深圳商业地产市场分析暨华强北区域商业市场调查报告（下）.ppt

1、,深圳商业地产市场分析 暨华强北区域商业市场调查报告,-2013年3月15日,（下）,商铺市场发展状况及趋势分析 重点商业案例调研分析,三、商铺市场发展状况及重点案例分析,1、商铺市场发展状况及趋势分析之 总体发展状况及趋势分析,未来5年，深圳1万平米以上集中商业供应量将达504万（m2），城市商业格局将发生彻底改变。,577,1081,增加87%,深圳集中式商业存量、5年后总量（万m2）,数据来源：隆塬地产,1、商铺市场发展状况及趋势分析之 总体发展状况及趋势分析,未来5年，福田区1万平米以上集中商业供应量将增长77%达248万（m2），区域竞争日趋激烈。,数据来源：隆塬地产,深圳市各区域集

2、中式商业面积变化（万m2）,1、商铺市场发展状况及趋势分析之 总体发展状况及趋势分析,未来5年，深圳商业中心泛化将成为必然； 罗湖-华强北板块将维持中心地位，但福田中心区、南山区将近一步缩小差距，晋升第一梯队。,数据来源：隆塬地产,华强北商业街以华强北路为中心轴线向外辐射，华强北沿街商业经营单位700多家，其中大型商场20多家（经营面积在1万平以上的有21家），总商业面积超76万平。,1、商铺市场发展状况及趋势分析之 区域发展状况,近两年，华强北新增商业项目不是很多，基本为旧改项目。目前地铁7号线已开始动工，对沿线商圈将造成一定影响，但随着华强北商圈的改造升级，地铁的修缮，华强北地下商业街的建

3、造，未来区域的商业竞争将越来越大。同时，由于地铁施工的原因，将会有部分路段封路且为时较长，对本项目的招商和经营会造成很大的影响，所以本项目应在定位上更多考虑目的性消费业态以此来提升项目的生存能力和竞争力。,1,4,3,2,地铁7号线（规划中）,1、商铺市场发展状况及趋势分析之 区域发展趋势,华强东商业中心位于振华路与燕南路交汇处，一层为辅营区，沃尔玛超市位于二三层，经营面积约13000平，引进肯德基、必胜宅急送、中联大药房等品牌商家，目前一层内铺辅营区档次低、经营状况较差，较多转让铺位。,燕南88 （一期）,二期,燕南路,甘泉路,兰光路,振华路,华强东商业中心（燕南88）,1、商铺市场发展状况

4、及趋势分析之 区域发展状况,华强东商业中心（燕南88）,售价情况： 振华路由于铺位临近商业街主干线及超市主要出入口，价格接近12万元/平方米。 燕南路由于普遍铺位面积较大，价格相对较低，均价6万元/平方米。 甘泉路铺位 虽然位置最差，但由于铺位面积小，均价仍达到了5.5万元/平方米。,租金情况： 内铺租金：80-200元/平左右 街铺租金：300-600元/平左右，转让费15万,1、商铺市场发展状况及趋势分析之 区域发展状况,锋尚街（玮鹏花园）,锋尚街为玮鹏花园底商，全街铺共30间，定位为社区商业配套。引进次主力店华润万家社区超市，其余29间街铺已销售。2002年开盘销售起价4.3万元，现市场

5、价约8万元/平米左右，无放盘，现铺位月租金在170-250元/平左右。目前主要经营快餐、小吃、牙医、水果店、地产中介等社区便利和配套类业态。,1、商铺市场发展状况及趋势分析之 区域发展状况,华联街（地铁商城）,“华联街”是深圳第一个纯地下空间的商业项目，位于深南中路华联大厦前绿化广场的下方，与地铁科学馆站B出口紧密相连。总建筑面积6940平方米，其中商业位于负一层，建筑面积为3000余平方米，共62间商铺，其负二层为地下停车场，设近百个停车位，地面为休闲绿化广场。 华联街定位为特色商业街，业态包括：服饰、精品、零食、餐饮等。整体品牌中档，对品牌有一定要求；现部分铺位招租，铺位建筑面积40平米，

6、使用面积约20平米，实用率51%，租金200-300元/平方米/月，直接与管理处签合同，不得转让，无转让费或进场费，合同期一年，目前经营状况良好。,1、商铺市场发展状况及趋势分析之 区域发展状况,潮流前线（地铁商城）,华强北潮流前线地铁商场位于深南路与中航路交汇处，地下二层与地铁1号线华强路站接驳，占地总面积5251.4平米，地下两层，由小格子铺和条柜组成，2007年开盘销售已全部售完，整体经营状况较好，有少量位置较差的铺位转让，转让费7-16万不等（由铺位位置决定），铺位面积10-20平左右（使用率60%左右）。,1、商铺市场发展状况及趋势分析之 区域发展状况,燕南路商业街长约660米，南接

7、深南大道往北至振兴路，街铺经营主要以餐饮（快餐类）为主，租金300-1000元/平方米不等，由于目前本项目即将进入拆迁阶段，所以燕南路东面租金较西面高些，经营状况较好些。总体而言，目前街道人流量一般，经营状况一般。,燕南路,备注：表中数据位沿街商业统计，沃尔玛等集中商业，未列入表中,1、商铺市场发展状况及趋势分析之 区域发展状况,燕南路（租金调研）,1、商铺市场发展状况及趋势分析之 区域发展状况,振中路,振中路商业街长约710米，东接上步路，西连华发北路，为单向三车道。街铺经营以零售、餐饮为主，餐饮主要集中在华发北路与振中路交汇处以东，消费主要人群以到华强北周边购物及工作人群为主，有部分经营时

8、间较长酒家，配有一定停车位，经营状况较好。,1、商铺市场发展状况及趋势分析之 区域发展状况,振中路（租金调研）,1、商铺市场发展状况及趋势分析之 区域发展状况,华发北路,华发北路南接深南大道，北至红荔路，业态主要以电子、数码配件、通讯专业市场为主，发华北路以西与振华路以南路段及华发北路以东与振兴路以北路段街铺以餐饮为主，华发北路以东与振兴路以北路段集中大量外贸服饰店，目前该街道人流旺，经营情况好。华发北路以西集中了5家数码、通讯市场，每家基本都有空位招租，目前市场趋于饱和。,1、商铺市场发展状况及趋势分析之 区域发展状况,华发北路（租金调研）,1、商铺市场发展状况及趋势分析之 区域发展状况,振

9、华路,振华路东西连接上步路和华发北路，街铺经营以零售百货和餐饮为主，租金300-1000元/平/月左右，靠近华强北一带，人流旺，铺租高，经营情况较好。华强东商业有部分铺位空置，在重新招商，整体经营一般。,1、商铺市场发展状况及趋势分析之 区域发展状况,振华路（租金调研）,1、商铺市场发展状况及趋势分析之 区域发展状况,振兴路,振兴路东起上步路，西至华富路，街铺经营主要以餐饮、服饰、零售商业等为主，现人流较多，经营情况较好，无空置铺位及转让铺位，街道两边经营有明显差异，南面铺位较旺，租金较高。,1、商铺市场发展状况及趋势分析之 区域发展状况,振兴路（租金调研）,1、商铺市场发展状况及趋势分析之

10、区域发展状况,1、商铺市场发展状况及趋势分析,深圳现有商业存量577万，未来5年将增长87%，达到1081万，商业格局将彻底改变，专业分工需求将大幅增加，区域型购物中心将成为市场主流。 福田区未来5年商业量将增长77%，达到248万，比拼高水平商业运营能力时代已经来临。 华强北现有商业营业面积超过76万，随着轨道交通的日益完善及商圈升级，未来商业供应面积还将增加，竞争压力也将进一步加大。 项目周边商业氛围较差，以社区配套商业、中低端餐饮等业态为主，缺乏购物中心，这对于本项目是机会亦是挑战。,小结,2、重点商业案例调研分析之 华润欢乐颂,定位及主题系列调研分析定位,商业定位欢乐颂是将购物中心的管

11、理与设计概念架构在以超市为主力店的社区型商业形态，强调快乐生活方式的物质体现。与周围的大众百货形成了互补，双方的目标客群、辐射商圈、功能定位、品牌组合均有差异，一主一次形成梯形互补。,目标客群欢乐颂以服务于社区性家庭消费需求为导向。致力于解决以南山、宝安及周边地区的家庭顾客，受过良好教育，讲究消费环境，重视购物体验的25-45中产消费者提升生活品质的需求。,经营特色以快乐购物体验为主题，崇尚“不一样，更欢乐”的品牌理念，开发了欢乐调频、空中花园、后院文化广场等欢乐平台。设计中加入艺术、时尚等欢快的元素，提升整体品质。,项目总经营面积： 32000平方米，地下2层，地上5层,主题系列调研分析,2

12、、重点商业案例调研分析之 华润欢乐颂,全场众多“欢乐充气公仔”的布置及贴画，使得圣诞节充满了节日的欢乐气氛，大肆颂扬家庭、亲子的快乐感受，给大家一个更温馨更欢乐的圣诞节！,主题系列调研分析,2、重点商业案例调研分析之 华润欢乐颂,主题系列调研分析,2、重点商业案例调研分析之 华润欢乐颂,规划设计特征系列调研分析,2、重点商业案例调研分析之 华润欢乐颂,规划设计特征系列调研分析,2、重点商业案例调研分析之 华润欢乐颂,宣传推广系列调研分析,2、重点商业案例调研分析之 华润欢乐颂,宣传推广系列调研分析,2、重点商业案例调研分析之 华润欢乐颂,宣传推广系列调研分析,2、重点商业案例调研分析之 华润欢

13、乐颂,宣传推广系列调研分析,2、重点商业案例调研分析之 华润欢乐颂,总结与启示,华润欢乐颂（南山店）定位为社区型购物中心，体量小，单层面积不大，以零售和餐饮业态为主，餐饮业比重加大，餐饮位置好，重视客户消费体验； 品牌选择上更具体验式业态，如餐饮、摄影、儿童早教等； 项目极具打造主题特色，从室内设计每一个细节都始终贯穿欢乐主题元素，注重用户消费体验； 注重经营，打造与主题相关的各类活动，提高客户参与体验感； 品牌经营，经营模式可复制。 总体来讲，欢乐颂的体量与本项目接近，无论从空间设计、主题定位、业态布局以及经营理念上都对本项目是一个值得借鉴的案例。,2、重点商业案例调研分析之 华润欢乐颂,2

14、、重点商业案例调研分析之 香港MIKIKI,MIKIKI简介,Mikiki简介,定位及主题系列调研分析,Mikiki，日语解作见闻，也就是Mikiki的主题：Shopperience - Shop + Experience。 体验以启德机场（香港旧机场）为主题的精品咖啡店、以宠物做主角的pet caf、以你意想不到的形式混搭的潮服专卖店、前所未有的全新日式超市等。 Mikiki商场以崭新的购物体验经营理念，打破固有传统，结合近100家特色创意商户及食肆，带给消费者非一般的购物游乐体验，让消费者在体验中血拼一整天。,2、重点商业案例调研分析之 香港MIKIKI,规划设计特征系列调研分析,统一的主

15、题及色调,2、重点商业案例调研分析之 香港MIKIKI,中庭通道3.5米 主通道5米 次通道3.5米,规划设计特征系列调研分析,2、重点商业案例调研分析之 香港MIKIKI,规划设计特征系列调研分析,中庭不重叠，让顾客更有视觉冲击。,2、重点商业案例调研分析之 香港MIKIKI,规划设计特征系列调研分析,2、重点商业案例调研分析之 香港MIKIKI,经营效益分析,MIKIKI人流及收益：截至2011年9月，商场人流约4万人次，假日则达到6万人次。新鸿基预计商场开业首年平日人流约6万人次，周末假期人流将达8万人次。并预计首年商场在零售及餐饮消费，人均消费分别300至1500元及120至300元，

16、带来6.5亿元营业额，商场合共98个商户，近八成商户开业，以商场面积记，当中餐饮占35%，时装及配饰占24%。餐饮楼面每平方尺介于35至60元，零售业租金50至120元，预计每年可收取6000万元租金收益。不过人流只集中于平日中午及周六、日，其余时间人流稀少，显得冷清，但总体经营情况良好。,2、重点商业案例调研分析之 香港MIKIKI,宣传推广系列调研分析,2、重点商业案例调研分析之 香港MIKIKI,Mikiki诚意率先为外围大厦业户及职员准备了优惠。当阁下到Mikiki的参与计划商铺消费时，只须向店铺出示Mikiki的优惠证或指定证件，即可享有优惠。,Mikiki每月均安排有宣传推广活动，

17、并邀请明星参与活动，旨在达到宣传效果，为商业氛围渲染造势。,MIKIKI在经营推广上针对周边邻里的潜在客群制定了一系列的推广计划包括各种活动、优惠、客户回馈等，是区域型（邻里型）购物中心的典范。,总结与启示,作为香港最新的购物中心，Mikiki体量小（2万），功能全，可谓“麻雀虽小，五脏俱全”； 其在建筑层面（丰富的外立面、充满变化的中庭、富含情趣的通道）的打造引领购物中心潮流； 业态方面，大比例体验式业态的引进，真正契合“购物+体验（shopperience）”的主题，消费者可以在购物中体验，在体验中购物； 本项目无论在体量、地块形状、地理位置等方面都与Mikiki颇有相似之处，故建议项目尺

18、度、形式、商业平面参考Mikiki；同时，MIKIKI在经营推广上针对周边邻里的潜在客群制定了一系列的推广计划包括各种活动、优惠、客户回馈等，是区域型（邻里型）购物中心的典范，亦是本项目在主题定位和经营推广上值得借鉴的案例。,2、重点商业案例调研分析之 香港MIKIKI,项目地块条件分析 地块区位条件 地块现状及经济指标分析 项目用地指标对规划的影响 地块自身矛盾及共融性分析,四、项目市场定性分析,1、项目地块条件分析之 地块区位条件,东西向红荔路、深南大道、滨河大道三条深圳最重要的主要交通干道； 南北向有上步路、华强路、华富路等城市次干道穿过本区，与东西向的主要干道构成本区域的交通网络。 与

19、地铁蛇口线无缝连接。,1、项目地块条件分析之 地块现状及经济指标分析,地块现状：待拆迁 占地面积：8997.93平方米 容积率：7.45 住宅面积：31950平方米 商务公寓：14000平方米 商业面积：21000平方米，其中纯商业，约1.1万平方米（负一层至三层）；商业转商务办公，约1万平方米 停车位：402个,地块示意图,1、项目地块条件分析之 项目用地指标对于规划的影响,项目占地面积不到10000平米，计容建筑面积却将近70000平米，在如此高容积率的情况下，在设计规划过程中将会遇到如下两个问题： 各楼体之间的对视 项目内部空间压迫感 此外，如何在规划阶段就处理好与项目南侧朗钜楼体以及项

20、目北侧变电站的关系，将会是实现项目价值最大化过程中需慎重思考的问题。,1、项目地块条件分析之 地块自身矛盾及共融性分析,西侧相邻场地在南侧与振中路，以及基地都有一定的高差，预测西侧用地改造后，将会以南侧道路为基本设计点，这样统一改造完成后将与基地场地持平。,项目地块,变电站,家乐大厦,怡富路,家乐路,振中路,燕南路,朗钜项目,深南中路,振华路,地铁1号线科学馆站B出口,地铁2号线燕南站 A出口,地铁2号线燕南站 C出口,地下通道空间,项目地北侧有变电站，在规划住宅时应尽量远离规避； 项目地南侧与朗钜项目地对视，在规划时，应注意与其高层住宅错位摆放，减少对视造成的影响； 本项目将广场设置于东南角，与朗钜项目广场相呼应，有利于吸引人流。 本项目负一层可与地铁燕南站C出口地下连通，该地下通道的建成可增加项目的人流量。,1、项目地块条件分析之 地块自身矛盾及共融性分析,华强北消费人群 华强北商业业态 项目区位 项目交通通达性 项目购物模式建议,五、项目市场总结,华强北消费人群,通过对华强北及周边市场的考察调研分析,可看出华强北片区的消费群体中以中等收入的年轻白领为主，且女性占到六成。 故此，本项目定位应以中等档次定位为主线，在品牌招