论大连地铁建设对.pptVIP

1、论大连地铁建设对站点周边住宅价值的影响,摘 要: 轨道交通的发展会促进沿线房地产增值, 而其建设与运营又面临着资金短缺和财政补贴等问题。将轨 道交通建设的外部效益转化为内部效益是解决这一矛盾的重要途径, 而其关键则是如何定量评估轨道交通对房 地产价值的影响。站点周边住宅价值影响分析的特征价格模型, 并利用深圳地铁一期沿线站点周围住宅交易数据, 进行实证研究, 得出了定量分析的结论。还结合我国的发展实际与存在问题提出了基于轨道交通的土地利用、增值与策略。 关键词: 城市轨道交通; 房地产价值; 大连 Abstract: the development of rail transportation

2、 will promote the real estate value, and its construction and operation is facing a shortage of funds and financial subsidies and other issues. The rail transit construction external benefit into the internal benefit is the key way to solve the problem, the key is how to quantitatively assess the im

3、pact of rail transit on real estate values. Hedonic price model to study the site surrounding residential value of residential transactions, and the use of data around the first phase of the Shenzhen subway stations along the line, empirical research, obtained the quantitative analysis. Combining wi

4、th the development practice of our country and the existing problems, put forward a land use, value-added rail transportation and return strategy based on. Keywords: city track traffic; the value of real estate in Shenzhen;,目录,第一章绪论 1.1研究背景 1.2城市交通轨道交通快速发展难题 1.3城市交通拥堵 第二章城市地铁与房地产市场 2.1我国地铁发展现状 2.2房地

5、产市场划分 2.3地铁建设对周边住宅房地产的影响预测 2.3.1改变土地开发强度 2.3.2改变土地利用方式 2.4房地产价值与影响因素 第三章大连地铁实证分析 3.1大连房地产市场 3.2大连地铁现状与规划 3.3房地产特征 3.4实证分析 第四章结论,第一章：绪论,1.1研究背景 城市轨道交通是一种安全舒适、快捷高效、节能环保的大容量的公共交通，发展城市轨道交通是建设高效、可持续发展综合交通体系的关键。而从城市轨道交通与周边土地开发利用的角度看，城市轨道交通方便居民出行、节约土地资源、有利于环境保护等特点，使其能明显改善周边物业的可达性和居民出行的使捷性、改变土地的利用性质、提高土地开发强

6、度、促进社会经济繁荣与发展，从而促进周边房地产价值上涨。因此，城市轨道交通具有明显的外部效益。同时，城市轨道交通的建设与运营，又面临着资金短缺和财政补贴等问题。将轨道交通建设的外部效益转化为内部效益是解决这一矛盾的重要途径，而且关键则是如何定量评估轨道交通对房地产价值的影响。开展相关的课题研究十分必要。国外很多学者早就将城市轨道交通和土地利用一起研究，城市轨道交通与土地资源综合开发策略在国际上也已经有非常成功的实践经验。我国城市轨道交通土地综合开发却刚刚起步，在理论研究上还待探索与完善。 本文应用经济学中的特征价格理论，建立大连地铁对沿线站点周边住宅价值的影响程度，可为城市轨道交通收益往返还政

7、策的制定及沿线地价的调整等提供依据。希望研究成果对我国城市轨道交通的良性发展有所裨益。,1.2城市交通轨道交通快速发展难题,“发展轨道交通可以有效缓解交通拥堵难题，但轨道交通自身也面临着如何可持续发展的问题。”在日前召开的中国（长春）国际轨道交通与城市发展高峰论坛上，一些专家和业内人士表示，目前轨道交通面临着发展热潮，但需要认真研究解决好运营、节能等一系列问题，以促进轨道交通可持续发展。 地铁亏损问题是国内发展轨道交通普遍面临的难题。专家们认为，一些城市发展地铁忽视了经济效益，地铁长期处于亏损状态，这将影响地铁的持续健康发展。在这方面，应好好算算经济账，进一步创新管理和运行模式，学习香港地铁的

8、经验。 中国工程院院士施仲衡认为，地铁的经济效益和运营效率有很大关系，现在国内已经通的地铁线路运营效率普遍较低，每天每公里的数字大概是一万多人次，低效率带来低收益，在这方面，应考虑采取切实可行的措施提高运营效率。 节能问题也是专家们关注的问题。“我们应该认真思考怎样把地铁的耗电量降下来，真正地节约能源。”施仲衡说。 一些专家还表示，在轨道交通建设中，也要改变一味发展地铁的误区，应尽量使用地面线或者是高架线，这样建设速度快，造价低，以后运营的耗电量也少。 北京市副市长、中国工程院院士黄卫表示，在地铁建设中应考虑通过科学规划保证可持续发展，规划一定要有前瞻性和超前性，如北方的城市地下空间的利用很发

9、达，如果没有超前的规划，将来在地铁建设中会遇到很大的困难。,1.3交通拥堵,城市交通是城市社会活动、经济活动的纽带和动脉，对城市经济发展和人民生活水平的提高起着极其重要的作用。随着人口的增长、国民经济的高速发展以及城市化进程的推进，城市经济和社会活动日益繁忙，城市交通发生了前所未有的迅速增长。随着机动化程度的快速提高，城市巨大的交通需求与有限的交通空间供给之间出现了严重失衡，全国范围内的大中城市交通都面临十分突出的矛盾，都出现了严重的交通阻塞现象，严重影响着城市的生产生活以及经济建设的发展。如果不能得到有效的解决和治理，必将对我国经济的持续、快速、健康发展构成严重威胁。文章本着提出问题、解决问

10、题的方法，针对目前我国大城市普遍存在的交通拥堵、效率低下问题，着力于思考研究解决这些问题的方法和思路。前期的规划引导从城市的规模、结构、用地等方面以及道路结构、交通方式（大力发展有效的公共交通方式促进可持续发展）等方面着手。 造成城市交通拥堵的原因很多，随着社会的不断进步，城市交通需求的快速增长为交通管理部门提出了新的要求。 总体来说，目前情况下我国城市交通需求与道路状况呈现急剧的不协调。常常会出现交通状况改良后，会吸引更多的交通流，导致交通拥堵继续存在。陷入治理拥堵治理拥堵的怪圈。一味的改善道路状况，收效甚微。如何从这种怪圈中跳出，是当前交通管理部门应该考虑的问题,第二章城市地铁与房地产市场

11、,2.1我国地铁发展现状 随着我国城市化进程的加快，城市灾害对城市发展的影响日益引起人们的关注。城市作为人类现代文明和社会财富的集聚地，在社会经济发展中起着巨大的带动和辐射作用，加快城市化步伐是现代化社会发展的必然趋势。随着城市化进程的加快，城市聚集的社会财富和人口越来越多，由于道路资源的低效率利用以及市区道路的结构性缺陷等原因，使得城市交通问题益突出。解决城市的交通问题，发展轨道交通则提上了同程，正是在解决长期交通堵塞的有较好的效果，轨道交通得到了发展。 城市地铁是在城市地面以下修建以轻轨电动高速机车运送乘客的公共交通系统，是一种大运量的城市快速轨道交通系统，称之为地铁铁道，简称地铁。地铁作

12、为轨道交通的一种方式，可以结合轻轨、磁悬浮列车等轨道方式，几乎不占街道面积，也不干扰地面交通；同时可以在人员、建筑等较少的城市郊区延伸到地面或高架桥，形成完整的轨道交通网络。地铁的速度可以达到公里，时，是公共汽车的倍；安全、准点率高，给城市工作族提供时间保障；多采用电力牵引，能源利用率高，环境污染少；轨道的铺设和运转提升了所在地皮的价值和所在城市的经济竞争力，相应商业和服务一体化设施也同步出现。作为城市运转中的重要一环，轨道交通的优势显而易见。而纵观世界各大地铁城市的历史，都能发现地铁交通的有效运用在很大程度上缓解了城市交通拥堵、环境污染等问题，并且有效地促进了现代城市的经济发展和布局的更新，

13、契合了许多城市的国际化,2.2房地产市场划分,房地产市场分类 1按地域来划分特性决定 2按房地产类型、档次来划分 细分市场 3按土地和房地产层次来划分: A、房地产一级市场又称土地一级市场土地出让市场是土地使用权出让的市场房地产一级市场是由国家垄断的市场。B、二级房地产市场。又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。C、三级房地产市场。又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场也包括房屋的交换。二手房 房地产市场特性 1房地产市场是房地产

14、权益的交易市场所 2房地产市场是地区性市场 3房地产市场需要专业人员提供服务 4易于出现市场的不均衡和垄断 5供给具有稀缺性而需求具有较大的弹性 房地产市场的特性和功能 1配置存量房地产资源和利益 2显示房地产市场需求的变化 3指导供给以适应需求的变化 4能指导政府科学地制订土地供给计划 5引导需求适应供给条件的变化 2.3地铁建设对周边住宅房地产的影响 房地产是商品!具有普通商品的特点“商品的价值是价格形成的基础! 价格是价值的货币表现!价格受供求关系的影响围绕价值上下波动”因此!本文研究房地产价值的变化是通过研究其价格的变化来实现的!认为房地产价格的影响因素就是房地产价值的影响因素“ 房地

15、产具有自然特性，人文特性和区位特性!影响房地产价值的因素多而复杂”在研究。周边房地产价值的时候!往往是研究一个城市里的一条或多条轨道线周边的房地产价值“就此而言!影响房地产价值的因素主要有区位因素，邻里因素，结构因素和消费者特性因素”区位因素是指房地产所在地区在城市中相对位置的特殊性“也就是说房地产所在地区的自然条件与社会经济，行政因素相结合所形成的地区特点所影响的地价因素”这里主要包括房地产供求状况，相对位置和交通便捷性“邻里因素主要指房地产所在区域的经济，社会、自然环境与配套设施特征!这里的环境因素是指在一定区域范围内的微观环境结构因素是指房地产本身一些对价值有影响的特征因素!,2.3.1

16、改变土地开发强度,由于各地区资源禀赋、经济条件、发展阶段等的差异,土地开发强度地域分异显著。土地资源数量、质量及其结构改变深受区域土地开发强度的影响。区域最大土地承载量是土地开发强度的适宜上限。超强度或不合理的土地开发,都会导致区域土地系统结构紊乱和功能退化,最终必将阻碍区域经济、社会的可持续发展。科学准确地评价土地开发强度,对合理制定土地开发强度指标、协调区域发展和实现土地资源可持续利用有重要意义 土地开发强度是指一定区域土地利用程度及其累积承载密度的综合反映,通常用建筑面积、人口数量、就业规模、经济产值和物化投入等单项或复合指标来表达,具有多层次、多目的、多要素以及复杂性和动态性的特征。从

17、构成及效应来看,土地开发强度主要包括土地利用初始条件、利用程度、投入强度及其利用效益4个方面。利用条件决定了区域土地开发强度的初始状态;利用程度是土地开发强度的主要内容,是对土地垦殖及建设占用的度量;投入强度反应了人类利用土地资源的能力及对其的压力状态;利用效益则是土地集约利用程度的表征。土地开发强度既是对土地利用现状的综合表达,也是未来土地开发利用优化决策的重要依据,2.3.1改变土地利用方式,面对当前日益加剧的人口资源环境问题,全球变化研究成为近年来国际上最为活跃的研究领域之一。而在众多的全球变化问题中,土地利用土地覆盖变化研究显得尤为重要,其原因有二:首先,土地利用土地覆盖变化是引起其它

18、全球变化问题的主要原因,因而在全球环境变化和可持续发展研究中占有重要地位;其次,地球系统科学、全球环境变化以及可持续发展涉及到自然和人文多方面的问题,而在全球环境变化问题中,土地利用土地覆盖变化可以说是自然与人文过程交叉最为密切的问题。因而隶属于“国际科学联合会(ICSU)”的IGBP和隶属于“国际社会科学联合会(ISSC)”的HPP,希望以此为突破口,推动全球问题的综合研究。建立土地利用土地覆盖变化(简称LUCC)模型是深入了解土地利用土地覆盖变化成因、过程,预测未来发展变化趋势的重要手段,也是土地利用土地覆盖变化及全球变化研究的主要方法。长期以来,在许多研究领域,人们从不同的角度出发,构建

19、了大量的模型,对土地利用土地覆盖变化的研究起到了积极的作用。本文从全球变化的研究热点“土地利用土地覆盖变化”的涵义及研究内容出发,阐述了研究土地利用土地覆盖变化的几类模型,并重点介绍了定量研究土地利用动态变化的几种模型:(1)土地资源数量变化模型;(2)土地资源生态背景质量变化模型;(3)土地利用程度变化模型;(4)土地利用变化区域差异模型;(5)土地利用空间变化模型;(6)土地需求量。 土地利用则指土地的使用状或土地的社会、经济属性;土地覆盖和土地利用构成了土地的两种属性(双重属性)。因此,土地覆盖变化包括生物多样性、现实和潜在的生产力、土壤质量以及径流和沉积速度中的种种变化。由于当代的土地

20、覆盖变化主要是人类对土地的利用造成的,所以认识土地利用变化是了解土地覆盖变化的首要条件。土地利用既包括土地生物物理特点的利用方式,也包括隐藏在控制土地生物物理特点之下的意图,即利用土地的目的 2.4房地产价值与影响因素 近几年来，房地产价格急剧上涨，使得房地产问题变得异常尖锐。今年的经济工作会议和十七大以及年初的两会，对房地产行业的发展持有肯定的表述，房地产业在促进国民经济稳定健康增长，全面改善城乡居民居住状况发挥了巨大的作用，最近几年房地产发展的情况可以看得出来，城乡住宅的建筑量每年保持在13亿平方米，城镇是5.56亿平方米，竣工量是很大的。,过去有厂房集中建房，商品房的比例不大，最近的比例

21、很多，达到了80%。人均住房面积大幅度的提升，1978年人均居住面积是2.6平方米左右，现在已经达到了27平方米/人均，这在世界上也是令人瞩目的。人均住房面积的增长是伴随着人口快速增加提升的，房地产业发展给国民经济以及人民生活带来的积极影响，包括对GDP的贡献率，最高峰达到了5.2%，平均水平是4.5%。 我国房地产还是一个年轻产业，自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始，到目前为止，已经有17年的发展历史了。这15年来，我国房地产大体经历了三个阶段，就是说1990至1996年为一个阶段，这时的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，对劣质产

22、品、市场需求不是太看重，但市场在起步，总的来说是卖方市场；第二个阶段是从1996年至2000年，随着1998年取消福利分房以后，房地产市场的购房主体发生了变化，集团购买基本退出市场，而个人消费成为主体，购房主体个人化已是一种不可逆转的趋势。随着市场经济的快速发展，除国有、集体所有的房地产公司外，大量的中外合资、合作、独资、私营的房地产企业参与房地产的开发销售。房地产市场开发主体的多元化和购房主体需求的多样化，房地产市场开始完全市场化。第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，我国地产市场进入到大规模的市场化开发阶段。从2000年到2005年，我国度过了地产15年这场大戏中分量最重的

23、五年，房地产进入以 “ 新产品主义 ” 为开发导向。2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这时不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，是我国房地产发展最为迅速的时期。 初定模型如下：12341234tY=c+aaaaeXXXX+ Y 房地产价格（元/平方米）；1X建筑材料价格（元/平方米）；2X城镇居民收入（元）；3X城镇物价指数（元）；4X城市人口数（人）。 从中国统计年鉴中得到如上数据: 年份 Y X1 X2 X3 X4 1991 786.1935 2551.736 1700.6 223.8 31203 1992 994.6555 1111.236 2026.6 238.1 32175

24、1993 1291.456 590.5998 2577.4 273.1 33173 1994 1408.639 2897.019 3496.2 339 34169 1995 1590.863 3532.471 4283 396.9 35174 1996 1806.399 3983.081 4838.9 429.9 37304 1997 1997.161 4071.181 5160.3 441.9 39449 1998 2062.569 3527.536 5425.1 438.4 41608 1999 2052.6 2966.057 5854.02 432.2 43748 2000 2111.6

25、17 2818.805 6280 434 45906 2001 2169.719 2674.264 6859.6 437 48064 2002 2250.177 2830.688 7702.8 433.5 50212 2003 2359.499 2906.16 8472.2 438.7 52376 2004 2778 3011.424 9421.6 455.8 54283 2005 3168 3154.9 10493 464 56212从中国统计年鉴中得到如上数,第三章大连地铁现状与规划,3.1大连房地产市场 大连，位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，有包括大

26、小岛屿260个。是中国的副省级城市、计划单列市，也是全国14个沿海开放城市之一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。 甘井子区，是辽宁省大连市的一个市辖区，位于大连市西部和西北部的城乡结合部。 以往在开发商项目中商品房的占有比例很重。市场上的许多声音对于开发商的盈利总是颇有微辞其实人们在看到土地成本、建筑成本、销售成本的同时忽略了一个最为可观的成本构成时间成本也就是我们常说的时间风险。一个开发企业拿到土地到销售完成期间通常要经过2到3年这段时间任何人都无法确定市场走向。 比如2006年房地产市

27、场还一路高歌猛进大大小小的房地产开发公司蜂拥而止就连规模很小的开发商都得到了丰厚的利润。而到了2008年就低迷不前开发商不得不面临巨额的风险投资甚至企业倒闭的危险。这部分成本是虚拟的是无法用数字来衡量的。但行业不会被淘汰这无疑是将有实力的企业从行业中沉淀的过程。,3.2大连地铁现状与规划,我市地铁工程建设项目，按照市委、市政府的总体部署和要求，在市政府主要领导和分管领导的直接指挥和具体指导下，在克服工程量大、涉及面广、情况复杂、组织协调困难多等问题中努力推进。有关情况如下： 一一一一、目前工程进展情况目前工程进展情况目前工程进展情况目前工程进展情况 （一）勘察设计工作进展情况 根据国家批准的建

28、设规划，组织完成了地铁1、2号线的工程可行性研究报告编制工作，地铁1号线一期工程环境影响报告书、工程安全预评价报告、工程建设项目地质灾害危险性评估报告、工程场地地震安全评价报告等，并且均已通过国家、省相关主管部门的审批。地铁1号线工程可研报告及相关专题报告正在履行报批程序。 地铁1、2号线一期工程地质勘察和物探详勘工作已完成。其中，地质勘察钻孔3541个，完成总进尺96095.6米；水文地质钻孔 175个，总进尺5629米；管线物探总面积630万平方米。完成了车辆段、停车场及地铁沿线100米范围内1：500地形图，覆盖面积15.72平方公里。东港区、机场经张前路至南关岭区段的相关工作正在进行中

29、。 初步设计工作进展顺利，相关设计已取得阶段性成果。重点对南关岭、西安路、河口、机场段的路由进行了多方案比选和优化，协调落实了地铁南关岭火车站和机场站的车站线路方案；完成了地铁延伸线工程的线路车站方案；根据工程水文地质勘查和地下管线探测结果，优化了地铁线路平纵断面方案，完成37个车站和36个区间工程的初步设计，并通过专家评审。40个地铁车站设计方案已全部完成。还编制完成了施工工法、管线迁移、交通疏导和施工组织方案。一期工程的线路、车站、车辆段、控制中心及主变电所的规划用地方案正在市规划局审定；确定了地铁一期工程初步设计技术标准和系统功能，保证地铁的系统性、完整性和总体设计水平。 征地工作：征地范围主要集中在甘井子区后盐村、辛寨子及河口三处，征地面积1066亩。前期主要是协调土地部门办理相关手续。为此多次去省国土资源厅、两次去北京国土资源部，到目前为止，省、市的相关手续已办结，正待国土部批准后即可实施。征地补偿及地上物评估等相关工作正在调研和协商阶段。该项工作难度较大，补偿标准很难确定。此项工作待用地批复后，进入实质性操作阶段。