龙腾置业影响推广思路.ppt

1、龙腾置业张庄路项目前期定位及营销策划报告,易居（中国）控股有限公司 中国房产信息集团济南机构 上海房屋销售（集团）有限公司 济南金岳房地产经纪有限公司 2009年12月5日,谨呈：龙腾置业,营销策划方案,第四章,项目营销思路,总体策略,销售计划,指导思想,参考因素,1、京沪高铁在济南市民中已经有一定影响力，但是尚未体现在房地产市场 2、东部板块全运会效应已经逐渐消散，后全运时代来临。 3、西站区、西部新城规划已然成形，未来即将进入高速发展阶段 4、本案商业体量较大，目前商业氛围不足，但未来前景看好,指导思想,借力打力 抢占先机 避实就虚 先住后商,四大方针,两大策略,价值营销 体验营销,四大方

2、针,借力打力借助京沪高铁的重大利好、依托西部新城建设的号召力，整体提升整合项目的形象和价值。推动项目入市，迅速建立客户对项目价值预期和信任，迅速累计意向客户。同时化解其他区域和项目的的推广力度，为项目创造更高的价格区间，为项目争夺更多的客源，从而完成项目的稳步销售。 抢占先机发掘目前西部地区尚未大力炒作京沪高铁的市场空白契机：东部板块全运会效应即将淡出。率先在西部区域大力炒作京沪高铁及西部新城，迅速转移市场热点、抢占市场及舆论制高点，越早越好！提早蓄客，为项目争夺更多的客源。避免贻误战机！ 避实就虚由于本案尚未拆迁，是期房，且入住较晚，京沪高铁通车时间也在2年以后，西部新城建设及培育周期较长。

3、营销推广方面可以扬长避短，避谈目前现状，只描绘未来，以虚为主，通过大规模的造势、造概念，营造项目形象和价值。但是要在形象和实力展示体现“实”现场包装、样板间和样板区体现实力。 先住后商先期通过住宅树立品牌形象，回笼资金，以住宅带动商业成熟，体现价值。商业价值是上升曲线，受西站区板块发展带动，未来发展空间太大。目前不宜确定具体商业形态，限制其发展，应该留出足够的发展空间，才能实现价值最大化。因此，目前应该首先做好住宅，以住带商，以住养商。,京沪高铁、西站规划、轨道交通、森林公园等一些列强势资源将成为本案全面超越路劲御景城项目的有力支点。,价值营销,体验营销,指导思想,销售计划,总体策略,基于区域

4、市场、客户以及项目产品的特点，结合过往营销经验，我司认为本项目营销推广的总体策略是：,价值营销提高形象 体验营销提升销售,针对不同产品的客源，推广的重点有所偏重，建议如下:,总体营销两大策略,住宅客源：1、济南门户 2、森林公园 3、高品质住宅 商业客源：1、京沪高铁 2、西站规划 3、交通优势,森林公园住宅 苗圃公园形成本案住宅最大差异化卖点 京沪高铁公寓 西客站优势，带来得天独厚的投资价值 京沪高铁西站区规划14万规模商业 “济南西区商业副中心”地位当之无愧,价值整合,西区首席品质生活旗舰,本案核心价值与产品配对,现有条件下，京沪高铁带来的高铁经济、轻轨拉动和森林公园是本案核心的三大价值点

5、，同时可以在以下几个方面进行价值突破，以完成项目价值的最大化。,突破一：西区高铁经济的炒作与推广,突破二：森林公园景观优势的最大利用,突破三：轨道交通的价值抬升,突破四：产品及科技的创新应用,突破五：品牌战略的建设和延伸,突破六：公寓精装实现项目增值,突破七：处理地下车位盘活资产,价值突破,A/西区高铁经济的炒作与推广,西客站片区位于主城区西部，是总体规划确定的腊山新区的中心区，距主城区中心约10公里。济南市总体规划（20052020)年对于该地区发展的功能定位为： 该片区将形成以商务、会展、文化为主导功能的城市副中心。京沪高铁济南西客站地区作为片区的核心，将成为省会新的“门户”和“窗口” 。

6、,对于房地产影响 改变现有地产格局西站区降成为新的开发热点 改变原有居住观念打破“西不如东”观念 拉动区域内地产价格整体提升西部新城区域地产价格 扩大客户范围客户扩大到济南周边2小时生活圈城市 提升客户层次带来京沪高铁沿线大量商务及投资客户,济南高铁对西区的影响,核心：主动借势京沪高铁和西站区建设，将项目打造为2010年西站区的代表项目。 方式： 中国高铁经济论坛济南站 高铁西区发展研讨会 “高铁改变生活”项目说明会 相关主题征文活动 ,我们的应对做法,B/森林公园生态优势的最大利用,主动融入区域景观生态建设。构建区域社区组团 楼间开放多级景观体系。提升价值。,本案,区域,组团,社区,楼间,建

7、立大开放景观生态格局（景观设计）,在森林公园西侧某地开辟西门，方便业主进出。拉近本案与森林公园的绝对距离。最大化享受公园生态带来的价值。,公园西门,本案,设立公园西门,对本案的所有客户赠送森林公园3张终身免费入园资格。最大化体现森林公园对本案的极大的价值。,赠送终身免费入园资格,在苗圃内租赁一块土地，认养苗圃或者植物，为客户提供自己的土地增强客户归属和尊贵感提升项目价值。,苗圃认养租赁,C/轨道交通的价值抬升,据国外轨道交通对沿线房影响研究成果表明，在公布轨道交通建设计划后，距站点0.81km 范围内的地价增加36%。业内人士表示，轨道交通因为快速、安全、准时等特点，是城市中所有交通工具中最为

8、经济的，而享受这种便利最多的人群就是居住在轻轨沿线，特别是核心换乘站附近的居民。所以，由于潜在升值空间的倍增，轨道交通附近的房产总是比较抢手。 北京地铁开通后，沿线房价在短时间内上涨一倍，并形成沿地铁商业带，地铁站口和地上商业结合也展现巨大的商机。目前，北京市在运行的轨道线路共有9条，从现在起到2015年，北京将力争每年开通一条新线。而随着每一条轨道线路的开工建设，周边房价也随之上涨，如今北京五环以外凡是轻轨沿线的房产价格都已攀升到1万元/平方米以上。,09年11.8日济南市与北京城建设计研究总院签订了轨道交通规划技术咨询合同，这也标志着济南市轨道交通建设工作正式启动。,根据规划，1号线将联同

9、西站和市区，同时张庄路区域是轨道交通必经之地。本案距离轨道交通张庄路站距离不会太远，地铁通后将缩短本案到市区的距离。西客站更是一步之遥。升值潜力十分巨大。,本案,本案,轨道交通对本案的利好,借势的核心：就是主动借势轨道交通的实质性利好。将轨道交通的优势及于本案的关系极力展示出来并宣传出去 方式： 济南轨道交通微观模型 轨道交通背景下的区域规划模型 地铁族生活方式描绘 ,借势轨道交通，新概念触动营销,D/产品及科技的创新应用,景观规划：东侧、北侧用栅栏做墙，引入“大开放小围合”社区景观规划理念， 注重外部强势景观资源的引入、内部精致景观的打造，同时内外部景 观资源的融合。,东侧沿森林公园墙体、北

10、侧与拆迁 安置区相邻部分用透视性良好的栅 栏做墙，有效引入外部景观。 西侧开通西门，加强与森林公园景 观的互动，北侧设置门口，有效利 用幼儿园教育资源。,门,门,幼儿园,一：规划及产品创新,景观规划：人行入口高大国槐迎宾，树木口径在60CM以上，既营造归家的仪式感，同时代表美好生活寓意。,各主要社区入口建议栽植高大国槐， 营造入口的仪式感，提升社区品质。 售楼处开放之前在南侧入口首先栽植。,车行路线,景观规划：休闲场所设置及文化主题雕塑,休闲广场是业主休闲、放松的主要去 处之一，精致的休闲场所设置将更能 满足客户就近休闲的需求，建议在公 共空间部分进行桌、椅、秋千、遮阳 藤蔓、休闲凉亭的设置，

11、增加休闲场 所，活跃社区氛围，提升社区品质。 社区公共空间，除了绿化、休闲小品 之外，可通过增加室外的文化主题雕 塑，以西方知名的雕塑为主，并对雕 塑所代表的创造故事、神话传说等进 行诠释。,其它细部附加值提升建议：门、窗、电梯厅、公共走道等,门：豪华木饰面防火子母门，配以豪华门锁和豪华五金件、防盗眼。 窗：高级氟碳断桥隔热铝合金窗框、中空镀膜玻璃，达到隔音降噪作用。 电梯厅：每层电梯厅及走廊通道地面局部铺高级石材拼花或抛光砖，墙身铺高级抛光砖或高级内墙涂料 公共走道：地面铺大理石或高级面砖，墙面为高级内墙涂料、顶部配以精致灯饰。,公共空间：精装大堂、电梯厅,大堂、电梯厅等公共空间精装。 精装

12、大堂、电梯厅是客户最易感知的部分，对展现项目形象，提升项目附加值有较大作用。 精装大堂可作为业主休息区，可增加业主交流空间。,可赠送的层高低于2.2米的步入式衣柜,利用非承重墙墙体厚度， 掏空部分层高低于2.2米的 空间，作为内置衣柜赠送 给业主； 虽然空间很小，但由于形 成特定功能，易于被客户感 知。,室内空间：赠送衣柜，实用的功能空间，客户易感知,飘窗可以作为很不错的观景台， 躺在窗台上，上面放上两个靠垫， 或坐或卧，都悠然自得； 飘窗窗台的高度比较低，低矮 的窗台使人们有了更广阔的视野 ，也得到更充足的光照。 凸窗部分可作为赠送面积，最 易被客户感知提升了项目附加值。,窗：赠送凸窗，转角

13、飘窗，实用性与景观效果俱佳，可充分利用森林公园和西 部新城景观主轴两大景观节点，提升项目品质,赠送转角凸窗,窗：可拆卸倒凸窗，中小户型不计面积的凸窗能增加部分实用空间,在中大户型中常用正常凸窗， 在中小户型中常用倒凸窗，中 小户型不计面积的凸窗能够增 加部分实用空间。,入户花园和露台的挑空设计， 保证单双层客户享受更多的过 度空间，延展室内空间，增加 空间的通透性，观景性。 左右错落，丰富了项目外立 面效果，可形成多层次景观效 果。,空中露台：左右错落，充分发挥森林公园，西部新城景观轴，社区内部景观， 三重景观价值,剖面图,层层递进的退台设计,屋顶花园,“情景花园”住宅形式与高层板楼完美结合。

14、 层层退台的立面造型，丰富了近人尺度的建筑形式，降低了高层板楼的压迫感。 为低层住户提供了露台、平台等活动空间，采用盆栽、吊篮等可能的绿化形式，可以使平面园林在竖向空间上得到延伸。,高台情景洋房创新：针对高层建筑，建议采用高台情景洋房的建筑形式丰 富视觉空间，通过附加值的提升解决高层产品1、2层的销售难题。同时建议1楼带地下室，形成一楼带花园、带地下室的低密度物业享受。,建议采用的新技术新材料,直饮水系统： 保证室内健康饮水环境； 外墙保温： 外墙保温EPS保温体系，外墙窗采用断热铝合型材加LOW-E双层中空玻璃 地暖系统： 保持室内恒温环境 节约资源： 太阳能供热水系统，太阳能草坪灯，中央垃

15、圾处理系统,二：科技应用,通过直饮水处理系统，可去除水体中全部的细菌、病毒、有机物、重金属等有毒有害物质，使产水水质达到直饮净水水质标准。 直饮水处理系统已成为国际酒店以及国内高星级酒店、高档楼宇的必备设施，是衡量酒店、住宅小区、公寓档次水准的标志之一。,健康水环境,直饮水系统造价,直饮水系统,地暖系统有保持室内空气恒温、污染较小、节省空间、运行费用低和使用寿命长等优点。能够提供更舒适的居住和工作环境。 造价60-100元/平米。,地暖系统,地暖系统：可作为项目品质提升的方式，目前济南采用较少，建议本项目公寓部分采用此系统。,太阳能中央热水系统,采用电辅助加热太阳能中央热水系统，尽可能采用太阳

16、能灯具作为公共环境照明，通过连集管式全玻璃真空管式太阳能集热器，并设计电辅助加热设施，即使是阴雨天气也能保证连续的热水供应。,太阳能草坪灯,太阳能草坪灯是利用太阳能电池在白天将光能转换成电能存贮在可充电电池中，在晚间自动启动控制电路将充电电池中的电能升压后送给草坪灯的LED（发光二极管）。利用JD1801 最简单的情况下只需一个电感、一个电阻和一个IN5817 即可组成太阳能草坪灯的驱动及控制。,节能系统,社区智能化7大系统： 可视对讲系统 24小时摄像监视系统 110周界防越报警系统 120户内报警系统 智能感应卡系统 小区背景音乐系统 停车及车库管理系统,社区智能化7大系统， 为社区业主提

17、供现代、 安全、舒适的居住环境。,其它智能化系统建议：基于项目中高端项目的定位，针对性的提供7大社区智能化系统建议。,本案交房标准建议：公共部分和公共系统,本案交房标准建议：公共部分和公共系统,本案交房标准建议：住宅单位室内部分,完善的配套提升项目附加值：精细贴心的商业配套。,建议商业配套和会所配套皆置于项目商业地块内,三：高标准完善配套,完善的配套提升项目附加值：建议引入“银座双语幼儿园”,建议引入“银座双语幼儿园”，完善社区配套的同时，高标准的双语幼儿园能有效提升项目品质。,门,门,幼儿园,山东英才银座双语艺术幼儿园自2001年9月26日建园。银座幼儿园的双语教学是全程化双语母语教学，为孩

18、子创设丰富多彩的英语环境，加强英语视听刺激，运用多种感官进行听说训练。除专职的外教外，每个班还配有专职的英语老师、生活英语教师和幼教老师，让幼儿在娱乐中学习英语。,完善的配套提升项目附加值：两个专业中高档会所,以生活配套为主题，做餐饮、美容、棋牌等业态的会所，生活会所内建议不建设室内泳池。主要满足休闲、娱乐、放松、聚会等功能。建议该会所交由专业会所运营公司经营。,会所一：生活会所,以运动为主题，含有室内游泳池，会所内不再设其它业态（如餐饮、美容等）。建成后交由专业健身中心经营。从健身中心从品牌持续竞争力的角度考虑，要做室内泳池，这样对于会员卡销售比较有促进作用，利于会所的经营。,会所二：运动会

19、所,建议本案设置两个会所，分别为生活会所、运动会所。,完善的配套提升项目附加值：专业中高档会所,考虑到会所后期经营转成商业，除保留健身、棋牌、儿童活动室等基本会所服务功能外，其它区域可以转化成中型高档餐饮、主题型健身会所、或者女子主题会所等专业会所，可由专业商家负责经营管理；,会所,会所,设于项目西北角高层建筑后面的三层建筑。 开放式经营，既可对外经营，也可满足为社区业主服务。 此处建筑商业价值较低，作为会所可有效发挥其商业价值，同时满足住宅部分配套需求,完善的配套提升项目附加值：专业中高档会所设置,方案一,设于项目南侧入口旁边建筑。 开放式经营。 此处商业价值较高，作为会所可以提前营造气氛，

20、促进住宅销售。,方案二,寻求专业会所运营公司合作，由其来全权负责会所的功能设计，规划及营运。 点评：减轻开发商的设计、运营负担，降低会所的经营亏损风险。 适用：多个楼盘的会所交由一家会所管理公司进行管理，或者会所规模较大，降低会所的总经营成本。,会所运营思路：整体外包给专业会所运营公司。,方案一：设计、营运整体外包,开发商自主开发会所的功能，之后开发商组建会所公司，后期可将会所管理公司交由物业管理公司管辖。 点评：管理运营难度较大，增加开发商资金压力。 适用：同一城市楼盘的会所数量少于3家，会所管理不愿接管。 本案会所不建议开发公司自主经营。,方案二：自主开发经营,建议本案会所部分设计、营运整

21、体外包给专业会所运营公司。,本项目商业功能定位的三个主要方向,本项目商业发展策略：多功能都市生活体验中心的发展方向,本项目发展方向判定,本项目商业商业功能定位：休闲、购物、餐饮、文化、娱乐、保健、社区服务七大功能综合于一体。,作为综合性的区域商业中心，应满足社区居民日常生活及周边市民特定的消费两方面的需求，因此本项目商业功能包括：餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能。,商业部分整体定位,以大型品牌超市为商业磁石 以特色餐饮、休闲娱乐、新型业态为特色 外向型为主、与内向型配套相结合 的“西部新城一站式生活港”,公寓,SOHO 商住,酒店+写字楼,沿街商铺,商业内街,沿街商

22、业,会所,特色 餐饮,商业部分功能划分初步建议及商业部分操作思路,以中档商业为主，局部高档的商业整体档次定位,商业部分以中档商业为主，满足周边及区域居民的主流需求。 同时建议设置两家百货类主力店，服务于区域客户，扩展商业客群； 建议超市类主力店尽量安置在地下建筑空间，可考虑引进华联、大润发等知名商家。 地下部分建筑空间可开辟适当空间作为大型超市及未来沿街商业店家的“仓储配套”，提高地下空间的利用，同时减轻地下空间的销售压力。 在沿街商业部分划分为餐饮、服饰、精品街、家装街等几大类商业； 招入5-10家高档商家，带动商业部分的整体形象及影响力。 商业部分四栋高层建筑，建议南侧两栋为公寓，中间一栋

23、为SOHO商住，西北角一栋作为酒店和写字楼开发。,公寓,建议为大型品牌超市,商业部分基本操作思路,商业功能划分建议,规划设计初步建议,建议为大 型品牌超 市,E/品牌战略的建设和延伸,我们将以项目核心理念为切入点,以点带面, 在短周期内突破市场禁锢,引发市场关注,奠定舆论基础,并以项目为有效载体, 以顾客体验为最佳传播通路,全面诠释品牌;公司品牌与开发项目相互,征服市场市场地位。,公司核心价值理念,价值有效传播,初步奠定产品品牌,产品建造,项目营销,顾客 完美 体验 诠释 核心 价值,全面 提升 龙腾 品牌,公司综合实力 及企业开发理念,公众媒体 事件营销 新闻发布会 产品发布会,项目核心价值

24、展示 市场高认同感,公司内核运作,产品品质保证,确立高端物业品牌,品牌建设工程体系解析,户外广告：中心城区 张庄路区域,产品新闻发布会,地块 项目 开工 仪式,初步树立底蕴 深厚的企业形 象与产品形象,全面介绍产品,为 研讨会作铺垫; 初步积累会员,产品研究成果 展示及专家研讨；,产品公测,客户会平台建立及游园,内部认购探测,通过现场户型公测 等细节，与客户的 互动性增强。,配合产品公测， 建立平台，培养 客户的认同感,详细发布项目信息 暗示认购邀约,高铁经济、西客站区域价值 研究成果研讨会,参加山东省的 房地产评奖,品牌工程实施战略,争取囊括山东省住宅物业著名部奖项,品牌传递,第一批目标客户

25、意见领袖的界定 圈层营销是别墅销售中至关重要的武器。通过人与人之间的口碑传播，达到推广传播的作用。 向第一批客户实施精准营销，传达本案价值，并通过其再度传播。 龙腾易居首批会员主要将由一下人群构成： 周边政府机关干部 周边茶城、汽配城企业主 槐荫本地富有阶层 与开发商关系密切的社会高端人群,【建立“龙腾易居会” 搭建品牌传递平台】,F/公寓精装实现项目增值,对公寓部分进行精装处理，提升项目整体档次和品质，增加项目附加值。实现利润最大化,G/车位处理盘活资产,住宅 车位区域,处理方式： 1、在地下一层设立超市配备一定数量的弹性贮藏空间，既可以作为仓库也可以作为车库。 2、打通住宅区域与商业区域的

26、车库通道。使车库即可以供住宅和商业共同使用即可以租，也可以卖。视后期销售情况确定具体政策。,地下一层 超市,商业 车位 区域,1、打高铁牌，把项目和高铁经济联系起来 2、打新城牌，把项目和西站区新城建设联系起来 3、打轻轨牌，把轨道交通的价值与便利描绘出来 4、打区域牌，把区域升级济南副中心概念炒起来 5、打产品牌，主动顺应市场引领品质升级换代 6、打景观牌，大力描绘未来新城的景观规划 7、打精装牌，体现公寓档次和投资价值 8、打商业牌，把项目集中商业优势体现出来,小结如何出牌？,体验营销,价值营销,指导思想,销售计划,总体策略,规避二环西路及主拆迁区域 高端品质生活的提前体验 现场绿色生态优

27、雅气质的融入,体验营销,活动体验,现场展示,由于二环西路的噪音及建筑污染严重，不利于项目价值体现，现场景观及优雅氛围营造完善，建议规避。体验营销的重点是在于突出项目的优雅宜居。,体验营销主策略,售楼处选址（方案1）,对于本案而言，二环西路沿线污染太大，不宜作为售楼处。因而考虑张庄路沿线。考虑到未来项目拆迁装状况，以财经大厦为节点。西部将是主拆迁区，因此我司建议将售楼处设在财经大厦东部，有利于客户体验。因此建议公寓设计分离，且最后营造。,售楼处,体验营销,1、3,4,2,项目体验点,售楼处外部形象,礼仪引导保安,售楼处内部环境,看房通道,6,样板区展示,样板房展示,5,售楼处选址（方案2）,考虑

28、到此地块拥有独立建筑，面积适宜作为售楼处使用，可以作为第二方案。考虑到周边都是主拆迁区，因此未来周围需要建设高度6米以上的围档。,售楼处,1、3,4,2,项目体验点,售楼处外部形象,礼仪引导保安,售楼处内部环境,看房通道,6,样板区展示,样板房展示（售楼处内）,5,售楼处外部形象,礼仪引导保安,售楼处内部环境,看房通道,样板区展示,样板房展示,体验模拟,服务配置：提供精细、专业的服务 入门处：专门人员为客户拉车门，下雨天为客户打伞迎宾，专门人员为客户泊车，客户离开前将车停泊在销售中心门口，恭候客户离去 入门处（门内侧）：为客户提供外衣寄放服务，专人管理 模型区：配讲解录音，销售人员下班后客户来

29、访时播放 水吧：夏天为客户提供冷饮 贵宾室及会议室：贵宾来访，配置专人高标准服务接待,销售中心，提供精细、专业的服务,现场体验,样板房，场景生活化，体验营销,样板房生活场景 示意图片,指导思想,总体策略,销售计划,推盘节奏,具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。,成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。,需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。需要通过展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。,产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量

30、较低、市场可实现价值较低。可通过包装手段提升价值。,明星产品,现金牛产品,婴儿产品,瘦狗产品,综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿矩阵表现：,标杆！,利润主力,培育、转化,低端补充,各楼座价值特点及实现阶段判定产品是基础,明星产品,现金牛产品,婴儿产品,瘦狗产品,中心景观区 现房价值利润最大化,西侧次景观区，二环西路区 现房附加值较大,东南部入口区，北部入口区 现房附加值较大,价格标杆，建立地位,利润主力，价值最大化,培育、转化，提升价值,低端补充，提升价值,北部次景观区，东部次景观区 期现均可，价值主力,产品细分及价值实现阶段,各产品细分适宜的

31、推售节点总体规划,2010.32010.8：前期炒作，奠定“西核”形象 前台工作：龙腾易居会建设、媒体公关炒作 后台工作：会员机制组织、媒体合作、渠道客户洽谈 目标：树立西区核心的市场形象,2010.82010.10：首轮开盘，优价产品放量实现开门红,推出房源： 纯住宅 约660套低总价住宅 推出理由： 相对价格低，期房阶段利 于低开高走地销售，同时 此区域建立样板示范区及 样板间有利于客户参观， 其次区域有一定公园景观 价值可以展示。,项目采用“略微低开，逐步上扬，全面超越”的价格策略，此处的价格低开仅相对于本案市场预期来讲，对比市场其它项目本案开盘价格并不低。,2010.82010.10：

32、首轮开盘，优价产品放量实现开门红 前台工作：VIP卡认筹；小面积产品为主开盘销售，震撼市场； 后台工作：蓄水及开盘物料准备，产品定价，销售执行； 目标：实现7000均价，项目销售开门红；,配合推广：样板段打造 目前济南在售楼盘中，有否样板区对客户来访、客户转化具有较大影响，样板区成为促进产品销售的重要手径之一； 样板区设计征集炒作（报广、软文、网络）样板区开放炒作（报广、SP活动）后续样板区展示；,2010.112011.2：二次推盘，公寓面市奠定7000价格,推出房源： 住宅公寓商业 约210套中大面积住宅 1栋精装公寓及底层商铺 推出理由： 森林公园景观价值楼 栋，产品房型、价值适 中期房

33、阶段易于展示价 值，利于回款。公寓先 期推出一栋试探市场。,2010.112011.2：二次推盘，公寓面市奠定7200价格 前台工作：大面积产品为主完成加推销售，以公寓价格标杆掩护住宅去化； 后台工作：公寓产品推广策略，主力招商工作拉开进行； 目标：实现公寓7000均价；住宅7200均价，项目实现持续热销；,2011.32011.8：三次加推，成熟大宅实现价格拉升，目标8000,推出房源： 住宅公寓商业 西部区域 约550套各类住宅 1栋公寓及部分商铺 推出理由： 临近商业组团的都市价 值楼栋，景观环境依赖 社区内环境。可于商业 招商取得一定成果时在 准现房时段推出，拉升 价格。,2011.32011.8：三次加推，景观大宅实现价格拉升 前台工作：主入口公寓推出，景观较好产品面市，进一步拉升房价； 后台工作：社区景观完善及专题推广，招商加速进行，商业销售推出筹备； 目标：公寓、住宅价格持续稳步上升，完成升级产品的过渡；销售