徳思勤阳光棕榈园与港湾丽都商业案例研究.ppt

1、阳光棕榈园商业Vs港湾丽都商业,德思勤商业中心 2006.01,阳光棕榈园,港湾丽都,一、案例选择 二、案例分析比较 三、借鉴和启示,案例提要,选择两个同区域，类似项目做比较，但不同的是商业入市的时机不同，案例借鉴之处在于 在一个新的居住区未成熟前，商业如何定位？是定位社区型商业还是片区商业？ 商业入市时机选择,案例选择原因,1、地段相近 2、商业规模相当 3、消费群特征近似 4、开发时期相近,定位选择 经营情况 市场形象,一、选择案例,港湾丽都,港湾丽都定位为中高档楼盘，沿临街面呈L型布局，共512户，2003年10月入伙。,港湾丽都1、2楼规划为商业，共计建筑面积2万平方米，使用面积148

2、00平方米，楼层高达5.5米，面积划分较大，在100平方左右居多，铺面开间进深比基本在1：2。,港湾丽都计划将其建成为一个集休闲、购物、餐饮、娱乐为一体的泛社区配套商业广场。,市场定位,商业规划,2003年8月人人乐租赁裙楼二楼8000平方米的商铺，一楼商铺主要引进咖啡店、快餐店、中餐店、服饰店等品牌店，招商、经营情况良好。,业 态,港湾丽都的铺位只有桃园路段有3个出售，售价3万，其他只租不售，售出商铺也采取返租方式，平均月租金100元/平米，基本没有空置。,租售情况,总建筑面积约40万，2004年中旬入伙，住户3072户，商业约11800平米。,阳光棕榈园,集购物、休闲、餐饮为一体的社区配套

3、商业。,市场定位,建筑形态是商业街铺，绕小区四周分布，只有学府路和前海路相交处角上局部有两层，整体层高5.0米，面积主要在40-60平方。铺面开间进深比基本在1：2。,商业规划,业态现状,楼上是休闲桑拿，楼下为大型餐饮，沿学府路到火车西站的部分为零星的社区配套，如：小吃、五金、精品等；主入口的商业集中为大面积社区健康中心，儿童玩具、糕点店、美容美发，洗衣店、药店，百果园，地产三级地铺等稍具品牌的社区配套。整体经营情况不佳,在三期后面沿月亮湾大道建设有一条美食街，有5家汽车美容和修理店参在其中，有不到十家200-400平米的大型餐饮店，经营情况一般，但是由于政策控制无法继续。,商铺租售与经营管理

4、,主要为租赁，少量靠近火车西站的小铺被出售，售价2万。月租金基本控制在50-120元/之间，最高达150-200元/。空置率约10，主要集中在交通死角。,港湾丽都位置接近天虹，曼哈形成的百货商圈。周边的大盘比较多，商业氛围较浓 阳光棕榈园更接近家乐福，位于深圳西站的必经之路“学府路”，交通较为便捷,地段比较,二 、案例分析比较,入市时机,港湾丽都2003年入市，入市时机好 阳光棕榈园开发周期较长， 二期商业2002年入市，三期商业2004年入市，错过最佳时机,物业结构,港湾丽都商业面积较大，结构较好 阳光棕榈园格局一般，业态调整难度大,港湾丽都以人人乐为主力店，在招商过程中以适合区域居民消费需求的业态及品牌为主，定位为片区多功能，中高档次的泛社区商业 阳光棕榈园定位为仅服务于本社区的社区配套商业，没有一定的前瞻性和业态明确定位，造成业态杂乱，档次较低，消费集客力较弱，经营情况不佳,定位差异,港湾丽都由于自身特色性较强，加上主力店与品牌店的号召力，从容面对周边项目竞争 阳光棕榈园周边学府路连通南新路段，有较多低档的商铺，造成同质化程度高，替代性强。,竞争环境,比较分析结论,三 、借鉴和启示,1、商业的定位根据周边消费特征打造，能够辐射更大范围的消费人群则具备了更强的生命力 2、对商业的规划应在充分的市场分析后制定，不能盲目开发 3、招商策略的选择为