某著名地产策划公司深圳项目物业发展建议及营销报告.ppt

1、深圳项目房地产开发建议书及营销报告，报告目录，第一部分：沟通与目标界定，第二部分：解决两个问题：项目定位、项目属性定位、项目功能与形象定位、项目销售问题、项目租售比、项目业务组合、项目销售模式、项目管理模式、项目价格定位，第三部分：项目招商与营销推广建议、报告思路、项目分析、开发商给出的任务分析、目标沟通与定义、目标下的策略。 第一部分目标的沟通与界定，项目分析，开发商给出的任务分析，目标的沟通与界定，项目分析，项目经济指标及四至，项目技术经济指标总建筑面积：52，933.1平方米，其中一层面积：7，621.57平方米，二层面积：8，876.26平方米，三层面积：9，940.51平方米，四层面

2、积：9，371.39平方米，五层面积：4 地下停车场和近1000个公园面积：23000平方米北：李鸿西路和香榭丽花园，西：农林路和空地，南：香轩路和东海花园，东：农园路和名人俱乐部等。 从现状来看：项目周边道路人口稀少，项目可达性分析表明，项目交通可达性从深南路、滨河路、向巧路等较好。但是公共交通不方便，沿滨河大道、深南路、向巧路、竹子林地铁和车公庙地铁。该项目分析了建筑形式和形象。从整体建筑形式来看，该项目体现了新古典主义的高贵和经典。然而，从建筑意图来看，与现代建筑相比，该项目的风格亲和力和外向性较弱。它在形式上不像传统的大型商业中心。广场公园在头顶，下面是车库，北立面，入口形式，南立面，

3、项目分析的外部细节，1，2，3，4。项目的拱廊和二楼露台将为项目带来体验价值，但一楼的拱廊将降低商铺的利用率，公园结构、农园路与项目正门的高度差将在一定程度上削弱项目的商业展示和价值。项目分析项目内部详图一楼平面、商业主入口、人流通道、人流通道、商业二次入口、货物区、10.8米* 10.8米柱网、自动扶梯、楼梯、电梯、楼梯、电梯、电梯、电梯、电梯、电梯等。布局优势：通道宽敞，流线组织清晰，拱廊与广场连接可有效利用公园环境，柱网结构合理，方便商店的组合和利用。垂直运输很丰富。布局的缺点：主要入口和道路之间存在高度差，不利于人们进入。地板高度有限，空间受到轻微抑制。拱廊、楼梯、电梯、楼梯、楼梯、电

4、梯、自动扶梯、楼梯、楼梯、自动扶梯、企业/餐厅、架空、架空、二层平面图项目分析项目的内部细节，项目二层商铺面积为8876.26平方米，层高为4层在二层，可以利用露台打造一个具有强烈风和情感的餐厅；电梯护栏泊位的使用效率。有许多留作用餐的地方。露台、餐厅、餐厅、餐厅、三层平面图项目分析项目的内部细节。项目三层商铺面积9940.51平方米，高度4.7米；三楼是可用面积最大的楼层，便于整体利用。电影院、楼梯、楼梯、文化中心、楼梯、楼梯、电梯、电梯、楼梯、电梯、楼梯、自动扶梯、商业/餐厅、商业/餐厅、阳台、商业文化中心和电影院都是部分中空的，这可以创造出良好的空间感。有阳台和室外平台可以使用，电影院的

5、位置是预留的。商务，自动扶梯，电梯，电影院，楼梯，阳台，文化中心，楼梯，电梯，楼梯，楼梯，商务/餐厅，电梯，楼梯，商务/餐厅，商务/餐厅，电梯，楼梯，商务有屋顶平台，许多餐厅被保留，但大部分面积被削减，不能作为一个整体使用。该项目分析了周围的业务状况，1。中国旅行社一期工程占地面积1000平方米。深圳国投广场目前占地面积3万平方米，二期3期5平方米。袁林7000平方米，香榭丽舍大街5号1000平方米。李湘绿洲6号1000平方米。东海广场7号2000平方米。10，000平方米的嘉嘉福购物广场和街道商店8。明年5万平方米。车公庙地铁商业网点分散，互动弱；未来将出现深国投广场、车公庙地铁商城、明年广

6、场等大型集中业务。8，9，项目分析总结，1。该项目属于该地区的一家大型商业机构；2.项目周围道路交通稀少，缺乏公共交通，但道路通行能力良好；3.项目有1000个停车位，与5万平方米的商业空间相比相对较高；4.该项目的建筑意图、骑楼、露台和屋顶平台将为人们带来高体验价值；公园将是该项目最大的价值体验点；5.从项目的进入模式和建筑形式来看，它属于内向型商业中心；6.从项目的每一层平面来看，内部规划是好的，有很多外部空间可以利用。有些楼层很低，人们感到压抑；7.项目区商业氛围差，网点分散，互动弱；8.未来将有明年广场、车公庙地铁购物中心、深圳国投广场二期等商业站，整体供应量较大；9.由于中部地区的辐

7、射，该地区的商业前景看好，整个业务需要3年左右的培育期；该项目本身是一项内向型业务，人员流动较少，商业氛围不足，商业成熟度较低。目前，商业运营存在一定的风险。由开发商给出的任务，1、3-5层楼的投资管理，8个月内完成12层楼的销售；2.如何平衡销售和经营的关系；目标传达了完成任务的困难，并且很难在8个月内卖出12层。项目规划是一项内向型业务，在规划中未能实现业务价值最大化，周边业务人员少，整体业务氛围差。大多数企业经营状况不佳，租金难以支撑售价。如果大量集中的企业想经营好，它们通常会被出租出去。大多数销售很难体现价值，而且存在困难。通常采用租赁销售。售后如何操作才能保证收入。在12楼的某些地方

8、很难躺下。目标传达了完成任务的困难，而8个月内要完成的销售是不确定的，这给了50，000平方米的企业该做什么和该做什么来生存的信心。前提是，很难卖出一定的价值，这样客户就能看到商业前景；强势品牌商家进入并选择销售模式。间接关联，廉价出售，不可能。目标是提取资金，而不是不得不出售一两层楼。在这样一个不受欢迎的地区，我们必须首先解决5万平方米的企业如何生存的问题。我们的目标，如何运营35楼，我们要解决的问题，如何运营整个项目，如何实现目标，首先解决问题，在哪里销售，如何销售项目方向，第二部分：目标下的战略，突破困境，突破地域，挑战惯例，挑战传统商业惯例，第一：项目方向。如何处理5万平方米的商业，项

9、目属性定位，想法1:类似于万象市辐射城市的商业中心，想法2:辐射当地的商业中心，其他想法，一般想法，项目属性定位想法1可行性分析，从项目的公共交通和人流情况来看，该项目很难成为辐射城市的商业中心。市政购物中心的规模和条件得到支持，项目属性定位的可行性分析思路二。1.项目距离地铁站和公交站有一定距离，人员自然流动少；2.除了东海、香榭丽和李，其他人到达都需要一定的时间。3.深南路以北的写字楼客户需要步行一定的距离，而南部的写字楼客户需要穿过深南路，很容易被车公庙地铁商城和明年广场所分流。4.在向巧路两侧，香米湖路以东的客户很容易被深国投广场分流；可以看出，项目中人员自然流动很少，远离项目的客户容

10、易被转移。目前，很难支持该项目的大规模业务。滨河大道、深南路、向巧路、竹子林新城、车公庙新城，本项目周边人流可达性分析、项目属性定位可行性分析思路二，从周边商业供给来看，该区域拥有人口10万，而商业供给将超过20万。按照人均1平方米的商业面积计算，未来的集中商业将面临激烈的竞争。从周边的商业供给来看，如果项目是辐射区域的商业中心，人流不足，而周边的供给又逐渐增加，那么项目面临更大的竞争压力。项目属性定位，5万平方米的业务是什么，第一个想法是：像万象市那样辐射整个城市的商场是不可行的，第二个想法是：辐射这个区域的商场的可持续生存存在问题，人流难以支撑。有必要突破这一困境。项目属性定位于区域突破，

11、需要突破困境，以及突破的可能性。停车位比例为50: 1，周边道路可达性好。该项目位于中心区一级辐射区。区域地理的突破。有公园、露台、拱廊等增加体验价值的场景，深圳人乐于体验新事物。这个项目有可能从外部环境突破到项目本身。与该项目类似，波托菲诺的业务也位于人流较少的富裕地区；就形式和容量而言，它属于社区商业，但波托菲诺通过严格的管理模式和滨水风情的创造，使该项目成为一个城市习俗和具有特定消费者的商业圈的象征。项目属性定位区突破了案例参考和特色：波托菲诺的异国风情相对充分和真实；商业街毗邻湖泊，将商业延伸至环境；整体格式控制良好，风格一致，大部分是知名品牌企业；突破性原因分析：最重要的原因是：深圳

12、是一个移民和多元化的城市，愿意接受新事物，而深圳缺乏经验丰富的企业，缺乏优雅的交流和休闲场所。因此，当新事物出现时，人们就会蜂拥而至，海洋世界和万象市的成功就证明了这一点。体验价值是人们反复去波托菲诺、万象和海洋世界的最大原因。汽车文化给人们带来了更多的消费体验，突破了商业区位的限制。项目属性定位、区域突破案例学习、体验经济和汽车带来的消费已经成为现代人消费行为的动力。体验价值是消费需要的心理和情感满足；汽车是获取丰富消费体验价值的工具，在区域突破的情况下，项目属性被借鉴，因此研究汽车带来的消费和体验价值是项目实现区域突破和消费模式突破的基础。汽车娱乐经济深圳的汽车拥有量已达到每100人28.

13、64辆。它会有什么样的影响？社会影响力将推动自身产业链的发展，改变城市生活方式，改变人们的生活和工作方式，影响城市商业模式。项目属性定位了汽车文化的影响和增加汽车拥有量的影响。个人影响扩大了社交圈，看到了更多的新事物，体验了更多的自然和人文体验。汽车将对社会进步和个人成长产生影响。驱使顾客驱使白领(收入10万到30万)，驱使中产阶级(收入30万到100万)和驱使精英(收入超过100万)。华强北是购物、休闲和交流的主要场所，主要是在万象市购物。偶尔在华强北购物，厌倦了在华强北停车，购物更多的是在中心区，中信居士、山姆和香港、万象市、中信城市广场、魏拔、波托菲诺和海洋世界进行休闲和交流。在万象市、

14、中信、金光华和香港购物，在波托菲诺、万象市休闲等。项目属性定位驱动消费者行为研究，商业辐射领域突破；随着驾车客户的增加，波托菲诺和海洋世界等区域性商业亮点逐渐实现了区域性突破；突破阶级界限，只要有车，所有阶级的休闲和交往场所都是重叠和重复的；因此，有必要有一个新的地方来刺激阶级之间的区别；(例如，上海的时尚版图正不断地从一个新世界变成外滩三号、外滩十八号和外滩九号N.深圳需要为中上层和精英阶层提供纯粹的购物、交流和休闲场所。驾驶消费客户区位选择的关注因素、驾驶消费客户行为的项目属性定位研究、停车位数量是否满足停车位与停车后场所之间的距离和体验、是否有不同的具有特殊体验的产品(在基本属性相同的前

15、提下，驾驶消费客户选择关注因素、驾驶消费对个人的影响、注重消费体验、注重体验和自我满足、 愿意为经验付费，(不相关)，(相关)，(无差别)，(差异化)，项目属性定位-累进经济价值，竞争形势，客户需求，(市场价格)，(溢价)，价格定位，提取初级产品，制造产品，提供服务，展示经验， 客户定制、客户定制、项目属性定位-渐进式经济价值的启示。从渐进式经济价值模型的角度来看，具有高体验价值的产品或服务可以获得溢价，当产品带来的体验能够引导客户进行转型时，他们将获得更高的溢价。体验价值符合马斯洛的需求水平。愿意体验体验价值的人渴望自我实现和满足。人是有限的和理性的，经验是服务的一部分。经验会产生消费的主动

16、性，提取初级产品，制造产品，提供服务，展示经验，生理和安全需求，社会和尊重需求，自我实现和满足需求，人们愿意为经验付费，体验经济与马斯洛需求水平的关系，以及项目属性定位的关系体验经济与项目管理尊重需求，自我实现，安全需求，白领，中产阶级，精英，愿意为体检付费，商品溢价越高， 商户支持租金的能力增强，项目可持续运营的能力增强，客户级别越高，就越愿意为体验付费。 因此，我们的目标是中产阶级、上层阶级和精英阶层。当深圳没有特别的购物、交流和休闲场所时，我们可以为他们提供这样一个满足体验感的场所。定位项目属性。与传统的纯粹休闲场所相比，城市精英们交流、休闲和购物的最佳场所具有购物的功能。与传统的商业中心相比，它也是一个为特定人群提供休闲和交流的场所。，项目属性定位，上海外滩三号成功案例，简介：外滩三号凝聚艺术、文化、美食、时尚、音乐，激发生活灵感，引领现代时尚，是一个高雅、成熟、备受品味者推崇的社交休闲场所。外滩三号总建筑面积约12000平方米，拥有并经营四家餐厅，提供精美菜