2.房地产开发投资.ppt

1、第二章 房地产开发投资,投资的目标和分类 房地产投资的风险 房地产开发投资的市场研究,第一节 投资的目标和分类,一、投资的含义：投资的主体、投资的客体。 二、房地产开发投资的目标：财富最大化 1.获得较高的收益和资本增值 2.降低其投资组合风险 3.抵抑通货膨胀的影响 4.获得房地产业主的荣誉，树立社会形象的需要,三、房地产投资的分类： （一）地产投资： 1.一般选择城市发展边缘地区或经济开发区 2.旧城区的改造 （二）房产投资： 1.居住物业（普通住宅、公寓、别墅等） 2.商用物业（酒店、写字楼、零售商业用房、出租商住楼等） 3.工业物业（工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研发用房等）

2、4.特殊物业（高尔夫球场、机场、加油站等）,四、房地产开发投资的主要阶段划分及运作程序 （一）房地产开发主要阶段划分,投资机会研究,可行性研究,项目评估和决策,获取土地使用权,开发项目立项,规划设计与方案报批,建设工程招标,七通一平等工作,基础与主体结构工程,安装与装修工程,竣工验收,销售准备与现场销售,物业管理,投资决策,前期工作,工程建设,租售与物业,（二）房地产开发投资运作程序 1.收集投资信息，选择投资目标 2.房地产策划确定投资方案的过程 3.可行性研究 4.取得土地使用权 5.规划设计与方案报批 6.施工建设与竣工验收 7.房地产销售和出租 8.售后服务和物业管理,（三）前期立项与

3、报批程序 1.项目立项（项目建议书的审批） 2.建设项目选址许可 3.申领建设用地规划许可证 4.规划设计条件审批 5.规划设计方案审批 6.申领建设工程规划许可证 7.申领建设工程施工许可证 8.申领商品房预售许可证,五、房地产投资环境： 1.政治环境（体制、政局、政府能力、政策连续性等） 2.社会环境（人口结构、家庭结构、居民观念等） 3.经济环境（总体经济发展水平、就业、支付能力、产业结构、基础设施状况等） 4.法制环境（现行法律与相关政策等） 5.自然环境 6.金融环境 7.技术环境,第二节 房地产投资的风险,一、房地产开发过程与投资风险 分三个阶段： 1.获取土地和得到有关部门认可的

4、阶段。 2.房屋建造阶段 建设成本和气候、政治因素。 3.房地产经营阶段。,二、风险的类型 按影响因素分： 1.政策风险：经济体制改革、产业政策调整、房地产政策变 化、金融政策变化、环保政策变化 2.自然风险：自然灾害、地质状况 3.经济风险：市场供求、通货膨胀、资金变现、地价变化、国民经济变动 4.政治社会风险：政治风险、城市规划调整、区域发展不平衡、公共干预、治安风险 5.技术与管理风险：材料改变、施工技术革新、设计变更、施工事故 6.经营风险：策划、管理、融资、合同纠纷 按风险的影响程度： 1.系统风险：政策风险、通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、利率风险、变现风险、或然损失风险。

5、2.非系统风险：经营风险、财务风险、时间风险等。,三、风险的管理： 风险管理的基本程序： 1.风险的识别； 2.风险分析和评估（衡量）； 3.风险管理对策： 1）回避或消除风险； 2）风险自留； 3）风险的控制； 4）转移或转嫁风险。 4.风险管理的实施和评估。,第三节 房地产开发投资的市场研究,一、市场研究目的： 1.了解影响房地产市场的宏观社会经济因素，把握投资机会和方向。 2.了解市场供求关系，进行投资定位。 3.了解使用者要求。,二、市场研究的范围： 1.一般因素：国家、地方的经济特征，政治状况，城市化进程和人员、就业状况，拟开发地区交通运输、通讯等基础设施情况。 2.针对特定开发项目

6、的相关因素分析：拟开发的工业项目或仓储项目，商业购物中心，兴建写字楼项目，住宅开发项目。 不论什么项目，都需对以下问题进行分析： 1.项目的位置、环境，与城市中心区的关系 2.项目用地情况 3.供、求情况 4.市场交易 5.竞争分析，进入市场的机会 6.投资者经营的成果和盈利变动趋势,三、市场研究的类型： 1.专项市场研究，主要是研究某一种需求市场 2.定点综合研究，研究一块土地的最佳经济利用,四、市场研究的内容和步骤 1.市场研究的内容 a.市场调查：市场需求（需求容量、消费者）、市场供给（供给总体、竞争楼盘、竞争对手）、市场环境（宏观环境、区域环境、微观环境）。 b.市场预测：社会购买力、房地产供求平衡状况、价格变动趋势。 具体：市场消费容量的变化、需求结构的变化、潜在购买力的重要投向、价格变动趋势、风险。,2.市场研究的步骤 a.市场调查的步骤： 明确调查范围、选择调查项目、收集有关资料、选择调查方法研究数据资料、分析和处理数据、归纳得出最终结论。 b.市场预测的步骤： 确定预测目标、收集和分析资料、确定预测模型、进行预测。,五、市场研究的方法： 1.市场调查方法 全面调查法、抽样调查法、重点调查法 2.市场预测的方法 a.需求预测：住房标准、住房