房地产开发融资与投资

1、第四章房地产开发融资和投资、chp4房地产开发融资和投资、一、房地产开发融资二、房地产开发融资的基本要求和决定内容三、房地产开发融资的主要形式四、房地产开发投资概要五、房地产投资风险管理六、房地产开发投资决定、一、房地产开发融资、(一)房地产(二) 房地产开发融资的分类直接融资：资金供求双方(包括政府、企业、个人)在房地产开发资金接待、金融机构买卖过程中直接见面协商，票据和政权买卖或货币贷款。 间接融资：资金供求双方不直接见面，金融只能是中间桥梁。 例如房地产抵押贷款、租赁融资等。 这种融资方式灵活，资金运用更合理，是房地产开发融资的主要方式。 两种融资方式并存，相互补充。 (3)房地产开发融

2、资的特点，1 .融资规模大2 .偿还期长3 .房地产融资渠道单一(*小资料)4.房地产证券化倾向、小资料、REICO报告分析：尽管开发贷款增长率下降，银行融资仍然是我国房地产融资的主要渠道。 目前，我国房地产融资渠道单一，多元化融资结构尚未形成，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展缓慢。 商业银行支撑着房地产业的资金需求，但房地产信托规模小，功能单一，股份融资和债券融资不足，房地产抵押贷款证券化刚开始，房地产产业基金等金融产品还处于探索阶段。 二、房地产开发融资的基本要求和决定内容；(一)房地产开发融资的基本要求在房地产企业融资过程中，研究和评价影响融资的各种因素，达到融资的最佳综合利益。 1

3、 .确定合理的融资规模2 .正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本3 .统一考虑房地产开发融资和投资，提高房地产开发资金的使用利益4 .按规定建立资金制度5 .优化房地产开发资金结构：适度负债，(二) 房地产开发融资的决定内容、房地产开发融资决定：房地产开发企业财务管理部门在企业融资目标的总体要求下，从几个可能的融资方案中选择满意的方案。 房地产开发融资方案的内容，1 .融资资金的比重，金额2 .融资流量3 .资金源结构4 .融资风险分析和风险管理措施5 .融资成本预算6 .融资方法：直接融资/间接融资7 .明确融资的权利责任关系。 三、房地产开发融资的主要形式，(一)银行贷款融资(

4、二)证券融资(三)房地产信托融资(四)其他方式，(一)银行贷款融资、银发2001195号令，银行发放房地产开发贷款的条件如下： 即国有土地使用权证、建设用地修订许可证、建设工程修订许可证和建设工程施工许可证、银行向房地产企业发放融资的类型、银行贷款类型、房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发项目贷款、房地产抵押贷款、房地产抵押贷款分为土地开发抵押贷款和房地产开发抵押贷款， 抵押贷款按融资目的划分的经营性抵押贷款、消费性抵押贷款、房地产抵押贷款、房地产开发抵押贷款(流动资金抵押贷款、大修抵押贷款、特别抵押贷款等)，(2)证券融资(债券、股票)，1 .证券融资的优势分散有利于吸收大众资金的风险房地

5、产债券、房地产债券、房地产债券的定义是指政府或金融机构或房地产企业为了筹措房地产开发资金而向社会发行的借款信用证明书。 按债券发行主体分类的国债(国债)金融债券企业债券不动产股：发行式/募集式股份公司、(3)不动产信托融资、不动产信托的定义货币所有者或者不动产所有者根据对金融机构的信赖，委托代购、建设、租赁、经营不动产及其证券的经济行为。 委托人委托目的物受托人、不动产信托融资四种主要形式，1 .不动产信托投资2 .不动产信托存款3 .不动产信托金融信托机构吸收的不动产信托贷款，利用自己资金和筹措的其他资金发放给不动产企业的贷款。 4 .房地产信托基金、房地产信托基金、房地产信托基金是房地产信

6、托机构为教育房地产信托投资业务而设立的专门基金。 一般采用发行房地产基金证明书的形式，选择将小额投资者的资金聚集到大宗房地产基金中，投资到房地产项目中，实现资金规模经营，提高经营效益。 房地产信托基金的主要特征，房地产信托基金的主要特征集体投资委托经营分散风险共同利益，(4)其他方式，1 .共同建设，参与融资2 .房地产典型融资3 .利用外资，四、房地产开发投资概要，(一)房地产开发投资的定义房地产投资是指： 是指经济主体以获得未来房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定量的货币或实物，直接或间接从事或参与房地产开发和经营活动的经济行为。 (二)房地产开发投资的类型，根据房地产开发的经济内容，

7、分为土地开发投资、住房开发投资、房地产开发投资、房地产开发投资、房地产开发投资的类型、投资房地产的用途，按投资方式分为金融房地产开发投资(间接投资)、实物房地产开发投资(直接投资)、间接投资是向房地产相关证券市场投入资金的行为，房地产开发房地产开发投资(3)房地产开发投资的特点、投资成本高、投资回收期长的投资风险大购买力风险变动风险经营性风险社会风险自然风险投资收益高、房地产开发投资的过程大致分为4个阶段的： (1)投资决策阶段(市场分析、财务分析、可行性分析) (2) 土地开发权的获得(3)房地产建设开发阶段(4)房地产租赁经营阶段，5 )房地产投资风险管理，(1)房地产投资风险的特征，客观

8、性系统风险存在不确定性潜在性风险的基本形式损益二重性测量可能性风险与投资决策密切相关，(3)房地产投资利息例如战争、通货膨胀、全国性的国民萧条、国家的法律和政策的变动等。 无法消除系统风险，只能减弱。 个别风险是指个别投资项目或某种投资活动发生了特定的事件。 例如，由于经营企划失误、借款过多等原因，实际投资回报率低或投资失败。 可以消除个别风险。房地产投资系统风险(外部风险)，1 .购买力风险(通货膨胀风险)2.市场供求风险3 .利率风险4 .变动风险(地域性、周期长度、价值高)5.周期风险6 .政策风险政变，战争1 .经营风险是项目的经济环境和投资决定收入现金流风险未来经营费用风险时间风险2

9、 .财务风险财务杠杆运作失误导致的风险，(4)房地产投资风险与报酬的关系，风险报酬的定义投资者冒险投资时获得的超过风险利润率的部分追加报酬。 投资学中的风险报酬原则：风险越大收益越大，风险越小收益越小。 在不考虑通货膨胀的情况下，一个项目的风险投资回报率=无风险报酬率风险报酬率，六，房地产开发投资决策，(一)房地产开发投资决策的定义房地产开发投资决策对房地产项目的必要性和可行性进行技术经济分析，对能够达到目标的不同方案进行比较和评价， 构成决策问题的基本条件是：1.有明确的目标2 .有2个以上的选择方案3 .有评价方案的优劣标准4 .有客观的实际数据资料；(2)确定房地产开发的投资决策过程、投

10、资目标、制定投资方案、制定决策方案、测量风险； 分析评价的1 .目标的多寡：单一目标决定多目的决定2 .制定方式：单层决定多层决定3 .确定程度：确定型、不确定型、风险型决定4 .分析方法：定性分析决定定量分析决定、确定型决定、确定型决定影响决定的因素或自然状态明确肯定， 一个方案只能确定一个的决策方法有两种：单纯择优法模型择优法、不确定型决策、不确定型决策：不能评价事件在系统中发生的概率，只能估计风险的结果。 风险型决策、风险型决策房地产企业的开发经营活动存在着不可控因素。 无法控制影响决策结果的自然状态，在一定的概率条件下创建需要一定的风险。 定量分析决定，1 )肯定型决定方法各方案的评价

11、指标： NPV、IRR、n等2 )风险型决定方法期待值法决定树3 )表示不确定型决定方法、决定树、决定节点，将从中导出的分支称为方案分支，各分支表示表示一个行动方案的状态节点，在其上附加数字表示期望收益值， 从中引出的分支称为状态分支，在其上明确记载自然状态及其出现概率，在末端显示各方案在不同自然状态下的收益值。 单层决策和多层决策，例1 :64，不确定型决策方法，1 .乐观标准(最大化最大原则)决策模型是其中第j种自然状态下的ij第I种方案的收益值。2 .悲观准则(最大化最小原则)3.等可能性准则(折衷原则)4.后悔准则(最小化最高原则)后悔值： bij=maxaij-aij，I， j=1悲观系数