万科房地产策划流程.ppt

1、Vanke房地产计划流程，字典计划简介，字典计划的整体流程，可行性研究，价钱市场定位开发周期销售周期，经济效益分析，促进方案，产品市场定位，客户市场定位，市场定位，市场研究，地块，产品方案，第1阶段，第2阶段，第3阶段概率分析，风险分析也称为概率值销售收入、土地成本、建安成本、市政补贴费、管理费、税费等，静态指标：成本利润率、销售利润率动态指标：净现值、包含报酬率、投资周期、损益分析关键是盈亏平衡点，即实现项目盈亏平衡点，市场分析市场预测收入、费用竞争房地产周边客户群历史客户群特定客户群投资，市场情况可能的产品可能的客户，第3阶段：项目市场定位，寻找平衡点，可能的产品，可能的客户，投资收益，

2、房地产投资评价指标介绍3，案例分析，公开发行前计划，1公开发行前计划目的2公开发行前计划工作流3公开发行前计划工作方法，1公开发行前计划目的，字典计划报告的战略，方案实施项目驱动力，客户积累，开盘前准备工作，开盘时保证良好的数量，2公开发行前计划工作流，2公开发行前计划工作流.、2公开发行前规划工作流程2.1现场客户2.11宣传全州1确定房地产宣传名称2确定项目传播整体风格2.12包装纸制作，纸张媒体注意：2.12包装纸制作，纸张媒体具体内容确认住宅项目市场宣传可以明确找到消费阶层，开发商可以通过事件名称吸引特定人群。由于房地产的特殊性，房地产品牌的形成通常以案件名称为载体。2.1.1普及前奏

3、，2项目普及整体风格的决定，房地产购买不是房子本身，而是出售对未来生活的梦想。发掘好的地区、好的户型、好的环境、好的社区、好的财产等建筑物的核心内容。与其他房地产要有概念上的差异。通过整体风格的设计，帮助消费者憧憬、体会、感受美丽房子的“梦想”。，如果只是项目牙齿的工地，请详细介绍现场细致的包装和纸张媒体，让客户“真实”体验梦想的故乡。现场进行良好的展示，为客户提供完整的产品信息，加快客户的购买决策。注：2.12包装网站的具体内容包括：普及住宅项目市场、2.1.2包装网站、提高顾客对未来生活情景的感性认识、提高现场感染力、2公开销售前计划工作流程2.2向顾客传达产品信息2.2.1阶段普及专题2

4、 . 2 . 2 . 2房地产交付信息概述2.2.3广告投放信息传播的主要方法1 . 2 . 4宣传活动信息传播的主要方法2 社区文化，客户，2.2.3传播广告投放信息的主要方法1 因为能理解真正的市场需求，开发人员能掌握主动权，所以加入内部是开发人员进行市场测试和营销战略检查的最佳试金石。2005年政府出台了对内部加入的一些相关政策，基本上已经以“预售许可证”为界限，以前无法筹集。2.2.5内部承包收集意向客户资料的有效方法，计划全过程税收图，2.2.6传播方法综合应用提高税收效果， 30%，30%左右，在整个房地产营销过程中，决定2.3.2销售战略，准备2.3.3相关销售文件，2公开销售前

5、计划工作流2.4.1版准备2 . 4 . 1版目的2.4.2版时机2.4.3版准备工作2.4.4版方案活动后，努力形成销售的小高潮当有适当的市场机会时，为了抢占强大的市场竞争位置，即使各方面的情况还不成熟，也可以开放。(威廉莎士比亚，哈姆雷特，战争) (威廉莎士比亚，温斯顿，战争)例如：对手在四月二十八日开业，我们在四月十九日开始。2.4.2开盘时间一般在开盘前准备工作时，必须先制作详细的工作进度控制表。按项目分类编排事件前工作需要完成的事项。表中要明确项目，具体业务事项，协助单位，时刻表等。2.4.3版前准备工作，确认准备工作，向开发人员和相关部门确认项目开盘前所需的相关资料，准备开盘活动，

6、确认与开发人员的开盘方案沟通，开盘相关场所部署前相关媒体传播合作活动公司选择，沟通和协作相关媒体记者邀请促销优惠方案沟通和确定，开盘方案主要内容1。目的2 .活动程序3。基于活动成本、2.4.4版方案、3公开发行前计划工作流3.1工作理念3.2工作方式3.3各节点工作实施过程、房地产市场定位和推广方案。公开发行前规划工作定期市场情况分析和相关曹征执行：宏观经济环境动态分析、房地产政策环境动态分析、市场环境发展动态分析、市场趋势预测分析、典型竞争房地产动态分析等公开发行前项目税收茄子主要工作、定价、开盘准备3.1工作思路、3.2工作方式、资源整合成本控制前提下，重视计划进度控制，重视项目管理。开

7、发者，规划者，礼仪包装公司，建筑设计公司，广告公司，宣传公司，其他公司，销售处和模型室装修公司，“沉默的螺旋”效果。慕名心理传播者的名声和可以吸引的观众，传播复盖率相关；原因：专业化导致个人限制，应参考相关行业专家。明星发言人效应。希望自己的心理听众接受信息时，能从传播者身上找到与自己的共同点或相似之处。(威廉莎士比亚、斯图亚特、本人)共同点或相似之处越多，接受信息就越容易。同乡效应。1.5广告信息选择心理，广告画面的关注率，静态等速运动剧烈变速运动；反常规、反习惯性的广告会影响事故的局势。新的刺激的广告很容易引起注意。说“什么都不是”比说“什么都不是”更引人注意。与同类产品、服务相比，容易引

8、起注意。如果陷入新的品名和已经有名的事物中，很容易引起注意。拥有物和人的广告比无人广告引起更多的关注。2 .根据房地产广告特性、移动性，广告的第一个重要意义是把顾客带到现场。预售方式决定，在广告缺乏现成产品的情况下，要补充顾客的想象力。高价值决定了房地产客户的消费周期长，购买决策时间充足，广告要创造短期集中效果。房地产产品具有独特的、未标准化的特点，广告不仅要创造支持整个房地产销售的完整、统一的形象，还要对产品进行细致的区分和普及。、建立中篇传播体系、1牌子传播效果2广告投放战略3种媒体4电子媒体5户外媒体6博览会、1.1房地产项目牌子计划、牌子个性、组织联想、产品范围产品属性使用质量和价值功

9、能益处点、用户形象、情感利益、原产地、符号(视觉/声音品牌与消费者的关系)，确定产品名称、概念、形象石碑系统，对产品各传播渠道的呈现情况提出统一的规定。利用立体组合媒体战略形成、传播和维护牌子形象，促进品牌和消费者之间的有效沟通。2.1名媒体接触周期、信息、时间、18: 00以后的区域多样化、各种媒体的交叉影响、强烈的个性选择倾向。开始收听6: 00的广播，7:30-9:30的广播黄金时间，11:00-13:00当天看报纸，16:00-19:00的广播黄金时间，19:00-00选择最有可能暴露在媒体时间的目标受众；侧重于目标受众偏爱的节目。记忆规律的间隔越长，遗忘量越大，需要反复刺激。立体媒体

10、组合效果，根据人的生命周期重复相同的信息。合理的广告间隔是“短而长”。视听节目，电视广告选择视听顶峰，黄金时间两边各有7个广告效果最好，各组中标题和最后一个广告效果最好。每周一晚电视机收视率最低。2.3广告节奏控制战略，集中，连续性，间歇，脉动型，1，2，3，4，广告集中在一定时间内发表，在短期内迅速形成强大的广告攻势，在预售/开张前后，建筑物封锁或入驻时经常采用。效果是短期内强烈有效的刺激。在一定时间内确定广告投放时间，经常市场登广告，逐渐加深印象。效果是不断刺激消费者，节约广告费。要根据广告-停止-广告重复、开工、预售开始、建筑物关闭、竣工入团等几个茄子销售节点进行广告，并根据实际销售效果和观众遗忘速度调整广告间歇时间。集中型连续和间断的特征，即在一段时间内继续发布广告，在特定时期集中力量形成广告攻击势的效果是短期的强烈刺激和长期的刺激积累。广告费投入比较高。2.4广告销售周期战略、销售阶段、投资战略、媒体使用、销售准备期间、广告投放战略、项目抛售期间、销售期间、销售期限、广告猛攻期间广告频率和媒体选择大幅增加，以清晰的形象和强劲的广告攻势吸引市场、客户的广告意图全面反映了项目优势广告形式，与