长沙公寓市场及产品沟通.ppt

1、,2016.3,长沙公寓市场、客户、产品沟通,公寓市场总体情况公寓客户分析公寓产品指标分析,长沙整体公寓市场量价情况,基于代理公寓项目客户认知,1,2,公寓指标产品解析,2,报告思路,公寓整体市场：长沙整体六区一县共计在售公寓项目76个，总体量为289.6万方，主要集中雨花、天心、岳麓区域，个数和体量分别占总量的72%和75%.,市场公寓主流产品面积段为30-60平米，近三年公寓产品成交呈下降趋势，2015年整体月均成交为2.8万方；（按照目市场在售公寓60个计算，整体单项目月度成交均值为15套；市场典型销售较好项目在30-50套/月不等）。,1、整体去化（住宅性质）,公寓整体市场：小面积公寓

2、整体成交占比压缩，成交量逐年递减，商业公寓市场接受度较低，去化速度慢，库存压力较大。,2、整体去化（商业性质）,商业性质公寓面临仅40年产权、5成首付、物业费水电费较高、租金水平不高等情况（过度性客户门槛高、投资性客户预期信心不足），市场接受度较低，一般月成交套数为6-10套/月，去化速度较慢、去化压力较大的整体局面.,公寓整体市场：受到地段位置、综合资源占有情况、附加值等因素的影响，各区公寓价格差别较大，其中万家丽路沿线在7000元/平米。,万家丽路公寓带和西站商圈覆盖面积广，项目多，质素良莠不齐，故整佑均价居中，6500-7000元/左右； 芙蓉路公寓圈与北城中心公寓圈由于个别高端项目支撑

3、 ，成交量相对较小，但价格较高； 星沙公寓圈由于位置原因，价格和其他不在同一水平 ，成交量也是个别项目去化较快。,整体市场：不同地域公寓核心驱动力不同，产品溢价能力及去化速度差别较大。,市中心以核心地段为驱动力项目单价高，客户面窄，去化较慢；次中心大盘依赖综合体配套价值吸纳客户，去化相对较好；依托外部资源（产业园、景观资源、固定人流租赁资源支撑）且具备较高性价比项目去化也相对较好。,市中心单体公寓项目,1,次中心大型综合体社区公寓,2,次中心外部强势资源型项目,3,主要依赖项目所处地段位置，从稀缺性、精装等对项目进行价值诉求推广； 单纯从投资的角度对客户进行诉求，去化周期较长；,以项目大社区、

4、大配套为核心驱动力，依赖项目商业配套成熟度、社区业主资源，实现公寓产品的营销去化； 客户面较宽，生活配套成熟，接受度高，去化相对较好；,主要依托项目外部资源优势，强化产品价值及附加值提升项目市场关注度； 以特殊化销售方式（低首付、送学位、性价比等）实现去化；,整体市场：分片区公寓市场解析.,整体市场：分片区公寓市场解析.,整体市场：分片区公寓市场解析.,数据显示，各大片区均供过于求，星沙相对较好，透析数据背后的项目，其实各区域公寓市场均不理想.,整体市场：市场公寓供销均严重不平衡，整体市场存量约160万方，按照每月5万方去化，需要32个月。,长沙整体公寓市场量价情况,基于代理公寓项目客户认知,

5、1,2,公寓指标产品解析,2,报告思路,以达美美立方和雅阁国际为例阶段分析客户需求面积,达美美立方,启示1通过对认筹及认购客户的不断分析，小面积公寓市场接受度最高，整体面积越小去化越快，以【28-35平米】为核心需求区间，40平米是临界点，尤其商业性质公寓更要注重通过面积控制进而控制总价.,以达美美立方和雅阁国际为例阶段分析客户置业目的,启示2投资客户占比均在一半以上，在【60%-70%,主要用于长期投资保障，其次为中小企业商务办公类客户，主要用于自购自营，过度性需求客户占比最小，整体主导客户群体为投资型客户.,以达美美立方和雅阁国际为例阶段分析客户置业敏感点,启示3不同客户群体核心关注点不同

6、，投资类客户主要关注投资回报率、出租容易度、投资总价；自营客户主要关注地段氛围、产品单价，自住较为关注低首付、性价比等.,以达美美立方和雅阁国际为例阶段分析客户付款方式,启示4整体客户付款以按揭为主，占比约7层左右，首付分期是实现小公寓销售较为有效的销售政策，根据交房时间一般为1-2年分期周期.,长沙整体公寓市场量价情况,基于代理公寓项目客户认知,1,2,公寓指标产品解析,2,报告思路,长沙市场整体公寓产权及装修数据统计,长沙市场整体公寓体量及套数,长沙市场整体公寓单梯服务户数,长沙市场整体公寓平层面积及层高,基于市场分析的产品方向建议,户型配比建议,装修建议,考虑到投资型客户、自营客户、自住客户的需求，建议本案采取做分层装修，满足投资型客户容易出租、自住型客户拎包入住的实际需求；另外还可以通过装修做适度溢