2011长沙城市中心写字楼专题研究

1、,上海鉴略地产综合服务机构| 战略咨询中心 2011.06.25,长沙城市中心写字楼专题研究,长沙写字楼发展历程背景,随着城市经济的发展，长沙已进入专业写字楼阶段,中心板块传统的城市中心腹部区域，全市写字楼最集中区域，占全市写字楼90%以上份额 城南板块依托省政府新址南迁形成 市府板块依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成 麓谷板块依托麓谷科技园区的逐渐成形,长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心板块 由于长沙在写字楼发展的基础产业经济支持方面的薄弱性造成写字楼区域板块分布具有较强的行政中心依附性,写字楼区域分布图-主要分布于中心区，地域集中性强，行政中心依附性强,五一广场为核心、五一路

2、和芙蓉路为经纬的写字楼核心区； “三横两纵”的写字楼集中分布区，三个核心商务圈； 号称长沙“金融大道”的芙蓉路以金融商务圈创造出鲜明的特性，沿途数十家银行证券公司参差林立 ，形成了长沙传统的商务氛围街区,中心区域写字楼现状-中心区写字楼集中于“日字型区域”，沿城市主干道分布,写字楼产品现状-市场专业化程度较低，专业写字楼份额有限！,长沙主要高档写字楼分布图,五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主 文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色 芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈

3、则以金融证券等金融行业为鲜明特性,凯旋门型玻璃外形,中空LOW-E玻璃幕墙,双层玻璃幕墙,双层玻璃幕墙,高档专业写字楼-外观设计有限：建筑立面及造型相对常规，地标感不强!,高档专业写字楼-产品品质研究主要项目内部配置扫描!,高档专业写字楼-品质有限,指标偏中低：未出现超高层、体量中型,大堂普遍偏小!,高档专业写字楼-硬件配置初级,国产电梯居多、13人中量居多、分户中央空调!,高档专业写字楼配套及物业,配套以商业裙楼为主，主要以餐饮为主，大多配备中西餐厅!,使用成本不高， 2.5-3.4元/月平，但能够提供的服务种类较少,2元,高档写字楼售价1.2万/平 高档写字楼均租金约为2.0元/平天,高档

4、专业写字楼- 当前价格上限1.6万/平米，租金平均2.5！,除运达国际广场因商务配套齐全，入驻率较高外，其他入驻率较高的写字楼均是06年以前建成并进入市场。 入市时机选择对于写字楼的销售有较大影响,高档专业写字楼入驻率研究,双子塔外形,占地面积: 17870.70 建筑面积: 31545 主力面积：260平米 层高：30层，3.6米层高 配置：中央空调、三菱电梯、5A智能安全防护系统 租金：4元/平天 物管：水木清华物业公司 物业费：4元/平月 停车场：停车场共502位，其中地下49位，地下453位 大堂：97平，10米挑高 入驻率：95%,最高端硬件配置以及顶级商业配套使其成为长沙最具档次写

5、字楼,运达国际广场-长沙当前最高端专业写字楼！,精装电梯间,单位办公间分割较大,这里一直是我们的首选，在得到有空办公间转让的消息后，我们立马拿下。运达的形象符合我们这种大型企业的身份。 某大型外资企业驻长办事处,运达国际广场-入驻企业以大型企业为主，以金融、投资/咨询业为主！,占地面积:18741.4平方米 建筑面积:230000.0平方米 主力面积：200-400平米 层高：26层，3.6米层高 配置：中央空调、日立电梯、5A智能安全防护系统、24小时热水（单梯服务面积仅5000平方米） 租金：中天广场3.5元/平天 行政公馆2.2-2.3元/平天 物管：浙江绿城 3.4元/平月 停车场：地

6、下停车场688位 大堂：800平，15米挑高 入驻率：45%,优越地理位置、独特外立面造型、全市最高端硬件配置使其成为最耀眼写字楼明星,中天广场-长沙当前在售专业写字楼最高端产品！,这里地理位置好、我们一直想在这一块建自己 的办公楼，但是一直没找到，正好中天这个形象 和物管都比较到位，符合目前我们的需求，就是 价格贵了点、不过还可以接受。 招商银行股份有限公司长沙分行,中天广场-入驻企业以大型企业为主，以金融、贸易行业为主！,芙蓉中路核心地段、低单梯服务面积、国际酒店管理公司物管是其核心竞争力,占地面积:2635.2平方米 建筑面积：91551.5平方米 主力面积：70-200平米 层高：30

7、层、3.3米层高 配置：中央空调、日立电梯、外墙陶瓷锦砖、外墙漆、地面水泥砂浆、防盗门 租金：1.7-2元/平天（毛胚） 2.1-2.3元/平天（带装修） 物管：国际酒店“速8”全面托管 2.5元/月平 停车场：372位架空停车场地上102位临时停车场 入驻率：50%,立面竖向线条过多造成视野狭小,公共空间 装修粗糙,定王大厦,位置很好、租金也还可以，正好有适合我们要租的面积段，就是配套差了点现在 招商银行股份有限公司长沙分行,定王大厦-入驻以中小型咨询培训、知名企业分公司、信息科技类居多！,优越地理位置、良好昭示性、不规则外立面是其成功关键,平面布局,原名” 恒隆国际大厦“ 占地面积:397

8、5.000平米 建筑面积:49841.000平米 主力面积：150-250平 层高：28层，3.3米层高 配置 ：分户中央空调、三菱电梯、中空LOW-E玻璃幕墙、地面玉晶石、高级磁砖 租金：1.7-2元/平天 物管：威盛， 2.8元/平月 停车场：9163平约400位 大堂：50平 入驻率：90%,中隆国际-五一大道标志性写字楼,形象不错、比较高档、物管服务也可 以、位置好、价格不贵，适合代表我 们现在企业目前的形象 利郎商务男装总经理,中隆国际-入驻以规模房地产公司、咨询培训及知名企业分公司为主要类型！,外立面现代挺拔,入口气派,内装用材讲究、品质感强,占地面积:7917平 建筑面积:785

9、68平米 主力面积：150-300平 层高：36层3.3米 配置：中央空调、中航南光电梯、中空LOW-E玻璃幕墙 租金：1.7-2.2元/*天 物管：深圳中航物业公司 2.8元/月平 停车场：地下停车场 400位 大堂：1500平有较多商业 入驻率：95%,顺天国际财富-长沙当年标志性甲级写字楼！,在当时顺天算是比较高档体面的写字楼，符合我们大公司 的形象要求，大堂、电梯很豪华，还有高级餐管和酒店配套， 很方便。 金网络置业长沙分公司总经理,顺天国际财富-中大型以咨询培训类、知名企业分公司、信息科技类为主要类型！,占地面积:6073.59平米 建筑面积:45786.29平米 主力面积：100-

10、400平 层高：28层3.6米 配置：中央空调、日立梯、中空LOW-E玻璃幕墙 租金：1.5-2元/*天 物管：保利物业3元/月平 停车场：地下加地上临时约500位 大堂：900平8.1米挑高 入驻率：95%,湖南首座全钢结构写字楼、保利物管、与文化产业结合是其独有亮点,写字楼入口与剧院入口混杂,内装高档、科勒洁具,湖南文化大厦-结构创新，韶山路当年标志性写字楼！,建筑比较显品位、保利是 个大品牌、下面是剧 院，还有很多中高档餐馆、很方便，租金也不高 比较喜欢 湖南通融投资管理有限公司副总,湖南文化大厦-大型知名企业分公司或办事处、信息科技为主要类型！,注：客户分析以亚大时代广场、定王大厦、华

11、侨国际、中天广场恒隆国际、第一大道、顺天国际财富中心、华美欧国际大厦、湖南文化大厦、平和堂为调查样本,客户群档次较酒店写字楼较低，中小企业占到7成比例，行业以第三产业为主，集中在金融、咨询培训、房地产、IT四大行业种,客户特征-省内企业为主，行业集中在金融投资、咨询培训等类型中小企业,高档专业写字楼客户关注度： 形象20%、价格15%、配套14%、地段13%，对价格和地段的关注上升,客户特征-更多的关注写字楼的形象、配套、性价比！,长沙高档写字楼和一线城市相比，名不副实，产品配置与服务都有很大的提升空间，客户对享受品质的不满将是产品进一步提升的推动力,“长沙写字楼现在不断的出现高档专业写字楼，

12、未来会形成四个商务区，但是现在这些写字楼配套还是很不到位，大堂和普通，电梯和很普通，和一般写字楼差距拉不开，性价比没有在酒店里办公方便舒服 “像中天广场这样高形象的写字楼，虽然很显身份但是租金比在华天酒店里租还贵，但是配套和物管都不如华天”；,用友软件湖南分公司总经理,客户特征小结-以中小企业为主，对性价比关注提升，对品质现状满足程度不高,总体小结-仍有很大的品质提升空间，但客户群存在一定风险！,五一广场为核心、五一路、芙蓉路、韶山路为经纬的写字楼核心区（芙蓉CBD所在区域），目前商务氛围浓厚，高档写字楼集聚 新河三角洲。项目占地面积约110万平方米，总建筑规模达500万平方米，其中，黄海标高

13、39米架空平台上住宅面积300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米；平台下社区商业配套和停车库等建筑面积约120万平方米。规划建设的一栋高约260米标志性建筑，将成为中南地区的新地标。 滨江新城：总用地面积721.5公顷 ，定位为长沙的城市核心区，即集观光休闲、商业、贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区 。 南湖新城南湖新城将构筑成“两园一带四区”的格局，四区即滨江山水居住区、滨江商务区 南城省府商务区：省政府，高校、企业科技园为依托的新兴商务中心！,新河三角洲,3,文艺路商务圈 文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支

14、撑，高档写字楼为载体,五一广场商务圈 五一广场为圆心，五一大道为轴，以商业带动商务,芙蓉路商务圈 以金融证券等金融行业为鲜明特性,2,滨江新城：根据政府的规划导向，未来将形成新兴的商务办公聚集区,1,新河三角洲：根据政府的规划导向，未来将形成新兴的商务办公聚集区,4,5,南城省府商务圈 以省府政务为中心打造新南城商务区。企业办公基地,5,写字楼发展趋势-写字楼进入快速发展期，规划商务区中的供应将逐步落实！,3,洋湖垸片区：总部基地集中区，未来本案最大竞争对手。根据政府的规划导向，洋湖垸片区将形成以总部基地功能为核心的商务区,南湖新城：酒店金融区及滨江商务区。根据政府的规划导向，沿江形成具有景观

15、特色的新兴的商务办公聚集区,在建写字楼分布地图,万博汇,保利南湖广场,运达国际广场,华远金外滩,北辰三角洲,天健芙蓉盛世,泊富国际中心,泰贞国际中心,凯通国际中心,德思勤广场,奥园综合体,顺天国际中心,汇金国际,开福万达国际,中建长沙中心,中信城市广场,世茂国际,奥克斯国际,尚都财富中心,第六都,通用时代,心星国际,鑫远城市广场,华盛世纪广场,帕克水岸,华晨国际,写字楼发展趋势-未来供应！,未来写字楼供应打破城市中心区域格局，开始向中心区外围扩散。预计2011年后，写字楼市场将面临巨大的放量，写字楼逐步以城市综合体形态在市场上高调面市，目前在湖南长沙现已对外公布的有保利南湖广场、运达国际新城、

16、泊富国际广场、万达国际广场、华晨国际广场、喜盈门城市广场、德思勤城市广场等几个超级综合体项目，它们的推出将完全颠覆湖南长沙写字楼格局，对房地产市场带来巨大的冲击波。,写字楼发展趋势-未来供应综述,根据现有优质写字楼市场表现，考虑到写字楼市场受经济环境影响较大，2010年全年空置率保持在15-20%左右；今年以来宏观经济逐渐恢复，优质写字楼市场整体空置率将会下降；2012年以后，优质写字楼集中放量，市场空置率水平预计将有所上升，但受之前经济萧条影响被压抑的需求也将得以释放，因此空置率水平还处于合理水平。 2012年后，经济危机后经济恢复期度过，企业发展趋缓，新增企业数将减少，写字楼需求量将承下滑趋势。,写字楼未来需求探究,市场稳步发展，对中高档及以上的专业写字楼需求逐渐增长，专业写字楼投资回报率高，投资价值明显，投资市场良性健康发展。 金融、房地产、IT类为中高档专业写字楼的主要消费群体，200-500面积段为主需求段。随着企业形像宣传和品牌塑造的需要，将会促使这类客户群体产生较大的中高档专业写字楼需求。 产品向高标准配置发展，但整体品质感不强：硬件设施的配置以及物业管理水平的不断提高贯穿长沙专业写字楼的发展过程。 竞争集中在心外围城市综合体项目，未来1-3年放量大增，