长沙保利芙蓉项目年度营销总结.ppt

1、谁动了我的奶酪？保利副刊摘要，目录内容，1，2，3，5，4，完整概述信息，特殊性分析信息，战略执行和验证信息，经验孔刘信息，教训启示信息，A 08年，基本数据，总占用面积：43无总建筑面积：80，000 M2地面建筑面积：62880M2住宅建筑面积：51631.0M2辅助建筑面积：11249.0M2(不包括地下)地下建筑面积：21658.77M2地面容积率：2 为了更好地发挥波利芙蓉大明湖畔的独特诉求，为了尽快让济南市人民知道、理解和关心，项目今年的宣传综合了报纸、网络、广播、户外、短信、粉中、精品杂志等全面立体化的广告形式。印刷报纸、户外广告、网络、短信、广播、传播频道选择、大众媒体、DM分

2、发、报纸部署比重分析、本项目宣传后投入的59份报纸包括：47份无聊晚报、4份山东省公报、8份济南市时报。根据图片，钻孔晚报在投下的报纸光流媒体中占最大的比重。79%，第二次时报，共部署8个，比重14%；宣传形式分析，统计表明，在本项目投下的报纸类广告中，强硬42批(总版轻宽20批，交版1批，半版轻宽21批)，淡文类7批，反延半径类2批，报纸公告牌类8批。每月平均部署6.5次。根据图片，在报纸宣传形式中，京广所占的比重占71%，接着是赵道延文类。另外，由于在开盘初期需要宣传，因此报纸的眼圈乱流也相应地使用了。、报纸部署及效果明细表，报纸部署及效果明细表，报纸部署及效果明细表，图，山东省上平均部署

3、每宣传的进口量最大，平均宣传每台带来73个电话，但不可忽视的是，该主要电话在六月中旬，由于当时刚进入项目实际销售店的宣传，客户的兴趣变大了，同期其他媒体也打了电话，这是本项目中最常发生的事。济南市时报因其发行量等原因，电话很少。电报电报情况，如图所示，在本项目投下的众多频道中，蛭石间报纸共2362份电报，比重最大，占37%，其次，包围场和工地现场的电报占20%，户外广告、广播、短信、活动等都取得了良好效果。各频道电报统计分析，2008年五月销售处开业后，接收了总客户3853批。每月平均接待客户550批，每周接待客户138批左右。图例显示，路过的顾客及附近顾客访问的顾客中，占47.3%，占最大比

4、重，接着介绍的顾客也是，石间、网络、包围、户外等媒体都对顾客访问有很好的影响。，据各频道访问统计分析，图中显示，保利芙蓉交易渠道中比重最高的是附近和经过的销售处，230套，比重为51%，接着是晚报广告，交易70套，交易比重的15%，网络，介绍，包围，广播，活动等。根据各渠道交易统计分析，4，客户分析，图显示，在吸引顾客的过程中，项目本身的魅力在开发人员牌子、项目位置方面分别占28.27%和20.92%。另一个因素：例如，职场工作的上下班便利性和弧形本身的优势也分别占19.68%和12.33%。可以看出，品牌和扇区正在成为本项目胜利的关键。据图片显示，购房者对项目周边的搭配情况比较满意，本项目价

5、值大幅提高，首先对交通状况的满意度较高，统计显示，40%以上的顾客对项目周边的交通环境表示满意，对项目周边学校医疗机构银杏等其他生活补助也表示满意。据图片显示，钻孔石刊和户外广告等大众媒体在本项目宣传过程中发挥了重要作用，比例分别占29.66%和18.78%。另外，朋友介绍引起的交易也占6.48%。根据图片，99%的客户对牙齿项目价钱很满意。可见，价钱看到的项目交易是促进成功的最重要原因。据图片显示，98%的顾客对所看到的项目位置非常满意。根据图片显示，94%的客户对本项目公寓模式表示满意。一方面，因为本项目弧形根据客户的需求进行了相应的调整和包装。另一方面，户型比基本上适合本项目客户群的要求

6、。图片显示，98.13%的顾客对项目建筑的外观表示满意，1.87%的顾客表示基本满意，由此可见，本项目面对的嘉宾开始追求住宅的质量和居住环境，而不是单纯满足住宅的需求。据图片显示，98.12%的顾客对项目景观绿化表示满意。图中显示，购房者对本项目交通条件100%满意。据图片显示，90%的顾客表示对本项目周围的纠正感到满意。据图片显示，本项目统计交易客户中，45%来自驿站口，22%来自驿站区。可见周边客人对牙齿地区的居住依赖仍然很强。据图片显示，94%的顾客为自主购买房子，还有一些投资和购买住房来赠送父母的顾客，但比重不大。图中显示，本项目购买阶层的年龄差异从24岁到50岁很大，集中在25-30

7、岁首次购买和37-45岁第二套住房的两个群体上。图中显示92%的客户具有大学学历。本项目业主素质较高。注：核心家庭手指：年轻夫妇、夫妇、子女、单身、子女直系家庭手指：三代同堂、四代同堂、老人、孙辈住在一起。根据图片，本项目购房者都是核心家庭和直系家庭。根据图片，三口人是本项目最大的顾客群。图中显示，83%的客户家庭集中在年销售额的80，000-100，000之间。属于中等家庭。根据图片，国营团体企业的普通职员和私营、私营企业的管理人员是本项目主要购买军。根据图片，2室3室的购房比例仍然是本项目的重点。(牙齿图3室2厅第一名指1#90弧形)85-102是客户购买的主力面积。如你所见，中小型企业仍

8、然受到市场欢迎。调查显示，78.28%的客户选择了抵押贷款。、四月、五月、六月、七月、八月、九月、十月、十二月、11月、09、5、08营销绩效报告、聚山省、11月开放日共销售402套住宅单位，销售额2.4亿韩元以上，销售率达75%，刷新了济南市房地产市场的多项记录，成为2008年济南市房地产市场每日单盘销售套数、销售双才，2008年十二月涤纶芙蓉卖完了！总销售住宅546套，销售3.5亿韩元！销售套数、销售额、销售率、历年济南市房地产市场开盘当日销售套数、销售额、销售率3个1位、B项目特殊性分析、开发者特性、客户特性、1，2，3、产品特性，当年土地中国保利集团经过国务院批准，1993年二月保利技

9、术经过20多年的发展，保利集团业务包括贸易、海外、文化、房地产、房地产等几个茄子主要领域。集团所属企业及项目北京市、上海市、广州市、深圳市、天津市、重庆市、济南市、武汉、长沙、哈尔滨、沈阳、贵阳、昆明、南宁、杭州、海南、香港等地区。2007年集团总资产首次超过500亿韩元，提前进入中央企业资产规模5001000亿韩元的第二次方阵。销售收入和净资产都首次突破了100亿，总利润翻了一番，连续7年实现了两个数量级增长，继续保持良好的发展势头。在151家中央企业中进入前60名。2008年，保利房地产开始进军山东省房地产市场，在泉城风景秀丽的大明湖街上建起了精品住宅社区保利芙蓉。有名的出身，但还没有被济

10、南市认可；“文化”是区别于其他房地产企业的重要特征。目标感强，一旦制定，一定会严格执行。进军济南市的第一个项目，甲要求开盘，即清算！2，项目特性，地段：大明湖风景区东部，人文环境良好。老城区，生活环境嘈杂，交通堵塞严重；属于全市地势最低的地区，受2007年洪水的影响，顾客排除心理。产品：产品比例严重失衡，两间房的户型所占比重达80%。弧形断裂，没有100-120房间；部分户型出面积安装了多处阳台，顾客感到反感。通过对旗舰户型F、采矿不良、客户排斥心理、3、客户特征、先行白金卡客户的分析，本项目客户的职业构成主要集中在政府公务员、私营业主、事业单位等多个方面，信息渠道广泛，注重住宅理性、隐私权重

11、视、扩大购房信息。客户群面积需求与产品比例不符。特别是13.5%的顾客需求100-120号型，本项目市没有这种住宅院。一室，三室产品与客户的要求不符。通过对C战略执行和效果检查，4R地图，4P执行，经验总结，1，2，3，4，4C市场定位，与客户联系的保利山东省住宅会员的调查，看到了项目客户知道公务员、事业单位职员、个体户等经济实力雄厚，知道房地产信息多的渠道，买房子是比较理性的客户。所以如何在很多房地产咨询中突出，通过情感营销引起共鸣，提高关注是需要解决的重要内容。注重关系营销。活动营销，客户兴趣，尤其是客户偏离，收入是营销的源泉。追求企业的回报是营销发展的原动力。收益是维持市场关系的必要条件

12、。所有营销活动都要以顾客及股东创造价值为目的。relevency、relation、return，提高市场反应速度。2008年市场环境瞬息万变，在顾客意向动摇的情况下，抛弃现有的常规操作手法，拒绝“刻船求刀”，不遵守规则，迅速综合当前环境，做出最快反应，是保利芙蓉营销成功的关键！reaction，1，4R准则，相关relevency，反应reaction，关系relation，报告return，2，4C市场定位，c u s Tom e r，c o s t，12)，截至开业初期，共吸收了900多名会员，最大限度地保障了客源！3)、作为保利山东省住房会议的客人，通过资料、特点、动态详细分析，为建立

13、后期价钱战略、改善产品、选择营销渠道、执行促销政策等提供充分的资料支持！4)、最大化是开放成功的保证！效果检查：开业当天，保利山东省住宅会员强烈支持销售，当天交易402套房来源中，340多名业主拥有字典累计会员。占总交易量的85%。Consumer、以客户为中心。产品市场定位！c u s Tom e r，c o s t，c on venien ce，c om munication，2，确定成员要求以改进产品并创建“90 3房间”概念。通过对住房会会员的分析，发现本项目中有相当一部分在功能需求上以3室为理想据点，但本项目3套共为120160套，总住房远远超过经济效益。改善措施：通过对产品的详细解

14、释，决定将1#90两室的“北阳台”部分做成“书房”概念，形成“90平三房”概念。效果检查：开放日1#层消化率为80%以上。阳台书房，c u s Tom e r，c o s t，c on venien ce，c om munication，3，成员阻力摘要，“公共庭院”生活建设。通过早期顾客的掌握，发现顾客拒绝选择第三层，理由是底层商人可能妨碍生活的安静。为了缓解三层阻力，增加产品卖点。改善措施：根据弧形结构将三层屋顶分为“露台”，为顾客创造“公共庭院”的概念。效果检查：开业当天3楼的产品卖完了！c u s Tom e r，c o s t，c on venien ce，c om municati

15、on ce，4，考虑到经济高效的客户需求，改进f字形，为客户创造更多价值。通过对特殊户型F户群的研究，发现F户型客户群的普遍经济能力不强，以“经济性、经济性”为卖点，采取了吸引客户的改善措施。把窗户放在地上，增加使用面积。入住防火部分以“入住花园”的概念赠送给顾客。效果检查：迄今为止最大的F型，有效的切换部分考虑G型，但是经济能力不足的客户！c u s Tom e r，c o s t，c on venien ce，c om munication，1，高价防风，客户心理价钱上涨住宅会成立初期，通知客户芙蓉项目平均价钱区间为7000-7500韩元/2、调查形式，掌握顾客心理价钱。在开业之前，通过问卷调查了解顾客心理价格的同时，将平均价格区间以7000-7500韩元/再次传递。3、产品说明会，再次提高顾客的心理价格。开业前，准备盛大的产品说明会，通过景观、园林、材料等详细解释产品。再次提高顾客的心理价格，同时举行动摇仪式，动摇500名限量船屋会员，鼓励顾客达成交易。Cost、集中和满足客户成本、以客户为中心、价钱市场定位！c u s