芳村项目前期策划报告.ppt

1、芳村*路项目市调报告,项目区位与地段,荔湾区,2005年芳村并入荔湾区，荔湾区是广州中心老八区之一。但项目属于原芳村区，是广州欠发达的区域，经济基础相对薄弱。芳村主要以茶叶、花卉鱼虫等批发市场而著称。 项目位于荔湾区*大道279号，芳村体育中内。 属于增滘村管辖范围。该村位于广佛边沿位置，向东得不到广州政策的扶持，向西也未受惠于佛山的飞速发展。是广佛两城交界位置落后的地区。 虽然近来大力推进广佛同城发展，但项目周边发展依然没有起色。,广州市荔湾区东漖镇增滘村村域范围266.72公顷的全村面积内的现状，包括辖内增滘、步滘、大和、洪石坊4个自然村，原有耕地2243亩，近年国家征地用作城市建设仅剩下

2、734亩。增滘村辖内有增滘、步滘、大和、洪石坊4个自然村，有865户，人口2789人(其中农转居人口有1900多人)。增滘村在明代成化年间建村，至今已有530年的历史。（摘自2007年数据）,交通状况,项目北临*大道。*大道是一条呈东西走向的主干道，广州市西南部出入口之一。东起花地大道坑口村，经东漖大桥、白沙河桥，西跨佛山河道五丫口大桥接佛山市南海区的海八路，路面宽4060米。 ，本案北门（正门）为连接广州和佛山的主要干道之一*大道，东面约2公里可至芳村客运站和地铁坑口站，西面700米处为环城高速公路出入口，车流量大，交通易达性良好。往来佛山或广州市各区都十分方便。 *大道车辆川流不息，但还是

3、无法与环城高速、鹤洞路相比。,本案,项目印象,本项目比较荒凉，周边无任何的楼盘以及较为美观的建筑。以本案为中心，与本案最接近的为厂房和汽车市场，这些都是人流量相对较少的地方。而集聚人气的城中村均分布在各个角落，村内有公交车以及好又多购物中心接送车辆，行经*大道人流稀少，走至本案的人流更是罕见。 区域内的零售商业主要集中在城中村内，业态以服务村民及周边工厂员工的生活百货为主，图中范围内的*大道上几乎无任何零售商业，但汽车等专业性市场较多，多集中在*大道两旁，这与其便利的交通条件有莫大的关联，强有力的运输系统为产品的运输提供了巨大的支撑。,芳村体育育中心,本案,车管所,加油站,城中村,至尊高尔夫球

4、场,项目四至,解析： 东面：项目位于芳村体育中心内，东面正对主会馆；往东100米是荔湾区人民法院，高压线横空而过； 东北面为城中村步漖村，东面距芳村客运站和坑口地铁站约2公里； 西面加油站，再往西100米为增滘工业园和大型的汽车销售市场，车管所也刚好设在附近。项目距离环城高速公路入口仅700米左右，至广州花卉博览中心也不足1000米的距离； 南面为体育中心的内部网球场，四周被围墙封闭，只能由北面大门进出； 北面为增滘村、汽车销售市场及其相关的配套服务，本案的北门为*大道，它是到达本案的主要交通，也是广州至佛山市区的主要干道之一，车流量大。项目往北约500m左右还有尊至高尔夫球场。,东面：芳村体

5、育中心主馆、荔湾区人民法院 西面：加油站、增滘工业园、大型汽车市场、环城高速公路 南面：体育中心内部网球场 北面：增滘村、汽车市场、省道*大道,周边印象:芳村体育中心与法院,芳村体育中心位于荔湾区*大道277号，占地208亩，有网球中心、体育会馆、羽毛球馆、体育公园等设施。其中网球中心占地约70亩，设有1个网球主场和16个标准网球场，球场表面质地为硬胶地，共有观众席3600个，有休息室和停车场，适合蹴球比赛与训练场地要求；该场曾举行2001年举办九运会网球比赛、2004年广州国际女子网球公开赛等赛事。,由于人少冷清等原因，主场馆内（项目正对面）的特色餐饮也关门结业了。,场内免费停车，看不到有人

6、保管车辆。,荔湾区人民法院位于芳村体育中心东面，仅一墙之隔。,周边印象关键词 ：核心商圈,区域内的商业核心位于*中路上，该路段与*大道平行，东西贯穿了大和、增滘以及步漖三个村落。该路段上的商业主要集中在增南路至增滘南约一段，长约500m，商业业态以服务村民的日用百货、医药、服饰、五金、通信等为主，商业氛围由该街道的两端向中间递升，其中华嘉购物中心为区域商业最旺的位置，且公交线路与好又多接送车在此设站，因而其租金也是该区最高值，为100-120元/月左右，而增南路的租金仅为10-15元/月，两者相聚两百米都不够，租金却相差将近10倍。该街道的东段有近十余间商铺空置，主要是由于东段商铺前为高尔夫球

7、场围墙，右为工业区，左面离村落有些距离，做零售人流少，专业市场又正好被拐弯截断，处于一个尴尬的业态定位置，人们更愿意走多几步去旺一些的华嘉购物中心周边购物。,本案,核心商圈,周边印象关键词： 工厂,由于片区偏僻，土地房屋的租金价值低，所以吸引了许多劳动密集型的低端工厂设址。,周边印象关键词： 城中村,与市区的城中村（如冼村、黄村、梅花村、文冲等）不同，这里的城中村居住的除本地居民外，居住的大都是收入和消费能力较低的工厂的员工和民工。,周边印象关键词： 车城、车管所,由于交通便利，空地面积大，临主干道展示面宽，租金低，迎合了汽车市场的生存需求。当地最大的“车城”是大昌行汽车市场，场内经营本田、雪

8、佛兰、别克等中、低档汽车。,车管所,上海大众,庆铃,大昌行喜龙汽车市场,加油站,周边印象关键词：花卉,芳村以花卉苗木知名，项目正对面为花卉苗木种植场，芳村东漖传统盆花基地以及广州花卉博览园与项目太约1.5公里。,小结,从周边印象看，项目的市场租金价值低。,商业及租金情况,项目东面、南面没有在营商业，面面为加油站和新建的汽车卖场。由于汽车卖场的租金在短时间内难以调查，东南西三面难以找到租金参考。 项目周边两公里内没有新楼盘，售价难以找到直接的参照物，只能在坑口、芳村等较大范围的地域作参考。,项目正北面有一条两车道的路，路两旁为临街商租，商铺为村委物业，主要经营低档汽修、配件等，物业装修破旧，无统

9、一管理工作，商业形象低端，租金非常低，普遍在15-20元/ /月。这样低的租金在广州老八区中实在罕见。,芳村住宅新楼盘售价参考,初步定位设想,定位,休闲娱乐为主 + 中高端特色餐饮为辅,为什么不以中高端特色餐饮为主： 周边消费力有限 项目东面的特色餐饮“榴莲小乡”和本案倒闲推断，周边消费力难以支撑大规模的中高档餐饮。,为什么不做中低档： 项目地理位置偏商圈，周边无住宅区，没有商业氛围，不符合中低档商业要求； 项目交通条件良好，停车便利、停车费低，符合驾车一族的消费要求。,为什么要做休闲娱乐： 周边有网球场、羽毛球场、法院、车管所等机关单位，有工厂、汽车卖场，有娱乐性消费要求； 沿路的休闲娱乐消费场所不多，但生意较旺，有市场需求。 娱乐与餐饮消费相互拉动，一站式消费，增加客户的消费总额，弥补人流不足的缺陷。,需要确认的问题,1.项目位于芳村体育中心围墙内，物业是否与政府机构有关，管理上是否独立？物业产权是否清晰、干净？ 2.西边靠加油站的围墙能否打开，作入口之用？ 3.从项目短信上介绍，项目1、2、3、5层拍卖，但现场调查，4