西安西城国际社区项目整体策划运营思路_149PPT_高之桥机构.ppt

1、西城国际社区项目 整体策划运营思路,目录Contents,1st:市场分析,2nd:整案定位,3rd:先期发展策略,市场机会,整案定位,先期发展策略,宏观环境,区域发展,市场竞争,客户定位,发展策略,开发策略,产品策略,本体分析,营销策略,市场机会：面对项目的基本条件条件，需要立足于市场，全面分析、梳理竞争市场，从中发掘、探求客户需求为项目发展提供方向,整体及产品定位,第一部分：市场机会,宏观环境,区域发展,市场竞争,西安城市化水平处于中级阶段，高于中国平均水平，但与一线城市相比差距较大，经济水平处于向小康过渡的阶段,人口结构：西安市现辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、

2、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县等9区4县。到2007年底总人口数为764余万人，其中男性392.2万人，女性371.8万人，性别比105：100。在总人口中，农业人口410.4万人，非农业人口353.85万人。,市场机会宏观环境,西安市GDP水平在全国处于较低水平；与一线城市相比，仅为广州的1/4， 北京的1/5； 与二线省会城市相比，是长沙、郑州的75%，仅为成都、武汉的一半；,西安整体经济目前还处于国内较低的水平，与同级别二线省会城市GDP相比差距较大；,市场机会宏观环境,2001年-2008年国内生产总值（GDP)的增长率： 2004 10.1% 2005 10.4% 20

3、06 10.7% 2007 11.4% 2008 9.4% 2009年上半年7.1%,西安市GDP增长速度是全国GDP增长速度的两倍，处于高速增长阶段，未来有望迅速赶上同类二线城市；,2008年，西安GDP首次突破2000亿元，达2190.04亿元，同比增长15.6%，增速同比加快0.9个百分点，连续8年保持了13%以上的增速。财政总收入同比增长24.4% 全年财政总收入324.34亿元，同比增长24.4%。,市场机会宏观环境,.西安住宅均价自2006年起均价从3307元/平米涨至5002元/平米； 2.2006年-2008年，西安住宅均价年增长率在13%以上，2009年年增长率为7%，上半年

4、房地产市场状况良好。,西安房地产市场住宅均价自2006年以来处于一个快速增长的状态；,市场机会宏观环境,西安房地产市场2000-2007年进入快速发展阶段，08年受诸多客观因素影响发展步伐减慢，进入2009年后房地产市场再次转好；,2000年-2007年受全国及区域经济高速发展推动，西安市商品房投资增速保持较快上涨态势。 2008年受地震、经济危机等因素的影响，商品房投资减缓，市场供应开始萎缩。,2009年，宏观经济开始好转，房地产投资迅速回升，销售面积逐月攀升,市场机会宏观环境,宏观环境总结,目前，西安经济处于二线同类城市中较低水平；但年GDP增长率超过全国平均水平，保持着较快的增长势头，未

5、来有望赶超同类二线城市； 宏观经济快速增长的势头之下，形成了房地产市场高速发展的动力和基础，为本案提供了良好的契机和发展环境,第一部分：市场机会,宏观环境,区域发展,市场竞争,区域研究：,市场机会区域研究,地铁1号线汉城路站拥有三个出站口,20余个公交站点,大型城市交通枢纽城西客运站,大型的西医药品批发市场,西关板块,城西客运站板块,三桥 板块,高新北 板块,大城西,D,D,D,D,D,D,板块相对发展较差，但伴随地铁线路的修建，未来潜力巨大， 区域作为西咸一体化的大城西概念中的核心区域，缺乏较高档次楼盘， 商业配套主要集中在土门附近，目前区域内缺乏生活商业配套。,区域研究总结,第一部分：市场

6、机会,宏观环境,区域发展,市场竞争,市场机会市场竞争09年上半年全国楼市动态,西安市场平稳发展,全国各地地王频出，楼市一改去年下半年沉闷无奈的格调，纷纷亮出五彩缤纷的色彩。,小阳春,市场整体复苏,市场“涨声一片”销售火爆。北京、上海、深圳、广东、杭州等一线城市房价全部回到金融危机前水平，并且部分价格环同比增长幅度均超出去年。,三月份,四月份,五、六月份,七月份,八月份,市场整体销量大幅上扬，客户纷纷下注，各个楼盘均有不同程度涨幅。,十月份,本月全是住宅成交量133.95万，环比增长24.94%。,九月份,房价连续三个月上涨，本月价格小幅下降，5005元/的均价与上月基本持平，快速上涨趋势得以缓

7、解。,10年初应走势平稳，年底尚不明朗。,十一月份,11月西安商品房销量152.9万平米，抵08年单季总量,十二月份,12月商品房价格提升较大，去化平稳，二手房交易激增,桑弧 2、建立并完善大客户电子信息系统。,大客户部任务要求,现场售楼处开放前后，组建20人以上的销使别动队，高密度覆盖区域人流集散地，通过面的覆盖，有效强化和补充直销团队未能“点攻坚” 的效果，形成点面结合的良好成效。,第三纵队：人海战术，全线覆盖,现场售楼处开放前后，招募20人以上沟通力亲和力强的大学生，组建销使别动队，每日定向出击，面向城西北区域重要节点人流集散地以一对一的方式派单（重点厂区的上下班时间、重要商圈不定点堵截）实施人海战术。,销使别动队,社区展示点 02年以前建成入住社区,外展场 大超市或市区广场,小团购 政府单位/企事业单位,定向活动 政府单位/企事业单位,资料展示 娱乐/餐饮/影院/商场设置异形资料架,联合营销 同商家携手，共同促销，开拓客户,直邮资料 通过邮局资源，直邮项目资料,坐销,行销 通路,合作营销 银行信用卡/保险,外埠拓展 陕北、活动+街头DM拦截派发,+,新媒体资源利用 银行刷卡回单/,物业发展策略营销策略营销攻略,媒体费用预算,媒体策略各媒体费用比例说明,项目一期销售额预计为4.5亿 推广费用按销售总额 1.5 %计算，整体为670万 由于一期为项目知名度塑造期，固