成都市水碾河商场土地开发项目计划书.ppt

1、,成都市水碾河商场土地开发项目计划书,报告/2010年,三、项目前期运作,二、项目介绍,一、2010年房地产市场政策分析,计划书内容,四、项目收益分析,五、项目结论及附件,2009-5/国务院,部分基建项目和商品住房项目的资本金比例被调低，而部分“两高一资”项目的资本金比例则被调高。其中值得注意的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%。,商品房项目资本金比例下调极大地缓解了开发商资金链紧绷的问题，对房地产市场回暖起到促进作用，并影响到房地产下半年的走势。,2009-11/央行,强调，将继续实施适度宽松的货币政策，妥善处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理

2、好通胀预期之间的关系，防范化解金融风险，提高金融可持续支持经济发展的能力。,引导货币信贷合理增长；合理把握信贷投放节奏，增强信贷支持经济发展的均衡性和可持续性，维护金融体系稳定；发展金融市场，促进民间直接投资；,2009-12/国家税务总局,自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；,此次细则对5 年内普通型住房采用差额征收,保护自住性需求的意图明显,而针对5 年以外的非普通类住宅则仍按照差额征收营业税,体现了持续打击投机性需求的

3、决心。,08年在全球金融危机影响下，房地产行业出现大幅跌落；通过政策宏观调控且前期抑制的消费力，实现09年的持续热销，随之出现价格的快速上涨，促使政策针对抑制价格上涨速度过快出台一系列措施，从而出现近期一线城市成交下降的波动。,一、2010年房地产市场政策分析,2009年政策回顾,一、2010年房地产市场政策分析,政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，住宅产业政策高压已经形成。,“4.15”新政,新政出台背景,成交量,时间,2007年 2008年 2009年 2010年 2011年,成交量变化,成交价格走势,927利空政策出台 收紧二套房贷及土地政策,火爆楼市快速降温,08年6月利好策出

4、台 振兴楼市,政府补贴购房,5变2的营业税,09年1月利好策出台 放宽二套房信贷,7折利率正式执行及土地宽限政策,09年底利空政策 国四条,收紧二套房贷抬高开发商门槛,营业税2变5,10年4月利空政策 银行取消7折利率及改善住房优惠,提高二套房贷5成首付及1.1倍利率,从几次政策转向均对楼市产生重大方向性变化，目前政策基调已十分明亮 即保量稳价，严厉打击楼市投资、投机行为，保证首置客户需求,预计未来成交量将出现一定幅度下滑，但成交价格将平稳发展，即量跌价稳态势,从中长期来看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在 未来不可能大幅下降。,一、2010年房地产市场政策分析,房价发展预测,政策层

5、面,政策的走向很大程度上影响市场走势，但目前房地产行业作为国家经济增长及地方财政的支撑点，且有刚性需求存在，总体向好趋势在近年是不会改变的，但是短期内受到政策影响较大，部分一线城市出现观望态势。,经济层面,成都经济处于高速发展阶段，平均房价位于全国中等状态，但GDP增长率远高于全国平均水平，居民人均可支配收入等消费力指标保持快速增长，为房地产行业发展提供有力的消费支撑。,规划层面,作为内陆城市，处于川渝经济圈龙头地位，潜力巨大；成都市四大交通枢纽实现中心城与周边组团逐渐融为一体，且因地铁的开通将跃上新的高速发展期，项目处于城市重点发展方向中，未来发展力度较大。,市场层面,本案水碾河十字路口，土

6、地资源的稀缺性是显而易见的，目前该板块商品住宅去化周期仅4个月，相对较快，均价处于城东区域较高水平。受区域发展因素的制约，目前区域内无高端成型办公物业、中高档大型商业物业和高端酒店，是市场的空白点。,一、2010年房地产市场政策分析,市场发展预测,重要启示： 根据政策基调看，未来楼市中端产品风险较大，而针对首置的经济型产品与终极置业的高端产品政策影响较弱;国家确认西部大开发的战略意义并加大投资力度. 就历次调控均未对商业物业作出任何限制，可见中央政府对能持续产生经济效益的商业体持保护和支持态度。 因此，政策对商业物业不会产生影响，楼市投资客群必将转向商业物业投资，为商业物业发展商提供了巨大的商

7、机与空间。,一、2010年房地产市场政策分析,二、项目介绍,宗地土地经济指标,总占地面积：15亩 容积率：8.5（暂定，可上调） 土地性质：商业用地 可单独开发，也可做项目扩容开发，市规划局已有初步方案，如扩容约达到50-90亩的开发面积。,宗地形状规则，现有现地表建筑面积1.63万平米，主体为“富士大厦”和“水碾河家具商场”。,项目整体经济指标,二、项目介绍,宗地处于成都市中心城区，东风路与一环路交接口内侧，该地块三面临街，其中两面临主干道。,项目地块所在地,宗地土地位置,二、项目介绍,项目四至,富士大厦,家具商场,成都饭店,中国电信,成都娇子音乐厅,为地块所在处,地块周边商业氛围成熟。 与

8、成都饭店、娇子音乐厅相对望；毗邻著名的春熙路、红星路步行街、王府井百货、太平洋百货、蜀都大道、东大街和各大型休闲娱乐场所。 地理位置非常优越，办公、交通出行和生活购物都很方便。,二、项目介绍,项目交通,一环路：项目通向其他区域的主要交通干道，主要行驶车辆为轿车、公交车、小型货车等车辆。,水碾河路：为项目通向“红星路”、“春熙路”最为快捷的通道。 ，主要行驶车辆为轿车、公交车、小型货车等车辆。,大交通环境：位于成都市一环路主干道内侧，成渝高速的交通要道，及地铁2号线出口附近。 小交通环境：是东门方向到市中心必经要道，距离繁华商业街春熙路仅1.5公里（3分钟车程/步行10分钟），距离天府广场3公里

9、；与成都人文景观 “大慈寺”仅3分钟步行距离；距离成都景观标志电视塔仅4-5分钟步行时间；离上海世贸集团正在整理开发的600亩土地也只有5分钟步行距离；距离东大街（西部金融一条街）仅5分钟步行时间，交通极其方便。,项目区域公交站密布，步行距离内分布有约20条公交路线，通往全城各个区域，公共交通方便快捷。,公共交通,私家车交通,项目临近一环、二环、水碾河路、玉双路以及东大街延线等交通干线，私家车交通便利性高。,二、项目介绍,项目交通,二、项目介绍,项目区域空气质量,附： API指数即：空气污染指数。其主要分级标准如下： 一级，API 小于50，空气质量优； 二级，API 51100，空气质量良好

10、； 三级，API 101150，为轻微污染；API 151200，为轻度污染； 四级，API 201300，为中度污染； 五级，API 大于300，为重污染；,项目处于锦江区。 根据成都市环境监测中心站环境质量监控：2010年1月22日-2月21日（共31天），锦江区区域空气质量优良(API100)的天数为28天，轻度污染为3天，环境空气质量达标率为90%；,三、项目前期运做,完善股权收购,对项目的开发前景及周边市场，做了全面的调查分析。,对目标公司的财务经营现状、职工明细、资产清单及历史由来等做了全面深入的调查了解。,对目标公司股权拥有人及对应资产的合法性、有效性、真实性核查完成。,完善了股

11、权交易，结合上述工作了解情况，在公证处签定全面收购股权协议，预防了收购中的法律风险，保证了对该项目的绝对控制权。,该土地为“春熙路片区”内的上好地段，也为后期项目如要做扩容开发占据了战略至高点，达到了战略上的排他性。,三、项目前期运作,资金平台,依托资金平台，能加快项目顺利实施。,合作方式,建议资金方派人监督管理使用资金，以保证资金的合理使用。,三、项目前期运做,有效的经营管理团队,陈剑先生：公司总经理陈剑先生曾就职于上海第四建筑工程公司，浙江建工集团温州公司副总经理，上海渔岛实业公司副总经理，上海田洋贸易公司总经理，泰丰房产开发公司总经理。 中国房地产学会理事 成都市房地产协会理事 成都市建设与开发协会理事 成都市房地产十大最具影响力人物 中国房地产2010年峰会青年企业家代表,四、项目收益分析,项目技术指标,四、项目收益分析,项目成本测算,项目总成本：预计投入10.8亿,四、项目收益分析,项目成本测算,项目净利润：预计3.15亿,企业目标,发展建议,实现合理利润，一般开发商的利润在20-25%之间（全额投资计算）； 快速回笼资金，规避市场风险，利润缩减为15-20% ；