易居中国无锡百大241334地块营销策略提案109PPT.ppt

1、,百大241/334地块 营销策略提案,PROPOSAL,Often the seller is pressured into providing financing for the purchaser instead of receiving a lump sum. This forces the seller to assume the role of a mortgage company, worrying about servicing and collecting a monthly income stream. A stream, which may or may not be c

2、onsistent, depends on the payers ability to meet their monthly obligations.,在惠山新城板块，百大春城0607赛季月均成交面积 领跑第一梯队，但成交均价位于第三梯队。 在08赛季，如何在市场存在变数，竞争趋于白热化的背景下，销售速度上保持第一梯队，同时在均价上稳步迈向第一梯队，是本次营销提案的核心。,核心问题,THE PROBIEM OF CORE,以客户为导向的策略生成,以市场为导向的营销执行,思考逻辑,THINK LOGIC,思考逻辑,THINK LOGIC,以客户为导向的策略生成 产品塑造与传播概念,潜在 客户分析

3、,社会和经济背景 分析,项目条件 分析,竞争环境 分析,城市发展 分析,+,产品建议,+,以客户为导向的策略生成,营销策略,THINK LOGIC,PRIVATIZED LA CITY,1,市场研判,MAKETING RESEARCH,社会和经济背景分析,MAKETING RESEARCH,在需求之中，抓主力 2008，社会经济与需求预期,05年起整体经济发展速度放缓，但整体经济仍高位运行， 预计2008人均GDP可能突破8000美金，商品房购买能力将 得到经济保障。,无锡市 国内生产总值（GDP）呈高速良性发展,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,PRI

4、VATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,截至07年11月，无锡商品房累计成交476万平米，同比 增加51%；11月成交均价更是首次突破6000元/平米。 在系列政策之下，无锡楼市的持续量价双高， 显示出市场刚性需求旺盛，购房者信心强劲。,无锡市 2007年商品房爆发式成交,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,无锡市,无锡的社会阶层形态,二产与私营经济的高速发达带来是城市阶层两极分化 高比重的富裕阶层与经济阶层构成社会主体 中产阶层仍在逐步成长,无锡市社会阶层结构分析,富裕阶层,中产阶层,经济阶层,PRIVATIZED LA CI

5、TY,MAKETING RESEARCH,无锡市,无锡市社会阶层结构分析,富裕阶层,中产阶层,以私营业主、公务员为主体 生活调性：安全、享受、低调 置业目的：享受型、投资型,企事业管理层、小业主为主体 生活调性：进取、朴实 置业目的：生活型、工作型,经济阶层,普通工薪族为主体 生活调性：家庭、实惠、安全 置业目的：生活型、工作型 依托家庭支持保持较强的购买力,演化城市购买力主体,城市高端收入群体 不可忽视的高端购买力,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,结论 社会和经济背景分析,经济高速增长支撑商品房购买力,整体市场预期稳步健康发展,成长中的中等收入群体,

6、商品房价格上涨存在经济和市场基础,是支付能力较强的置业需求主力,新无锡人本地置业：1房/2房,新婚人口比例突显：2房较多,老龄化比例逐步提高：2房/1房,未来市场赋予的战略机会和刚性放量 其中,潜在客户年轻化趋势明显,主流客层：中等收入群体 置业需求： 2房/1房/3房,潜在 刚性 需求,城市发展分析,MAKETING RESEARCH,在城市之上，看居住 2008，城市居住空间导向,无锡目前是 “中心区-新城区-新市镇” 的空间格局 市中心地块减少，商业用地 比例上升，使中心板块从生 活中心向商业中心转变，居 住地向外围区域辐射发展。,未来预判 新城区发展前景看好,PRIVATIZED LA

7、 CITY,MAKETING RESEARCH,现代城市发展定律 居住区向城市外围辐射,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,无锡城市格局 比较与发展趋势,现状,价格,趋势,惠山新城,区域,3500-5000 新城价格谷底,交通配套完善 普通阶层,太湖新城,6000-10000,交通配套完善 城市富贵阶层,蠡湖新城,8000-10000 新城价格标杆,景观资源充足 品牌开发进驻,锡东新城,5000-6000,以产业为基础 区域化居住区,成熟居住区域 强势产业导入,新城建设初期 无显著优势,科技新城,5500-8500,太湖新城、蠡湖新城“城市高端客户”分化

8、锡东新城、科技新城“产业阶层”分化， 惠山新城“中产中层”、 “经济型”分化,新城区置业客群演化,惠山新城,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,惠山新城“一核三片 三带六区” 的结构,凭什么吸引居住者,商业公建配套逐步完善,城市快速建设 中心热点区高房价的挤压,首条通车轨道交通 2012年-1号线 城市内环建设 凤翔路、惠山大道形成城区快速通道 公交线路完善 25、607连接城区,轨道交通全面导入,交通条件趋于完善 板块居住价值进一步显现 价格挤压与区域吸纳双重效应将放大,惠山新城,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,

9、PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,随着城市建设加快，在中心城区以及热点区域的价格挤压下 板块市场的高性价比优势将成为客群导入的关键,需求：城市扩张促进板块价值升级和格局变化。,导向：新城区将逐步构成无锡中产阶层置业区域。,结论 城市发展分析,交通：交通快步建设，位置时间距离大为缩短，客户来源拓宽。,发展：区域价值下档支撑强劲，发展前景良好。,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,结论 潜在客群整合,富裕阶层,中产阶层,经济阶层,享受 投资,城中 太湖新城 蠡湖新城,惠山新城 锡东新城 科技新城,价格 工作,凭借性价比优

10、势，惠山将成为中产阶层中端以及经济阶层置业热点,品牌 景观 舒适,价格 便捷 配套,两房 三房,三房 四房,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,社会经济背景分析,购买力：有经济发展保障 市场前瞻：稳局推局进局 主流消费层：都会新锐 战略机会：新无锡人/新婚/老年人 用途：自用，自用兼投资,产品需求推断 二房、一房、三房,整合关键词 惠山 经济中产 两房三房,结论 潜在需求整合,城市发展分析,导向：中等收入群体 需求：未来5年有持续需求 主流客层：中产、经济型 用途：自用为主，可投资 发展前景：想象空间大,产品需求推断 二房、三房为主,项目条件分析,MAKE

11、TING RESEARCH,指标/地块/区位 /交通/配套环境,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,总占地222748平米 A 地块19032平米 B 地块40364平米 C 地块163352平米 容积率A地块 0.6, B/C地块1.5 土地形较为方正，具有良好的产品可塑性,中等规模项目，具有较好的产品塑造条件,地块条件解读,惠山新城,地处惠山区核心地段，未来惠山的中高档居住集中区域，区位条件良好 大型综合居住区域，毗邻龙形景观带,区位环境解读,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,惠山新城,PRIVATIZED LA

12、 CITY,MAKETING RESEARCH,惠山新城,交通配套解读,路网发达，但公共交通体系仍需完善,基础商业公建配套欠缺，建议在商铺业态定位时考虑。,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,惠山新城,结论,高端定位缺乏客观条件，但具备在现有 西块水平上实现突破的良好基础,竞争环境分析,MAKETING RESEARCH,现状理解 未来预判,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,惠山新城,当前市场理解,三大同质趋向,表现之一 产品同质化 各竞争楼盘的产品组合多以花园洋房与小高层为主； 表现之二 价格同质化 各竞争楼盘的价

13、格密集于小高层3500-4000，花园洋房4000-4500的 价格区间，版块产品同质化严重，导致各项目面积段的组合相近似， 加上近似的单价区间形成了同质化的总价范围. 表现之二 客户同质化 各竞争楼盘的客户，基本以本版块内的改善型客户为核心， 依托交通组织，吸纳了部分跨区域客户,版块多层（花园洋房）产品特征,本案产品特征,市场主流产品 面积趋同,市场主流产品 断档,从多层（洋房）类来看，户型严重面积趋同。 项目在相同价格水平上不占据任何总价优势产品、总价、客群面临严重同质化竞争！,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,惠山新城,当前市场理解,版块小高层、高

14、层主力产品特征,本案产品特征,从小高层类来看，项目面积更加趋向紧凑。 项目即在相同价格水平上也占据明显的总价优势 尤其是小复式产品为目前市场稀缺产品,市场主流产品 面积更紧凑,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,惠山新城,当前市场理解,版块内竞争现状对比结论,“红海”+“蓝海” 产品错位竞争、差异入市以产品差异为先导，引发同质客户的“二次细分”,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,惠山新城,当前市场理解,结论一 洋房注定红海搏杀 相比同版块竞争产品，洋房同质化倾向明显，不具备显著的产品竞争优势 结论二 高层将是蓝海契机

15、 高层产品面积控制合理，加上个性化产品出现，有望成为蓝海竞争的契机,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,惠山新城,未来市场预判,预计惠山新城后续供应将以楼盘后续供应为主 累计体量达到301.5万平方，08年预推总量将达到60万,版块内竞争趋势对比结论,紧随市场整体趋势，板块市场性价比引力优势驱动区域外价格挤压客源流入,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,惠山新城,当前市场理解,结论三 区域客源难以支撑板块市场发展 区域客源以自住型的刚性消费释放为主体，容量有限对 板块市场发展支撑不足,潜在客户分析,MAKETING R

16、ESEARCH,基于 竞争环境分析和项目条件分析,版块多层（花园洋房）主力价格特征,版块小高层、高层主力价格特征,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,惠山新城,目标客户推导,根据国家银行信贷政策规定： 月还贷额度应不超过 家庭月收入的50%按此返算，我们得出不同物业购买 客户的家庭收入情况： 洋房类购买客户家庭年收入，在8万/年 高层类购买客户家庭年收入，在6万/年,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,惠山新城,目标客户推导,单身E族,新婚族,已婚丁客,幼小3口之家,单身丁客,新无锡人,中大学 3口之家,儿女立家,三代

17、同堂,二老空巢,中 产 型,经 济 型,富 裕 型,富 贵 型,富 豪 型,30010030以上万元/年 30-8万/年 8万元/年以下,开拓族 22-25岁,新锐族 26-35岁,品质族 35-50岁,养老族 51-60岁 以上,无锡置业客户分类模型,家庭结构,购买力,年龄段,洋房客群,高层客群,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,现有客户拓展 阶层定位,现阶段客群：品质以及新锐家庭为主，覆盖中产以及经济阶级,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,蓝领,中产 白领,富豪 新富人 金领,未来主力客群,城市格局 区域发展,

18、（,产品概念上占据本阶层的上端，但不突破阶层属性，对本阶层内人群形成领导力。,未来客户 可拓展的空间,现有主力客群,2,1,未来客群 以中产阶层为主的，新锐以及品质家庭，同时开拓家庭比重将有所增加,单身E族,新婚族,已婚丁客,幼小3口之家,单身丁客,新无锡人,中大学 3口之家,儿女立家,三代同堂,二老空巢,中 产 型,经 济 型,富 裕 型,富 贵 型,富 豪 型,30010030以上万元/年 30-8万/年 8万元/年以下,开拓族 22-25岁,新锐族 26-35岁,品质族 35-50岁,养老族 51-60岁 以上,无锡置业客户分类模型,家庭结构,购买力,年龄段,洋房客群,高层客群,PRIV

19、ATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,阶层定位,未来客户拓展后,“生活改善”与“工作便捷”是主要的决策依据,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,客层决策偏好,系统分类,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,区域客户,城区客户,未来客户预判,价格挤压,区域情节,客群结构,未来客户拓展后,改善型二次置业,刚性首次置业,有限的改善型,新无锡人,普通经济型,工作便捷,客群从大惠山小城区向小惠山大城区过渡 高性价比是其关注要素,改善型二次置业,刚性首次置业,乡镇及江阴,新无锡人,PRIVATIZED L

20、A CITY,MAKETING RESEARCH,特征：年龄在25-35岁，已婚丁克以及幼小之家居多 置业需求： 首次购房或者二次置业 首次购房多为城区价格挤压及产业导入 二次置业多为改善居住条件、追求独立生活、工作需要等需要 关注要素： 产品价格、户型舒适性、小区配套完善， 交通便捷性，子女教育设施齐备，生活品质较高,都会新锐,三期主力客层 定位描述,PRIVATIZED LA CITY,产品建议,MAKETING STRATEGY,2,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,产品整体定位,舒适花园洋房 紧凑型小高层 标准房型+小户型+个性复式,建议,PRI

21、VATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,产品定位 与需求整合,标准公寓,小户型,单身白领,单身贵族,已婚丁客,三口之家（幼小）,二老空巢,单身贵族,已婚丁客,二老空巢,2房,2房,2房,2房/3房,三口之家（小学）,2房/3房,1房,1房,1房,1房,组合居=小户型+标准公寓,结合城市发展和社会、经济背景 结论，建议以2房与三房为主。,小户型产品是一个客户需求的 战略机会，有利于通过客户 覆盖面,增长市场占有率。,全复式公寓,三代同堂,三口之家（小学）,三口之家（中学）,3房,3房,3房/4房,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH

22、,产品的供应满足中产阶层家庭结构 的全部需求，在同一阶层中全部覆盖,产品建议房型配比,小户型,标准房型,1/1/1 35-75m2,2/2/1 约80m2 3/2/1 90-115m2 3/2/2 115-140m2 4/2/2 约144-165m2,3%,9%,单身,二人世界 三口之家,三口之家 三代同堂,18% 31% 16%,类型,主力户型面积,原配比,家庭结构,3%,调整配比,13% 10%,19%,15% 30% 15%,个性复式,3/2/2 约105-116m2 4/2/3 约130-160m2,13% 5%,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH

23、,增加休闲（如特色餐饮、SPA、茶吧等） 加强医疗保健方面的软性服务（如安全急救、老年文娱、锻炼设施等）。,产品建议配套要求,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,产品建议 景观建议,景观风格新自然主义 为突出产品价值，提升品味，景观设计风格建议 简化的新自然主义 将草坡、树阵、圆亭、廊、景灯等元素以一种自然结构的方式集合在一起，带来一种新意味 的视觉综合体验； 将人类与自然的联系隐喻出来，用艺术的构思与形式表达对景观文化新的理解： 景观不再仅仅是人工修饰的空间场所元素，也应是住区 公共性文化背景。,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING R

24、ESEARCH,以细节和精致来塑造产品特色。 可采用城市硬地广场的做法，结合小规模的组团绿化，以艺术雕塑、摆设和特色小品来塑造艺术化的生活环境各居住氛围。 同时在景观塑造中应注重人的可达性和可参与性。,产品建议 景观建议,景观细节 强化绿化景观的参与性,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,产品建议 会所建议,考虑到会所后期经营转成商业，除保留健身、棋牌、儿童活动室等基本会所服务功能外，其它区域可以转化成中型高档餐饮、主题型健身会所、或者女子主题会所等专业会所，可由专业商家负责经营管理.,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARC

25、H,智能化的投入相对整个房地产开发来讲，属于比较小的投资量而且营造周期易于控制，随着小区智能化的发展，不易形成比较突出的智能化产品差距，即使由于智能化的设计产生了相对强势卖点，竞争对手也能在短时间内迎头赶上； 智能化设备建议以基本的配置为准，不作为产品主打卖点营造。,产品建议 智能化建议,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,对于客户来说，买房子不仅仅是买房子本身，更体现出一种生活状态和社会身份以及生活质量；,白金级物管可以从物业管理的三个方面进行细化要求； 其一：白金级“管家大使”； 其二：白金级家政服务 ； 其三：白金级安全服务 。,产品建议 物业建议,

26、建议在物业管理上突出管理的尊贵性以酒店的服务 质量为标准，借用“国际金钥匙组织”酒店服务理念。 在销售宣传上营造出“白金级物管”概念。,产品建议 附加值,中央新风系统 中央净水系统 中央洗尘系统 增加成本有限，制造营销卖点,会所：项目新颖时尚 大型亲子儿童游戏；沙弧球练习室 健身会所；香熏spa,商业配套：不仅满足生活需要， 更提供休闲购物场所，寓生活与度假之中。 超市；特色快餐厅； 银行；邮局；咖啡厅,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING RESEARCH,产品建议 产品修正意见,A2:145.53平

27、米,A1:145.58平米,A1/A2户型145.53145.58平米 建议面积调整低于144平米，避免契税政策,PRIVATIZED LA CITY,3,BRAND TACTICS,营销策略,我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile),我们的商品/品牌 Who are we? (U.S.P),我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity),消费者价值取向 (Consumer Insights),定位 (Position),传播策略 (Proposition),创意概念 (Crea

28、tive Concept),策略生成,THINK LOGIC,我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile),我们的商品/品牌 Who are we? (U.S.P),我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity),消费者价值取向 (Consumer Insights),定位 (Position),传播策略 (Proposition),创意概念 (Creative Concept),思考逻辑,THINK LOGIC,都市新锐为主 购买婚房 为子女购房 为父母购房,我们的商品/品牌 Wh

29、o are we? (U.S.P),我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity),消费者价值取向 (Consumer Insights),定位 (Position),传播策略 (Proposition),创意概念 (Creative Concept),思考逻辑,THINK LOGIC,PRIVATIZED LA CITY,MAKETING STRATEGY,我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile),我们的商品/品牌 Who are we? (U.S.P),我们的竞争对手 Who

30、 are we competing? (Business Opportunity),消费者价值取向 (Consumer Insights),定位 (Position),传播策略 (Proposition),创意概念 (Creative Concept),我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile),绿化带环绕水资源丰富 建筑风格清新纯净 其他优势不明显,我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity),消费者价值取向 (Consumer Insights),定位 (Position),

31、传播策略 (Proposition),创意概念 (Creative Concept),思考逻辑,THINK LOGIC,我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile),我们的商品/品牌 Who are we? (U.S.P),我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity),消费者价值取向 (Consumer Insights),定位 (Position),传播策略 (Proposition),创意概念 (Creative Concept),思考逻辑,THINK LOGIC,我们的沟通对

32、象 Who are we talking to? (Consumer Profile),我们的商品/品牌 Who are we? (U.S.P),大盘名盘云集 产品类型雷同 户型面积段雷同 营销以写实为主,消费者价值取向 (Consumer Insights),定位 (Position),传播策略 (Proposition),创意概念 (Creative Concept),思考逻辑,THINK LOGIC,我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile),我们的商品/品牌 Who are we? (U.S.P),我们的竞争对手 Who are

33、we competing? (Business Opportunity),消费者价值取向 (Consumer Insights),定位 (Position),传播策略 (Proposition),创意概念 (Creative Concept),思考逻辑,THINK LOGIC,我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile),我们的商品/品牌 Who are we? (U.S.P),我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity),优美怡人的环境 纯净悠然的生活 幸福家庭的寄托,定位 (P

34、osition),传播策略 (Proposition),创意概念 (Creative Concept),思考逻辑,THINK LOGIC,我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile),我们的商品/品牌 Who are we? (U.S.P),我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity),消费者价值取向 (Consumer Insights),定位 (Position),传播策略 (Proposition),创意概念 (Creative Concept),思考逻辑,THINK LOG

35、IC,我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile),我们的商品/品牌 Who are we? (U.S.P),我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity),消费者价值取向 (Consumer Insights),依托景观优势及建筑特色 走差异化情感营销道路 树立独特个性及标识,传播策略 (Proposition),创意概念 (Creative Concept),思考逻辑,THINK LOGIC,我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Pro

36、file),我们的商品/品牌 Who are we? (U.S.P),我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity),消费者价值取向 (Consumer Insights),定位 (Position),传播策略 (Proposition),创意概念 (Creative Concept),思考逻辑,THINK LOGIC,我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile),我们的商品/品牌 Who are we? (U.S.P),我们的竞争对手 Who are we competing? (

37、Business Opportunity),消费者价值取向 (Consumer Insights),定位 (Position),以客户情感偏好为切入口 从写实到写意 从纯house到纯生活,创意概念 (Creative Concept),我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile),我们的商品/品牌 Who are we? (U.S.P),我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity),消费者价值取向 (Consumer Insights),定位 (Position),传播策略 (P

38、roposition),创意概念 (Creative Concept),思考逻辑,THINK LOGIC,我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile),我们的商品/品牌 Who are we? (U.S.P),我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity),消费者价值取向 (Consumer Insights),定位 (Position),传播策略 (Proposition),爱在这里住下来,思考逻辑,THINK LOGIC,PRIVATIZED LA CITY,BRIND TACT

39、ICS,百大,slogan,爱在这里住下来,“爱”是人类永恒的主题，是最打动人心的力量 有对伴侣浪漫的爱 有对孩子慈祥的爱 有对父母温馨的爱 家是爱的源泉，家是爱的归宿 这里，是一个与众不同的地方 如同香格里拉一般，醇美自然，令人向往 这里，就是百大香格里 对纯house，可以不买，但不可以不看 对香格里，你会深深的爱上她、选择她 住在这里 与爱厮守,SLOGAN,PRIVATIZED LA CITY,BRIND TACTICS,百大香格里,取意于环境优美、意境浪漫的“香格里拉”， 契合百大来自云南的品牌主题 里，则是一种中式建筑的理念和一种醇美悠然的生活方式。 香格里在意境上是对一二期春城的

40、继承和升级，,主推案名,思考逻辑,THINK LOGIC,都市新锐为主 购买婚房 为子女购房 为父母购房,百大 香格里 爱在这里住下来,以客户情感偏好为切入口 从写实到写意 从纯house到纯生活,大盘名盘云集 产品类型雷同 户型面积段雷同 营销以写实为主,依托景观优势及建筑特色 走差异化情感营销道路 树立独特个性及标识,优美怡人的环境 纯净悠然的生活 幸福家庭的寄托,绿化带环绕水资源丰富 建筑风格清新纯净 其他优势不明显,PRIVATIZED LA CITY,BRIND TACTICS,百大惠山,辅推案名,百大依云郡,依云。法国一个纯净的地方，天高云淡，心灵飞扬。 依云。贵族品性与品味的代言

41、力量。 郡。一个大气、精雕细琢的高尚居所。 百大依云郡。百大为新锐中产打造的意境式建筑。,PRIVATIZED LA CITY,BRIND TACTICS,百大,醇然合意惊鸿一瞥,醇。一种由内而，又由外而内的酣畅淋漓的无极享受。 醇然。这种享受是大自然的恩赐，无法释怀。 醇然合意。师法自然，”道可道，非常道”中的天人合一。 惠山区沉溺于于一片建筑风格的大潮中，而本案独辟蹊径， 在自然而闲静中给人另外一种境界：惊鸿一瞥。,依云郡,SLOGAN,百大领秀世家,PRIVATIZED LA CITY,BRIND TACTICS,百大,辅推案名3,领秀，一个自然生活环境第一的地方。 世家，一个可以传承千

42、年的名第。 取其稳重大气之意。 主打区域高端客群及中产高端部分。,PRIVATIZED LA CITY,视觉表现,ADVTISING TACTICS,PRIVATIZED LA CITY,ADVTISING TACTICS,广告表现,SHANGRI BAIDA,PRIVATIZED LA CITY,ADVTISING TACTICS,广告表现,SHANGRI BAIDA,PRIVATIZED LA CITY,ADVTISING TACTICS,广告表现,SHANGRI BAIDA,PRIVATIZED LA CITY,ADVTISING TACTICS,广告表现,EVAIN COUNTY,PR

43、IVATIZED LA CITY,ADVTISING TACTICS,广告表现,EVAIN COUNTY,PRIVATIZED LA CITY,ADVTISING TACTICS,广告表现,EVAIN COUNTY,PRIVATIZED LA CITY,ADVTISING TACTICS,广告表现,THE TERRITORY OF KING,PRIVATIZED LA CITY,ADVTISING TACTICS,广告表现,THE TERRITORY OF KING,PRIVATIZED LA CITY,ADVTISING TACTICS,广告表现,THE TERRITORY OF KING,

44、PRIVATIZED LA CITY,ADVTISING TACTICS,广告表现,THE TERRITORY OF KING,以市场为导向的营销执行 08年营销方案,07年，惠山新城楼盘销售异军突起，得益于07年无锡楼市的整体喷发，以及市区价格迅猛上涨造成的价格挤压。 因此，惠山新城整体走势将受制于无锡整体楼市的气氛和走势。惠山新城，仍将是无锡楼市的跟随者。,PRIVATIZED LA CITY,SALES TACTICS,市场背景,无锡,07年，无锡楼市在全国大涨势头下经历了最为强劲的一次价格飙升。111月份，价格涨幅20 。部分热点区域涨幅在50以上。 在910月两个月量价快速拉升之后，

45、伴随着新一轮调控的逐步推进，随着广州市场的量价齐跌，上海市场的有价无市，无锡楼市的观望气氛也逐渐加重。自11月底以来，部分房价快速上升的区域出现了客户急速萎缩的局面。 易居认为，无锡楼市有其不同于上海的自身特点，但08年走势仍受进一步调控及周边市场波动影响，目前格局尚不明朗。 面对不同的市场，百大都需要有应对之策。,PRIVATIZED LA CITY,SALES TACTICS,市场趋势,无锡,2008年无锡房地产市场走势 两种取向,继续调控 市场趋平、价格稳定 交易量局部低迷,温和调控 交易量延续07年火热势头 价格进一步飙升,PRIVATIZED LA CITY,SALES TACTIC

46、S,市场趋势,无锡,推案小步快跑 价格小幅频涨 销售稳中求快 推广高举高打,取向一：,PRIVATIZED LA CITY,SALES TACTICS,应对之道,百大,PRIVATIZED LA CITY,SALES TACTICS,推案计划,百大,2008,PRIVATIZED LA CITY,SALES TACTICS,销售目标,百大,PRIVATIZED LA CITY,SALES TACTICS,推广策略,阶段性推广执行计划,2008,PRIVATIZED LA CITY,SALES TACTICS,推广策略,关键动作,百大客户会 打造客户服务平台百大会。充分发挥已成交千余名客户的口碑

47、作用，同时为客户sp活动搭建平台。,爱之旅香格里拉行 配合三期香格里亮相开盘，大型sp活动造成社会影响力。全城召集20对伴侣香格里行。,爱之体验系列活动 以客户会为平台，分别就情侣之爱、育子之爱和尊长之爱为主题开展系列sp活动，有效打击目标客群。,强势媒体、集中释放 配合项目开盘及新形象亮相，户外、电视、报纸等媒体集中轰炸，制造高度影响力。,营销推广预算表（2008）,推案步步为营 价格稳中求胜 销售稳定去化 推广“渠道战”,取向二：,PRIVATIZED LA CITY,SALES TACTICS,应对之道,百大,PRIVATIZED LA CITY,SALES TACTICS,推案计划,百

48、大,PRIVATIZED LA CITY,SALES TACTICS,销售目标,百大,PRIVATIZED LA CITY,SALES TACTICS,推广策略,阶段性推广执行计划,PRIVATIZED LA CITY,SALES TACTICS,推广策略,关键动作,百大客户会 打造客户服务平台百大会。充分发挥已成交千余名客户的口碑作用，同时为客户sp活动搭建平台。,活动为主、媒体配合 以客户会为平台，举行大量系列中小型客户活动，充分利用口碑效用；媒体仅在重大节点予以配合。,渠道巡展 以客户地图为依据，在潜在客户集中通道如崇安、新区、江阴等地进行主题巡展。,中介联动 易居正在与无锡某大型中介进

49、行合作接洽，利用二手房门店及经纪人实现二三级市场联动。,营销推广预算表（2008）,PRIVATIZED LA CITY,COMPANY INTRODUCTION,公司介绍,易居中国是中国目前最大的房地产流通服务机构 在房地产流通服务的多个高增长领域 向用户提供一个拥有完整解决方案的资源平台,PRIVATIZED LA CITY,COMPANY INTRODUCTION,易居中国,公司介绍,PRIVATIZED LA CITY,COMPANY INTRODUCTION,易居中国,公司成立,进入上海营销代理市场,进入上海代理行业三甲,全面进入上海营销代理市场,完成公司改制,成为中国房地产营销企业第一名,组建集团，成立三大区域总部,成为上海代理行业第一名,建立5大区域总部，形成易居中国产业链,引入国际资本，启用易居中国品牌,启动全国战略,海外成立易居(中国)控股公司,启用金丰易居房屋销售品牌,“2005-2007”连续三年中国房地产策划代理百强企业第一名；“2007中国房地