生活方式决定未来地产发展.ppt

1、中国房地产业大有发展,美国人年搬次家的启示,主题内容,一、故事的开始 二、影响美国人购房的因素 三、影响中国人购房的因素 四、制约中国人搬家的因素 五、生活理念对中国房地产业的影响 六、值得关注的需求 七、三纬度下的客户细分 八、未来中国房地产业发展前景,一、故事的开始,美国人劳伦斯，自1997年至2008年，共 搬5次家，平均2年多一点时间就搬一次家。 频率实在是高！这其中的原因究竟是什 么？ 中国人一生要搬几次家？搬家的原因又 什么呢？,二、影响美国人搬家的因素,1、价值观不为什么？自己喜欢是第一。 2、生存理念哪里有面包，哪里就是祖国。美国人先祖 从欧洲移民到北美时的口号，发展至今为“哪

2、里生活好，哪里就是家园”。 3、生活方式个性自我，一代人有一代人的开心事。热爱生活，家庭。工作在那，家安在那。 4、工作方式换工作地点频繁。搬家因之成为常事。 5、收入水平由低到高，购房搬家成常事（租小、租大、买小、买大、买好、卖好，平均6次）。 6、经济发展不均衡地区存在差异，人往高处走。 7、户籍管理自由迁徙，没有管制。 8、社会保障驾证国内通行（机动车辆处），社会保障号码通行。 9、个性需要学校、社区、本组裔人多、餐馆、环境、税收等。 10、家庭生命周期单身、家庭、上班、退休。,关键因素,1、价值观； 2、收入水平； 3、生命周期； 4、个性需要； 但最为根本的是其社会保障保障制度完 善

3、，为美国人实现自由迁徙、平衡工作 和生活、圆满度过人生提供了坚实的保 证！,三、影响中国人搬家的因素,1、除非变故，基本不搬：一生一个省份、一个城市、一个区域、一个街区、一个房子稳定型社会固定人生。 2、工作变动主动、被动； 3、小孩教育主动； 4、经营需要主动、被动； 5、个性需要主动，很少； 6、地区发展差异人往高处走。 7、收入增长主动。,关键因素,1、收入增长是决定因素。 2、被动要求多（工作、就学、拆迁）。 3、主动性逐步增加（投资等）； 4、个性需求被压制。,四、制约中国人搬家的因素,1、社会保障严重缺失不敢 2、支付能力安家置业费用没有 3、生活方式工作重于生活局限 4、生活观念

4、稳定，不求变化不想 5、户籍管理限制迁徙不能 6、失衡发展热点效应冷热不均 7、社会结构乡土社会资源配置失衡 8、两元社会乡村到城市多城市到城市少,五、生活观念对房地产业的影响,1、集资型的首次置业刚性需求大，且成为主流（教育产业化、城镇化）。 2、消费梯次发展：村乡县市省会超大城市。 3、收入稳步提高改善型需求。 4、被动型刚性需求旧城改造型。 5、个性化初初萌芽画家村落、创意大厦。,六、值得关注的需求（项目创新）,1、度假型（产权型收益） 2、养老型（产权型收益） 3、学区型（最终要受教育资源超负荷限制） 4、租赁型（毕业大学生、继续教育群体） 5、就业型（买房就业+地域风情）,七、价值观

5、+生命周期+支付能力三维度下的客户细分,1、美国PULTE的11类； 2、中国万科的5类； 3、台湾的单身妈妈型（是否有社会歧视？） 4、个别到群体（画家村、创意群落）； 5、要求产品线非常丰富，链条长从摇篮到坟墓。 6、客户细分企业战略产品战略产品线项目产品,八、未来中国房地产业发展前景,1、社会保障到位最大变局因素，快慢有别。 2、户籍管制取消较大变局因素，快慢有别。 3、经济发展较大变局因素，快慢有别。 4、收入提高较大变局因素，快慢有别。 5、生活理念变化较大变局因素，快慢有别。 6、土地出让金分期支付变局影响因素。 如此之多的限制因素，在未来要逐步取消，地产业前景无限。新变老，老变新。低变高，小变大，东西南北