同应明确以下内容： （1）当事人名称或姓名和住所 （2）商品房基本状况 （3）商品房的销售方式 （4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 （5）交付使用条件及日期 （6）装饰、设备标准承诺 （7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化的那个配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 （8）公共 配套建筑的产权归属 （9）面积差异的处理方式 （10）办理产权登记有关事宜 （11）解决争议 的方法 （12）违约责任 （13）双方约定

31、的其他事项,（二）商品房销售程序与方式,1.商品房销售应当明示的相关文件 2.预订商品房应当正确处理预定费用 3.商品房销售价格与计价方式 销售价格 商品房销售价格协商议定； 经济适用房按有关规定定价 计价方式： 商品房销售可以按套或单元计价； 也可以按套内建筑面积或建筑面积计价； 公摊面积要在合同中说明 4.销售代理规则 5.商品房交付 6.协助购房人办理产权证书,五、商品房销售争议的解决规则,（一）商品房销售面积的争议 超过约定的误差范围可退房，开发企业承担违约责任 （二）商品房销售中的设计变更争议 变更确立之日起10日内，书面通知买受人 未在规定时效内通知有权退房 （三）商品房销售中的房

32、屋交付时间与质量争议 1.交付时间 未按期交付开发企业承担违约责任 不可抗力 2. 交付质量与保修质量 保修范围 保修期限 保修责任,3. 住宅质量保证书与住宅使用说明书,住宅质量保证书的主要内容： （1）工程质量监督部门核验的质量等级 （2）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修 （3）正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期 1）屋面防水3年 2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年 3）墙面、顶棚抹灰层脱落1年 4）地面空鼓开裂、大面积起砂1年 5）门窗翘裂、五金件损坏1年 6）管道堵塞2个月 7）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期 8）卫生洁具1年 9）灯具、电器

33、开关6个月 10）其他部位、部件保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定 （4）用户报修的单位，答复和处理时限,住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发企业可以延长上述规定的保修期，但不得不应低于上述规定的保修期限 住宅使用说明书的主要内容： 1）开发单位、设计单位、施工单位，委托建立的应注明监理单位 2）结构类型 3）装饰、装修注意事项 4）上水、下水、点、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明 5）有关设备、设施安装预留位置的说明好安装注意事项 6）门、窗类型，使用注意事项 7）配电负荷 8）承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明 9）其他需要说明的

34、问题,第五节房屋租赁管理 一房屋租赁的主要原则 二房屋租赁合同 三禁止性及相关规定 四房屋租赁登记,房屋租赁管理，是指房屋所有权人将一定期限的房屋使用权让渡给使用人，并由使用人定期向房屋所有权人交付房屋租金的行为。 房屋租赁的含义：居住、经营、合作经营 为加强城市房屋租赁管理，建设部 颁布了城市房屋租赁管理办法,一、房屋租赁的主要原则,1.房屋租赁是公民、法人和其他组织关于财产权交易的民事活动，当事人应当依照民法规定遵循自愿、平等、狐狸的原则 2.公民、法人和其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租 3.住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所有权所在地城市人民政府规定的租

35、赁政策 4.房屋租赁仅仅是房屋所有人让渡房屋使用权，房屋所有人仍享有房屋的所有权，可以出卖、交换其所有的房屋 5.房屋租赁合同是租赁双方权利义务的约定，任何一方不履行约定，就会给对方造成伤害 6.我国尚存一定数量向居民或职工出租的公有房屋，这部分房屋租赁带有一定程度的住房福利政策 7.房屋所有权人以赢利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上交国家,二、房屋租赁合同,（一）房屋租赁合同主要条款 1.房屋租赁，当事人应签订书面租赁合同，租赁合同应具备以下条款： （1）当事人姓名或名称及住所 （2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况 （3）租赁用途 （4

36、）租赁期限 （5）租金及交付方式 （6）房屋修缮责任 （7）转租的约定 （8）变更和解除合同的条件 （9）违约则责任 （10）当事人约定的其他条款 2.房屋租赁期限届满，租赁合同约止,（二）房屋租赁权利义务的一般约定,承租人必须按时缴纳租金，违约的应当支付违约金,出租人应按照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应支付违约金，给承租人造成损失的，应承担赔偿责任,三、禁止性及相关规定,（一）禁止房屋租赁的规定 1.未取得房屋所有权证的 2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的 3.共有房屋未取得共有人同意的 4.权属有争议的 5.属于违法建筑的 6.不符

37、合安全标准的 7.已抵押，未经抵押人同意的 8.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的 9.有关法律、法规规定禁止出租的其他情形,（二）可以终止房屋租赁合同的规定,（1）将承租的房屋擅自转租的 （2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的 （3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的 （4）拖欠租金累计六个月以上的 （5）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的 （6）租用承租房屋基尼系那个违法活动的 （7）故意损坏承租房屋的 （8）法律、法规规定其他可以回收的,四、房屋租赁登记,我国对房屋租赁实行两项登记备案制度 （一）房屋行政主管部门等级备案 租赁房屋登记备案所持文件： （1）书面

38、租赁合同 （2）房屋所有权证书 （3）当时人的合法证件 （4）城市人民政府规定的其他证件 出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明 出租委托代管房屋，还须提交其他委托代管人授权出租的证明 （二）公安部门等级备案,（二）公安部门等级备案 公安部制定并颁布了租赁房屋治安管理规定，要求： 1.出租房屋的建筑、消防设备、出入口和通道，必须符合消防安全和治安管理规定，不准出租危险房屋和违章建筑 2.私有房屋出租人须持有房屋所有权或其他合法证明、居民身份证、户口簿，向房屋所在地派出所申请登记 3.出租人的治安责任主要有 （1）不准将房屋出租给无合法有效证件的人 （2）承租人是外来暂住人员的，应带领其

39、到公安派出所办理登记并领取暂住证 （3）发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的，应及时向公安派出所报告 （4）停止房屋租赁的应及时到公安派出所办理注销登记手续 4.承租人的治安责任主要有 （1）必须持有本人身份证或其他合法证件 （2）外来暂住人员必须申报暂时户口登记 （3）将承租房转租、转借他人的，应向当地派出所申报备案 （4）承租房屋不准用于生产、储存、经营易燃易爆或有毒等危险物品,一房地产中介服务的概念 二房地产中介服务人员资格管理 三房地产中介服务机构管理 四房地产中介服务业管理,第六节 房地产中介服务,一、房地产中介服务的概念 房地产中介服务，是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、

40、交易的各个环节，为当事人提供居间服务的活动。 房地产中介服务主要包括： 房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪活动,二、房地产中介服务人员资格管理,1.房地产咨询管理人员 从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。 2.房地产价格评估人员 国家实行房地产几个评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。 3.房地产经纪人 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得房地产经纪人资格证的人员。,三、房地产中介服务结构管理,1.从事房地产中介业务，应设立相应房地产中介服务机构。

41、 2.设立房地产中介服务机构应具备以下条件： （1）有自己的名称、组织机构 （2）有固定的服务场所 （3）有规定数量的财产和经费 （4）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上 3.房地产管理部门每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查。 4.房地产中介服务机构必须履行以下义务： （1）遵守有关法律、法规、政策 （2）遵守自愿、公平、诚实信用的原则 （3）按照核准的业务范围从事经营活动 （4）按规定标准收取费用 （5）依法交纳税费 （6）接收行业住噶un部门及其他有关部门的指导、监督和检查,四、房地产中介服务业务管理,1.

42、房地产中介服务人员承办业务，应由其所在中介机构同意受理并与委托人签订书面中介服务合同，其应包括以下内容： （1）当事人姓名或名称、住所 （2）中介服务项目的名称、内容、要求和标准 （3）合同履行期限 （4）收费金额和制服方式、时间 （5）违约责任和纠纷解决方式 （6）当事人约定的其他内容 2.房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为 （禁止行为）： （1）索取、收受委托合同意外的酬金或其他财物，或利用工作之便，牟取其他不正当利益 （2）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务 （3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务 （4）与一方当事人串通损害另一方当事人利益 （5）法律、法规禁

43、止的其他行为,第七节 房地产抵押管理,一房地产抵押的概念 二房地产抵押的主要原则 三房地产抵押权的设定 四房地产抵押合同 五房地产抵押登记 六抵押房地产的占用、管理与处分,一、房地产抵押的概念,（一）房地产抵押的一般概念 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。 债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 （二）房地产抵押的特定概念 房地产抵押存在两种特定的抵押情况与方式： 1.在建工程抵押 2.预购商品房贷款抵押,二、房地产抵押的主要原则,（一）房地产抵押应遵循民事法律原则 1.设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可

44、以由抵押当事人协商议定，双方当事人也可以协商由房地产价格评估结构评估确定。 2.抵押权人为避免抵押房屋因遭受人为损坏或自然灾害而出现的风险，要求抵押人办理房产保险的，双方当事人应协商议定。 3.企业、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。 4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或被宣告失踪时，其房地产合法继承人或代言人应继续履行原抵押合同。 （二）房地产抵押中的房产、地产抵押权设定应当一致 （三）抵押人所承担的债权不得超出其抵押物的价值,三、房地产抵押权的设定,（一）房地产抵押权的设定规则 （二）不得设定房地产抵押权的情况 1.权属有争议的房产 2.用于教

45、育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 4.已依法公告列入拆迁范围的房地产 5.被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产 6.依法不得抵押的其他房地产,四、房地产抵押合同,1.房地产抵押当事人应签订书面抵押合同。 2.房地产抵押合同订立中有下列情况还应注明的事项： （1）以预购商品房贷款抵押的，需提交生效的预购房屋合同； （2）以在建工程抵押的，抵押合同还应载明以下内容： 1）国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证编号 2）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额 3）已投入在建工程的工程款 4）

46、施工进度及工程竣工日期 5）已完成的工作量和工程量 （3）抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。,五、房地产抵押登记,抵押当事人应在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。 房地产抵押合同自 抵押登记之日起生效。 登记机关应当对申 请人的申请进行审核。,抵押合同书,六、抵押房地产的占用、管理与处分,（一）抵押人对抵押房产享有法定与约定的权利 （二）抵押人负有维护抵押房地产的义务 （三）抵押人应当遵守房屋拆迁规则 （四）抵押权人有权要求处分抵押房地产

47、的情况： （1）债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人有未能与抵押人达成延期履行协议的 （2）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的 （3）抵押人被依法宣告解散或破产的 （4）抵押人擅自处分抵押房地产的 （5）抵押合同约定的其他情况,（五）处分抵押房地产的中止情况,（1）抵押权人请求中止的 （2）抵押人申请愿意并证明能够即时履行债务，并经抵押权人同意的 （3）发现被拍卖抵押物有权属争议的 （4）诉讼或仲裁中的抵押房地产 （5）其他应当中止的情况 （六）处分抵押房地产所得金额的分配顺序 （1）支付处分抵押房地产的费用 （2）扣除

48、抵押房地产应缴纳的税款 （3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金 （4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害 （5）剩余金额交换抵押人,一房地产权属的概念和作用 二房屋权属的种类 三房屋权属证书 四房屋权属登记程序与处理规则,第八节房地产权属登记,一、房地产权属登记的概念和作用,（一）房地产权属登记的概念与相关情况 我国的房地产权属登记，是指由人民政府房地产行政主管部门针对房地产权利人的申请，对申请权利进行申请、登记并颁发相关证件的行为。 房地产权属实行登记管理制度，可划分为两类： 1.契证登记制度：对当事人关于房地产的权利主张，采取对抗要件制度。 2.权证登记制度：对当事人关于房地产的权

49、利主张，采取成立要件制度。,我国的房地产权属登记制度,（1）法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予行政处罚 （2）对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予登记核准 （3）实行房地产权属发证制度 （4）法律确认房地产权属证件效力，撤销权属证件需经法律程序,（二）房地产权属登记的作用,1.保护房地产权利人的合法权益 2.避免交易风险实行房地产权属登记管理制度可以有效避免交易风险 3.房地产权属登记是房地产关里的基础工作,二、房屋权属登记的种类,（一）总登记 （二）初始登记 （三）转移登记 （四）变更登记 （五）他项权利登记 （六）注

50、销登记,三、房屋权属证书,房屋所有权证 由房屋所有权人收执 房屋共有权证 共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书1份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。 房屋他项权证 由他项权利人收执,四、房屋权属登记程序与处理规则,（一）房屋权属登记程序 1.房屋所有权登记按照房屋所有权人，以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。 2.登记机关自受理登记申请之日起7日内决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，书面通知申请人。 3.经登记机关审查登记申请，在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记在受

51、理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属。,（二）房屋权属登记处理规则,1.登记机关依法直接代为登记 以下情况由登记机关代为进行房屋权属登记 （1）依法由房地产行政主管部门进行房屋权属登记 （2）无人主张权利的房屋 （3）法律、法规规定的其他情形 2.暂缓等级 以下情况申请人可以申请暂缓登记 （1）因正当理由不能按期提交证明材料的 （2）按照规定需要补办手续的 （3）法律、法规规定可以准予暂缓登记的,3.不予登记 下列情况登记机关不予登记 （1）属于违章建筑 （2）属于临时建筑 （3）法律、法规规定的其他情形 4.注销房屋权属证书 下列情况登记机关有权注销房屋权属证书 （1）申报不实的 （2

52、）涂改房屋权属证书的 （3）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的 （4）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的,一城市异产毗连房屋管理 二城市危险房屋管理 三公有住宅售后维修养护管理,第九节 房屋维修养护管理,一、城市异产毗连房屋管理,（一）异产毗连房屋的概念和房屋使用规则 1.异产毗连房屋的概念 异产毗连房屋，是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。 2.异产毗连房屋日常使用应遵循以下规则： 异产毗连房屋的所有人按照所有权证书规定的范围行使权力，并承担相应的义务。 除异产毗连房屋所有人及使用人约定的情况外，任何一方不得多占、独占、损害其他所有人和使用人的利益。 经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，异产毗连房屋的所有人必须按有关规定及时治理。 异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋共有部位时，应当取得各所有人一致同意，并签订书面协议。,（二）异产毗连房屋的修缮规则,异产毗连房屋发生自然损坏或不可抗力造成的损坏，修缮费用依下列原则处理： 1.共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担 2.共有墙体的