南昌写字楼市场专项培训.ppt

1、,南昌写字楼市场专项培训,写字楼市场现状,项目竞争楼盘对比,2011年写字楼市场分析,南昌市写字楼的历程,写字楼的定义与评价,目 录,写字楼发展趋势,写字楼的定义与评价,PART1,定 义,写字楼就是专业商业办公用楼的别称，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房。严格地讲，写字楼是不能用于住人的。,评价标准,写字楼：就是指其基本上只有办公一种功能，而没有其他功能； 商住写字楼：是指既能提供办公，同时又能提供宿舍的写字楼； 综合性写字楼：是指以办公为主，同时又具备多种，如：公寓、商场、展厅、餐厅等多种功能。,按功能划分,按档次划分,顶级写字楼：在商圈内具有标志性、代表性

2、和具有强大辐射力的甲级写字楼。因此写字楼的软硬件标准首先要完全达标；其次是具有代表性和标志性，在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。在城市中具有非常强的美誉度和知名度。例如上海的金茂大厦、北京的国贸中心、广州的中信广场，不但城内的百姓知晓，全国各地的人也略知一二。 甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式，软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。 乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比比较差，部分达到5 A级写字楼水平，设备设施以合资品牌

3、为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务为达到星级酒店的标准。 丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备实施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。,档次指标对比,标 准,按智能化水平划分： 3A写字楼：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、 5A写字楼：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）,5A最好品质 概念误区：如今市场上常有人用5A评价写字楼的品质等级，实际上是一种概念理解上的误区，5A指的是一个写字楼

4、产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，决不能说5A级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中一个方面而已。,国际甲级写字楼标准,世界著名的十座摩天写字楼,台湾101大楼,马来西亚国家石油公司双塔大楼,芝加哥的西尔斯大厦,世界著名的十座摩天写字楼,上海环球金融中心,香港国际金融中心,广州的中信广场,世界著名的十座摩天写字楼,深圳地王大厦,纽约的帝国大厦,香港中环广场大厦,香港中国银行大厦,南昌市写字楼的历程,PART2,写字楼阶段及代表性,第一代 1993年前,第四代

5、,第二代,第五代,第三代,第六代,龙式大厦,三星大厦,财富广场,华财大厦,恒茂国际华城,联发广场,写字楼阶段及代表性,写字楼市场现状,PART3,红谷滩新区,市中心,南昌市写字楼分布区域,目前南昌写字楼（包括办公居多的商住楼、公寓）、其中主要分布在市中心与红谷滩新区各区域。具体分布市中心区域分为两纵六横，红谷滩新区区域以一纵四横来说明：,两纵：阳明路八一大道沿线、抚河路沿线 阳明路八一大道沿线：裕丰大厦、江西出版大厦、长运大厦、恒茂国际中心、财富广场、华龙国际大厦、洪城数码广场、国贸广场、南宾国际中心 抚河路沿线：华财大厦、科技大楼 六横：北京路、南京路、福州路、中山路、洪城路、站前路及站前西

6、路 北京路：江信国际大厦、江西广电时代广场 中山路：强威大厦、商会大厦、太平洋购物广场、地王广场 南京路：金阳光大厦、银湖大厦、永溪大厦、金色水岸、东方广场、庐山花园临街高层写字楼及酒店式公寓 洪城路：东方巴黎、国贸广场、中寰广场 站前路：三星大厦、国恩宾馆、天集大厦 福州路：奥林匹克大厦、金昌利大厦、江旅国际大厦,一纵：庐山南大道 庐山南大道：保利国际高尔夫花园 四横：赣江大道、红谷大道沿线、丰和大道、凤凰大道 赣江大道：中航国际广场、新地中心 红谷大道沿线：国际金融中心、联发广场、江报大厦、鼎峰中央、绿地中央广场 丰和大道：丰和大厦、正荣现代城、建设大厦、金融大厦 凤凰大道：万达广场、时间

7、广场、博能佰瑞琪、恒盛银都,南昌市写字楼分布图,写字楼租金水平,南昌部分写字楼空调配置情况,南昌部分写字楼电梯配置情况,写字楼客户,2011年写字楼市场分析,PART4,写字楼供应情况,写字楼价格走势,2011年写字楼供求分析,今年在售及在租写字样娄产品经济指数对比,今年在售及在租写字样娄产品经济指数对比,配套,在售写字楼配套对比,在租写字楼配套对比,营销推广,写字楼产品的对比,南昌写楼的主要卖点,写字楼个案分析,西格玛国际商务中心,案例1,明珠广场,案例1,星河国际,案例1,中凯国际,案例1,中航国际广场,案例1,国际金融中心,案例1,绿地元创国际,项目竞争楼盘对比,PART5,2012年上

8、半年的供求情况,项目竞争楼盘对比,主题概念,经济指数对比分析,写字楼发展趋势,PART6,南昌写字楼发展趋势,1.专业化：随着现代社会分工的日益细化、现代服务业的兴起以及信息经济的发展壮大，写字楼日益成为现代社会非常重要的经济活动空间，而甲级写字楼将成为市场的主流。在越来越强调主题化、个性化、生态化的市场下，写字楼将一改以往的宜商宜住之卖点，消除商用公开性和住宅私密性那种格格不入的尴尬，因纯粹而越显高档。专业化不仅体现在华丽的外立面为企业的外表镀金，合理的平面格局多大堂、多进出口减少平层办公交叉干扰，优越的空间设计提高宽深比以争取最大限度的通风采光，更重要的还在主题化的内涵，需要为企业的形象、

9、企业的发展战略以及高层员工对工作环境的高要求考虑更多。像西格玛国际商务中心就是一座专业的写字楼，其不单有超现代钻石型豪华立面，还有大量的绿地，优美的景观。,2.商圈化：“地段、地段、还是地段”，这一业内名言在写字楼市场同样具有现实意义。好的地段是城市发展的历史沉淀，人气聚集，商家汇集。交通便利、公交线路繁多、至各商业中心快捷迅速，能大大提高办公效率。 “商圈”格局这一差异化将更显竞争力，在某种程度上决定着写字楼的未来增值空间。南昌的写字楼基本集中在市中心就最好的说明了问题，而朝阳洲板块依靠洪城大市场的巨大影响力、辐射力，有着浓厚的商业氛围，同时在基础设施的完善，朝阳洲的写字楼将得到快速发展，特

10、别是洪城路已经再建的就有皇冠国际、星河国际和洪大服装大厦等。随着红谷滩建设的加快推进，政府对红谷滩的大力支持，红谷滩商圈很快成型，红谷滩将是写字楼的又一重要聚集地，目前已经投入使用就有红谷大厦、南昌广播电视中心，即将投入使用的有正荣创业国际、海航白金汇，已经开工建设的有国际金融中心、联发广场、江报传媒大厦、中航国际。红谷滩的写字楼将取得和住宅市场一样的地位，红谷滩写字楼水平代表南昌写字楼的最高水平。,南昌写字楼发展趋势,3.智能化：随着社会发展，商务人士对配套设施办公设施的自动化和安全性提出了更高的要求，在安全稳定的基础上追求舒适、现代化的办公环境。主要体现在通讯自动化系统双向电视电话会议系统

11、等，楼宇自动化系统停车库的安全系统、电梯、冷热源的自动化等，办公自动化系统会议中心系统、计算机网络系统等，保安自动化系统监控电视系统、防盗报警系统以及消防自动化系统等等。,4.配套完善化：完善的配套设施能让你的产品再添一“金”。内部配套强调足够的车位、可自行控制的中央空调、信息高速公路和多功能会议室等，外部配套则注重集娱乐购物、运动休闲、国际公寓、金融系统和航空售票等于一体的“一站式”服务。中凯国际就提出了与浙江大学科技园共享资源的招牌，提供一流的信息高速公路。,5.服务人性化：如果说上面四点是一种写字楼的硬件设施的话，那么人性化的服务则属于软件设施了。人性化服务注重以人为本，强调以客户需求为中心，提倡人性化的沟通和交流，强化绿色环保的办公理念，提供更多舒适的共享空间，是一种深层文化的有效释放。在南昌写字楼同质化严重的现状下，做好人性化服务则更显差异化，更具市场竞争力。海航白金汇特地请来具有顶尖管理水平的海航集团，以五星级酒店的标准为业主提供最好的服务。,6.绿色节能化：在写字楼里面办公的白领，工作节奏越来越快，内部空气越来越差，很多人都处于一种亚健康的状态，绿色节能化写字楼将