昆山项目酒店式公寓办公物业商业地产市场分析战略三元分析.ppt

1、昆山留学生创业园区项目 报告,第一部分 项目战略三元分析,第二部分 子市场研判与产品定位分析,第三部分 产品概念包装建议,市场分析及定位,项目背景,商业市场分析,办公市场分析,酒店/公寓市场分析,商业市场定位,办公市场定位,酒店/公寓市场定位,产品定位结论,产品包装建议,报告分析思路,1.2 项目自身分析,1.3 竞争案例分析,1.4 结论,1.1 市场分析,第一部分 项目战略三元分析,（1） 昆山市地处上海与苏州中部，依托于上海和苏州 发展，全市有十个镇和一个国家级经济开发区; （2）昆山发展速度较快，吸引外资和世界500强企业, 在全国县级市排列第一 （3）昆山市产业结构,以工业为主导，第

2、三产业发展 相对滞后，但有比较大的发展潜力; （4）昆山市总人口以外来暂住人口居多2005年始， 外来暂住人口数首次高于本市户籍人口数，截止到09年，昆山户籍人口70万 ，外来人口98万。 年持续并有上升趋势; （5）昆山市商业业态目前处于大卖场主导的阶段，商 业业态层次滞后于本市的人均GDP水平和可支配 收入水平。 （6）昆山市高收入消费者普遍存在到上海、苏州购 物、娱乐的消费习惯。,宏观经济分析 宏观经济概述,1.1 市场分析,（1） 昆山市GDP近六年平均增长率达到29.41%。 （2） 按年末户籍人口数计算，昆山市人均GDP2009年达到按常住人口计算的人均地区生产总值达135355元

3、（按现行汇率折19823美元）。在 苏州及江苏省中位居第一。 （3） 人口规模继续扩大。年末全市户籍总人口 699885人，比上年末增加9450人；年末外来暂住人口达981502人，比上年末增加27340人。,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,4%-5%,5%-8%,大于8%,小于4%,萎缩 停滞 稳定发展 高速发展,800-4,000US$,4000-8,000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,人均GDP与房地产发展关系,8,000-20,000US,昆山人均GDP水平高于上海，剔除高估因素之后，依然可说明本地房地产市场处于高速发展阶段，上海和

4、苏浙投资客占重要地位,1.1 市场分析,2009年 成交68584套，与08年相比增加41306套，增幅为151.4%。2009年昆山楼市全市楼盘供应73个，房源批准销售总量为201295套，与去年相比增加50959套，增幅为33.9%。,第二产业目前占主导地位，但多以企业链低端为主，以制造加工厂形式存在，属于劳动密集型企业，以台商居多，目前台商在昆山投资的公司已经超过1000家； 一方面需要大量本地及外来劳动力的技术支撑，月薪多在1000-1500之间，属于低收入人群； 一方面需要台湾本地人员的管理支撑。并据统计，目前常驻昆山的台籍人士已超过10万人，多为中高层管理者，台商及其家属构成了一个

5、超出平均水准的高消费人群。 一方面需要大量本地及外地人士作为中基层管理者，月收入多在2000-3000元，属于平均偏低收入人群； 第三产业由商业经营和企业运作构成，比例较小，但有发展潜力，以本地中小型企业和上海苏州的外来企业为主； 一方面，各类商业外来打工人员，收入普遍偏低，约为1000-1500元左右； 一方面，各类商业企业主或投资者，本地外地均有，收入较高； 一方面，各企业的普通工作人员，收入偏低，约为2000-2500元； 一方面，各企业的中高层人员，收入中等偏高，约为4000-5000元； 其他（国企政府） 昆山政府公务员，均为本地人，收入较高； 普通国企中层员工，月收入为1000-2

6、000，属于低收入人群；,昆山市的人口结构与产业结构关系紧密,1.1 市场分析,第二产业制造加工型低端企业的技术工人（主要劳动力） 商业外来打工经营人员 第三产业企业的普通员工（本地外地人士均有 第二产业制造加工型低端企业的中基层管理者（本地外地人士均有）,第二产业制造加工型低端企业的高层管理人员及家属（台商及其家属为主） 各类商业企业主及投资者 昆山市政府公务员,第三产业企业的中高层管理者,昆山市的人口结构属于哑铃状分布特征，外来人口大于本地人口数量,1.1 市场分析,规划及现状分析,昆山的目前城市职能定位为： 1、长江三角洲地区核心城市上海周边的重要的制造业基地； 2、苏锡常都市圈中连接苏

7、沪的外向型经济发达的城市； 3、中心城区是昆山市域的政治、经济、文化、科技中心； 4、适宜居住的现代化园林城市； 5、苏南地区休闲度假、旅游观光基地之一；,总体规划中，到2020年： 昆山市产业结构从“二、三、一”转变为“三、二、一”的格局 以及发展休闲度假、旅游观光的职能定位 都要求大力发展商业,我们认为：昆山市整体规划和职能定位与经济自然发展规律相吻合，经济发展的规律结合政策的支持，将会大力促进商业等第三产业的发展,1.1 市场分析,昆山市共分为7大规划片区 中心城综合片区 玉山镇和昆山经济技术开发区整合形成 北部片区 (周市镇、陆扬镇和石牌镇整合形成) 东部片区 (花桥镇和陆家镇整合形成

8、) 吴凇江工业园片区 (以张浦镇为核心，包括正仪镇和部分玉山镇) 中部生态农业园区 （主要是张浦镇） 阳橙湖休闲旅游片区 （以巴城镇为核心） 南部水乡古镇旅游片区 (周庄镇、锦溪镇、千灯镇和淀山湖镇整合形成）,七大片区的划分和功能定位透露了政府巩固第二产业，加速第三产业的意图,1.1 市场分析,中心城综合片区 依据各自定位及发展方 向可分为5个片区： 中心城区 城北片区 城南片区 城西片区 城东片区 中心城区 规划研究的重中之重 1. 中心城区的居住发展趋势 2. 中心城区的商业发展趋势,1.1 市场分析,组成： 由人民路、中山路、亭林路、柏庐中路、前进中路、震川中 路等城市核心地带主要街道构

9、成； 规划： 商业、行政配套、居住、酒店、办公等为一体的综合型核心 区域，辐射范围可达全市及下属其他乡镇； 现状： 中心城区基本已经没有空置土地可以出让 人民路、亭林路、中山路的商业一条街已逐步呈现外溢效应 ，带动临近的集街、西瑭街、马鞍山东路的业态和商场的出 现；同时带动震川西路到中路、前进中路、朝阳西路等街道 的商业分布； 已形成核心带的商业集合趋势，但彼此联系松散 未来，中心城区商业依然是城市中心; 行政中心可能外迁; 在原有基础上改造翻新，或重置地块进行建设； 外溢效应俞发明显； 住宅发展空间小，商业发展空间有限；,中心城区,中心城区未来依然是城市商业中心,但发展空间有限，会逐渐向外延

10、展,1.1 市场分析,城西片区 昆山中心城区的北部的几个开发区规模较小 森林公园和大学城的建设使城市向西发展有 一定的基础 规划： 大力开发此片区的宅开发数量及规模； 玉山镇政府迁入此片区； 开始发展配套商业，规划将此片区内前进西路到中路打造为“金融商业一条街”； 现状： 1. 昆山市高档住宅楼盘集合地 2. 玉山镇政府搬迁计划尚无明显进展 3. 前进中路到西路建成几大商业综合 体，“家乐福” 和“欧尚” 超市,城西片区集合高档住宅，多为在建项目，目前供大于求，未来竞争激烈，且人口导入效应尚未体现，商业有多数规划建设，新项目建成开业，将支撑起片区成为新的城市商业副中心,1.1 市场分析,城北片

11、区 昆山中心城区北部的玉山、周市等镇的工业用地开发基本已形成蔓延之势； 其他用地的建设仍有一定的余地； 规划： 1. 商业和居住同步发展； 2. 北移工业园区，使居住 区和工业园区隔离； 现状： 1. 传统居住区，档次中低； 2. 商业一直发展不好；，仅北门路萧林路一带商业发展较快； 易初莲花超市,一部分向北发展，跨越339省道； 一部分向东发展，在金浦路横泾路新浦路附近； 一部分在片区靠近市区段，于北门路萧林路一带 城北片区无论是出让还是成交地块中 ，商住两用地均占据绝对优势,城北片区商业发展潜力有限，将以社区商业为主，与城南片区的商业发展相关性不大,1.1 市场分析,城东片区 规划 1.

12、在保留部分工业的情况下，发展商业、商务办公和居住； 片区开发管委会等机关迁入； 将区域内的前进东路打造成政治金融一条街； 现状： 1. “中航城”“世茂东1号”两个大型商业项目，但氛围尚未形； 2. 前进东路尚无发展迹象； 住宅竞争不激烈，目前供应量不多，但作为经济开发区，伴随发展，人口必然会增加，购房需求量也会逐年上升,城东片区未来将以商务办公为主要发展方向，商业配合区域发展，以中小体量、高档次的形态出现，与城南片区商业发展的相关性不大,1.1 市场分析,城南片区 1. 昆山经济技术开发区 建设已向南延伸，其到吴凇江的用地基本已批租完 ，以工业用地为主，发展潜力小，可忽略不计； 2. 昆山中

13、心城区南边 由沪宁铁路、沪宁高速铁路、沪宁高速公路及312国道组成的交通屏障； 规划： 住宅、商业、办公同步发展； 火车站南广场； 现状： 住宅社区有一定规模，主要集中在中华园路黄山路衡山路创业路柏庐南路一带（中火车站南广场周边）； 商业也集中于这一区域，除入驻的乐购外，其余均为社区配套商业，无聚合氛围； 写字楼集中在长江南路，当地有名项目，其中现代广场2幢为5A；利得国际和吉原1栋。,中心城区,城南片区以居住和工业为主，靠火车站南广场住宅具有发展潜力，将会带动商业发展，有望成为新的城市商业副中心,1.1 市场分析,一直以来，城南又被称之为铁南，人们习惯上把京沪铁路以南的区域称为城南，但城南具

14、体包括哪些地方，却没有一个详细的范围。城南一部分属于开发区，但312国道以南的部分区域比如说新城域的位置又属于玉山镇管辖；其次政策倾斜不明显，尽管城南坐拥绝佳的交通优势，但长久以来昆山市府的重视区域先是花桥，后来又是城东、城西，一直到去年昆山提出新规划，才把属于城南的中华商务区概念写入规划之中。随着沪宁轻轨即将通车以及京沪高铁运行，昆山城南注定会步入一个快速发展的通道，城南房地产市场将会尤其明显。纵观整个昆山房地产市场，城南区域无论是房价还是楼盘品质都将在以后成为一个标杆。,城南 昆山楼市新标杆,1.1 市场分析,城南 昆山楼市新标杆,城南区域楼盘约十个，主要在售楼盘为世茂蝶湖湾、新城域以及尾

15、盘销售的吉田国际广场、枫景苑、中大柏庐天下、衡山城花园等。由于城南相对狭小的面积，使得在现阶段新房供应偏少，这种状态已经维持了较长时间，新房供应量的偏少也在一定程度上促成了城南房价高企。现阶段无论是住宅还是商业项目的价格在昆山都处于较高的水平，世茂蝶湖湾的住宅价格已经在10000元/平米左右，新城域的住宅均价也逼近9000元/平米，预计年内开盘的森隆珑庭十栋预计售价会在一万以上。去年年底中星集团在城南拿得商住地块，成交单价8030元/平米，此地块后期入市无疑会继续挑战城南房价极限。,1.1 市场分析,1.1 市场分析,区域未来重点发展商业，住宅将在原有规模上向南加以扩张酒店未来以5星级为主，向

16、高端发展，办公物业在现有基础将有一定幅度增加,区域商业未来发展计划 区域已确定 2008年底建成吉田国际一期商业并引入乐购大卖场 2008年底建成博悦广场相对大体量配套商业，2010年或以后建成世茂蝶湖SHOPPINGMALL、五星级酒店和办公物业； 区域规划 修建吉田国际二期商业 修建火车站南广场下沉式商业广场 对衡山路小河路的未规划商业地块进行街坊式开发,区域酒店未来发展计划 本项目所在区域核心几何带，规划建造一栋酒店式公寓 吉田国际所在柏庐南路创业路，规划建造一栋五星级酒店 区域南部的世茂蝶湖湾规划建一栋国际星级酒店、一栋酒店式公寓，但开发周期较长，距目前有一定年限；,区域住宅未来发展计

17、划 中华园路黄山路和衡山路一带的住宅较为密集，项目周边的住宅发展空间不大； 往南即世茂蝶湖湾方向的住宅会在几年内形成集合规模,区域办公未来发展计划 区域靠近核心带的吉田国际，规划建造2栋办公楼； 区域南部的世贸蝶湖湾规划建一栋办公楼，但开发周期较长，距目前有一定年限，其他无规划,1.2 项目自身,区位：昆山市/城南,体量：10万平方米,容积率：3.08,产品：商业、办公、酒店,项目自身的 基本信息,现代广场 利得国际,4层办公楼,出口加工区 长江南路,创业路 绿化带,1.2 项目自身,项目四至范围,地块周边居住情况,周边社区构成比较复杂 华源路南侧 为多层居民区 项目南侧利得国际 还有2栋挑高

18、商住楼 项目西侧为吉田国际广场 高档居住社区,1.2 项目自身,地块周边商业情况,一栋写字楼 一栋酒店式公寓 乐购超市,吉田国际广场,MP现代大厦,两栋 5A 级精装写字楼,利得国际底层商业,小餐饮 小百货 服装,吉田国际广场,商业内街 大量空置 现有以小餐饮为主,1.2 项目自身,优势,劣势,机会,威胁,地处城市南部，与工业区仅一街之隔 项目周边多为办公和厂区，居住氛围不浓,项目周边办公项目、酒店式公寓 大型百货和商业均已出现 。,良好的可视性; 交通较为便利，紧靠长江南路 周边道路设施良好； 京沪高铁、沪宁城际铁路、昆山南站仅1公里 人流、物流密集交汇 周边人口密度较高，中小企业 云集,高

19、铁开通带来大客流，商务、旅游人群给项目注入新的机会 周边吉田国际 、世茂蝶湖湾等大量新新住区形成规模，未来有大量中高收入人群的导入,1.2 项目自身,区域主要交通要塞，人流主要导入位置，有商业价值,适合的物业类型,商业,办公,可商可住灵活业态,项目地块适应性分析,东部出口加工园区 南部昆山高新区 办公业态有需求,京沪高铁、沪宁城际高铁站旁，京沪高速边，外来人口和商务人流形成交汇,住宅,立地条件不具备,1.2 项目自身,世茂蝶湖湾地处昆山市中心南部经济技术开发区，占地72万，总建筑面积107万，社区环绕10万蝶状湖水,40万湖畔公园，绿化率约65%，由9幢沿湖面一字排开的高层公寓、观湖国际公寓、

20、花园洋房、TOWNHOUSE、以及分布于湖中的双拼别墅以及独栋别墅、三大多功能主题会所、美国【吉的堡】幼儿园和昆山开发区实验小学、12万商业中心组成。 高层价格8000-10000元/平米 电影院商铺50多间电影院商铺，面积15262多，价格10000元/30000元/。,1.3 竞争分析,吉田国际广场位于柏庐南路与中华园路交汇处，占地面积155947，建筑面积695971，绿化率46%。交通便利，3路、122路、18路、127路、6路均可到达。营造集商业、居住、办公、休闲、文化、娱乐为一体，收纳昆山人居与10万平米昆山大规模的综合商业街。二期主力115-180平米的两房和三房。 吉田国际广场

21、二期推出300套高层精装修房源，主力户型为112140的两房和三房以及四房，均价12800元/。,目前 酒店式公寓 二手房价10000元/平米 面积50-67平米 租金：1800-2000元/月 商务楼租金：1.2元/平米/天 27层,1.3 竞争分析,现代广场这个项目由2栋高层写字楼和一栋立体停车场组成，为纯写字楼环境，两栋写字楼底下4层为商业配套，将包含各种休闲娱乐和商务配套，楼层格局采用目前国际流行的回字性结构，5-20层以50-60平米的小面积为主，21-26层以100平米以上大面积为住。 现代广场写字楼呈“U”型分布，写字楼26层，标准层层高3.6米，标准层面积约1480平方米，建筑

22、总高度约为99.8米。该楼盘为5A级商务办公楼。2006年12月23日开盘。2007年10月19日 推出A栋 。 现代国际广场 B栋 08年开盘 开盘价：9500元/平米 物业费：5.6元/平米 目前二手价格：10100元/平米 目前低区租金：1.6元/平米/天 高区：2.5元/平米/天,MP 现代广场,1.3 竞争分析,中华商务区位于城市中心南部，占地面积约2平方公里，规划人口6万人。商务区分为站前商务区和服务外包集聚区。站前商务区发展金融服务、商务住宅、精品商业街、大型地下商业系统等。服务外包集聚区发展商务办公、中介服务、商业配套设施。现阶段正逐步完善周边小澞河东、长江路西、中华路南、沪宁

23、高速公路以北区域的交通基础设施；推进周边住宅、办公用地的开工建设。中华商务区将利用区域内高密度的交通枢纽设施和往返人流，以昆山人民广场等重要节点为核心，发展适应“钟摆式”人群需要的现代商务和站点经济，成为面向上海、服务长三角的现代化商务区。,中华商务区 现代化商务区,1.3 竞争分析,总结,本案的区位及昆山城南地区的定位决定了发展基础商业的可行性, 吸引目的性强消费群体对与本案的发展具有必要性及可能性, 通过集中度高的商业规划能为本案商业、办公提供更强市场竞争优势, 区域周边的产业发展为本案的办公物业发展的能行性奠定基础, 本案的开发进程应与人口的导入同步.,1.1 商业市场分析及定位,1.2

24、 办公市场分析及定位,1.3 酒店/公寓市场分析及定位,第二部分 子市场分析与产品定位分析,城市微观市场分析思维导图,商业物业,办公物业,酒店物业,各商业街、业态及主要商业项目对本项目定位的影响 昆山市商业物业的未来发展机遇及趋势,纯办公物业（写字楼）是否适合在昆山发展； 如果适合发展，产品特征和客户特征分别是什么？,酒店物业如何细分？ 昆山市酒店市场整体供求状况及发展概况,1.1 商业市场分析及定位,人民路、前进西路、柏庐路最具发展潜力，前两者会形成复合商业街区，后者形成女性时尚街区,1.1 商业市场,百货业态已无市场机会，大卖场在局部区域存在过剩，餐饮、休闲、娱乐主题定位存在明显市场空间,

25、1.1 商业市场,对项目定位的影响分析,对典型业态进行内、外因素综合研判,1.1 商业市场,特色餐饮、以家庭和儿童为主休闲、娱乐以及新兴服务业态是下一个商业发展机遇，应跟随百货布局，或自行聚合布局。,1.1 商业市场 总结,目标商业市场概况分析周边现状,项目周边多为沿街店铺，以便利店，小型餐饮为主 利得国际底商多为小型餐饮，服务对象为本区域商务人群、周边小区居民 吉田广场集中了整个城南中华园商圈的主力，以乐购超市为中心辐射至半径2公里左右的商业，银行，教育机构，大型餐饮基本上都集中于此。,本区域内商业集中分布利得国际和吉田广场，以沿街散铺为主，社区底铺为补充；方圆2公里范围内只有一家10000

26、平体量的乐购大型卖场。,1.1 商业市场 竞争分析,区域内将建成及规划中商业对本项目的影响,将建成或规划中商业研究对象 吉田国际广场一期商业(乐购大卖场) 吉田国际广场规划中的二期商业 博悦广场商业配套 火车站下沉式南广场商业 未规划的800亩街坊式开发商业地块 新城域住宅社区配套商业 世茂蝶湖湾SHOPPINGMALL、台湾风情商业街 MP现代大厦,1,2,3,4,5,7,6,8,1.1 商业市场 竞争分析,集商业、办公、居住、娱乐为一体生活社区 项目规划了10万多平方米的商业区，其中已引进大 型卖场5万平方米“乐购”，并配有大型娱乐城，美 容院，多功能影视厅等休闲娱乐场所； 乐购大卖场的影

27、响分析 5万平方米的乐购大卖场以租赁形式经营，其所在位 置靠近城南核心区，可辐射整体城南片区，顺应片 区内住宅区和导入人口量未来增长显著趋势，填补 片区需求空白。乐购必然能够经营成功。 乐购的经营对本项目定位有较大影响，由于乐购的 存在，城南片区对于大卖场的需求将趋于饱和 除便利店外，本项目在业态定位时基本应排除必需 品类经营场所,中华园路,柏庐南路,创业路,蒿山路,乐购,办公,酒店及 裙楼,办公,商业区,单身公寓,16幢住宅区,1.1 商业市场 竞争分析,吉田国际广场,新城域配套商业,新城域 体量：住宅社区总建面为60万方，预计社区入住人口达2万，其中商业体量为4000平米 形式：纯住宅社区

28、底商 面积：30-110平米，以小户型为主 面宽进深：面宽3-5米，进深10米，层高4.2米 位置：江南路与312国道交界，紧靠新客运中心和新人才大市场，离沪宁高速出入口较近。,优势/劣势/机会/威胁 优势：小户型为主，投资门槛低，有助于项目销售成功； 可满足居民生活需求； 劣势：地理位置偏僻，商业氛围差；常规形式商业，不利于商业创新，辐射范围仅限社区居 民，典型的社区型商业 旁边即为312国道，人居环境比较杂乱，存在安全隐患； 靠近南亚电子厂，空气污染严重 机会： 伴随世茂蝶湖湾大型社区建成，城南片区的南部住宅社区将有进一步发展和集合趋 势，为新城域配套型商业扩大客群，提升人气与繁荣度带来机

29、会； 有可能形成新的城南片区以南的商业集聚氛围，并在世茂蝶湖湾SHOPPINGMALL等 高层级业态的带动下，逐渐升级； 威胁： 区域人气不足，商业氛围差，存在不能经营成功的风险； 与周边其他社区商业同质化严重，竞争相对激烈，不具备明显的吸引力；,1.1 商业市场 竞争分析,商业级别的界定,规模上来看,规划上来看,立地条件上来看,现有商业现状来看,目的性消费体量不足,未来城市副中心 商业体量将逐步放大,半辐商圈,体量不足，档次偏低，业种不丰富,定位： 社区型商业为主 未来城市副中心,城市南翼， 高铁辐射， 低配套档次， 陌生商务区。,1.1 商业市场 竞争分析结论,本地家庭消费者,本案的主力消

30、费人群定义为本地家庭，主要来自项目周边社区台湾客，年轻人群和市区家庭为单位消费人群。,商业目标客户定位,1.1 商业市场 客源与产品定位,客群分析项目必须吸引周边居民和上班一族、火车南站短途客流，争取中心城区居民,1.1 商业市场 客源与产品定位,功能定位及分区划分-在客群定位基础上，分析针对其的功能定位,1.1 商业市场 客源与产品定位,建议一： 开发初期鉴于周边以企业为主，住区入住率尚未提升，吸引广大基础性商品消费人群，营造以“生活”为主题的购物氛围。 建议二： 通过特色商业环境的打造，增加购物的趣味性；瞄准以家庭为主的目标客户，打造体验式消费场所，扩大其消费要求。 建议三： 增加裙房外部

31、空间的商业用途，如：屋顶健身场所，广场娱乐设施等，建议引入可以留驻人流的儿童娱乐、青年娱乐、运动主题等相关业态。 建议四： 补充区域内欠缺的商业商务功能，例如：会晤、健身、儿童娱乐、青年娱乐、老年康体等。,商业业态规划定位建议,1.1 商业市场 客源与产品定位,综上所述 商业定位将从4个方面来确定,商业市场 总结,1.2 办公楼市场分析及定位,萌芽阶段,启动阶段,发展阶段,成熟阶段,改善环境 住宅立项、商务办公 成长型中小企业 第一代商务公寓 位置 价格 交通 使用成本,动因,表现形式,产品特征,入驻公司特征,客户关注点,追求形象 纯商务形象 迅速发展的中小企业 初具规模的企业 纯写字楼开始出

32、现 位置 配套 硬件 商务氛围,需求多样化 多样化 各种类型企业 写字楼与新一代商务公寓并存 地段 服务 软环境 健康、风景,写字楼 OR 商务公寓？,办公需要 住宅改办公 草创型企业 住宅 无,二、三线城市办公物业启动与发展历程,办公楼市场,产业结构决定办公物业的发展,产业结构是决定一个城市办公物业发展状况的最根本原因。 第三产业逐步壮大，对中高档办公物业的需求逐年提升。 中小型企业越多，对商住楼等中低档办公物业的需求较高，中高档物业市场较稀缺。 昆山以第二产业为主导，第三产业占比快速提升，对高档写字楼市场带动增强。,数据来源：昆山统计年鉴2009年昆山市经济统计数据,全年新增民营企业463

33、8家，注册资金137.13亿元，比上年增长12.4%；新增个体工商户9529户，注册资金4.94亿元，比上年增长2.4%。年末民营企业达27836家，个体户4.56万户，个体私营经济注册资金达640.40亿元。,第三产业,昆山第三产业主要是贸易物流行业,第三产业增加值595.08亿元，增长17.5%，服务业增加值占GDP比重达到34.0%。,办公楼市场,昆山产业结构是以制造业为主，纯写字楼供应少，总体来看，租金较低 ，入住企业以外贸、物流企业为主。,发展需求 由制造业转向制造、服务业并举，全国重要的IT产业中心，高新技术产业产值比重达到34.2%，注册公司已超过2000家投资昆山的企业逐渐呈多

34、元化趋势，注册企业已超过20000家。 昆山经济的发展、城市的扩张、土地成本的增加，自建办公楼对于大部分中小公司而言，成本大幅增加,这些必将带动写字楼市场的需求。,供给现状 昆山写字楼多分布于中心城区南部，以人民路、前进路为核心。台资企业，多集中为生产型企业，自建厂房与办公房，写字楼需求较小，租户对写字楼形象要求相对较低。,办公楼市场,昆山产业结构是以制造业为主，纯写字楼供应少，总体来看，租金较低 ，入住企业以外贸、物流企业为主,昆山是否适合发展纯写字楼,昆山是否适合发展商务公寓,纯写字楼逐步增多，现代广场、吉田办公楼,，,基于市场需求的办公物业比较分析,办公楼市场,昆山市纯写字楼市场供应有限

35、，现有部分办公多为工厂自建楼、改造型旧写字楼和住宅性质办公物业，商务公寓比较受市场热捧。 昆山市有较多办公物业客户的潜在需求未被满足； 昆山市未来办公企业规模将会进一步增加； 从市场层面和城市办公物业发展阶段来看，昆山市仍有办公物业空白点存在，且满足客户需求的新型高档办公物业类型更有可能逐步被接受。 昆山商务公寓市场的企业客户在数量和需求上均处于成长阶段。 投资型客户看好昆山办公物业的阶梯式跳增期，未来将大量涌入昆山的房地产投资市场 未来企业和投资客户特征符合新型商务公寓对应客户特征,昆山市办公物业市场分析总结,新型商务公寓可以满足客户成长阶段和实际需求，未来有发展空间。 中高档纯办公楼 MP

36、现代广场为例，逐步将成为昆山办公市场新的发展方向。,办公楼市场,昆山市办公物业企业客户以贸易物流、 制造业、 房地产中介、 装修装饰等行业为主，规模偏向中小； 投资客户以昆山本地、上海、苏州以及周边乡镇的小投资客为主。,昆山办公物业的主要客户分析,客源分析,昆山现阶段商务办公物业的主流客户以创业型、成长型的中小企业为主,企业发展阶段,办公物业需求,中高档,创业型企业 人数：10人以下 物业要求：价格低、空间 使用灵活、可商可住,顶级,04年,06年,08年,10年,03年,随着昆山大中型加工制造企业的发展，大批中小企业特别是为加工制造企业服务的物流贸易企业开始出现。 经过两三年左右的发展，创业

37、型企业进入成长期，业务得以发展，实力增强，对于办公物业的空间和形象要求随之提高。 国家战略的持续推进，宏观经济的持续向好，创业公司的不断成功，促使更多的投资创业的中小企业的产生。 因此目前昆山市场上的新兴第三产业主要以10人左右的创业型公司和10-20人左右的成长型企业为主。,成长型企业 人数：10-20人 物业要求：价格适合、面 积实用，地段要好，开始 要求形象,中低档办公物业,商住公寓,中高档,创业型企业 人数：10人以下 物业要求：价格低、空间 使用灵活、可商可住,成长型企业 人数：10-20人 物业要求：价格适合、面 积实用，地段要好，开始 要求形象,发展型企业 人数：20-50人 物

38、业要求：形象要好，价 格中等，要有商务配套， 区位要好，交通便利,顶级,低档写字楼,23年后，现有的创业型企业演变为成长型企业和发展型企业，而2030人规模的发展型企业将会成为市场上的主流客户； 这一时期主流客户需求将会集中于中档和中高档办公物业，对高档商务公寓的需求将会大大增加； 这部分客户除了可以接受较高价格外，对办公物业的面积和形象有更高的要求，另外对区位、交通、配套服务的要求也有所提高。,未来23年内，快速发展型企业将成为昆山市场上重要的办公物业客户,客源分析,游离客户群,重点客户群,核心客户群,昆山中小型企业约2000多家，约60%处于发展期，是办公商务的潜在客户。 昆山商业办公的投

39、资客主要来自上海、苏州和昆山本地，投资客队伍随着昆山地产市场的发展而日益壮大,昆山商务公寓市场的企业客户在数量和需求上均处于逐步成熟阶段。 投资型客户看好昆山办公物业的阶梯式跳增期，未来将大量涌入昆山的房地产投资市场 新型商住公寓可以满足客户成长阶段和实际需求，未来有发展空间,昆山办公物业客户分析总结,客源分析,项目的本体条件与SOHO、LOFT商住结合项目契合度高。本身具有的产品优势可以在项目中得到充分体现,昆山二、三产业规模规模增长导致办公物业需求增加。参考相似的东莞市场发展规律，昆山开始进入办公物业阶梯式跳增期，市场对办公物业的需求会急速增加,大量客户外溢到住宅、街铺。客户对于办公物业的

40、需求不能得到满足。新兴的办公物业租售两旺,SOHO公寓,办公物业定位,从地段来看,从产业结构来看,从区域供求来看,从区域租赁市场来看,城市近郊，交通配套尚需完善,周边以大中型企业为主，大量衍生中小配套企业存在,高端基本平衡，中低端有一定市场,目前均存在一定15%左右空置率,规划建议： 具备发展办公的可行性，但高端办公存在一定风险，建议可考虑1栋中档办公写字楼，另一栋LOFT商住型物业,定位： 产业源旁的 新兴办公区,办公市场 自身定位分析,LOFT SOHO型物业的概念展示,其特点是集工作与居住为一体，通常为小面积单元分割，适合小型创业者及自由职业者居家办公的物业。,1、户型小、总价低 2、具

41、备升值潜力 3、易于出租或出售 4、离开发区近，方便工作、生活 5、可满足居住办公两种功能,LOFT SOHO 商住型物业的特点,办公物业定位,LOFT SOHO,LOFT物业 本质：中低端的办公物业 特征：所在区域地段优、交通便利、租金及售价低于办公产品。租用客户以中小公司为主，购买客户自用与投资兼有，户型划分在80-140平为主，满足小公司基本办公需求、通常不装修及简装修; 典型案例：北京建外SOHO,办公物业定位,LOFT功能定位：功能模糊，可商可住,面积定位: 根据市场研究， 建议以80-120平的户数比占50%；120-140平米户数比占50%; 昆山案例： LOFT 企业家推出的L

42、OFT商务公寓， 4米的层高，上下两层复式户型可自由间隔，形成项目卖点之一，目前已经销售完毕，属于供不应求的商务公寓产品类型。 SOHO公寓： SOHO 和LOFT同属于商务公寓中的成熟产品。SOHO公寓具有领先的设计，新颖的建筑理念，比传统的商务公寓贴近客户的需求。既适合自用，又适合办公。,1.3 酒店市场研判与项目定位,非产权式酒店,高端酒店 五星级,中高端酒店 准五星、准四星、四星级,中低端经济型酒店 多为二星与三星间标准,低端社会型酒店旅馆 多为一星级或二星级标准,超低价位型 如：青年旅舍等,普通价位型 如：如家莫泰,商务型 如：汉庭快捷,中端经济型酒店 多为准三星或三星标准,品牌连锁

43、型,本地自营型,酒店 市场细分,产权式酒店,酒店市场可细分为11个子市场,酒店物业研究,酒店市场分析,昆山市酒店主要分布在前进路沿线及火车站北广场附近 休闲度假型酒店主要分布在各大风景区,酒店市场分析,入 住 率 均 高 于 65%,目前昆山 5星级酒店有7家 四星级酒店10多家 近20多家挂3星级酒店,酒店市场分析,依据酒店业理论模型：合理出租率应既能使酒店效益最佳化，又能使其可持续发展 昆山酒店的最佳合理出租率，应在65-70% 昆山市酒店年平均出租率介于合理区间，全市客房供求总体平衡 高端酒店市场（五星级）由于客房结构、高投入、高成本引起的高价格定位等原因，处于合理略低区位，约为68%，

44、处于合理供求区间； 中高端酒店市场（四、准五四星级）在房价升高同时，平均出租率达到72-76%，处于最高位置，略显紧缺； 中端酒店市场（三星或准三星标准）处较低位置，平均出租率约为70%，处于合理供求区间； 中低端经济型连锁酒店处于最高位置，平均出租率达80%以上，有一定市场空白； 低端社会型酒店市场（二星级以下）处于合理略低位置，即65%之间，处于合理供求区间；,参考入驻率经验数值，昆山全市酒店总体供求平衡高端酒店市场供应饱和，中高端酒店基本满足需求，中端酒店市场供求合理中低端经济型连锁酒店正快速发展，低端社会型酒店处于合理范围,酒店市场分析,高端和中高端酒店以外资企业商务客户、江浙沪参加会

45、议人员为主，年会议频次非常高，且商务会展客源比重有增多趋势,在旅游团队、商务散客和会议展览三大宗客户群体中 以三星级酒店为主要住宿地，驻留时间在两天之内的普通旅游团队比重相对降低 而以高星级酒店为主要住宿地，支付房价高的商务散客、会议展览比重明显增大,酒店市场客源分析,高端酒店处于合理供求范围,目前5星级标准 酒店7家,高端酒店未来一定时间内有发展空间，但随项目入市，竞争趋于激烈，供应趋向饱和,中高端酒店略显紧缺,昆山市中高端酒店数量尚未饱和，多为本土自营型,中高端酒店未来发展有一定空间 尤其是品牌连锁型中高端酒店,中端酒店处于合理供求范围,中端酒店目前数量较多,中端酒店未来发展可能过剩 不是

46、昆山酒店市场主力发展方向,中低端酒店较为紧缺，有一定市场空白,市区的中低端经济型酒店目前数量较少，多为本土自营,中低端经济型酒店较为紧缺，有一定市场，未来发展潜力大 尤其是品牌连锁型中低端经济型酒店,低端社会酒店处供求合理,低端社会酒店数量较少,低端社会酒店虽目前供求合理，但未来发展空间小,酒店市场分析,各星级酒店典型案例,酒店市场分析,昆山目前没有标准的服务市公寓，但市场上已有酒店管理公司采取长期租赁已采购酒店式公寓并按照服务市公寓来运营,酒店市场分析,现有交通和客流量比较符合，高档经济型酒店的选址条件与本项目的契合程度较高,1、地理位置 靠近文教区、大型工业区、商贸中心、批发市场、展览中心

47、、大型娱乐场所等区域 邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通枢纽，城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等 2、交通条件 在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线 3、市场环境 周边有没有饭店、旅馆，他们的等级、经营情况（客源、房价等） 客流量（车流量、人流量，能否滞留）。 附近企事业单位的情况，如单位种类、单位数量、基本经营情况等,酒店市场定位,本案可以在布局中适量引入星级酒店类型物业，从市场情况来看，未来可作为产权式酒店或酒店式公寓出售。但对开发商来说存在一定管理难度和资金回笼慢的弊病。 在项目前期商业开发阶段，可以作为整盘档次提升器，拉升其他物业价值。,酒店的可行性分析小结,定位 酒店整盘品质提升器,增加商务配套档次 增设商务配套功能 从经营上看，不属于高盈利性产品。所以可以有两种运作模式： 1、招商引入三星级酒店 2、作为产权式酒店出售,引入酒店类物业的战略意义,酒店市场 总结,聚浪观点：昆山酒店市场日趋饱和，未来市场竞争激烈，本案不适宜大量配置 酒店