房地产营销的基本概念.ppt

1、不動產的行銷世界,Copyright 1996-99 Dale Carnegie & Associates, Inc.,演講者:,學歷： 中興大學台北法商學院地政系 中興大學台北法商學院法學碩士主修都市財務 經歷： 中華工程海外發展部工程師 和旺建設總經理室課長 國碁不動產開發執行處處長 太上廣告企劃部課長 東海大學不動產估價師班授課講師 明新科技大學不動產估價師班授課講師 南開技術學院不動產估價師班授課講師 東海大學CFP美國財務分析師住宅投資授課講師 朝陽科技大學財務金融系兼任講師 住商不動產不動產經紀人授課講師 現任： 大江總合資產技術團隊技術顧問召集人專職 勤益科技大學企管系講師 中台

2、科技大學行銷系講師 東海大學CFP財務分析師住宅投資講座講師 中華綜合發展研究院不動產營業員講師 愛的世界股份有限公司執行顧問召集人 台中縣大里市都市計畫委員會委員,目 錄,壹、為什麼需研究不動產貳、與房地產行銷有關的十七大行業參、不動產的產業價值鏈 肆、不動產的行銷4 P伍、不動產的數字遊戲陸、不動產行銷的明日之星柒、科技夢幻屋、豪宅捌、多角化經營下的不動產玖、南亞土木暨環工系行銷課程規劃相關性,前言,美國管理學會曾說： 行銷：是一種實體配銷制度，滿足社會各階層所 有人的一系列活動。 房地產的概念包括有形與無形產品，不僅給予心 理上與精神上的滿足，而且還給予生理上與物質 上的滿足即現代行銷的

3、概念。 行銷4P與不動產4P：產品定位、樓層價差、代銷 仲介、廣告預算與媒體發包 。,壹、為什麼需研究不動產？,唯有住的需求才有金融、水電、瓦斯、稅等有形與 無形的結合。 例如：金融中有保險-火險、地震險。 金融中有貸款-房貸利率。 金融中有稅法-房屋稅、土地增值稅、遺產稅、 贈與稅。,有土斯有財 耕者有其田 375減租條例 寸土寸金 打造黃金屋,一、成語人生人們常聽到,二、不動產提供【賣】的是何種產品？,捷運：台北捷運、高雄捷運。 法拍屋、金拍屋、銀拍屋：係指法院、資產公司、 銀行。 網路住宅社區：中華電信、東森多媒體。 工業住宅：省電省水，台電、自來水。 國民住宅：軍、公、教、勞工。 健康

4、-生態住宅：退休、養老。 老人安養住宅：榮民之家-仁愛之家-養生村。,.,大陸房地產：只有賣使用權，非所有權。 陰宅：納骨塔、地理師、風水師。 百貨公司、購物中心：新光三越、台北101。 文化藝術住宅：圖書館、音樂廳、紀念館。 遊樂區：日月潭、阿里山。 山坡地住宅：學校。 停車位。,三、不動產市場的意義？,房地產買賣金額大，所以與貨幣供給有關。 房地產亦有經濟學上所說供過於求與供不應求。 房地產供需與物價、法規、金融、政府及社會 福利有關。 台灣講所有權賣價格、大陸講地上權賣租金。 不動產是火車頭工業。,四、不動產行銷要做什麼？,買賣代銷公司 融資-銀行. 銷售-代銷公司. 委辦-專業經理人.

5、 代售-仲介公司. 管理-樓管暨保全公司. 承攬-營造公司. 監造-建築師暨政府承辦單位.,五、不動產行銷的法令？,1.消費者保護法。 2.公平交易法。 3.民法。 4.商事法【包括公司法、金控法、銀行法等】。 5.保險法。 6.信託法。,貳、與房地產行銷有關的十七大行業,不動產經紀人、不動產營業員。 消保官、律師等技術業。 保險公司-火險與地震險。 銀行-貸款。 室內設計與傢具業。 土木水泥鋼筋業。 家電水電瓦斯業。 廣告企劃代銷公司。,大樓保全-樓管-清潔業。 建材：衛浴-瓷磚業。 稅務人員：房屋稅-地價稅-遺產稅。 風水師暨地理師。 數位科技業：數位住宅、宅屋配。 百貨公司、民宿、購物中

6、心。 醫院、診所。 老人安養住宅、溫泉住宅。 仲介公司。,參、不動產的產業價值鏈,上 游 策略規劃 土地開發 中 游 規劃設計 廣告銷售 下 游 營造土木 物業管理,一、流程一,1.策略規劃：產品定位、大包廠商、建材、景觀植栽 2.資訊獲得：價位多少-仲介、投資客、銀行、公家 單位、地主 3.可行性評估：土地、執照取得、行銷企劃、廣告 銷售 4.生產流程：施工規劃、採購發包、營建管理、交屋 5.售服：房屋仲介、品牌商譽,流程二,就不動產行銷流程來說：其包括 預售：行銷人員必須發揮三寸不爛 之舌，如產品定位、廣告. 銷售：行銷企劃 仲介：經紀，市場研究、談判三方面,肆、不動產的行銷4 P,一、產

7、品：型式-大樓.辦公.店面. 透天【傳統連棟.雙拼】 品質：看建材. 品牌：先建後售-太子.國泰. 服務：0800、保固期一年.,二、價格：150萬以上-3500萬 折扣：99.5%. 付款方式：銀行為主可刷卡. 信用條件：徵信、對保.注意假 人頭貸款. 訂簽開：20萬以內.,三、推廣：通路 運送看屋：購屋一日遊. 網路：宅屋配. 預售屋：接待中心.,四、促銷： 廣告：媒體、預算. 行銷人員：行銷系畢業同學. 行銷訓練：上課. 宣傳噱頭：直銷式.,伍、不動產的數字遊戲,一、不動產一年的營業額約在2兆3千多億元， 是婚紗業、汽車業的數十倍，可為火車 頭業. 二、台北人須25年不吃不喝，台中人須1

8、5年 不吃不喝才能買一間新房. 三、台灣的老年人口65歲以上已經由 2006年的9.8%，即將上升至2015年的 14%之多.,如附件：,四、主要國家社會福利支出佔 GDP比例-%,五、不動產的相關行業與軍公 教行業及其夢幻數字,如附件,六、台灣現行不動產行銷趨勢,七、台灣不動產SWOT 分析,產品條件（內部）如建材等級、區位等 S 優勢 W 劣勢 2. 外在因素（外部）如政治、經濟、社會等 O 機會 T 威脅,八、整體台灣不動產經濟體系,經濟學講看不見的手,產品(房屋),推出 產品,進行 交易,需求 態勢,銷售 產品,行銷 企劃,需求 確定,看屋 預售,美國管理學會曾說： 行銷：是一種實體【

9、產品（資產）或服務】配銷制度，滿足社會各階層（所有人）的一系列活動。 【醫療行銷】 【觀光行銷】 醫院、診所、按摩 停 車 位 週休二日-民宿、小木屋 飯店、酒店、百貨公司、購物中心 老人社會-醫療養生住宅、溫泉、綠色建築 稅務法規（房屋稅、地價稅、遺產稅） 數位住宅、網路行銷、宅屋配 【不動產的行銷世界】 風水（陰宅、凶宅） 不動產經紀人、營業員證照 消費者保護法、公平交易法（職業倫理） 衛浴、磁磚 【金融行銷】 活動主持人 保險（火險、地震險）-不動產 大樓樓管、保全、清潔 財務管理（貸款、理專） 室內設計、傢俱 廣告企劃、代銷、仲介 土木、水泥、鋼筋 家電、水電、瓦斯 .不動產經紀人錄取

10、率：3%-7% ，本案執行成果以畢業班日間部20人、進修部 10人/年為目標。 .不動產營業員錄取率：凡受訓30小時者；即可取得證照，由內政部發給，本 案執行成果以日間部、進修部畢業班所有學生/年為目標。,陸、不動產行銷明日之星,國有土地標售【行銷】 AMC 資訊平台 網路行銷 MONEY,柒、科技夢幻屋、豪宅介紹,電腦調整玻璃的明亮度 電腦調整水溫水壓 監視器與大哥大連線 網路與監視器連線 豪宅大門 飯店式的經營管理,捌、多角化經營下的不動產,裕隆-汽車城 愛的世界-兒童宇宙城 光寶科-AMC 鴻海-AMC 中華工程-京華城 明碁-賣土地資產 喬福泡棉-溫泉飯店,玖、課程規劃與此次報告相關性,國際行銷-外資、港資、陸資購買不動產 健康行銷-老人安養住宅、坐月子中心 服務行銷-金融CAM.CPM與不動產財務 供應鏈管理-不動產物業管理暨產業價值鏈 期貨選擇權-預售屋制度買