中原2010年高层豪宅研究.ppt

1、深圳中原 技术发展中心,高层豪宅研究,什么是豪宅?,豪宅的定义较广义，装修高级、设施豪华是豪宅，价格昂贵是豪宅笼统的说，豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对“资源”的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅仅是统称。,豪宅只是一个相对的概念,高层豪宅特征?,高层（公寓类）豪宅一般位于市中心且为容积率在4以上的住宅产品， 属高层或超高层建筑，基本都具备良好的地段优势，评判高层豪宅将摒弃地段这一纬度，均以城市核心区域为主导。因此评判高层豪宅的标准主要看其每户的室内建筑面积，户型各部分功能是否完备以及豪华的配置，是衡量其

2、价值的重要的评判标准。,注：本次豪宅研究系列专题将以别墅、洋房、高层三种不同产品线，分别进行研究。本报告将以“高层（公寓）豪华住宅”为主集中进行分析研究。,高层豪宅产品的设计研究,高层豪宅产品分类及划分原则,： 高层豪宅产品的户型功能划分, ：高层豪宅产品的功能配置需求,： 高层豪宅产品的服务配套需求,目 录,CHAPTER 1,CHAPTER 2,高层豪宅产品分类及划分原则,CHAPTER 1,【如何分类】,对客户，“不同需求级别的产品”,客户需求,产品,品类,高层豪宅如何分辨其品类：,【高层豪宅品类划分】,案例说明,产品 级别 品类,客户需求,宝马3系,宝马轿车级别类品最终以满足不同消费需

3、求，针对不同消费者而划分，客户需求为主导,5系是宝马的中级车 主要用于商务.强调运动性, 商务运动兼备,7系是宝马的高级豪华型车 主要用于商务.强调运动性的同时强调豪华,安全性.运用较多高科技,宝马7系,宝马5系,产品配置,3系是宝马的入门级 主要用于家庭,日常家庭使用，注重驾驶乐趣 .3系的销量是最高的,【高层豪宅品类划分】,案例说明及高层豪宅产品对位,产品 级别 类品,客户 需求,宝马3系,宝马轿车级别类品最终以满足不同消费需求，针对不同消费者而划分,5系是宝马的中级车 主要用于商务.强调运动性, 商务运动兼备,7系是宝马的高级豪华车 主用于商务.高科技.强调运动性的强调豪华,安全性.,宝

4、马7系,宝马5系,3系是宝马的入门级 主要用于家庭,日常家庭使用，注重驾驶乐趣 .,入门级高层豪宅 （90-130）,轿车 品类 分类,VS,高层 豪宅 品类 分类,中级享受型高层豪宅 （140-200）,奢华体验级高层豪宅 （200以上）,宝马：由于客户群的需求的不同，产品配置的选择将根据客户的不同需求而进行配置，客户需求决定了宝马类品的划分。 VS 高层豪宅：同样以客户为主导，由于客户群的需求不同，高层豪宅产品的相关配置将也跟随客户的不同需求而有所选择，因此客户需求同样决定了高层豪宅品类的划分。,高层豪宅级别类品同样最终以满足不同消费者需求，针对不同消费者而划分,【高层豪宅品类划分】,客户

5、需求,入门级高层豪宅,高层 豪宅 类品 分类,中级享受型高层豪宅,奢华体验级高层豪宅,高层豪宅品类分类 最终以客户需求为主导，针对不同消费者而划分并决定产品配置差异,产品配置,参考 案例,曦湾华府 参考户型：120,三湘海尚 参考户型：175,纯水岸7 参考户型：270,改善居住型客户，致力于对居住品质的升级更换，需求享受更高档次及环境的改变与享受，以更换升级为主导，相对受一定经济因素所影响,奢华体验型客户，所需求项目功能配备、环境资源、配套设施均以奢华、顶级为主导，经济及其它因素不占主导地位,享受型客户，主张对居住生活环境的享受，所需求项目功能配备、环境资源、配套设施均以豪华舒适为主导，,户

6、型功能,功能尺度配置,服务配置,案例借鉴 曦湾华府 三湘海尚 波托菲诺纯水岸7,高层豪宅产品的设计研究,CHAPTER 2,曦湾华府,【入门级高层豪宅案例借鉴】,曦湾华府位于关内绝版高层豪宅片区后海湾，且同时是绝版的复式住宅，双绝版产品让您独占资源物业，尊享其带来的高品质独特生活. 这里拥有通达世界的交通路网资源，丰富的城市金融和商务资源，优质的人文教育资源，多元化顶级休闲配套以及独一无二的海岸线。尽占各种不同领域的最顶尖资源。 同时可以拥有精品打造到“艺”的境界的尊贵私密住宅空间。可以享受在一个家庭中，两种不同的创意生活体验。从此告别一“层”不变得生活方式，尽情表达与众不同的尊贵人生。,不计

7、算建筑面积,计一半建筑面积,四房二厅二卫 总建筑面积：89.08（改造后赠送面积63-84%） 纯复式臻艺生活馆，两房变三房，双重空间 百变空间，使用效率极高 独立阳光书房设计 卧室与客厅共享挑高阳台,主卧 开间3.2米，进深4.5米，总建筑面积：14.4 采光效果很好 可以与洗手间打通，使之成为套间，面积达到16.8,可以改装为套间,次卧 开间2.65米，进深3.5，总面积为9.275 。 与客厅共享一个高挑阳台，6.5米宽的阳台为卧室增添了宽阔的风景图画。 可以与卫生间打通，形成总面积面积为11.675 的套间。,客厅 开间3.85米，进深3.9米，总面积15.015 社会客厅 采光效果很

8、好 与餐厅相通，突现面积宽阔,餐厅 开间3.0*进深3.0，总面积9 。 位于厨房和客厅中间，一进门处，方便实用。,家庭厅 开间3.9米，进深3.3米，总面积12.87 。 二楼楼梯位置设有家庭厅，充分利用空间。 可以方便全家人一起休闲娱乐。设计温馨。,卫生间 两个卫生间开间是2米，进深是1.2米，总面积都是2.4 。 其中二楼的卫生间是由储藏建改造而成。弥补了二楼没有卫生间的不足。,厨房 开间3.3米，进深2.65米，总面积8.745 。 厨房设计独立，与餐厅、客厅分离，充分隔离油烟，设计人性化。,阳台 开间6.5米，进深2.8米，总面积18.2 。 超大阳台设计，开间非常大，并且连接卧室和

9、客厅，显得客厅和卧室都比较开阔，并且景色美丽。,书房 开间3.3米，进深1.9米，总面积6.27 。 独立设计，远离卧室和家庭厅，安静。 3.3米宽的落地窗户，采光非常好，而且景色优美。,三湘海尚,【中级享受级高层豪宅案例借鉴】,三湘海尚是上海三湘集团进军深圳地产的开元玺作，是三湘集团问鼎深圳高层豪宅的磅礴大作。 总14栋楼，在横穿楼盘南北方向的一条长四百米的溪流两侧分布，以高层豪宅定位。项目所在区域依山面海，景观资源丰富。内湾公园、南山体育公园、15公里滨海长廊近在咫尺。 小区园林景观设计以“森林、海洋、活力”为主题，将海洋文化、森林文化及都市文化融为一体，连接东西向设计主要景观轴线和主、次

10、入口，把山海等外界景观资源最优化的借景引入小区内部。,23,四房两厅两卫 总建筑面积：175 拥有入户花园，进门花景入眼帘，花香扑鼻，温馨舒适。 可改造空间较大，使用效率极高。两个卧室与卫生间相邻，均可以改造成套件。 独立阳光书房设计 衣帽间设计位处户型中间，方便主人客人使用。 客厅连接宽大阳台，山景一览无余。 露台很多，高达三个，分别面向三面，采光充足。让客户感觉赠送面积大，非常实惠。,主卧 开间4.6米，进深3.8米，总面积17.48。 豪华式套房主卧，专属衣帽间。 独特景观卫生间，可以和主卧室连通成为套件。 连接超大露台，景观优美。,25,次卧 开间3.3米，进深4.1米，总面积为13.

11、53 。 精致，转角飘窗，意境高远。 可与卫生间改装为套间。 有7.92 的露台可以赠送。让客户感觉实惠，物有所值。,26,客厅 开间5.8米，进深4.6米，总面积26.68 。 大而宽舒适客厅，连接南向花园阳台，绝版山景尽收眼底。 客厅和宽大阳台连接，风景尽收眼底。,27,餐厅 开间4.1米，进深3.15米，总面积12.915 。 餐厅与客厅、入户花园隔离，与厨房隔离。 旁边拥有落地窗户，采光较好，可看景色。,28,卫生间 开间3.0米，进深2.9米，总面积为8.7 。 两个卫生间均可以改装，与卧室形成套间。 与主卧相邻的卫生间空间较大。,29,厨房 开间3.0米，进深2.4米，总面积7.2

12、 。 连通露台，可以改装成一体，扩大厨房面积。 可以改装成与餐厅隔离开来，油烟不会散到餐厅和客厅中。,30,阳台 开间为4.8米，进深2.5米，总面积为12 南向宽景阳台，时刻与阳光做伴。,31,书房 开间2.7米，进深3.0米，总面积为8.1 。 精致书房，清雅睿智，品味超群。,32,衣帽间 衣帽间位于房子中间，设计人性化，使得主人和客人方便。 一进门，衣帽间正入眼帘，挡住了看到卧室的视线，充分体现了主人的私密性。,33,波托菲诺纯水岸7,经典传承，又不断超越，正是波托菲诺得以历久弥新的魅力所在。在7万平米燕栖湖畔，纯水岸复式大邸以一气呵成的气度，筑造了全新经典。 地处纯水岸高地，以围合形式

13、布局，整体既可眺望燕栖湖景，又可北望高尔夫绿茵翠地，还有品赏繁花绿树层层掩映的园景，集万千宠爱于一身。 波托菲诺目前唯一的纯复式大邸，他处绝无仅有。近50平米的大露台、6.3米的双高客厅、观景电梯、两梯一户、户户朝南的卧室如此非凡产品，不仅之前未见，其后，亦难再见可比肩者。,波托菲诺纯水岸复式大邸， 经典之上再塑经典！,【奢华体验级高层豪宅案例借鉴】,纯水岸7期2号楼B户型3室3厅4卫270复式大邸 30平米的6.3米层高阔绰入户露台;南北全通透设计；6.3米层高露台、客厅，气势非凡。客厅与餐厅分区设计，功能格局相得益彰。40余平可改造超大的多功能厅，满足不同喜好。40平米主卧空间，独立衣帽间

14、，私享主人的尊崇。居所整个布局紧凑实用，功能分区清晰。,户型解析（整体）,赠送约30m2双层挑高入户露台，双层通高的空间，可在露台上空隔出一间创意空间，坐在房间里，屋外美景不邀自来,6.3米双层通高客厅（开间6.3m,进深6m） 高阔的双厅格局，不但于采光赏景，还营造出 壮阔的居住感受,3.15米层高户户卧室均实现正南朝向，大幅度提升采光性、通风性，享受空间的开阔与视野的高远，领略人生大格局,中式厨房，与客餐厅有效隔开，既能满足主人不同餐饮需求，也能避免油烟进入客厅,私密家庭厅，不仅提高了空间的利用率，还对家庭聚会、情感交流具有特别的意义,设有工人房，并有独立卫生间，方便佣人起居的同时，彰显高

15、层豪宅的空间尺度和贵族气息,户型解析（下层）,主卧开间6.6m，进深4.4m，正南朝向，通透的格局更保证了房间的通风流畅和最大化的采光。,主卫生间空间尺度大，私密性好，方便主人起居,观景电梯，归家美景从不间断； 两梯一户，私属天地更为尊崇,户型解析（上层）,37,房子必须要有前庭后院才称得上完整齐全，除别墅之外，唯有纯水岸做到这点 所有户型都设计有面积很大的前、后露台，所有面积都是完全赠送 所有的露台均为降板，沉降达33cm，而露台高近6.2m 露台外侧采用护栏围合，内侧镶有双层夹胶玻璃，通透、安全 坐在超大的露台上，揽尽波光粼粼的燕栖湖美景，此情此刻，人生便是一种从容,30m2双层挑高入户露

16、台,38,观景电梯，两梯一户，全城唯一,纯水岸复式大邸，舍弃惯常的封闭式电梯，引进波托菲诺前所未有的观景电梯 观景电梯让每位业主，从进入社区至回到家中美景都不间断 两梯一户规划设计，保证业主天地的私密和尊崇，也应合业主的气度人生,39,6.3米双层通高客厅（开间6.3m,进深6m），在别墅中都已属罕见 底墅更将客厅和餐厅通高，扩大近9米，营造出壮阔的居住感受 高阔的双厅格局，更利于采光赏景，在湖光山色中，品味天伦之乐，大门大户尽显家族器量,6.3米双层通高客餐厅,40,设有工人房，并有独立卫生间，方便佣人起居的同时，彰显了高层豪宅的空间尺度和贵族气息 私密家庭厅，不仅提高了空间的利用率，还对家

17、庭聚会、情感交流具有特别的意义 中式厨房，南北通透，加大采光性和通风性，有效避免油烟进入客厅 佣人出入口处设有洗衣房和储藏间，方便管理日常生活,家庭厅、工人房、厨房 一一俱全,41,主卧开间9m，进深4.4m，40平米主卧空间，独立衣帽间，私享主人的尊崇 主卧配有超大面积的凸窗，卧室可以最大化的纳入阳光，通透的格局更保证了房间的通风流畅。 阳光洒满房间，景致随着清风扑面而来，顿时室内变得生气盎然，生活不仅舒适，更清新怡然,40m2尊享主卧,42,跟主卧一样，所有客卧均朝南，同样采用大面积凸窗，以获得更好的采光，更佳的景观 次主卧配有独立卫生间，并享有后露台的大空间，堪比普通高层豪宅主卧配置 二

18、层的卧室可以改成独立书房，上下层动静分开，上层为主人提供了宁静私密的空间,30m2次主卧、独立书房,43,周边整体配套,华侨城GOLF俱乐部,7万平方米燕栖湖,4万平方米天鹅湖,欢乐谷,威尼斯皇冠 假日酒店,世界之窗,何香凝美术馆,OCT当代艺术中心,华美术馆,中国民俗文化村,锦绣中华,华侨城洲际大酒店,高层豪宅产品户型功能价值功略户型功能建议,一：标准配置,二：价值提升配置,三：顶级边缘配置,【生活区】,【功能区】,【工作区】,【休息区】,【休闲区】,客厅、餐厅,2-3个客卫,中西厨房,主人房、次主卧、次卧,阳台、花园,家庭厅、电梯厅,门厅,玄关、衣帽间、储藏室,独立书房,工人房,洗衣房、设

19、备室,第四卧室,第三卧室,娱乐室 多功能室,露台,入门级高层豪宅,中级享受型高层豪宅,奢华体验级高层豪宅,高层豪宅产品的功能配备分类小结,高层豪宅产品的设计研究,高层豪宅产品分类及划分原则,： 高层豪宅产品的户型功能划分, ：高层豪宅产品的功能配置需求,： 高层豪宅产品的服务配套需求,CHAPTER 1,CHAPTER 2,共通点：豪华公共空间配置,差异点：户型尺度空间配置,高层豪宅产品共通点 豪华公共空间配置： -豪华公共大堂 -私家电梯直接入户 -充足的室停车位 ,符号说明 必须的豪华标准配置符号为 可选择的差异化豪华配置符号为 ,大堂是整个公寓的窗口，出入的必经之所，层高的大尺度，开阔的

20、进深开间，豪华材料的运用能够最大程度提高高层豪宅公寓的品质，另外一些人性化会客等候的空间也能给人留下深刻的印象。,1 ：高层豪宅公共大堂,6.3米层高公共大堂，全进口石材奢华打造 ；,6米高豪华入户公共大堂，全进口石材打造；,10余米高豪华入户大堂，全进口石材打造；,公共空间打造大堂：全进口石材、高品质打造 地下大堂高品质打造：4.2米层高、威尼斯米黄地面、法国木纹石墙面 首层大堂打造标准：9米层高、进口象牙米黄和天然海底黑金花地面、进口白洞石墙面,案例借鉴：华润幸福里,入户大堂：全进口石材（达芬奇石、金洞石）、高品质打造 入户大堂均镶嵌意大利半宝石材料的抽象石画、高档水晶吊灯,案例借鉴：时代

21、白朗峰,入户大堂,架空层大堂,2 ：高层豪宅私家电梯入户,高层豪宅需享受一梯一户甚至两梯一户的尊贵享受，多数高层豪宅公寓采用开门直接入户，甚至主佣电梯分离的设计，最大程度来体现豪华与给予客户的尊贵感受。,观景电梯，两梯一户，全城唯一,纯水岸复式大邸，舍弃惯常的封闭式电梯，引进观景电梯； 观景电梯让每位业主，从进入社区至回到家中美景都不间断； 两梯一户规划设计，保证业主天地的私密和尊崇；,纯板式结构，两梯两户规划设计，南北通透采光充裕，保证业主尊贵同时，保证私密和最大舒适度； IC电梯入户、直下车库、双大堂；,两梯两户IC电梯入户，保证尊贵与私密,曦湾华府,三湘海尚,纯水岸7,进口三菱电梯，保证

22、客户安全及舒适度 两梯四户设计，满足基本需求；,进口三菱带电梯，两梯四户,电梯采用双开贯通门设计，开门直接入户，变公用电梯厅为私家入户花园，增加各户使用面积的同时，保证其独立空间及私密性。电梯同时运用智能IC卡控制系统。,案例借鉴：香蜜湖1号,案例借鉴：时代幸福里,电梯：深圳首个住宅高速电梯 日本进口日立高速电梯，速度达甲级写字楼标准4m/s；黑镜钢饰面，轿厢内净高达2.8米，开门高度达到2.4米，开门宽度达到1米；轿厢内部采用扪皮及樱桃木饰面，高档美观。,电梯间：深圳首创开阔空间，全进口石材 电梯间宽度达2.8米，全部使用进口石材打造；地下大堂电梯间与标准层电梯间同样标准，大面积采用黑镜钢饰

23、面； 首层大堂电梯间层高9米，地面为象牙米黄和黑金花、墙面为白洞石；标准层电梯间为阳光电梯间；,一梯一户，大平面电梯直接入户，电梯间使用高档石材、玻璃、灯艺等超豪华装修,案例借鉴：时代白朗峰,3 ：充足停车位,对于购买高层豪宅类产品的人士而言，应考虑户均拥有1-3部私家车。高层豪宅为了适合其特定客户的需求， 需要配备充足的停车位。,曦湾华府 规划户数：194户 停车位：250个 高层车位比：1：1,三湘海尚 总户数:1107 停车位:2500 车位比：1：2.25,纯水岸7 规划户数：194户 停车位：844个 车位比：1：4,全城车库第三：区域车库配比冠军,高层车库全城第一：1：4车位比尽

24、享高层豪宅最大尺度,高层车位满足业主最基本需要,案例借鉴：幸福里 中信红树湾 兰溪谷 红树西岸 香蜜湖1号 白朗峰,地下停车库应具有充足车位，且设有从地下车库通往上部建筑的内部电梯。,兰溪谷二期 规划户数：537户 车位比：1：1.3,时代白朗峰 规划户数：191套 停车位：357个 车位比:1:1.75,幸福里 车位配比: 1:0.77,香蜜湖1号 规划户数：447户 停车位：788个 车位比：1：1.8,红树西岸 总户数:1301 停车位：1900 车位比：1：1.5,红树湾 规划户数：3388户 停车位：3961个 车位比：1：1.2,高层豪宅产品差异点 户型功能尺度配置： -大进深面宽

25、客厅 -品质提升的家庭厅、电梯厅 -大开间进深主卧套房的豪华配置 -豪华洗手间配置 -豪华厨房配置 -休闲空间宽大露台阳台设置 ,符号说明 必须的豪华标准配置符号为 可选择的差异化豪华配置符号为 ,58,1、大进深面宽客厅、餐厅 ,客厅与餐厅作为生活区的主要配置，是高层豪宅客户需求重点考虑的因素，以上表中可以发现，入门级高层豪宅进深最低应位置在3.8米，而中级享受姓高层豪宅160250 区间内产品的客厅开间应维持在5-7米，而最低标准应不小于4.8米； 作为高层豪宅项目餐厅面积均需在最小10以上，从以上各品类高层豪宅案例可以发现，良好的通风采光是高层豪宅的基本配备；在餐厅与厨房尺度的客户研究中

26、表明，客户对于餐厅的相对尺度远远大于对厨房大尺度的追求； 正方形的餐厅在使用上更为舒适，客厅的平均进深与开间比约6.5：5.3。,【生活区客厅、餐厅】,餐厅面积增大，客厅更讲究开间设置,曦湾,三湘海尚,纯水岸,59,家庭厅等附加功能区配 备，是高层豪宅客户需求的升级,2、品质提升的家庭厅、电梯厅 ,家庭厅是高层豪宅客户需求的升级，是增加高层豪宅客户体验与享受的附加功能，以上表格中可以发现，仅纯水岸7拥有家庭厅，因此愈高端高层豪宅，客户对类附加功能区的要求愈齐全； 一般家庭厅设置进深不低于3.8米，以维持其功能的舒适度； 电梯厅的设置，增加了客户居住的舒适度，此附加功能虽相对来说可有可无，不是评

27、判高层豪宅类别和客户关注的主要因素，但是高层豪宅精致度的体现。一般如有电梯厅的设计，面积需最低维持在10，以保证其功能的舒适度。,【生活区家庭厅、电梯厅】,曦湾,三湘海尚,纯水岸,60,上表中可发现，高层豪宅品类的升级是随户型整体面积增加，主人房面积尺度会适当放宽，但基本占整体面积的15左右； 而项目整体面积不是决定性因素，因为除主卧的大开间进深外，更重要的提升价值的关键是其豪华的配置。如主卧引入多功能空间，比如书房空间，小型起居空间，以及小型的休闲空间。另外在卫生间的设置上功能空间也丰富多样，步入式衣帽间，以及双台盆，按摩浴缸，独立淋浴等成为高层豪宅卫生间设置的标准配置； 中级享受性高层豪宅

28、如着重对豪华配置的打造，同样能够达到奢华体验级高层豪宅的效果； 高层豪宅客房一般设置23间，最小面积在10平米左右，最大面积在16平米左右，部分客房内也设置卫生间或更衣室。,3、大开间进深主卧套房的豪华配置 ,【休息区主卧、客卧】,纯 水 岸,三 湘 海 尚,曦湾,主卧套房豪华配置仍旧占主导地位 客房功能逐渐丰富，面积呈放大趋势,4、豪华洗手间配置 ,【功能区】,较大进深开间豪华主卫的配置，在高层豪宅客户敏感点中占较大比重，红树西岸是对于高层豪宅卫生间的配比尺寸较典型的失败案例。以上类品比较表明，越靠近奢华体验级高层豪宅，洗手间尺度与配置越豪华。但于产品打造中，入门及高层豪宅和中级享受型高层豪

29、宅往更高级别打造，虽无尺寸优势，但豪华的配置，是提升其价值的另一重要途径； 高层豪宅功能区必备的有2-3个客用卫生间，客卫基本上采取正方形布局，它们的面积在4左右； 独立书房及储藏室的面积分别在10及6以上，才能满足高层豪宅客户对舒适度的需求 。,主卫的尺度与豪华配置，是客户敏感 点之一，客用卫生间作为主力功能区，面积适中,纯 水 岸,三 湘 海 尚,曦湾,5、豪华厨房设置 ,厨房面积稳定在套型总面积的5%以下,【工作区厨房、工人房】,入门及高层豪宅由于面积约束，主要以厨房为主，而对于160平米以上客户来说，工作区必备的有厨房、工人房，由于工作区主要由工人使用，在高层豪宅产品中所占的比重变化不

30、大，一般厨房面积占整体面积的5以下，工人房面积能满足基本居住条件即可，一般在6平米左右； 上表中可以看出，入门级高层豪宅曦湾的厨房面积略大于中级享受型高层豪宅三湘海尚，因此产品打造中，入门级高层豪宅在厨房的打造上，同样可以享受享受型高层豪宅的标准，而提升它自身产品竞争力； 厨房虽在客户需求中所占比重不大，但豪华中西厨房的设置给主人提供了更为灵活的厨房操作空间，也可作为前期可展示的卖点； 工人房在200平米以上项目是必备配置，但受不同面积段客户需求控制，150平米一下较少配置工人房； 以上图表可以看出，由于不同的客户需求，奢华体验级高层豪宅相对工作区更为完整。,纯 水 岸,三 湘 海 尚,曦 湾

31、,6、休闲空间宽大露台阳台设置 ,休闲空间种类单一，休闲功能较少,【休闲区】,休闲区的具体细分主要表现在露台和花园和阳台，是必备要素，这些面积多数不计入建筑面积，因此就根据实际情况进行配置，近年高层豪宅市场供应的产品较多的配置了花园、露台，且面积有增大的趋势；豪华的赠送面积，也是客户择优选择的原因； 就入门级高层豪宅面积段的产品来说，由于面积限制，休闲功能较少。但曦湾由于特殊复式设计，弥补了未赠送露台的不足。因此入门级高层豪宅和中级享受型高层豪宅应规避面积限制，利用复式或其它偷取面积的方式来增加赠送面积卖点；,纯 水 岸,三 湘 海 尚,曦湾,高层豪宅产品的设计研究,高层豪宅产品分类及划分原则

32、,： 高层豪宅产品的户型功能划分, ：高层豪宅产品的功能配置需求,： 高层豪宅产品的服务配套,CHAPTER 1,CHAPTER 2,：商业配套,：物业管理服务,商业配套,波托菲诺商业街 位于具有浓郁意大利风情特色的深圳华侨城高档住宅区- 波托菲诺之中，毗邻7万平方米燕栖湖，片区拥有极为优质的客户资源及优美的自然环境。已进驻的商家有丹桂轩餐厅、舞鹤日本料理、汉阳馆韩国料理、百佳超市、可颂坊面包店、illy咖啡、SPR酒吧、梦圆皇宫美容等连锁品牌店。,曦湾商业街 曦湾拥有6000平米沿街和内街商铺商业，为满足业主生活配套需求，具体商业业态等暂未确定,三湘海尚商业街 小区内部配套： 近2000独立

33、会所商业；呈围合布局16311.98m2风情商业街，16788.02m2集中商业配套（具体商业业态规划中）；470公共配套设施：星光老年之家、党员活动室、社区综治办心等,如以曦湾商业配套体量为例，以满足业主基本生活配套及需求为主，按照5000平方的商业配套来举例，各合理功能部分面积分摊如下：,根据项目体量及各方面情况，如有配备会所建议商业和会所结合设计，后期经营会所作为商业的核心部分，既增加了有效的商业面积，也解决了会所经营出路；并且商业和会所结合之后体量增加能够以整体形象树立区域高档商业地标，弥补区域高档商业不足的现状； 商业虽然设计成街铺形式，建议在适当位置预留小型休闲广场，形成步行街形式

34、。,商业配套建议,物业管理服务： -智能化安防 -物业服务,曦湾,智能安防系统,1、四重电子门禁一卡通：四重门禁，均需IC卡方可解开门禁。 2、徽机自动识别技术：）车辆管理：远距离读卡；）访客管理：卡设置、图像、车牌、进出时间四项结合； 3、三星监控系统：可视对讲包含来访留言、电梯控制、公共信息共享等功能，可按层设置分机。监控画面无盲区设置、30天静态存储、带视频分析功能 4、电子巡更系统：巡更与对讲机合一、非接触式采集、自动上传数据、实时感知巡逻人员位置。,三湘海尚智能化采用的主要包括周界安防、小区监控系统及家居智能化系统三大部分；周界安防及小区监控方面，主要体现在封闭式管理模式，在小区主要

35、通道、重要公建及周界适当安装各种探测器，防范区外闲杂人员进入；此外还采取不停车管理系统：每一用户配备电子标签，该模块可进行车牌识别，当车辆到达小区入口68米处时，车辆检测器检测到车辆的存在，车闸迅速自动打开，车辆无须停车便可顺利通过，停车更显人性化。 整个智能化系统最人性化的部分在于其家居智能化系统，它包括六大产品线 可视对讲功能、门禁控制功能、家居安防功能、自动控制功能、信息管理功能、网络远程控制 1、可视对讲功能 可视对讲功能、与保安管理中心的通讯； 强大的保安管理：当有报警事件时，改软件自动跳出告警提示界面，显示报警类别及住户号，同时也可以浏览报警、通话、门禁等各种历史记录，包括告警类别

36、，报警时间，通话双方的号码，通话时间，开门记录等等； 储存来访者影像功能、来访者二次确认。 2、门禁控制功能 业主通过入口的大门口机刷卡/输密码打开小区门/单元门； 消防联动，报警自动开门； 自动呼叫电梯功能：轻松按下电梯呼叫键，电梯就会自动到达该用户所在楼层；住户刷卡就能乘坐电梯自动到达住户所在的楼层，而不能到达其他楼层，对于访客，通过可视对讲系统呼叫用户，由用户远程遥控开启单元门，同时自动呼叫电梯并给予对应楼层的指定授权，访客无需另行呼叫电梯和选择楼层，即可直接乘坐电梯到达指定楼层，不能到达其他楼层。用户之间互访需通过管理员机中转。 3、家居安防功能 入侵报警（入口、走廊、客厅、窗户；红外

37、双鉴探测器、红外幕帘探测器等） 煤气泄漏（在厨房配置煤气泄漏探测器） 火警和紧急按钮报警（各个主要房间，每个可视分机上均配置紧急求救按钮） 4、自动控制功能 灯光控制：实现对每个房间的灯光的亮度调节、开关控制 网络视频监控功能：住户内或院门、阳台等区域可根据需要配置网络摄像机，这样住户可随时通过显示屏查询相关区域的图像；家中无人时，也可通过网络查询家中的状态；住户内部可自行配置网络摄像机，由住户自行选择，以保证住户自身的意愿。 5、信息管理功能：接收小区管理中心相关信息发布 6、网络远程控制（业主自主选配）：在您出差或旅游过程中，可以在世界任何能上，Internet的地方，来连接小区自家智能家

38、居系统，了解家中的情况及信息；户在回家的路上，通过移动电话可以打开家里的空调，打开热水器的电源，给预先放好的电饭煲通上电，使自己一回到到家中就有一个舒适、温馨的环境。,三湘,智能安防系统,波托菲诺纯水岸,智能安防系统,1、并且小区实行全封闭式管理，安保采取人防加技防相结合的办法保证业主的安全。（技防主要采用智能化安防系统：闭路监控、周界安防系统、电子巡更系统、门禁及可视对讲系统、楼宇设备监控系统等；安保工作人防实行24小时三班制无缝隙化监管。） 小区内有智能化安防系统: 1、闭路监控系统 2、全数字式彩色可视对讲系统（可扩展家居安防功能，但需业主自选自购） 3、门禁系统及可视对讲系统 4、停车

39、场管理系统 5、楼宇监控系统等 6、周边安防系统 7、电子巡更系统：保安用的电子巡逻考勤系统，在规定要巡逻的地点安装信息点,通过软件编程设定巡逻的路线和时间，保安持信息采集棒,在规定时间内到达规定地点,采集信息点信息,完成巡逻后将采集棒中的信息下载到电脑里,生成考勤记录。,从选取的案例可以看出，对智能化的配置要求，根据物业形式、体量、品类不同会有一定差异，级别但是都突出了安保方面的智能化管理系统。愈高级别高层豪宅客户，对只能安防的需求愈强，但深圳高层豪宅基本都是以五重安保作为基本模版,智能安防系统小结,智能化的投入相对整个房地产开发来讲，属于比较小的投资量而且营造周期易于控制，随着小区智能化的

40、发展，不易形成比较突出的智能化产品差距，除以上基本五重安保之外，其他智能化要求均建议采用最基本的智能化要求，可根据物业档次及客户生活需求曾增加更高配置，但不作为产品主打卖点；,智能化基本配置参考：,智能化设备建议以基本的配置为准 不作为产品主打卖点营造,物业服务是评判高层豪宅的重要标准。事实上，建筑品质达到高层豪宅标准并不难，难的是通过物业服务，在每一个细节都要传达出高层豪宅的风范，每一项服务都要让业主感觉到高层豪宅的尊崇。,高层豪宅物业服务共同点： 高层豪宅的物业基本均由国内外知名物业公司提供直接管理或顾问服务，邀请世界知名物业管理顾问公司，是高层豪宅的基本配备及趋势。 高层豪宅中的物业服务

41、已经不拘泥于物质上的享受，而以客户需求为中心，更多地扩展到了人性化的服务管理上及特殊的物业服务上，将先进智能化管理与贴心人性化服务结合，确保社区和谐安定。 高层豪宅物业服务竞争突破点： 随着高层豪宅档次的提升，物业管理最直接的反应是在物业费上，虽均为知名物业管理及顾问公司，但通过比较可以看出，入门级高层豪宅和奢华体验级高层豪宅有一定差距，而客户愿意为更昂贵的物业费用买单，说明的高层豪宅客户对物业服务的更高需求。 各品类高层豪宅，提供物业服务越贴近客户的需求，提供特色式服务，是除聘请知名物业顾问公司外，在物业服务方面竞争的主要突破点。, 物业服务,曦湾、三湘海尚、波托菲诺,世邦魏理仕 世邦魏理仕

42、总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是“财富500强”和“标准普尔500强”企业，为全球最大的商业房地产服务公司。世邦魏理仕是拥有200多年历史的全球房地产行业的领导者，客户可通过世邦魏理仕获得多种不同的可行方案，尽享一站式策略顾问服务。 世邦魏理仕深圳分公司于2007年2月成立，世邦魏理仕结合了当地市场智慧和全球及地区网络的综合优势，提供最全面广泛的房地产顾问服务，包括研究分析、策略顾问、物业估值、买卖与租赁、投资、物业与资产管理等。,推荐物管公司及管理案例示意：,第一太平戴维斯物业管理有限公司 深圳市大中华第一太平戴维斯物业管理有限公司是由大中华国际集团（深圳）有限公司与深圳市第一太平戴维斯物业顾问有限公司合资注册的物业管理公司。目前下辖现代城华庭管理处（商业、住宅物业管理）及大中华国际交易广场管理处（写字楼、商业物业管理）。 第一太平戴维斯在深圳地区主要在管高端别墅、住宅项目包括香蜜湖唯珍府、中信红树湾、蝴蝶谷名苑等等。Savills以长远目光致力于于房地产业发展，与业内伙伴建立长期战略关系