宁海项目拿地可研报告2014-2-24.pptx

1、围海宁海项目拿地可行性研究,天明湖酒店地块,湖西商业地块,住宅地块,地块属性,主城区发展自然延伸带，未来新城核心环湖地带,PAGE2,限制因素,湖西商业街地块部分拆迁工作，区域核心天明湖开发进度,PAGE3,拆迁部分,湖西商业街拆迁部分,区域核心亮点湖区景观开发进度,新城区域整体的开发进度和区域的成熟度是限制本项目的核心因素 本项目区域尚有部分待拆迁安置区域； 新城区域核心亮点（本项目核心亮点）湖区景观开发进度。,地块条件,城市化进程中的城中村，地块平整但周边环境较差，区域开发时间长,PAGE4,地块方向初判,PAGE5,精品主题酒店/五星酒店,特色/主题商业 目的性商业,传统住宅,地块解读,

2、区域前景,地块条件,限制因素,主城核心区自然延伸，与主城区无缝对接；,区域规划，将填补主城区南高端物业空白，引擎区域发展；,新城核心，交通便利性和通达性强；,规模地块，存在多种操作可能；,拥有未来区域核心景观资源；,涉及大量原住居民拆迁安置，区域引擎项目开发进度缓慢；,核心问题,核心问题,PAGE7,核心问题,是否拿地？,如何拿地？,解决路径,宏观：城市研究,微观：市场机会研究,住宅市场研究,商业市场研究,经济测算 （时间要求、利润空间）,如何突破项目限制性因素,区域成长性如何,各物业市场机会,page8,目录,宏观经济研究,各类物业市场机会评估,投资收益测算,城市区位,东部沿海城市，位于宁波

3、边沿地带，整体经济受宁波辐射带动影响,PAGE9,宁海，是宁波市属县。位于中国大陆海岸线中段，浙江省东部沿海，象山港和三门湾之间，全县总面积1880平方公里，位于长江三角洲南翼，北连奉化县，东北濒象山港，东接象山县，东南临三门湾，南壤三门县，西与天台、新昌为界。,交通状况,区 位,宁海交通便捷，属宁波1小时交通圈。距宁波机场64公里，离北仑港80公里，同三线高速公路、甬临线、象西线、宁象线和规划中的沿海铁路纵贯县境，组成陆路交通主骨架,行政辖区,宁海县辖4个街道、11个镇、3个乡：跃龙街道、桃源街道、梅林街道、桥头胡街道；长街镇、力洋镇、一市镇、前童镇、桑洲镇、黄坛镇、强蛟镇、西店镇、深甽镇、

4、岔路镇、大佳何镇；胡陈乡、茶院乡、越溪乡,经济情况,经济平稳增长，经济总量浙江省内排名第24，位居宁波市下游水平，整体经济实力较弱,PAGE10,产业结构,第二产业占绝对比重，模型产业为支柱产业；对经济增长贡献度最大,PAGE11,第一产业增加值36.58亿元，增长2.0%；第二产业增加值194.71亿元，增长6.7%（其中工业增加值175.51亿元，增长7.0%，建筑业增加值19.19亿元，增长3.9%）；第三产业增加值121.17亿元，增长13.2%。,人口情况,PAGE12,人口持续增长但增长幅度较慢，城市人口规模短期内无明显爆发式增长,消费力水平,整体消费力水平增幅迅速，但是经济总量决

5、定整体消费水平，在整个宁波消费力排名倒数第二位,PAGE13,城市规划,城市三面环山，发展受限；特定的地域形态，使其只能向北面发展；,PAGE14,城市建设向北有力推进。旧城（区）旧村改造不断深入，众多安置小区建成及投入施工； 现代商务体系逐步构建，会展中心一期、金融中心主体工程完成建设，桃源商务楼已动工，大中山商务楼、中央商务区（CBD）、招商大厦前期工作继续深化。 物流商贸平台加快构建， 再生资源交易市场、溪南美食广场开工建设，模具城工贸区一期前期工作扎实推进。 市政设施日益完善，霞客广场建成，桃源北路拓宽改造完成环岛地下工程，徐霞客大道延伸段开工建设，东郊路地块节点改造全面启动，,天明新

6、城,老城区,产业/科技园区,城市整体发展方向,区域规划,天明新城位于城市中心核心区，占地面积169.44公顷；目前中山商务楼，会展中心等已经在建或投入使用；但区域整体发展速度较为缓慢，价值可兑现期较长,PAGE15,核心引擎,PAGE16,天明湖，目前在施工中,中山商务楼（政府大楼）即将结顶,公安局、交通局，两幢大楼，相关部门已经入住办公；桃源商务楼，行政服务大厅、县检察院、县交警大队等办公楼在建中,开玉大酒店，已经营业,会展中心，已投入使用,体育中心，在建中,剧院、科技馆，土地平整中,启示,经济实力一般，内源型城市，城市未来发展容量不大，新城价值兑现缓慢,PAGE17,规模中等，经济发展平缓

7、的县级城市，城市整体消费实力一般,新城与老城区无缝对接，受老城区商业辐射但区域引擎项目启动进展缓慢，新城前景价值兑现缓慢,城市人口增长缓慢，外来人口导入较疲软，城市规模短期内无明显变化,page18,目录,宏观经济研究,各类物业市场机会评估,投资收益测算,PAGE19,住宅市场研究,商业市场研究,酒店市场研究,各类物业市场机会评估,PAGE20,商业市场供应研究,本项目商业市场机会评估,商业市场研究,区域商业供需研究,商业格局,城市商业资源高度集中,PAGE21,兴宁中路,中山中路,人民大道,景文百货,太平洋百货,太平洋国购,国大百货,核心商圈,典型代表商业,宁海属于内源型商业，目前商业的市场

8、份额偏向于饱满状态；,PAGE22,太平洋国国购：集中时尚服饰购物、餐饮、娱乐、电器、超市于一体的购物中心，地理位置优良，经营状况良好，年营业额达1.8亿元。,国大百货：位于人民大道150号,是宁海的主要商贸企业之一，主要经营中、高档服饰、鞋包、针织内衣、百货等；经营状况一般,景文百货商场：2010年9月28号开业，经营面积近两万平方米，经营项目集百货、家电、超市于一体，将倾力打造一流环境、一流服务、青春时尚的中高档潮流百货，成为“都市生活 时尚名品”的领先者。,太平洋百货：开业于1996年10月1日，经营面积近18000平方米。经营品种有家电、服装、鞋包、黄金珠宝、食品、化妆品、日用品、文具

9、等6万多种，附设休闲项目有美容、儿童乐园、书城、快餐厅。经营状况号，年营业额达2.6亿元,案例及商家访谈,PAGE23,供应启示,PAGE24,传统商业占主导,现有主力商业供应以传统百货和超市作为主，商业聚集性明显；,新商业模式崛起,传统商业业态逐步调整，业态更丰富化； 新型商业形式开始起步，商业模式开始改变； 商业核心由一点向多点转变。,特色化/目的性商业不足,高品质城市目的性商业缺失。,PAGE25,城市商业供应研究,区域商业供需研究,本项目商业市场机会评估,商业市场研究,区域商业供应人口导入情况,项目周边商业氛围差、人口导入时间周期长，存在不确定性，本项目开发存在区域人口不足、商业培养周

10、期过长的风险,PAGE26,供应：,需求：,项目周边现有商业以初级的自然形成街铺为主，商业形象和质量均不佳； 周边2km范围内目前暂无集中式商业供应。,项目周边现有人口主要集中在项目西面和南边片区，总人口约2万左右。 目前周边居住人群购买场所偏向于老城区；并无在本项目周边游消费习惯 未来项目周边人口导入缓慢，商业形成周期较长；,PAGE27,城市商业供应研究,区域商业供需研究,本项目商业市场机会评估,商业市场研究,项目商业市场机会评估,PAGE28,项目商业关键词梳理：新区、核心、景观,市场机会,城市目的型 差异化宁海现有主力商业供应和潜在商业项目，借助项目核心景观资源，做城市目的性商业。,区

11、域配套型 项目所在新城居民生活功能配套,两个占位,从市场角度来看，城市目的性特色商业的缺失是本项目商业的主要市场机会，但结合项目区域成长性、成长周期来看，区域开发时间风险相对较大,项目商业有市场定位（站位）成功的市场需求可能性，但项目所在区域的实际价值兑现预期较低，时间成本因素较大。,PAGE29,住宅市场研究,商业市场研究,酒店市场研究,各类物业市场机会评估,PAGE30,酒店市场供应研究,酒店市场需求分析,酒店市场机会,酒店市场研究,酒店供应分布,宁海城区在营业高星级酒店量不多，主要以开元为代表的星级酒店和新星宾馆为代表的商务酒店,开元名都大酒店（五星）,富泉美悦酒店,开元新世纪大酒店（四

12、星）,新星宾馆,太平洋国际大酒店,酒店供应情况,主要为300元左右的商务/精品酒店市场供应，以及400-600元的高星级酒店；,PAGE33,酒店市场供应研究,酒店市场需求分析,酒店市场机会,酒店市场研究,目前政府五星酒店/高星级酒店招待需求明显，政府会议都将统一在会展中心召开，基本不会再去酒店召开,PAGE34,样本1：石琪 宁海县大型活动办公室,年龄：28岁 籍贯：宁海 行业：公务员 家庭年收入：6-10万,酒店需求测试？ “以前政府好多会议都会放在开元名都或者是开元新世纪酒店租用会场召开，政府的住宿/餐饮接待业基本上都会安排在开元两个酒店，接待标准只高不低“ “现在国家对三公消费的控制比

13、较严格，政府现在接待/餐饮一般都不去开元名都大酒店了，会议方面宁海国际会展中心马上就要投入使用了，以后会议只允许在会展中心召开。” 本项目测试？ “本项目酒店式规划为五星级的酒店，目前宁海城区已有一家五星级酒店，而且离我们项目又不远，品牌方面也不错，实际经验情况一般。” “目前政府对五星级酒店的需求骤减，宁海城区有缺少旅游客群，预计我们项目的经营难度不小。”,需求市场研究,需求市场研究,一般商务客群和商务接待都倾向于性价比高的商务酒店,样本2：张先生， 红木家具广场经营户,年龄：46岁 籍贯：东阳 家庭年收入：万,酒店需求测试？ “商务接待不多，主要是家具厂的一些商务出差工作人员，一般情况下都

14、市安排他们住在市场边上的商务酒店，装修调价都挺不错的，价格也实惠”,业内访谈,目前宁海高星级酒店市场以内需为主，整体经营情况不好，餐饮/会议市场受政策影响较大,样本1：姚海奇 宁海新星宾馆总经理,年龄：岁 籍贯：宁海 家庭年收入：万,宁海高星级酒店经营不好，商务酒店也很一般 “自从国家限制政府三公消费之后，宁海高星级酒店经营受到很大的影响，商务酒店的实际经营情况稍微好点但也有一定影响。” “商务酒店一般入住率在60%左右，开元名都据了解在30%左右。” “2013年酒店整体餐饮份额缩水70%左右。”,样本1：将丹丹 开元名都大酒店高级销售经理,开元品牌在宁海市场一家独大，但经营一般 “开元品牌

15、在宁海酒店市场的知名度是很高的，高级别的商务/宴会基本上都是在开元消费，而且开元名都大酒店和开元新世纪大酒店两者可以做到很好的价位和档次补充。” “目前受政策影响，餐饮和会议方面缩水很严重，开元新世纪整体情况好于开元名都大酒店”,业内访谈,五星酒店风险大，建造要求高（尤其是配套）建议体量控制，做精品，不评星级，可省去空置的配套设置；,PAGE37,杭州维景国际大酒店,酒店业内：彭总 （营销总监）,酒店基本情况 区域：杭州市区，近西湖 星级：5星 定位：商务、会展、会议型酒店 开业时间：1997年 房间数：380间 房价：528元/晚 经营状况：微利,访谈语录： “酒店基本都是不赚钱的，五年一小

16、修，十年一大修，甚至在整个经营周期都是没有回本的。” “一般都是开发商拿地的时候，满足政府要求才造的，没有单独造个五星级酒店的，五星酒店评级要求多，尤其是配套，要有用泳池，会议室，娱乐设施等等。”,PAGE38,酒店市场供应研究,酒店市场需求分析,酒店市场机会,酒店市场研究,高星级酒店整体市场表现,PAGE39,内忧外患,内忧 国内国际整体经济发展的变缓以及国家政策针对性的调控政策，直接导致商务、政府高星级酒店会议、餐饮需求的急剧锐减,外患 宁海旅游业整体偏弱，而且仅有的少数旅游资源酒店需求也不能辐射到宁海县中心,两个表现,酒店市场机会,酒店市场在全国处于下坡路的趋势，市场机会小；,五星级酒店

17、市场表现,政府要求,矛盾,投资大，回收慢 经营欠佳,新城的配套、形象 区域的引擎,1、3000万违约 2、政府要求酒店品牌中的低限子品牌 3、与政府协商降低品牌标准与时间,解决思路,酒店市场突破点,核心：酒店投资额的最低化 依托项目新城核心区位优势和项目沿湖景观资源 打造：宁海首个“五星”精品主题/会所酒店,客群策略：,依托宁海现有产业和商业发展为依托，承接商务接待； 建议与政府洽谈政府招待协议，承接政府招待客户需求； 宁海当地高收入人群商务/社交/企业平台，打造少数人群的圈层；,竞争策略：,宁海最为“唯一性”的精品主题首选，立标杆； 不可复制性的区位优势，独一无二的景观资源，闹中取静的私密空

18、间；,市场突破点仅保证酒店在宁海市场的亏损尽量降到最低，但整体酒店市场还是处于亏损运营,PAGE42,住宅市场研究,商业市场研究,酒店市场研究,各类物业市场机会评估,年去化容量,年容量在30万方左右，未来呈现稳定上涨，但不会爆发式增长,PAGE43,1、人口增长有限、经济动力不足； 2、近几年供应充足，年均去化量为约30万方； 3、宁海以自用需求为主，投资需求不旺盛； 4、政策调整下，未来投资需求难入场；,个盘成交排行,宁海县各楼盘年均去化在10000左右，最高去化能达到4万方,PAGE44,典型项目东方百合,PAGE45,城市品质标杆，价格高品质好，准现房，去化较差,户型结构、客群结构,本案

19、主力户型为117-139方，客群以二套改善型为主，2013年去化5200方，整体去化22%,紫金花园,户型较大，价位高，项目开盘第一年去化快,PAGE47,紫金花园开盘时刚好赶上宁海的炒作高峰，随着日日会的倒下以及一批人的出逃，宁海房价出现了部分回归。在政府.银行.开发商的强力支撑下宁海房价目前还在高位，但随着时间的推移，这种脱离大众消费能力的模式会渐渐改变,户型结构、客群结构,本项目主力户型为117-139方，以二套改善型为主，2013年去化20150方，整体去化91%,自在城,项目目前为宁海最大的住宅项目；中小户型去化良好，刚需为主要客群,PAGE49,户型结构、客群结构,自在城住宅的价格

20、控制以及合理的户型配比，使其去化良好，成为2013年销冠，去化4.3万方，整体去化45%,去化速度,本项目借鉴类似楼盘去化速度，凭借价格和总价优势，月去化峰值可达到5000-6000/月，整体去化速度约21-24个月,PAGE51,类似项目，桃源街道（天明新城及开发区）在售楼盘，均去化速度2053.46/月 本项目借鉴区域、景观、品质优势，、控制总价、迎合市场趋势的产品可致去化速度达到市场的2-3倍，最快去化峰值可达约6000/月，平均月去化在5500/月，最快去化约21个月，保守估计月去化速度可参考自在城二期去化5000/月，本项目共11.5万方，保守乐观估计23个月时间去化，因此项目总去化

21、速度在21-24个月左右。,价格地图,PAGE52,自在城 9765.7元/,望湖府邸 10617元/,御华府 20066元/,紫金花园 14560元/,丰泽园 12800元/,东方百合 11000元/,桃源居 14000元/,郁金花园 9216元/,住宅定价,PAGE53,公寓定价,选取同梯队同类型物业，作为项目定价参考依据,高层公寓,住宅定价,高层公寓,PAGE54,定价的影响因素的选择： 产品综合素质：景观环境物业管理产品品质小区配套发展商品牌小区规模 区位因素：片区位置园林规划交通状况周边配套,修正后各项目公寓价格Pi Pi=( QX/ Qi)Pi （注：Pi为平均价格） P1=(QX

22、/Q1)P1 = (65/86) 14000 =10581 P2=(QX/Q2)P2 = (65/83) 11500 =9006 P3=(QX/Q3)P3 = (65/62) 96000 =10065 各相关楼盘权重取值为Wi W1=50% W2=30% W3=20%,本项目公寓PX PX=PiWi=P1W1+P2W2+P3W3+P4W4 =1058150%+900630%+1006520% =5291+27022013 =10005元/,结合“竞品定价以及目标客户心理价位”，建议本项目公寓毛坯售价取值10000元/,高层公寓价格建议：10000元/左右,住宅定价,page56,目录,宏观经济

23、研究,各类物业市场机会评估,投资收益测算,投资估算,住宅、商业、酒店总投资约143529万元，建面单方造价约6635元/；,运营成本,PAGE58,运营成本：16852万元 营销成本：销售额3%= 159730万元3%= 4792万元 资金成本：销售额2%= 159730万元2%= 3195万元 税费：销售额5.55%= 159730万元5.55%= 8865万元,销售收益测算,一次性销售收益共可收益159730万元；,住宅收益114970万元 商品房体量为114970； 参考毗邻楼盘，并考虑项目去化速度因素，初定价9500元/； 则10000元/114970=114970万元；,商业街区收益

24、44760万元 可售街区商业体量为22380； 参考目前宁海项目区域内在售商铺较住宅溢价约1.5-2倍，同时考虑地段因素，以及时间因素，结合项目整体包装概念，保守估计商铺较住宅溢价1.8-2.0倍，初定均价价20000元/； 则20000元/22380=44760万元；,成本测算小结,建设总投资：143529万元； 运营成本：16852万元； 成本总计： 160381万元,成本总计160381万元，一次性销售收益159730万元，账面累计盈利4350万元，基本持平；,商业部分,住宅地块,湖西商业街,酒店,住宅,总投资成本支出,工程总投资,管理费,财务费,160381万,项目各物业推出时序建议,基于政府文件要求底线 优先开发有现金流回现项目,2014,年份,2015,2016,2017,2018,2