渡凡商城 -商业招商方案.ppt

1、渡凡商城 - 商业招商方案,2011.12.1,花桥国际商务城是江苏省委、省政府为实现产业升级而做出的重大战略部署。作为江苏省“十一五”重点项目和唯一以现代化服务业为主导产业的省级商务开发区，其将依托上海的交通优势、江苏的区位优势，昆山的成本优势以及“融入上海，面向世界，服务江苏”的目标定位，在3-5年内建设成为国际大都市的卫星商务城。 花桥国际商务城主要以制造业区域性总部，金融企业后台处理中心，业务流程外移外包，展览展示和采购配送中心这四大产业为主，以贸易公司，销售公司为辅的产业定位。 商务城先导区（即集中自由办公区） 花桥国际商务城先导区位于上海郊环线内，毗邻上 海嘉定区安亭国际汽车城，占

2、地面积3800亩，为花桥国际商务城最具商业价值的板块。目前已全面进入建设阶段。吸引了东方海外，中环置业，光华集团、亚太集团、港汇、美通、赛格数码，中宇集团，第一上海等知名企业入驻，建设项目包括商务办公楼，商务公寓，星际酒店以及配套银行、超市 等；届时，以全新的CBD集聚区将在 此崛起。,项目背景,东兆丰路 南沪宁高速 西和丰路 北曹安公路（312国道） 占地：9825 SQ.M 容积率：4.5 总建筑面积：73936.79 SQ.M 商业面积：11608.07 SQ.M 办公楼面积：28390.94 SQ.M 地下室面积：34777 SQ.M（包括政府地块地下室） 绿化率：18% 项目层高：5

3、.5M 项目层数：20层，地下2层，1-3层商业，4-18层办公楼 停车位：360个，地上39个，地下321个，与先导区3000个公共车位相通,一、项目概况,项目的交通优势,太平洋商业广场,安亭站,墨 玉 路,兆 丰 路,曹 安 公 路（312国道）,兆丰路站(在建中）,A30 (上 海 郊 环 线）,A 11(沪 宁 高 速）,地铁11号线,太平洋商业广场-渡凡商城到上海市中心、机场及昆山市中心的距离： 人民广场33km； 虹桥机场24km； 昆山市中心17km。 花桥商务国际城地处江苏与上海的连接点，被誉为嵌入上海的陆上半岛，交通非常便利，沪宁高速，上海郊环线，曹安公路，A5告诉都在此交汇

4、。上海轨道交通11号线终点站（安亭站）距本项目只有440米的距离。目前，沪宁高速和曹安公路都在拓宽中，312国道上海收费站后移三公里，从上海进入花桥国际商务城的车辆免收过路费。,项目的交通优势（地铁11号线）,11,项目的区位优势,毗邻职能中心：花桥国际商务城核心区中心，核心区内汇集了制造企业总部、业务流程外包、金融、办公、服务、ITO、BTO、酒店、高档住宅等项目。 F1国际赛车场：亚洲最大的国际标准F1赛车场近在咫尺。 财富“金三角”：北面：沪苏交通主要干道曹安公路和东方海外希尔顿五星级酒店； 南面：沪宁高速、第一上海广场等隔湖相望，尽享自然美景； 西侧：为中环广场、赛格数码广场、以及高档

5、住宅绿地21城等。 安亭轻轨站：距11号线安亭路站仅440米,依托国际车城城辐射发展：位于上海外环线内，行政划分属于江苏，地理位置伸入上海的半岛，与上海国际汽车商贸区连成了一体。 伴随着国际赛车运动在上海的升温，周边区域喜得国际汽车城的辐射和带动，地区经济提速加快，太平洋商业广场尽享商务城和汽车城大环境的优势，商圈圈圈环绕，紧扣地区尖端发展脉动。,本案,二、人口规模（商务城）,花桥国际商务城总人口达到约30万人。 花桥商务城实际居住人口=总人口-通勤人口，约25万人,人口规模（周边）,花桥商务城周边人口可达105万,上海国际赛车场,昆山加工出口商务城,昆山加工出口商务城,安亭汽车产业区,上海花

6、桥商务城,商圈分布,伴随江苏省昆山市花桥商务城发展计划，未来将有越来越多的城市居住人口入驻。因此，花桥商务城未来预计将服务于金融街、中关村等商圈潜在居住人口。,渡凡 - 商业位置,说明： 花桥商务城规划如图。五角星位置为太平洋商业广场。商务楼已全部售出，商场现开始招商。 本次招商重点为太平洋商业广场-渡凡商城,项目楼层介绍,1F商场,2F商场,项目楼层介绍,办公楼,3F商场,影院平面图,三、商业基本情况,【 商业剩余可租面积及租金报价 】,【各楼层年总租金 】,四、项目周边商业调查,【 商业竞争力分析 】,1、金卫国际广场,开发商经营模式：自持经营（内部组 建商业公司）,【 商业竞争力分析 】

7、,2、中环广场,开发商经营模式：自持经营（内部组 建商业公司）,【 商业竞争力分析 】,3、光华壹克拉酒店公寓,【 商业竞争力分析 】,4、亚太广场,昆山花桥希尔顿逸林酒店坐落于昆山花桥国际商务城，该商务城是长三角地区具有竞争力的现代服务业示范区，上海经济圈内以商务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市。酒店地理位置优越，交通便利。酒店楼高24层，共有398间精心打造的客房和套房，为商务和休闲旅客提供簇新豪华的住宿享受。2,500平方米的会议及宴会中心，多个相配套的多功能会议室，配合先进的设施、设备、以及专业的希尔顿会议品牌，为您提供全面的商务、休闲及娱乐服务。 昆山花桥希尔顿逸林酒店距离上海

8、市中心仅35分钟，临近多家国际高尔夫球会所及著名的阳澄湖和周庄水乡，并与上海国际赛车场合上海汽车博物馆亦有只有咫尺之遥。,昆山花桥希尔顿逸林酒店,花桥国际商务城是江苏省委、省政府为实现产业升级而做出的重大战略部署。作为江苏省“十一五”重点项目和唯一以现代化服务业为主导产业的省级商务开发区，其将依托上海的交通优势、江苏的区位优势，昆山的成本优势以及“融入上海，面向世界，服务江苏”的目标定位，在3-5年内建设成为国际大都市的卫星商务城。 势必会拉动当地消费，吸引投资者目光，昆山花桥商业升值潜力巨大。 绿地、光华等项目商业规划面积大，地块位置相临较近，未来有望通过商业的集中效应提升花桥商务城太平洋商

9、业广场整体的商业档次。 花桥国际商务城内希尔顿酒店邻近上海国际赛车场，是上海国际赛车场的指定合作酒店，势必会带动周围发展。 渡凡商城-太平洋商业广场邻近上海安亭。将集结上海和昆山消费人群，是未来潜在商圈的核心位置，商业氛围将日渐成熟。,五、商机分析：,渡凡商业经营模式建议：,为了完成渡凡商业的既定招商目标，同时实现公司利益最大化，建议考虑以下两种经营模式：,首选模式：公司自行招商、销售。,备选模式：委托知名商业运营公司进行招商及后期运营，公司只负责销售。,优点：1、利润可以达到最大化,优点：1、客户资源丰富 2、招商难度相对较小 3、商业公司统一经营、统 一管理，降低后期运营 风险,缺点：1、

10、客户资源有限 2、前期招商难度大 3、后期运营风险大 4、投资成本较高,缺点：1、公司利润相对降低 2、合作方式存在一定制约性,渡凡商城点评：,渡凡国际影城入驻 渡凡国际影城已入驻太平洋商业广场-渡凡商城。渡凡商城将成为是花桥国际商务城唯一一家集合餐饮、娱乐、休闲为一体的综合商业广场。势必会吸引周围的消费人群。 缺餐饮 整个花桥国际商务城现只有银通江鲜馆及米罗咖啡2家餐饮连锁机构。 这2家店的爆满的现状不难看出，餐饮在花桥国际商务城内属于极度缺乏，存在很大的市场需求。 未来消费需求大 花桥国际商务城目标成为小浦东陆家嘴，整个规划以商务写字楼和酒店式公寓为主。当地的优惠政策也吸引了大量国内知名企

11、业入驻，包括阿里巴巴、华硕等。大量的白领必然会产生大量的消费需求。,渡凡招商业态建议：,适合引进业态：,中、小型超市 餐饮（中高档商务餐饮、特色餐饮、火锅店、烧烤店等） 服装店 美容美发店 量贩式KTV 健身房,可能拒绝业态：,家居建材（百安居、东方家园） 夜总会KTV,结论：花桥商务城周边有潜在消费力,1：超市不饱和,花桥国际商务城内暂无大型超市，如引进超市势必会将周围消费人群引入。甚至可辐射上海安亭消费人群。 花桥商务城5公里外，易买得超市已经开业，由于距离较远，不影响太平洋商业广场周边的消费人群。,2：高档餐饮的目标客群集中在花桥国际商务城的企事业单位及国内知名大企业,太平洋商业广场-渡

12、凡商城是花桥国际商务城的唯一综合商业体。高档餐饮的选址将集中在渡凡商城。 高档餐饮的目标客群以商务宴请、家庭聚会等高消费活动为主，消费目标清晰化，消费档次高，对区域整体商业品质的提升起到快速推动作用。,六、项目SWOT分析,邻近上海安亭，轨交11号线2012年年底通车 展示面宽，可识别性强 框架结构，商铺分割灵活 独立商业楼，可做餐饮 具有很强的品牌号召力,位于花桥国际商务城的西侧，并不是在整个规划区域的中心位置。 整个太平洋商业广场无煤气管道，无法引进大型餐饮 地上停车位不充足 由于整个规划太庞大，其他商务楼还在建设中,周边缺少餐饮，有较大的市场空白 有地下停车场，可解决停车位少的问题 周边有医院、学校，有大量潜在客户需求 可对花桥商务城未来的3000户业主进行深度挖掘,未来周边商业业态不确定，竞争激烈 花桥商务城内现有商业不成熟，商户缺乏投资和经营信心 花桥商务城及周边高档社区空置率较高，短期内不利于商业人气的快速聚集,Stre