俊发商业地产培训方案2014年2月.pptx

1、俊发商业地产基础知识训练商业地产概念，讲师：牟嘉骏，2、住宅不动产是建房子，商业地产是给建房子灵魂，一、什么是“商业地产”？ 个人认为，采用以商业投资组合为主的房地产模式，综合各行业的商业资源，为商品交易、商业和休闲活动提供适当的建筑载体，并通过持续运营提高房地产估价，考虑适时退出的过程。 具有投资、投资的所有属性，需要持续运营，通过运营提高房地产价值，退出，商业房地产必定存在退出的过程，狭义的概念retail real estate用于各种零售、饮食、休闲等生活服务类的经营方式的房地产，指百货商店、店铺广义概念商业实际状态或商业属性； 除商店外，复盖办公楼、公寓酒店、连锁酒店等具有商业属性的

2、房地产、3、“商业房地产”五个模块，选择土地取得：商业房地产开发：类似于住宅开发。 同样包括定位、修订、设订、施工等招商：招商是“满足商业建筑”的过程，但操作过程并不直观如此简单，也谈后述的运营管理：招商不是商业房地产的最后环节， 吐血的经营才是商业成功的必由之路退出机制：商业房地产根据公司的战略需求本质上不是开发的，通过经营提高评价水平后，选择适当的时机和适当的路线退出。 4、“商业圈”是什么？一般的定义：由多个相邻的商业体(包括商店、饭店、办公大楼等)构成的区域，工作的定义：商业服务可以涵盖的区域，商业圈，不一定是圆，交通是商业圈区域划分的主要要要素，北辰商业圈，距离定义：不同的商业圈类型

3、商有很多阶段，需要区别分析，核心商圈也称为“第一商圈”，包括商业周边消费者步行耐力范围内的区域，对于万科住宅区的项目来说，第一商圈是我们应该密切关注的各个城市乃至各个地区的居民消费习惯不同。 根据调查结果，有必要根据项目具体区分核心、次要、边缘等各层商业圈范围的大小和顾客所占比例不同的边缘商业圈，如果是目的地型商业，边缘商业圈会持续很远，边界会变得模糊或者出现飞地型的特征，6、2、商业地产的区分， 分类过程按照一定原则按行业分类，包括健身服务和休闲功能商业地产(健身中心、美容院、SPA )、专业商业地产(专业批发市场、商贸城如义乌小商品批发市场)、居住及办公商业地产(办公大楼、酒店式公寓、财产

4、式酒店按饮食、娱乐功能、商业地产(电影城、娱乐城、KTV )、零售功能、商业地产(百货商店、商业街、超市、家庭建材，以及将这些功能合为一体的大型购物中心和SHOPPING MALL )、商业地产6个行业类别，8、市场放射范围分类。 总建筑面积为10-15万平方米，主力店如大型百货店、大型超市和批发店为1-3家，多家主力店、商圈人口为50万，超级型为传说中的超级购物中心和超级邮箱。建筑面积通常为20-50万平方米，至少有3-5家大型主力店，如百货商场、超市、家庭等，商圈人口辐射数百万至千万人，辐射范围通常包括本城市的全部和周边城市，区域型辐射范围为3-6公里，交通便利，商业中心较远的区域， 辐射

5、范围好的主力店是大型超市和百货店，至少有45个主力店，社区型辐射范围3公里，总建筑面积5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店是标超和大型超市，有时还有电影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个主力店包括邻近型辐射范围1在内的主力店是中型超市、标准超市和饮食的主力店，目的地型依赖于目的消费行业，如旅游、娱乐、休闲等来吸引客流，很难具体定义辐射范围，主力客群大多在项目所属区域以外，甚至在外地，“飞地”的按商业地产6大类型、9、房地产形态分类，底商为商业(办公大楼、住宅或酒店附属底商，深度超过40米，整体性好，应分割数百平方米以上的大铺地)，独立商业(以独立铺地、零售、娱乐为主的纯商业、娱乐包

6、括办公大楼、公寓、酒店等多种形态)、商业街区(2个以上商业街组合或Block街区建筑形式的商业)、商业街(2列商店之间包围，形成相对独立的街道)、街道铺(分散配置，沿街排列，纵深短(单列铺)各店铺的面积通常在10-200平方米之间)，注意： BLOCK是5个单词的缩写： Business、Liefallow、0pen、Crowd、Kind。 建筑特点： 1、以建筑高度相对较低、抑扬顿挫的BLOCK为主要居住单元3 .道路尺度科学舒适，生活氛围浓厚4 .丰富的商业和休闲套餐，以及富有情调的景观。商业地产6大房地产形态，10，问题：1，昆属于哪种商业类型，2，正义坊属于哪种商业类型？ 十一、三、商

7、业地产开发和住房开发有什么不同？ 方中信、杨幂、12、策划水平不同，开发过程不同，利益关系不同，住房开发的理论基础是产品供求理论，商业开发是投资理论住房的本质是商品，商业的本质是有长期收益权的金融工具住房定位的依据是供求理论， 商业定位的依据是投资和金融理论商业价格的直接依据是租金及其预期上涨空间和住宅的不同商店销售价格的定价基础是租金，租金有上升空间，销售价格有上升空间商业定位的出发点是开业后整体经营成功的商业运营的“马太效应” 总体运营不成功的商业，逐渐总体衰退，形成真正停滞资产的大量商业总体运营不成功，带来长期的巨大负面影响(沈阳万达广场因运营失败，必须拆除重建)。 即使是销售型的商业，

8、如果将来整体的运营不成功，广泛的社会问题(如沈阳等几个一、二代万达广场群的抱怨和带来巨大的社会影响的事件)，商业地产开发和住房开发的差异，理论基础的差异，客户的差异，13， 商业客户的研究现在我们还不知道的领域的商业服务的34万平方米的商场的放射范围是23公里，沿着交通干线道路的放射范围还在延长的g级区域的商业辐射的客户规模最大，通常10倍到100倍需要住宅所有者研究投资者的需求，不仅是个人投资者， 机构投资者也需要研究的机构投资者的需求与个人投资者不同，例如机构投资者对整体经营的办公大楼感兴趣，需要研究各行业的业者的商业的最终利用者是业者。 企业经营的好坏决定了持有型商业的收益不同行业的企业

9、组合可以有效地分享人流，增大利润，商业地产开发和住房开发的差异，修订水平的差异，开发过程的差异，利润关系的差异，理论基础的差异，客户的差异，14，修订设计是商业地产项目如何满足企业的要求，如何确保企业利润最大化，在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量企业的需求(特别是可见性和可达性)，获得最大的商业利润，以及如何使发展者获得最大的租赁和销售利润，是订正企业的重要问题。 招商前置的各行业对商店的要求具有不可替代性，商业地产的修订必须以招商为基础，伴随着整个招商过程，不能避免修订设定错误造成的投资损失。商业地产开发和住房开发的不同、修订水平不同、开发过程不同、利益关系不同、理论基础不同、客户不同

10、、15、 商业地产项目选址过程更加严格的商业地产调查比住宅复杂商业地产开发的定位比住宅开发的定位更加系统化商业地产的推进比住宅的推进更加明确商业地产开发比住宅开发开放、运营、管理三个环节多，商业地产开发和住宅开发的差异， 修订水平的差异、开发过程的差异、利益关系的差异、理论基础的差异、客户的差异、16、商业地产和住宅开发的差异、土地开发过程、土地取得、地域选择是关键，经济环境分析和生活结构研究区域结构调查和城市发展修订计划研究商业发展修订计划和政策研究区域零售业结构， 商店分布与经营状况的市场调查与分析典型性调查与研究区域未来商业地产供应量分析消费者消费行为调查与研究项目选址条件研究商圈的确定

11、与研究目标市场定位目标消费集团定位目标投资小业主定位目标经营客户定位项目经营特色定位项目经营方式定位项目行业功能定位项目规模位项目形象定位、整体修订建筑风格和立面修订商店结构和内部分割方案行业别商店功能修订景观修订方案交通组织修订方案、销售、招商、销售交楼、开业、清盘、持续经营、住宅开发、地区选择是关键，宏观市场调查微观市场调查、供求分析消费者调查竞争品分析、 形象定位市场定位目标客户群定位产品定位，整体修订建筑风格和立面设置修订景观修订，销售团队创立，营销方式多样化，销售团队创立招商团队创立，活动少广告，广告诉求以投资理念为主，、持续经营、很大差异，17、 区别1 :商店的定位首先是最终用途

12、商业的最终用途形式及其组合很多，如所有长期持有、分散销售必须规定商业定位和住宅定位的区别2 :商业的可持续经营很重要，定位的立论基础是无论有无销售， 判别定位是否合适最重要的标准是可持续经营的可行性，区别3 :商业定位的结果规定了利益最大化的行业组合，区别4 :商业定位比住宅对定制生产同行业商店的需求消除面积、接近位置差异的其他要求基本相同的理想定位方法是在方案落地前， 至少主力店已经有了明确的意向，区别5 :商业定位不是一次性的工作商业定位，而是需要后期运营，为了保证真正的落地必须做更好的商业定位。 2-3年，最长5年要适应新的市场环境。 商业地产的利润发生模式更为复杂，商业地产开发是多种权益关系、开发者、小业主、经营者、