第五章 房地产评估.ppt

1、第五章房地产估价第一节房地产估价的前期工作第二节房地产估价中市场法的应用第三节房地产估价中收益法的应用第四节房地产估价中成本法的应用第五节房地产估价中其他估价方法的应用第一节房地产估价的前期工作土地、建筑物及其他地上定着物1。确定评估的基本项目(1)确定评估目的(2)确定评估对象(3)确定评估价值类型(4)确定评估基准日(5)签订评估业务协议(2)， 拟定评估作业计划(1)初步选择拟采用的评估方法(2)确定拟投入评估的人员(3)确定评估作业的步骤和进度(4)确定评估作业所需的预算(3)进行现场调查和评估对象(1)调查房地产的位置和周围环境(2)调查房地产的使用状况(4)。 收集评估所需的资料(

2、1)对房地产价格有一般影响因素的资料(一般因素)；(二)影响估价对象所在区域房地产价格的材料(区域因素)；(三)反映评估对象状况的材料(个人因素)；(4)类似于房地产的交易、成本和收益的例子。土地分类(以城市房地产为例)(1)根据经济地理位置对城市中心区、一般城区、城市边缘区、郊区、远郊区和偏远区进行分类(2)对工业用地、商业用地、居住用地进行分类。 交通用地和公用事业用地按其社会经济功能分类(3)耕地(已开发土地)和未开发土地(未开发土地)按其开发程度分类土地纳入城市发展规划(4)国有土地和农村集体所有土地按所有权性质分类城市国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定，土地使用权出让的最长

3、期限按以下目的确定：1 . 居住用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化、卫生和体育用地50年；4.商业、旅游和娱乐用地40年；5 .综合用地或其他用地50年。房地产价格类型：根据房地产价格、不同的市场交易价格、估价价格、所有权价格、使用权价格、转让价格、其他权利价格、房地产实物形态、不同的土地价格(基准土地价格、名义土地价格)、建筑价格和房地产价格，根据房地产价格单位、不同的总价、单价和底价。房地产价格的影响因素(一)一般因素(宏观因素)经济因素、经济发展、产业结构、金融和社会因素、人口、文明和公共安全、社会福利、房地产投机管理因素、土地使用制度和住房制度、土地价格政策、城市规划

4、、城市发展战略、税收制度、投资倾向、交通管制心理因素、消费观念、购买心理、生活环境要求、风土人情(二)环境因素/区域因素(中等因素)商业服务的繁荣、交通便利、设施、 环境条件，(3)个体因素(微观因素)，土地的个体因素：区位因素、土地占用条件、形状因素、内在因素、容积率因素、使用因素、土地使用年限、建筑物的个体因素：建筑物的面积、结构和材料，以及建筑物的设计和设备是否完好。 法律限制了建筑和周围环境的协调程度。第二部分是市场法在房地产价格评估中的应用。一、市场价格类比评分法。例5-1参考房产的交易价格为2000元/平方米，比经调查的正常交易价格高出5%。修正后的正常交易价格如下：上例中，如果参

5、考房地产的交易价格比正常交易价格低2%，修正后的正常交易价格为：例5-2估价对象土地使用权剩余年限为30年，参考对象剩余年限为20年。假设折现率为8%，土地使用权修正系数为：估价对象土地的容积率为2。参考土地的容积率为4。根据以下土地价格指数，容积率修正系数如下：例5-4 2005年4月至10月某地区某类房地产价格指数分别为103.5%、105.4%、105.8%、107.6%、109.3%、110.5%、114.7%()其中，2005年5月某房地产价格为3500元/平方米，交易日期修正为2005年10月2005年上半年部分房地产价格分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%和9.6%，

6、其中2005年3月某房地产价格为3800元/平方米，交易日期调整为2005年6月。 2005年6月5-6号房产价格为3000元/平方米，2005年7-10月该地区同类房产价格指数分别为103.6%、98.3%和103，交易日期已更正，2005年10月价格修正为：例5-7 2005年5月某房产价格为3600元/平方米，2005年6-10月该地区同类房产价格变化率交易日期修正时，修正至2005年10月的价格为：实例5-8中四个参考房地产的交易价格修正后得到的四个基准值分别为4500元/m2、4800元/m2、4200元/m2和4300元/m2，那么用简单算术平均法计算的估价对象房地产的评估值为：实

7、例5-9中，修正四个参考房地产的交易价格后，四个基准值分别为4500元/平方米如果四个基准值的权重分别为0.4、0.1、0.2和0.3，则评估房地产的评估值采用加权算术平均法计算如下：收集与待评估土地相似的五个可比实例，数据如下表1所示。此外，该市的地价指数见下表2，容积率地价指数见下表3。土地减息率为8%，商业用地的土地出让年限为40年。尝试寻找商业用地的评估价值。表1:宗地价格单位数据：元/m2表2:城市地价指数表3:容积率地价指数表2。基准地价修正法(一)基准地价修正法的含义基准地价修正法是指以估价对象地块所在区域的基准地价为参照，修正转让期限、交易日期、土地状况和市场转让因素，从而获得

8、估价对象地块在估价基准日的市场情况。基准地价修正法实质上是市场法的一种具体方法。基准地价是城市各级土地或同质区域及其商业、居住和工业用地类型评估的土地使用权单位面积平均价格。它是政府制定的城镇国有土地的基本标准价格，是不同地区、不同用途的土地一级市场的平均价格。(二)基准地价的构成。指国家作为土地所有者在一定时期内向受让方收取的土地使用费的净收入。基础设施配套费。指政府已投资和预计投资于城市基础设施配套建设的部分费用，包括市政公用设施配套费、四源费(自来水、污水处理、供热、供气建设费)、社区建设配套费等。土地开发和其他费用。包括土地平整费用、征地拆迁费用等。(3)基准地价修正方法的评价思路；(

9、3)市场租金倍数法；(3)收益法在房地产估价中的应用；(1)净收入；(2)资本化率(贴现率)1。本质：投资回报率2。类型：土地资本化率，建筑物资本化率，房地产(综合)资本化率，例5-10房地产总价值估计建筑部分价值为600万元。假设综合资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，土地资本化率如下：3。估计方法：(1)安全利率加风险收益率；(2)投资收益排序插入法；(3)市场租赁价格法。在例5-11中，选择了四个与估价房地产相似的交易例，每个交易例都是相关的。三.收入期的确定：评估房屋和建筑物的经济寿命；土地使用权剩余年限评估；四.房地产价值的估计：(1)房屋与房屋整合价值的估计；(2)土地价值估算

10、；(3)建筑价值估算；例5-12:评估对象为总用地面积为500平方米的六层砖混办公楼。该建筑占地面积1500平方米，月租金45000元。假设房屋资本化率为10%，使用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费按年租金的3%计算，维修费按房屋现值的1.5%计算，租金损失准备金按半个月租金计算，保险费按房屋现值的3%计算，房产税为租金收入的12%，土地使用税为每年每平方米2元。营业税及附加综合税率为5.5%，建筑物使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值按成本法计算为120万元。尝试用收益法来评估房屋基础使用权的价值。例5-13估价对象为租赁办公楼，总用地面积5300平方米，总建筑面积2

11、5000平方米，18层，钢筋混凝土结构。该办公楼的土地使用权于2000年4月1日以出让方式取得，使用年限为50年。办公楼于2002年4月1日建成并出租，建筑的耐久性为60年。房地产的资本化率是8%。收集的相关数据如下：租金按净使用面积计算。可供出租的净使用面积为15000平方米，占总建筑面积的60%，其余为大厅、公共走道、楼梯、电梯、公共厕所、建筑管理用房和设备用房的占地面积。平均租金是每月每平方米85元。年平均空置率为10%，即年平均入住率r平均每月经常性费用为8万元，包括工资、水电、供暖、维修、清洁和保安。财产税按年收入总额的12%缴纳，保险费按建筑物原值的3%计算。营业税和附加费占年收入

12、总额的5.5%。2005年4月1日，试用收益法评估办公楼价值。房地产租金年净收入为25万元，综合还原利率为12%，评估有效期为20年。试着计算一下房地产的价格。如果在上面的例子中，土地的使用年限仍然是30年，建筑物的使用年限是20年，不计算建筑物的净残值。建筑物报废后，土地仍可以30万元的价格转让，土地还原利率为8%。试着计算一下房地产的价值。如果在建筑物报废后将土地出租，净收入可达每年3万元。这时，由于土地仍可使用30年，土地收入仍可维持10年。试着计算一下房地产的价值。五、收益法应用实例：出租商住楼相关信息如下：(1)该房地产建筑面积5000平方米，土地面积1200平方米，建筑为钢筋混凝土

13、结构；(2)土地使用权70年。从1987年10月开始，该建筑于1988年10月建成，使用年限为50年，不含净残值；(三)出租房屋建筑面积3000平方米，占总面积的60%。每平方米月租金标准是300元。按使用面积计算，平均入住率为90%；(4)建筑物原值600万元，电梯、空调等设备原值80万元，使用年限10年，净残值5%；(5)土地使用税为每年每平方米7.5元；(6)房产税为租金收入的12%；(七)建筑物保险费每年按原值的1%缴纳，电梯、空调等设施的年保险费率为原值的3%；(八)房屋修缮总费用100万元，电梯及其他设备修缮总费用10万元；(9)年管理费为年租金的5%；(10)建筑物拆除后，土地可

14、以120万元的价格转让，土地减息10%；(11)房地产综合还原利率为12%，土地还原利率为10%。试估计一下1988年10月的房地产价格。2000年3月，一家房地产开发公司获得了一块土地50年的使用权，并于2002年3月在这块土地上建造了一座砖混结构的办公楼。当时，成本为每平方米2000元，经济寿命为55年，残值率为2%。目前，这种建筑的重置价格是每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积900平方米。现在它是用来出租的，平均每月实收租金为3万元。另一项调查显示，当地类似办公楼的月租金一般为每平方米50元，空置率为10%。年管理费为年租金的3.5%，维护费为房屋重置价格的1.5%

15、，土地使用税和房产税合计为每平方米房屋20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，房屋资本化率为8%(假设房屋收益期不确定)。假设土地使用权出让期限届满，土地使用权和地上建筑物将由国家无偿收回。根据以上数据，尝试对该地块2006年3月的土地使用权价值进行评估。第四节成本法在房地产估价中的应用，适用范围：无损失计算的新建房地产、无现金流量收入的房地产、交易市场和交易案例少的公益性房地产、1。房地产重置成本估算(1)土地重置价格估算，1。土地出让金。拆迁补偿。地上附着物和青苗的补偿。安置补贴。1勘测、设计和施工前费用2基础设施配套费(三/七连接和一整平)3公用事业建设配套费4社区开发配

16、套费5相关税费，1土地征用费利息(一次性投资)2土地开发费和管理费利息(甚至投资)，例如，是一个新开发的土地，需要进行评估，由于没有收入记录和市场参考，必须采用成本法进行评估。相关数据如下：征地费(包括拆迁补偿费、安置补助费和耕地占用税等)。)为8万元/亩，土地开发费为1.5亿元/km2，当地银行一年期贷款利率为9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，当地土地出让增值率为10% 1。计算征地费=8万元/亩=120元/平方米2。计算土地开发费=1.5亿元/平方公里=150元/平方米3。计算投资利息=土地收购利息=10 * 10% * 2(150 * 3/4 * 10% * 1.5 150 * 1/4)4。计算开发利润=(征地费)*10%=(120 150)