商品房销售法律培训.ppt

1、商社销售法律训练、商社销售法律训练、目录、商社销售法律环境和政策变迁、主要法律体系结构、中华人民共和国城市房地产管理法(2007.8.30 )、商社销售管理方法(2001.6.1 )。 中华人民共和国物权法(2007.3.16 )、物业管理条例(2007.8.26 )、土地使用权的转让、物业管理及物业交易管理、商社的现在销售及商社的预售管理、商社的预售管理、物业商社的销售面临的基本法律环境， 最高人民法院对审理商社买卖合同纠纷案件的适用法若干问题的解释，第二条卖方未取得商社预售许可证，与买方缔结的商社预售合同应当认定为无效。 第三条商社的销售广告和宣传资料是申请邀请，卖方对商社开发修订范围内的

2、房屋和相关设施的说明和承诺具体确定这一说明和承诺，即使商社的买卖合同没有装载，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第四条当事人一方原因不能签订贸易公司的买卖合同，由于不得依照法律有关存款的规定处理，归咎于当事人双方的事由，不能签订贸易公司的买卖合同的，卖方应当将存款归还买方。 第八条有下列情形之一，无法达到商社买卖合同目的的，无法取得房屋的买家可以要求解除合同、返还已支付的购买款和利息、赔偿损失，可以承担卖方已支付购买款倍以下的赔偿责任。 (一)商品房买卖合同签订后，卖方不通知买方将该房屋抵押给第三方；(二)商品房买卖合同签订后，卖方又将该房屋出售给第三方。商品房销售面临的基

3、本法律环境，第九条卖方签订商品房买卖合同时，有下列情形之一，合同无效或取消、解除的，买方可以要求归还已支付的购置款和利息、赔偿损失，可以承担卖方已支付购置款倍以下的赔偿责任(2) 故意隐瞒出售的房屋抵押的事实(3)故意隐瞒出售的房屋卖给第三方或者为了拆迁补偿而设置房屋。 第十九条商社买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的房屋所有权登记期限届满一年以上，由于卖方原因买方无法进行房屋所有权登记，买方要求解除合同和赔偿损失的，应当予以支持。 第二十三条按照商社买卖合同的约定，买方以担保贷款方式支付，由于当事人的一方原因，无法缔结商社的担保贷款合同，商社的买卖合同不能继续履行的，对

4、方当事人可以要求解除合同和赔偿损失。 由于不得归咎于当事人双方的理由，无法缔结商社的担保贷款合同，无法继续履行商社的买卖合同的，当事人可以要求解除合同，卖方应当将收到的购买款的本金及其利息或者定金归还买方。 2011年商社的销售政策发生了变化，2011年1月26日国务院办公厅关于进一步进行房地产市场管制的问题的通知，调整个人转让住房的营业税政策，如果个人购买住房不足5年进行交易，则按照其销售额全额征税。 在贷款购买第二套住房的家庭中，首付的比例在60%以上，贷款利率是基准利率的1.1倍以上。 在一定期限内，必须严格制定和执行住房限购措施。2010年4月17日国务院对部分城市房价暴涨的通知，在沈

5、阳、大连地区实施了限购政策，但是鞍山、营口还没有真正的限购政策，没有认清贷款。 2011年3月16日，商品房销售明码标价规定，规定时间内一次公开所有销售室来源，按照申报价格明码标价对外销售的住房来源，商品房经营者必须明确标明。 同时标价的，必须标明出售的所有住房来源的实际成交价的商品房经营者不得在标价以外提价出售商品房，不得征收未明记的费用。 与存货改造协议有关的收费项目必须进行报价，另外，取代收取，最好不要通过地产业者的POS机收取。 否则，很容易被认定为“价格外涨价”，2011年商社的销售政策发生变化，住房公积金的个人住房贷款政策的规范化相关问题的通知，严格限制第二套住房公积金的个人住房贷

6、款的发放。 第二套住房公积金个人住房贷款首付比例必须在50%以上，贷款利率是同期首次住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。 2011年商品房销售政策的变化，商品房销售的简要指导方针和流程的介绍、商品房销售概要、商品房销售、售前准备阶段、销售阶段、合同履行阶段、商品房交付阶段、物业管理阶段、商品房销售概要、开发销售订划，寻找客户，完成商品房的销售制作客户资料管理，接受住房价格和代纳税金，联系贷款银行，处理与商社销售相关的法律事务，顾问，营销顾问律师，商社销售概要，销售诱导，销售员向客户介绍住房的基本情况，确定，按照合同须知的要求，客户资料，商社的预售专业、签订预约书交付定金，调查贷款客户的信用状

7、况，初步确定贷款比率、利率，收集贷款资料，支付首付或全额，协议和确认合同条款，向客户提供临时签名文本的客户信息、住房信息的商社预售程序、草案客户签署草稿合同，设定合同密码，签署草稿合同，客户签署草稿合同，设定合同密码，办理贷款手续，签署贷款文件，签署正式合同和在线备案，及时补充签署正式合同的贷款资料，跟进销售回收情况， 跟踪分期付款客户和贷款客户住房款项的支付情况，跟踪合同存档、合同、客户资料和内部流程文件的存档，跟踪贷款银行资料的审核情况，及时补充贷款资料、商社的预售程序，达到退房意向， 办理解除合同的合同注销手续和在线备案解除手续，办理退款手续，商社销售中的风险控制、商社销售中的风险控制、

8、主体资格问题、买方主体资格风险控制、个人购买携带本人身份证、护照和军官证等有效身份证件， 未成年人购买由监护人办理的外国人在鞍山购买住房贷款，应当提供鞍山养老保险缴纳一年以上的证明或者一年以上的纳税证明。 委托他人签署买卖合同，授权公证，公司购买必须提供经过最新年检的营业执照。 外籍人(包括港澳台)必须符合中国政府规定的购买条件和中国政府批准的有效证件(鞍山市公安局出入境管理处出具的境外个人国内滞留情况证件)。外籍人员在当地贷款，提供相关贷款手续的同时提供鞍山市公安局出入境管理所发放的境外个人的国内居留情况证明，证明购买者在鞍山市内居住的期限达到1年以上，并提供1年以上的当地养老保险缴纳记录或

9、者1年以上的纳税证明，是商社销售过程中的风险在签合同之前确保已经支付了一定比例的首付，在提交正式合同之前签署草案合同，承诺过期支付违约责任，承诺客户贷款未经批准的处理方式，承诺房价未支付，发展者拒绝交货商品房预售合同解除时，客户的合作义务、贷款流程图、商品房销售过程中的风险控制、担保合同、借款合同、商品房的买卖合同、贷款问题的贷款担保关系的形象、商品房销售过程中的风险控制，基于预售合同、担保合同， 要求买方解除预售合同，归还商社，赔偿损失或还款，赔偿损失，根据借款合同，商社销售过程中的风险控制，包括借款合同和抵押登记拍卖抵押物、贷款问题、商社销售过程中的风险控制、贷款问题、 对于贷款未批准的风

10、险控制，合理安排合同流程，在签订合同前通过银行征信系统掌握贷款客户的信用状况，初步确定贷款首付比率和利率。 在合同中，明确约定首付、贷款资料的补充期限和无法处理贷款等的处理方式。商社销售过程中的风险控制、贷款问题、发展者对贷款客户承担阶段性担保责任的期间风险控制、合同中购买者不按期偿还或者其他原因由发展者承担担担保责任的处理方式。 合同中约定向出卖人提供贷款担保的，办理产票条件成立后20天内，买主应当办理房屋权利证明书，并将产票交给贷款人抵押。 否则，每次到期，买方必须按合同总价款万分之二的标准向卖方支付违约金。商品房销售过程中的风险控制、设定变更问题、设定变更风险控制，只有在商品房的结构形式

11、、户型、空间大小、方向被设定变更的情况下，才能解除合同，即注销。 (一)出卖人配合法律、法规、规章、政府部门的命令、通知以及其他不可抗力要素对该房屋进行的设施变更或者变更；(二)在不影响该房屋质量和使用功能的情况下，经修订部门批准和设施修订机关同意的变更。 (三)为完善和优化修订规划设置，施工中卖方对政府批准后的施工图进行部分变更，可能得到买方批准。 该优化调整包括门窗位置和高度的微调整、空调机的位置调整、外立面图调整等，但不限于此。 买方充分理解上述情况下的变更，卖方不构成违约。 买家在接受修订计划、设定变更的同时，也接受由此引起的住宅价格的变更。 买方要求解除合同的，应当与卖方合作办理解除

12、合同手续。商品房销售中的风险控制、房屋质量问题、工程质量问题：双方都可以委托有资格的检验机构检验，检验费用分担。 住宅质量问题风险控制，其他质量问题：按照住宅质量保证书承担保证责任。 只有有鉴定资格的机构证明房屋基础或主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的，才可以退房。商品房销售中的风险控制、产权登记问题、产权登记风险控制，适当延长合同中进行初始登记及转移登记的时间。、在商社买卖合同第十五条约定的辩证期内，因买方未支付完整金额的住房价款(包括面积差异填补)、未向有关部门提供辩证资料和税金、贷款人未给予辩证合作等非卖方原因发生辩证延误的，卖方不承担逾期辩证的责任。出卖人对贷款提

13、供担保的，应当在办理产权证条件成立后20天内，买方办理房屋权利证明书，并将产权证交给贷款人抵押。 否则，每次到期，买方必须按合同总价款万分之二的标准向卖方支付违约金。商社销售过程中的风险控制、产权登记问题、720天，商社销售过程中的风险控制、共享权益问题、园林、露台、地下室不能进入销售面积，卖方不能向所有者提供经营产权的相应证明文件，所有者只有使用权。 所有权人全体共享与个别业主独自冲突的风险控制，购买者同意建筑区内与某住宅单位相邻的所有基础庭、绿地、露台、地下室，该住宅单位的购买者按照合同内容享有使用权。 上述部分，其使用权由各相应机构的买家按合同约定使用，其他买家放弃，没有使用权。商社销售

14、过程中的风险控制、权益共享问题、存在障碍，全部财产权所有者通过预售合同及临时管理规约共享部分的土地使用权益由一部分买家承诺独占，仅仅是全部业主的一种共识。 因此，业主大会仍有权在大会决议中取消这项约定，也有权修改业主临时条约。 垄断使用权依然有可能被回收。商品房销售过程中的风险控制、房屋交付问题、商品房面积实测技术报告书、房屋交付条件、修订检验承认文件、建筑工程竣工检验登记表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程质量分户检查表、市政基础设施和其他设施同时达到交付条件， 除商品房销售的商品房买卖合同第八条规定的不可抗力外，买主发生下列情况时，同意买方可以延期交货： (1)施工期间遇到地震、水

15、灾、火灾及其他自然灾害；(2)施工期间影响施工的异常地质情况(如发现文物遗迹等) 新发现；(3)协助国家和地方法律法规或者政策变化造成的延迟；(4)政府部门或者公共事业部门对有关工程检验的延迟或者对有关文件的批准的延迟；(5)买方没有按照合同约定支付房租；(6)其他卖方无法预见，防止或者回避其发生和结果买方必须全额支付住房价格金的情况下(可以要求出卖方交付该商社的，包括但不限于： (1)将贷款的全额计入账户，(2)逾期支付的违约金，(3)按面积差异产生的合同价格补充的购买金等买方在收纳时发现该商社存在属于保证范围内的质量问题的(由具有鉴定资格的机构证明房屋基础或主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的除外)，有权在收纳意见书上记载并要求卖方修理。 出卖人确认情况后必须立即进行修理，商品房销售过程中的风险控制、房屋交付问题、买家逾期接受房间的风险控制，商品房达到交付使用条件后，除买家未按合同约定支付住房价格的情况外，出卖人应特快配送买方没有收到商社交付使用通知书的，收到以合同约定的交付期限的最后一天为交付使用时间的商社交付使用通知书后无正当理由拒绝或者延期房间的，以商社交付使用通知书约定的交付期限的最后一天为基准。 买方对卖方交付的商品房没有异议或者异议部分经协商处理同意收纳的，对卖方交付的该商品房钥匙发放收纳证，该收纳证视为该商品房实际交付的证明。