物业管理论文 关于沈阳市云华园小区物业管理现状的调查

1、沈阳市润华园地球物业管理现状调查类8408102学号名字导师真正沈阳市航空航天大学2011年十月摘要房地产管理是市场经济上涨带来的新兴产业，作为以社会化、专业化、市场化方式解决房地产后续管理的主要手段，变得越来越重要。随着经济的快速发展，沈阳市、房地产管理从无到有、从小到大、从琐碎的开始到全面的推进，经过10多年的努力，走上了艰难曲折、灿烂的探索之路。(威廉莎士比亚，温斯顿，经济名言) (威廉莎士比亚，温斯顿，经济名言)作者访问了沈阳市的部分街区，现场调查了小区的房地产管理，总结了实际情况，深入分析了物业管理存在的问题，了解了现阶段沈阳市房地产管理的现状，提出了建议和对策。关键词：房地产管理发

2、展现状竞争机制所有者自治运花园小区由辽宁省博利开发公司开发建设，通过公开招标选任辽宁省安泰财产公司，进行房地产管理。小区共分为三期开发建设，第一期2005年入住，第二期，第三期2007年末入住，小区共16栋建筑，753户。一、云华公园地球状况随着社会的发展对生活质量的要求越来越高对文化追求和环境的要求也越来越高对社区的要求也越来越高通过对云花园小区的现场调查和对小区居民的了解，总结了云花园小区现阶段存在的以下问题。(a)公园内的停车位紧张，费用高小区大部分居民都有私家车，但停车位太少。小区的车库数量有限，小区表面也有一些停车位，但不能满足居民的需求。停车位约不到200个，加上车库，只有200多

3、个。结果，小区车辆布局混乱，占据了很多公共面积。而且居民们感到反对收费标准，收费标准超过60%，收益不相称。(二)维护不及时，房地产经理素质不高在调查过程中，大部分居民在对房地产进行维修后不能及时得到维修，甚至现在也不修理，有“踢皮球”现象，反映出推卸责任，开发商和房地产公司徐璐回避。房地产管理是新兴行业，因此人才储备基础薄弱，员工队伍建设远远落后于行业的发展。大约80%以上的管理人员来自原房地产部门或其他行业，不到具有本科以上学历的高级管理人员的20%。(c)区域社会管理不当。小区发生过入室盗窃案，大部分居民认为这与房地产管理不善有关，需要加强小区的治安状况。而且，小区里有居民占据公共绿地的

4、情况。小区内极少数居民私自占用绿地，改造成自家菜园，严重侵犯了他人的利益。(4)小区居民缺乏自治意识和维权意识，参与积极性不高大部分居民知道设立业主大会，选举了自己的业主代表，但很少参与。很多业主对参加业主委员会不感兴趣，对业主委员会日常工作的支持也不足。房地产管理出现问题时，大部分业主不是去业主委员会解决，而是耐心或自行解决(如拒绝缴纳水关费等)。而且，业主委员会委员往往缺乏退休者，专业知识。二、当前沈阳市物业管理问题目前，沈阳市房地产管理在全省处于领先地位，在全国处于中级管理水平，但与深圳市、广州市、上海市等先进城市相比，存在一些差异。(一)房地产管理收费困难，仍然是制约我市房地产管理产业

5、发展的最大障碍。房地产管理企业和业主承担徐璐权利义务的享有者和实施者在各自的立场上对房地产服务费的看法不同。一些业主认为房地产企业服务不合适，拒绝缴纳财产税，利润是各企业生存和发展的最基本条件，房地产管理是否正常运行，给业主提供优质服务，完全取决于业主收取的房地产管理服务费。目前沈阳市部分住宅区房地产管理收费率低，房地产管理企业经营良性循环机制不成立，极大地限制了行业的发展。这种情况的原因主要有三个，一是业主消费观念没有形成。多年来在计划经济体制下形成的居民住房福利制度有很多业主无偿享受服务的传统观念，熟悉单位房地产管理部门或住房管理室的模式，认为实施房地产管理想得到很多钱。有些业主花钱购买服

6、务的观念还没有确立。有些业主有观望心理，看到别人不付房地产费，自己也不付。第二，与住房制度改革相关的房地产管理货币补贴政策尚未制定，工资构成不包括房地产管理支出部分，业主的经济承受力普遍薄弱。已经实行物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也有物业管理费困难的问题。第三，部分业主对物业管理企业的要求太高，不按物业服务合同监督执行，总是用高级住宅区服务标准衡量物业管理水平，不形成质量价钱一致的意识，甚至将治安事件发生的责任归咎于物业管理企业。(b)业主委员会的设立延迟，业主自治作用不足；业主大会和业主委员会是代表和保护小区全体业主合法权益的组织，在物业管理活动中起着不可替代的作用。但是实际

7、运行中存在的业主委员会不能代表业主意愿，也有完全不发挥作用的情况，少数业主委员会委员为了谋取个人私利而侵害业主利益的行为，以及委员不做而损害业主利益的情况等，影响着物业管理行业规范运营的发展。(3)建设官缺乏有效的连接，开发油类问题困扰着房地产管理。建设单位前期开发油类问题不仅使房地产管理企业承担了大量开发的后续费用，而且提高了管理和收费的难度，近年来房地产服务收入增加的客观限制和房地产服务费用的刚性增长，使房地产管理行业平均利润率继续下降，部分企业处于赤字局面。有工程质量问题，配套设施不完善，工程技术档案材料不均匀等现象。(d)市场化水平不足，竞争机制没有完全建立目前沈阳市已经实行房地产管理

8、招标制度，但大部分邀请投标，部分项目有伴随现象牙齿，市场竞争牙齿不足。此外，部分物业管理企业还没有独立的合同或投标地位，因此物业管理资源配置的市场程度相对较低，公平竞争以形式流动的现象仍然存在。三、房地产管理问题的对策(一)加强对业主大会和业主委员会的指导监督，加强业主自治意识业主是房屋的所有者，是物业管理服务的主体，加强业主自主意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用，是物业管理的基础。第一，要加强业主大会和业主委员会的组成。(b)努力提高房地产企业的质量，为居民提供优质服务各房地产企业要有效加强内部管理，努力提高素质，不断提高服务水平。第一，有效加强企业基础设施。各房地产企业要完善企业内部

9、管理制度，加强自身建设，适应市场竞争的需要。二是大大提高物业管理从业人员的素质。要切实加强企业队伍建设，加强人员培训，全面实施资格证柔道制度，做好多层次人才培训，加强企业核心岗位和技术培训，提高员工素质。(c)科学地开发收费标准按照“等级、分类价钱”的原则，对物业管理服务质量等级标准、同质性、高质量、不同等级、物业费价钱、服务内容和质量也有所不同，科学地测量物业管理费，更加透明、规范、合理。根据物业管理企业提供的服务质量、服务水平，坚持不同的收费标准、质量价格对应、收费项目、收费标准对称。(d)建立公平合理的竞争机制这是市场经济开放、公平、透明的竞争经济。作为劳动密集型产业，在市场竞争激烈的今

10、天，要加强牌子意识和竞争意识。特别是从旁观转出的房地产企业要改变观念，致力于学习国内外先进经验。要加快发展，不断提高企业的核心竞争力。(5)以多种形式培养人才，为房地产管理发展提供人才资源。提高培训工作的强度，提高物业管理人员的专业素质。按照建设部的相关要求，制定计划，分阶段对各类人员进行专门教育，通过考试后，拿证书履行职责。根据管理人员的实际情况和工作要求，定期或不定期对在职者进行专题培训，不断提高员工的技能。抓好学历教育，从在职管理人员中选拔有前途的员工，参加物业管理专业学历教育，为企业发展培养人才。工具书：1王贵玲。物业管理M，北京市：中国物价出版社，2003。2放学量。阿尔瓦罗(美国)

11、，王子尹中国房地产管理M，上海市：文汇出版社，2003。3季度进深。物业管理M，沈阳市：辽宁省大学出版社，2001。4王家服。房地产管理条例解释M，北京市：中国物价出版社，2003。5河善胜财产管理法M。北京市：法律出版社，2003，4。6解释物业管理条例M。北京市：中国法制出版社2003。附录一问卷时间：地点：问卷调查1.你认为有必要在小区里激活物业管理吗？需要a不需要bc没关系你认为房地产公司和业主的关系是什么？执事和朱茵b合同的甲方c管理器和pigan manager3.你知道的房地产管理包括以下哪些方面(多重选择)a清洁b安全性c维护，设备维护加热e火灾f车辆公路g录像h公共机关工作你认为现在小区物业管理范围怎么样？a范围太大，必须减少管辖范围b范围太窄，需要增加服务项目c正常5.你熟悉房地