房地产精细化管理.ppt

1、房地产精细化管理、房地产项目全过程运营指导、房地产全过程管理总控制表、项目前期阶段、土地可获取报告市场研究(宏观、中微观)环境分析市场定位规划投资和开发设施修订方案总规则施工图设施修订单体景观中各报告和测量、 可以简化或省略设定、修订、设定、设定、设定、设定、设定、设定、设定、设定、设定、设定、选取、选取、设定、设定、设定、设定、设定、设定、设定、设定、设定、设定、设定、设定、设定、设定、设定、一般程序：设定、修订、点细化、问题：或点细化是要点，控制点(设定、修订品质) 原因：有明确的要点约束力，减少设定修订量是设定修订者水平的时间、费用，能够反映可磨削的报告的思想，与销售中的销售要点相结合，

2、在车位、智能化等方面有一定的先行意识，考虑风水，考虑经济成本，考虑建筑单体的设定修订要点， 应结合可磨报告包括残奥表：面积、户型、颜色、朝向、结构体系等景观设计修改点应与建筑风格相结合利用的问题：上司主观，专家效果不明显。 方案的选择不反复确定是控制设定订正质量的重要控制点的提案。 方案编号、独立评分，有时最终方案可由上司决定。 在选定方案之前请联系修订计划部门。 设置修订图的设置修订阶段，问题：完全委托设置修订院，没有采取控制措施的这一步骤是控制成本的关键控制点的控制内容：钢筋使用量的基础以及基坑支护(预控制)建材的选择设备的选择(必要性)足够设置修订院项目中期阶段、施工阶段是进度、质量的关

3、键控制点问题效果不明显的工程签证多，成本管理困难的质量和进度轻的人重监理地位不高，工作形式化对进度整体把握不足，关键控制点和解决方法选择严格的施工、监理机构， 承认项目经理，实行项目经理责任制加强合同管理，严格按合同监督(监理日志)工作加强工程签证管理的数量)对关键施工控制点连续监督工程价款和工程挂钩， 支付应及时运用整个项目管理软件掌握工程进度，房地产部门介入，熟悉现场增设专业/兼职合同工程师，隐性成本分析、管理差异分析、自主控制技术、外部管理合作关系、工程开发外部协调主流程图， 建立工程开发内部协调主流程信息平台提高管理、合同管理、问题：解决人情合同中漏洞多的霸王合同的方法：设立独立的合同

4、部严格按照合同制定流程工作，防止乙方虚假，提高乙方合理利益(掌握各行业平均利益)的商务标准， 技术标准(设备)、标准企业房地产成本管理、万科，必须考虑责任成本管理系统要素： (1)责任范围(2)负责人(3)评估标准(4)评估人责任成本体系的构建目的：让全体人员实施自觉的成本管理行为，(1)责任成本管理，(2)加强目标成本管理， 管理原则：体现目标成本的先进目标成本的严格性(纳入业绩评价)，目标成本：目标成本是企业预先决定的、在一定期间内努力实现的项目成本的控制线。 动态成本：项目实施期间每个时期的预期成本结果(请参见动态成本配置)。、基本概念：管理工具：动态成本为系统平台成本指标数据库、实施过

5、程、新项目发展、修订设置修订、扩建设置修订、设置修订图设置修订、施工组织和材料采购、竣工结算、成本估计、目标成本估计1、目标成本估计2、目标成本编制3 . 通过加强修订规划、招标、竣工结算、合同、销售及物业管理、总目标，对物业各项工作过程进行成本控制，达到降低成本的目的。 全过程、全员、全方位、房地产成本作业过程：新项目发展成本控制、控制要点：稳健合理确定估算基础，合理估算工程量和工程综合单价。 控制原则：客观、全面、准确、审慎地预测新项目的成本需求文件：新项目的发展可行性审查系统，成本数据库系统：成本指标数据项目的成本数据材料设备数据是万科集团的成本数据平台可分为修订指标、建筑指标和结构指标

6、，对不同项目间的同种指标进行比较分析。 可以记录各项及其各产品类型的结算成本，比较分析不同项目之间的同种产品指标。记录各项材料设备的价格等详细资料，以供新项目报价及部件设置订正时参考。设置修订阶段的成本管理、控制要点：合理的产品技术经济指标设置修订周期、设置修订质量。 控制原则：经济合理性最大。 需求文件：修订设施工作流程和审核制度，管理设施修订成本，70%的成本在设施修订阶段确定，建筑专业：准确定位，合理经济技术指标结构专业：设施修订者的经济意识，合理安全系数设备专业：材料设备的性价比，长期使用成本， 建设阶段的主要经济指标容积率建筑占地面积单边钢笔含量单边混凝土含量窗地比建筑周长面积比、投

7、标成本控制、控制要点：竞争低价成本尽量采用工程量清单方式集中采购控制原则：全面投标原则合理低价中标原则透明公正原则要求文件：工程和材料投标管理方法， 工程量清单投标的优点，降低职业风险，降低成本人员对个人水平的依赖性，提高生产率，特别是结算核对时间可以大幅度缩短成本数据的积累，建立成本数据库：工程的订正金额正确，有更合理的时间发现、变更设定错误及时评估制造成本的咨询公司的工作质量、合同签订阶段的成本控制、控制要点：合同谈判(慎重选择)合同审查控制原则：合法性原则、合同原则、预签订原则、招标原则、利益明确原则要求文件：工程合同管理方法合同分类编号规则、 合同的主要经济条款合同制造成本：合同金额合

8、同、单价合同、汇率合同支付进度：按月支付、按形象支付总包管理协作费：2%采购保管费：1.53% (其中70%、保管30% )保证金： 35%材料供应方式：甲供应土地合同(土地):项目合作开发和土地使用权的转让、转让等合同前期合同(前期):修订、设订、调查、监理、制造成本咨询等合同施工合同(施工):包括建筑、安装、装饰、市政等施工或安装合同的工程材料设备购买合同(购买):材料购买，甲方支付乙方收到的三方合同， 包括设备采购等合同的园林环境合同(环境):包括室外环境施工和采购合同的市场营销包装合同(市场营销):包括企划、销售代理店、样板间装饰、室外招牌制安、媒体广告设置修订、制作、宣传品设置修订、印刷等合同的施工期间的成本控制， 控制要点：改变签证控制工程质量的控制工期控制原则：权限原则、时间限制原则、多阶段审查原则、完成确认原则要求文件：设置变更、当地签证管理方法、 决算阶段的成本控制要点：严格审核决算工程量合理确定决算单价控制原则：廉洁奉公原则、多阶段审核原则准确高效的原则、可研究的原则要求