青岛商圈市调报告ppt课件.ppt

1、Contents,目 录,05,1,NO.1,城市分析,城市概况 宏观经济 项目区位 人口状况 商业现状,所在省份：山东省 总面积： 11282平方公里 国民生产总值： 8692.10亿元人民币 GDP增长率：8.0% 人均地区生产总值 : 96524元 常住人口：904.62万 市区户籍人口 : 487.59万万 产业结构： 4.2:44.6:51.2 社会商品零售总额： 3268.8亿元 市区人均可支配收入：38294元 旅游收入： 1061.1亿元 旅游人数： 6843.9万人次,发现青岛 | 城市概况,青岛市,水悦城 |,地处山东半岛南部，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相

2、连，西南与日照市接壤。总面积为11282平方千米。其中，市区（市南、市北、李沧、崂山、黄岛、城阳等六区）为3293平方千米，即墨、胶州、平度、莱西等四市为7989平方千米。,3,发现青岛 | 宏观经济,GDP：年均增长达10%以上。,青岛市的总体经济水平在全国第二梯队城市（除上海，北京，广州，深圳）及渤海经济圈中居于前列，领先于山东全省。,人均GDP：年均增长达 9%以上。,青岛GDP位列山东省第一，人均总产值超过1.5万美元，社会经济非常有利商业的发展,水悦城 |,4,发现青岛 | 项目区位,城阳区中心,核心老城区,即墨市,胶州市,20km,直线距离：30km,10km,规划 空港新区,1.

3、项目位于城阳区，整体来看 目前宏观区位较差，虽离市中 心核心区只有大约20公里，但 却是青岛市六区最外围的一个 区。 2.距离即墨市只有10km（直线 距离），受即墨市商业辐射影 响较大。 3.交通便利，城阳区东西两边 各有一条其他地区通往青岛主 城区的高速。并配有独立火车 站点及飞机场,水悦城 |,5,发现青岛 | 人口分析,水悦城 |,青岛市区人口规模：目前487万人；远期（至2020年）：610万人。,信息来源：青岛市城市总体规划(20112020年),城阳区： 68.8万人 ， 未来规划：90万人,6,城市概况 | 商业现状,青岛人均GDP1.5万美金,国民经济的利好，为城阳带来大量的

4、商业地产投资,水悦城 |,7,发现青岛 | 商业情况,水悦城 |,福布斯中文网发布2015中国大陆最佳商业城市100强，这也是该机构连续12年发布该榜单。在其公布的大陆最佳商业城市排名中，青岛排名第九，这也是青岛首次入围前十名。福布斯中文网认为，青岛无论是在产业结构调整还是消费能力、私营经济活力指数上都有较大提升。,青岛商业的利好发展，为城阳区带来大量的商业地处投资,8,宏观小结：,优势：国民经济利好，人口总量较多，区域地位较高适合发展商业地产,难度：商圈发展滞后于其他区域商业资源较为薄弱,方法：引进知名品牌，合理规划商业，提升城阳商业地位,水悦城 |,9,NO.2,商圈分析,城市商圈,各商业

5、分析,商业推导,小结,青岛市的主要商业区较为 集中的分布于青岛市的市 南区、市北区、崂山区、 李沧区等城市中心区。按 照商业物业的集中程度和 市场认知度，青岛市目前 业已成型的商圈为： 中山路商圈 台东商圈 香港路商圈 李沧商圈 崂山商圈 城阳商圈,中山路 商圈,台东 商圈,香港路 商圈,崂山商 圈,李沧 商圈,城阳 商圈,商圈分析 | 城市商圈,水悦城 |,11,商圈分析 | 各商圈分析,水悦城 |,商圈介绍,12,商圈分析 | 城市商圈,水悦城 |,城阳商圈： 城阳商圈相比市级商圈还有待发展，但临近青银高速和流亭机场，道路和交通条件较好。商业目前以中档次为主，随着区域内住宅人口的不断增加，

6、宝龙城市广场、主题街、本案等商业项目逐步开业，商圈会逐渐成熟吸引全市消费者和周边县市消费者前来旅游购物,13,商圈分析,各商圈分析,水悦城 |,14,商圈分析 | 各商圈分析,水悦城 |,香港中路商圈,15,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,水悦城 |,中联广场,香港中路商圈已经成为青岛市目前最 繁华的商业中心，消费档次和服务业态档 次较高。 随着香港中路商圈商业近一轮的建设， 青岛东部高档商圈形成了以香港中路为轴 心，西有国际贸易中心、凯莱酒店、万邦 中心组成的综合体高端商业，万象城，中 有家乐福、阳光百货、银座商城组成的购 物中心，东有以麦凯乐、佳世客、鲁商中 心组成的中高端商业

7、，南有百丽广场、海 信广场等组成的奥帆中心组团，以及地下 有金街、太古百货组成的地下商业组团， 青岛香港中路商圈已成为全市最繁华的商 业中心。,综合体 高端商业,购物 中心,奥帆中心组团,闽江路 香港中路,山 东 路,漳州路 高端商业,地下 组团,16,水悦城 |,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,17,水悦城 |,1F,服装 餐饮,服装占60%。以中等品牌为主，如ONLY、 G2000、VEROMODA等，面积在100150 左右。,2F,家具、家电 海尔、SONY、三星、等著名品牌。,大娘水饺、海尔顺火锅，餐饮面积在100200 服装、餐饮 。服装面积在50120。,JUSCO

8、香港中路商圈内最早出现的综合性大型卖场，市场氛围相当成熟。面对中端消费群，以中低价超市 与中档品牌专卖店结合。,麦当劳、美达尔烤肉、星巴客、好世界糕点 等，面积在200400左右。,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,18,水悦城 |,开发商/持股方 位置 开业时间 商业面积 停车位 楼层,日本永旺集团 青岛市香港中路72号 1998年 4万平米 约1000个 品类,L3 L2 L1,佳世客内部分别设有食品超市、衣料、住娱等三个自选商场，一 条精品专卖商业街，60余家中外精品专卖店入驻； 代表了当今国际先进零售业水平，集中体现了购物、休闲、餐饮、 娱乐等流通业基本服务功能；,停车场 超

9、市、童装、家居用品、饰品、文具、体育 用品等 超市、化妆品、服饰等,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,19,水悦城 |,佳世客目前经营效果非常好，是永旺集 团全亚洲经营最好的店，年销售额在20亿 左右；,佳世客的业态构成主要以零售为主，休 闲娱乐类的项目基本没有；,佳世客采用自营与入租专卖店互补的经 营方式；,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,佳世客经营状况,20,水悦城 |,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,B1 1F 2F 3F 4F 5F,日常生活所需的最新鲜、最地道、最原味的国内外食品； 汇集世界顶级的化妆品品牌，另有精致璀璨的名品珠宝、雕刻时光的国际名表

10、、时尚舒适的 男女鞋、女包与之相应成趣； 明朗且富于季节变化的少女装、女士休闲装、女士服饰扮靓都市女性； 经营知性、高贵、端庄的女士时装精品、淑女装和女士内衣；儿童世界让孩子的生活同样多 姿多彩； 男装、男士服饰、箱包、运动名品尊贵优雅； 生活用品与居室用品，尽显国际顶级舒适便捷的居家生活感受；,6F 7F 8F,最新版的国际知名电器品牌装扮精致雅居； 设有美食广场，韩餐、日餐、各式特色风味餐、炫彩水吧等一应俱全； 拥有豪华影院、健身会馆、观山看海的空中花园，别具特色。,开发商/持股方 位置 开业时间,大商集团 青岛市南区香港中路 2006年,商业面积 停车位,11万平方米 约300个,五到七

11、层还设有大型空中停车场，完全解决购物的后顾之忧。这些都成就了麦凯乐青岛总店集购物、观光、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合百货店的高品质形象。,业态分布,21,水悦城 |,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,麦凯乐经营状况,“创造时尚、年轻、舒适的健康生活”的经营理念，以及 其定位于白领阶层的科学理念，使得麦凯乐经营状况良好， 年营业额在10亿元人民币左右。,麦凯乐真正实现了集旅游、餐饮、休闲娱乐、影视文化和 运动健身等功能于一体的一站式消费服务中心,22,水悦城 |,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,阳光百货商品品牌定位于“时尚、高档、健康、休闲”，GUCCI、 CHANEL

12、、DIOR、LANCOME、巴利、保罗鲨鱼、铁狮东尼、著名的 咖啡品牌“星巴克”、德国 “保时捷”展厅，冰激凌第一品牌“哈根达 斯”等众多国际一流品牌汇集在此 阳光百货经营状况良好，年营业额达9.1亿，并且每年以10%15% 的速度增长。其中，会员的消费额占整体消费额的65%左右。 阳光百货的化妆品品类是整个山东省内一线品牌最丰富、业绩最好、 发展潜力最大、整体形象最佳的,阳光百货经营状况,阳光百货经营优势 针对青岛消费注重过程体验的特征，阳光百货在顾客服务体系构建 上、管理制度构建上都特别注重，尤其注重对环境的构建，包括时尚、 文化、舒适、温馨、色调、主题布展上都下功夫；另外，08年在国内成

13、 立第一家礼品中心，再加上VIP服务专员、化妆品顾问等，构成了阳光 百货独特的竞争力 阳光百货经营劣势 面积和功能与周边商场相比略显不足,23,水悦城 |,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,青岛海信广场是国内著名高级百货店， 位于东海路50号，南临奥帆中心北接 香港中路，有“亚洲最漂亮百货店” 的美誉。2008年6月21日，海信广场 开业，建筑面积达7万平方米，采用 “高级百货店+SHOPPINGMALL”的 最新组合业态，聚集了包括LV、 Herms、Prada、Cartier、Gucci等 800多个世界著名奢侈品牌，独有品牌 200余个，世界级品牌的比例达到了品 牌总量的80%

14、。海信广场扩建，三层 商业扩建到四层，东南侧将新建五层 商业建筑，东海路加油站将迁移，原 地统一规划为绿地及停车位，扩建后， 海信广场将增加国内外一线品牌300个， 楼顶将增设大量绿化设施，建设空中 花园。项目扩建后，用地面积增加 3100平方米，总建筑面积达到 143639平方米。,海信广场,24,水悦城 |,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,业态分布（一期）,3F 2F 1F B1 B2,女士服饰/时尚配饰/皮具/鞋/合衣坊/皮鞋护理中心/会所 国际品牌/珠宝饰品/男士服饰/休闲高尔夫/名表 国际精品/化妆品/名表 居家生活馆/休闲餐饮/精品超市/精品专卖店/美容美发/儿童用品/

15、银行自 助 停车场 业态分布（二期）,6800平方米的 主题餐饮休闲区,汇聚24家多个品牌，涵盖咖啡茶餐、时尚中餐、意式主题餐饮、日料、韩料等多种选择， 进驻餐饮品牌包括韩寒的很高兴遇见你、Wedgwood下午茶、渝小膳、顶好海鲜酒楼、 一瑾韩食等。,文化艺术生活品牌“良友书 坊有度空间”,LOUIS VUITTON、BURBERRY、BOTTEGA VENETA、MaxMara、MiuMiu都已陆续 升级双层店，还将进驻更多国际精品、名品，明星红毯秀首选鞋履品牌“Stuart Weitzman”、法国国民手拿包LONG CHAMP、系出名模玛格丽特雷的德国优雅女装 品牌Escada、以简洁风

16、格著称的男装设计师品牌Andrew Mackenzie、以款式迷人与舒 适赢得时尚声誉的标杆性女装Elisabetta Franchi等,2100平方米儿童馆,FENDI、BOSS、KENZO、YoungVersace、RobertoCavalli、PetitMinno、LEGO、 绘儿乐、THOMAS 2. 中山路现有商业，主要以百货公司为主,还包括商业街和服装小商品市场等其他业态； 3. 由于其货单价低，满足了占城市绝大部分的中低收入人群需求；同时拥有较多的临街专卖店，满足了很多年轻人的购物需求； 4. 随着城市开发重心的东移，目前该商业区的商业环境逐步出现衰退的迹象，消费者多以老城区的居

17、民和旅游人群为主；目前客流量与原来 相比有很大的减少；,商圈分析 | 各商圈分析 | 中山路商圈,水悦城 |,29,1、主力面积：街铺以中小规模店铺为主，主力面积在20-80左右,2、商业业态：经营业态主要有服饰、特色餐饮、首饰、箱包、化妆品和特色旅游商业等； 3、档次状况：消费品档次主要为中高档，比如温莎、达芙妮、百丽、耐克等品牌专卖店； 4、租金状况：商圈内沿街商铺的租金跨度较大，大多在3-10元/平米*天。 5：市场特征：各种街铺分布零散，专业度和集中程度不高；,商圈分析 | 各商圈分析 | 中山路商圈,水悦城 |,30,楼层 L8 L7 L6 L5 L4 L3,童装、餐厅 家居用品 运

18、动 男装 休闲 女装,L2 L1 B1 B2B5,鞋、手袋（百丽、ecco、samsonit、 迪莱克斯、伊伴、阿迪丽娜、思加图等） 化妆品、珠宝等（chanel、纪梵希、 兰蔻、雅诗兰黛、资生堂、欧莱雅） 超市 停车场,开发商/持股方 位置 开业时间 商业面积,青岛第一百盛有限公司 青岛市南区中山路44- 60号 1998 12万平方米,商圈分析 | 各商圈分析 | 中山路商圈,品类,水悦城 |,31,百盛经营状况,第一百盛是山东省第一家经国务院批准的大型中 外合资零售企业；,第一百盛定位于中高档，以精品、时尚、形象形 成差异化的经营；,有自己固定的消费群体；,目前经营状况一般，年营业额在5

19、亿元人民币左右， 比最好的时期下降20%；,商圈分析 | 各商圈分析 | 中山路商圈,水悦城 |,32,商圈分析 | 各商圈分析,水悦城 |,台东商圈,33,台 东 商 圈,区位：台东商圈位于老青岛市内四区的中心 腹地，辖于市北区，由长春路，利津路，延 安三路，延安路等重要干道围合而成。,功能区：综合大商贸集聚区，特色商贸区， 休闲文化娱乐区，万佳广场、民俗餐饮区。,交通：除了周边多条重要干道，商圈内部分布 了10余条街巷，步行街，如台东路，威海路， 登州路等交错纵横，遍布整个商圈。,商圈分析 | 各商圈分析 | 台东路商圈,客群：工薪阶层，大众客群，中底端消费， 面向大众。,大型商业卖场：利

20、群商厦，万达广场、 苏宁电器，万佳广场，千川百货，巴黎 春天,水悦城 |,34,万达广场：位于台东三路，台东商圈核心位置，全球排名第一连锁性企 业沃尔玛落座于其中。 利群商厦，万达广场、千川百货，巴黎春天：皆位于台东三路，后两者 位于台东商业步行街上。 苏宁电器：位于台东一路，与核心地段仅一街之隔。 国美电器：位于商圈的中轴威海路,商家名称 利群商厦 万达广场 国美电器 苏宁电器 千川百货 巴黎春天 万佳广场,零售业态 百货店 大型综合超市 大型专业店 大型专业店 大型专业店 大型专业店 餐饮娱乐广场,26000 18000 9000 3500 2500,特征：卖场集群，辐射效应：以万达广场，

21、利群商厦为商圈中心，其 它各大型卖场尽在800米辐射圈中。此分布布局为资源的整合，商业的 集中运营管理，客群的消费动线等提供了便捷的空间，大大压缩了各 群体的成本。,商圈分析 | 各商圈分析 | 台东路商圈,地址,台东三路77号,台东三路63号,台东三路63号,威海路6号,台东一路80号,台东三路58号,台东三路116号,7500,15000,面积（）,水悦城 |,35,台东商圈 大卖场,万达广场：经营涉及超市， 百货，服装，家电，休闲娱 乐等综合性购物广场。 巴黎春天：主营 中档服装，配饰， 鞋帽等。 国美电器：集大小型家电，环卫 家电，厨卫家电，数码家电等为 一体的综合性家电卖场。,利群商

22、厦：经营涉及百货，服 装，家电，客群为中高档客群。 万佳广场：经营涉及餐饮 娱乐、酒店商业零售。 苏宁电器：集大小型家 电，环卫家电，厨卫家 电，数码家电等为一体 的综合性家电卖场。 千川百货：主营中低档类 服装，鞋帽，皮具等,商圈分析 | 各商圈分析 | 台东路商圈,水悦城 |,36,商圈分析 | 各商圈分析,水悦城 |,李村商圈,37,李村中心商 圈,东李商圈,沧口商圈,按照目前商业集中度可以分为3个片区，分别是沧口商圈、李村中心商圈和东李商圈。 沧口商圈 ：以沧口广场和沧口火车站为核心，在沧口广场附近，以振华路、四流中路为主要聚集街区，有 不少商店、酒店，沧口商圈也曾是与中山路齐名的老青

23、 岛两大商圈之一；,Part1 青岛市 商圈分析,李村商圈分布范围,李村中心商圈：李村商圈的形成与李村大集有一定 的历史渊源，解放前李村大集跻身于山东省 集市之一， 影响深远，以前以北方国贸、利客来购物中心和崂山百 货三足鼎立，银座、百通、乐客城、苏宁将相继进驻； 东李商圈：李沧区新兴商圈，目前商业相对匮乏， 随着中央商务区的建设以及未来万达进驻为区域商业发 展带来巨大机遇；,Part1 青岛市 商圈分析,商圈分析 | 各商圈分析 | 李村商圈,水悦城 |,38,乐客国际公寓 李沧宝龙城市广场,幸福之城,春和景明,银座项目,利客来中心,百通大厦 维客广场,苏宁电器广场 崂山百货 中防商街,在售

24、商业 未来供应项目 营业商场,李村中心商圈主要商业： 目前崂山百货、利客来购物中心、北方国贸三足鼎立，,未来百通大厦、乐客国际公寓、宝龙城市广场、苏宁,电器广场、银座项目进入，区域商业氛围更加浓厚， 随着地铁和跨海大桥修建，李村商圈将成为青岛最核 心商圈之一。 商业类型： （1）集中型商业：崂山百货、利客来购物中心、北,方国贸、苏宁电器广场、李沧宝龙城市广场、乐客城、 银座项目；,百通大厦,宝龙广场,乐客城,苏宁电器广场,（2）临街街铺型商业：主要分布于京口路、古镇路、 向阳路、夏庄路、书院路、大崂路、金水路等路段；,李村中心商圈商业类型,Part1 青岛市 商圈分析,Part1 青岛市 商圈

25、分析,商圈分析 | 各商圈分析 | 李村商圈,水悦城 |,39,B座 1F 超市 养乐多、OLAY、郑明明、欧莱雅、美宝莲、清妃、雅美姿、欧泊莱、海天、喜 旺、蝶妆 B座 2F 利客来金店 梅花、天妃珠宝、爱得康、英纳格、TISSOT、六福珠宝、京华钻石、周大生、 金大福翡翠物语、周大福、金至尊、嘉华珠宝、简缔、黛丽泰等 B座 2F 针纺箱包商场 品王、梦特娇、乔德家纺、水晶家纺等 B座 2F 家电商场 澳柯玛、飞利浦、方正、海信、海尔、美的、万利达、山水、联想、松下、老板 等,利客来购物中心 定位：集中型商业，以超市、男女服装、运动服 饰、家电、鞋帽等产品业态为主,A座 1F 超市 AUPR

26、ES、波尼亚、养乐多、OLAY、郑明明、欧莱雅、美宝莲、清妃、雅美姿 A座 2F 潮流靴鞋馆 Disney、Tata、苹果、木森林、米菲、阿尔皮纳、金猴、安踏、美津浓、361。、 CBA、kolum A座 3F 酷派绅士馆 圣大保罗、罗蒙、豪门、摩卡、宜而爽、安莉芳、白唇鹿、百富、鄂尔多斯、和平 天使、红领、虎都、报喜鸟、雅戈尔、罗西蒙、猫人、金利来等 A座 4F 时尚淑女馆 哥弟、庄驰、波司登、柏诗姬、皇家贵族、玖姿、阿玛施、坦博尔、君帛、冰洁、 束兰等 A座 5F 活力休闲馆 迪士尼、麦根、埃古、巴拉巴拉、好记星、米奇、森马、史努比、安哥玛丽丝、温 纯、小猪班纳、,Part1 青岛市 商圈

27、分析,Part1 青岛市 商圈分析,商圈分析 | 各商圈分析 | 李村商圈,水悦城 |,40,声雨竹、比音勒芬、哥弟、京儿、台湾茗、奥豹、比奇、茜娜、浪情 、歌蒂诗、顶级貂皮专柜、诸式方圆、雪绒花、jacket、蕾朵、玖姿 、娅奴、香港第一夫人 4F：运动休闲 运动服饰、基础休闲、儿童天地； 康威、李宁、卡帕、阿迪达斯、耐克、美津浓、彪马、新百伦、威鼎 、apple、双星 5F：家电生活 家用电器、数码产品、文体办公、 时尚家居。 康佳、长虹、海尔、海信、澳柯玛、小天鹅、先科、新贵族、山水、 万利达、杰科、爱普爱家、亚都、飞利浦、科沃斯、三洋松下、美的 、金龙、格兰仕、德生、好记星、步步高、澳

28、柯玛、赛皇、美的、桑 乐、百旺,崂山百货 定位：集中型商业，以超市、男女服装、运 动服饰、家电、鞋帽等产品业态为主 负1F：精品超市 食品、生鲜、百货、洗涤； 1F：流行名品 化妆专柜、钟表珠宝、女鞋箱包、名烟名 酒、高档营养品； 浪西表、欧美加、卡西欧、依宝路、周大生、翠绿首饰、 卢金匠、圣大保罗、金利来、皇冠、万里马、六福、晶艺 福、爱喜、潮宏基、迪卡龙、屈臣氏、欧米雅、兰蔻、面 包新语、薇姿、郑明明。,2F：绅士名品 精品男装、精品男鞋、商务休闲、 针纺羊 绒； 迪亚斯丹、九牧王、袋鼠、意大利袋鼠、老爷车、sk、费 罗伦沙、卡丹狄诺、老人头、卡拉里尼、利奥纳多、凯斯 威尔顿、沙驰国际、虎

29、豹、雷迪波尔、罗兰丹顿 3F：丽人家园 精品女装、少淑女装、皮草饰品；,Part1 青岛市 商圈分析,Part1 青岛市 商圈分析,商圈分析 | 各商圈分析 | 李村商圈,水悦城 |,41,集中型商业，以超市、男女服装、运动服饰、 家电、鞋帽等产品业态为主 负1层：国美电器，并引进麦当劳门店 1层 主要为超市 并设有珠宝、化妆品区 珠宝、化妆品牌主要有： 周大生、潮宏基、翠绿首饰、卢金匠、圣大保罗、金利来、皇冠、 万里马、六福、晶艺福、爱喜、迪卡龙、圣恩熙、欧米雅、兰蔻,威尔顿、沙驰国际、虎豹、雷迪波尔、罗兰丹顿、意大利鲨鱼、圣 约克、奥斯卡丹、迪莱、 4层（主要业态：流行女装、少淑女装、羊绒

30、服饰、床上用品） 女士服饰：姬奴、芳琳居、vero moda、meacheal、凯撒、马天 奴、乙佰乙纳、希德伲、amass、声雨竹、皇家贵族、哥弟、京 都、凤凰夫人、海兰丝、杉杉、浩萱、名人瑞裳、莉佳丽、诸式 方圆、乔姐儿,北方国贸,2层（主要业态：箱包、鞋类、工艺品） 老人头、圣恩熙、百丽、富贵鸟、亨达、浮德、红领、森达、达芙 妮、皮尔卡丹、lampo、欧米茄、莱尔利奥、tony wear、bedai、 goodluck gladius、金利来、米皇、达芙妮、 3层（主要业态：流行休闲、运动服饰、儿童服饰、羽绒服饰） 男士服饰：迪亚斯丹、九牧王、袋鼠、意大利袋鼠、老爷车、sk、 费罗伦沙、

31、卡丹狄诺、u s polo assn、万事好、老人头、卡拉里尼 、利奥纳多、凯斯,Part1 青岛市 商圈分析,Part1 青岛市 商圈分析,商圈分析 | 各商圈分析 | 李村商圈,水悦城 |,42,酒店式公寓,李沧宝龙城市广场,Part1 青岛市 商圈分析,Part1 青岛市 商圈分析,商圈分析 | 各商圈分析 | 李村商圈,水悦城 |,43,李沧宝龙城市广场街铺面积以中小面积为主，同时存在部分稍大面积商铺；,其中41-50面积段，共计68套，占到总套数的41%，60以下的面积段更是占到了总套数的66%； 同时存在部分稍大面积的商铺，80以上的商铺共26套，占到了总套数的16%；,面积配比：

32、中小面积为主，同时存在部分较大面积商铺；,Part1 青岛市 商圈分析,Part1 青岛市 商圈分析,商圈分析 | 各商圈分析 | 李村商圈,水悦城 |,44,商业小结：,香港中路商圈： 青岛高档商业聚集区，客群以旅游客和青岛市高端客为主。,中山路商圈：青岛中高档次商业聚集区，具备购物、旅游、餐饮、娱乐等功能，客群以旅游客、 跨商圈人群为主，同时兼顾本地客户,台东商圈： 青岛中低档次商业聚集区，客群主要为青岛本地普通大众为主。,李沧商圈：青岛北部区域中低档次商业聚集区，客群以周边区域中低端客户为主。,水悦城 |,45,商圈分析 | 商业推导,水悦城 |,城阳商业推导,46,水悦城 |,一、城阳

33、区商业市场快速发展，使得处于现代购物中心发展快速成熟，并初步向街镇型购物中心过渡的商业能级提升阶段,传统百货,现代购物中心,街镇主题性购物中心,Part1 青岛市 商圈分析,Part1 青岛市 商圈分析,商圈分析 | 商业推导 |,市区型商圈,属地型商圈,区域型商圈,47,Part1 青岛市 商圈分析,Part1 青岛市 商圈分析,商圈分析 | 商业推导 |,二、城阳多核商圈已形成并逐渐成熟，未来将向细分市场发展,单核商圈,形成多核商圈,发展细分市场,水悦城 |,48,Part1 青岛市 商圈分析,Part1 青岛市 商圈分析,商圈分析 | 商业推导 |,三、多核商圈下，区域消费、属地消费正逐渐形成,城阳消费者，渴望得到与市核心商圈一样的商业体验，特别是大量的韩国人集聚于此，他们的消费观念极为先进。而城阳商业无法满足人们快速发展的消费需求。,市区消费者,城北消费者,即墨消费者,其他消费者,城阳消费者,水悦城 |,49,NO.3,地块分析,项目区位,人口分析,交通分析,展示面,Part1 青岛市 商圈分析,Part1 青岛市 商圈分析,地块分析 | 项目区位 |,城阳 火车站,飞机场,大润发,宝龙广场,主题街,青银高速