世联-长沙纳爱斯秀山丽水项目规划及发展策略报告-172PPT.ppt

1、长沙纳爱斯秀山丽水项目规划及发展策略报告,谨呈：湖南长沙山水置业,中期沟通稿,明确“区域价值+项目价值”的整体策略,策略二：发扬浙系风格，打造项目的核心价值,策略一：树立区域形象， 营造滨江价值,市场环境：竞争激烈，产品已达到一定水平,趋势判断：市场趋于谨慎，回归自住需求,区域分析：兼具城市属性和文化属性的金边价值,案例启式：浙系风格的一脉相承,客户定位：以河西中高端客户为主体的多层次客户群，知富阶层,项目如何打造？,我们的项目 基于区域的形象定位,区域价值 个盘价值, 国际滨江生活典范 六大标准,标准一：城市意象 与城市的联系，主动纳入城市体系，彰显城市生活。 标准二：智者悦水 水畔生活，临

2、水远眺，美不胜收，同时可畅享水岸所带来的优越生活。 标准三：生态人居 优质的空气质量,高品质的生态人居环境。,标准四：共享空间 非私有化的资源占有，提倡开放、共享与融合的圈层生活。 标准五：身份象征 具备鲜明的高档社区形象：入住高尚城市水岸休闲版块，即是身份与地位的荣耀象征。 标准六：人文生活 城市、街区、绿地、公园，为区域提供丰富的人文生活环境。,长沙有滨江楼盘，有滨江景观，但是 没有真正的滨江文化、滨江生活,滨江新城 美丽湘江畔的城市新区， 未来城市的新中心。,这个全新的区域， 代表着未来长沙的一种新生活。,新长沙,新滨江,新生活！,我们倡导的是这样一种生活,作为滨江新城的第一大盘,无论是

3、老人小孩， 还是青年男女， 无论是三口之家， 抑或是四世同堂， 在这里， 都能找到属于自己的居住空间， 找到量身订做的幸福生活,让滨江新城因为这个社区而增值,以高端城市生态社区的引领模式为理念,项目理想,超越传统的江景项目开发模式,价值点打造,配套,规划,入口小广场,蜂巢,建筑外立面,主景观轴,商业,会所,设置两处集中式商业,打造特色商业街,家庭会所，包括儿童会所、主妇会所和老人会所,运动会所,产品,附加值,特色活动空间,节能环保,智能化,通风系统,太阳能系统,垃圾处理,净水系统,隔声系统,教育,幼儿园,长郡中学,多产品组合，主流产品+创新产品，体现项目的舒适性及多元化,活动空间,消费及教育空

4、间,居住空间,提升空间,满足各个年龄阶段的 惬意生活空间,PART ONE1,项目整体规划设计建议,30-35,35-40,40-45,45-50,50-55,55-60,地形分析,地块内部地形较为平坦，有一定缓坡，有小水系，地块边缘地势变化较大，与银杉路存在一定高差,35-40,40-43,43-45,50-55,50-55,45-50,45-50,50-55,45-50,43-45,银杉路东厢北高南低。石坝河流经地块南部。 银杉路西厢南高北低，西高东低。石坝河从地块东北角穿过。地块内部有多处水塘。,海拔高度：,物业布局分析,因地制宜的布局地块资源分析,根据现状地块的地形特征，基本形成十大区

5、域,物业布局分析,因地制宜的布局地块资源分析,缓坡地形/相对私密/西临学校，有噪音干扰 产品形式：小高层/多层洋房/公共建筑,昭示性进入性较好，适宜商业建筑和主入口的设计/临路有噪音影响 产品形式：小高层/公共建筑,地势较高/相对独立/西部毗邻规划公园 产品形式：高层/小高层,地势较高/昭示性较好 产品形式：高层/小高层,地块中部/私密性好/缓坡地势建议北部地块上架设大板改善地形不利状况 产品形式：多层洋房/小高层/高层/联排,低洼坡地/相对私密/有小溪可以改造利用/坡度走向不良建议地块上架设大板改善地形不利状况 产品形式：多层洋房,地势较低/ 内有小水系/东可观谷岳公园 产品形式：高层/小高

6、层,地势较高/缓坡 产品形式：多层洋房,地形改造后进入性好/缓坡/沿街有噪音 产品形式：低密度产品，洋房、叠拼,进入性好/内有小水系/缓坡 产品形式：小高层/高层/公共建筑,规划布局结构地块综合价值评价,地块BLOCK综合分析,BLOCKA，,结论：适建高层或小高层，底层沿街开发成 系列商铺，加强项目地块整体连续性，高层 住宅受到噪音影响可削弱； 利用项目地块与城市道路间的高差设计地下 停车场； 白马庙结合下沉式广场打造特色公共活动空 间，与住宅部分隔而不断。,规划布局确定地块综合价值评价,地块BLOCK综合分析,BLOCKB，,结论：依梯级地形交错布置4-6层花园洋 房，结合创新建筑形式，形

7、成丰富的空 间层次和景观效果。,规划布局确定地块综合价值评价,地块BLOCK综合分析,BLOCK，,结论：以高层为主体，将谷岳公园纳入景 观视野； 利用石坝河形成内部景观水系，连通银杉路 东西厢地块。,规划布局确定地块综合价值评价,地块BLOCK综合分析,BLOCK，,结论：在地块上架设大板，消除不良高差， 开发项目内高端产品中部核心地块花 园洋房区，提升项目品质。,规划布局确定地块综合价值评价,地块BLOCK综合分析,BLOCK，,结论：利用较高地势，布置高层和小高层， 将西临公园纳入景观视野 ； 沿街底层开发为商铺； 结合地块内保留的大樟树，发掘其人文潜 质，打造儒雅内敛的高尚文化社区，与

8、南 部德润园拉开品质档次。,规划概念方案一,6层情景洋房,幼儿园,6层退台洋房,幼儿园,会所,会所,32层高层（底层商铺）,32层点式高层（底层商铺）,32层高层（底层商铺）,32层高层,12层小高层,12层小高层,联排,叠加,规划概念方案一项目经济技术指标参考,规划概念方案二,6层情景洋房,幼儿园,6层退台洋房,幼儿园,会所,会所,26层点式高层（底层商铺）,26层点式高层（底层商铺）,32层高层（底层商铺）,32层高层,12层小高层,联排,叠加,规划概念方案二项目经济技术指标参考,容积率,1.5,1.1,2.5,高层占地比（%）,5%,30%,50%,40%,东莞中惠 金士柏山花园 1.6

9、8,深圳中旅国际2.19,深圳 雍景城 1.71,深圳淘金山 2.5,北京上元2.38,深圳中央悦城2.68,其他参照项目,容积率超过1.5的项目，高层占地比例接近一半，高层物业对社区整体空间的控制作用明显增强，低密度氛围仅限局部,容积率测算,1.1,2.5,万科城,文华府邸,东海岸,天鹅湖,熙园,金士柏山花园,中旅国际公寓,淘金山,1.5,容积率,北京上元 2.38,香密湖1号1.4,城市高尔夫花园1.5,世纪城 0.78,项目容积率与社区空间性质的对应规律模型,雍景城,中央悦城2.68,更多案例显示，当容积率在1.52.8区间时，社区的整体空间感觉不会有质的变化，呈现“高低混搭”的空间意向

10、,容积率测算,1.1,2.5,万科城,文华府邸,东海岸,天鹅湖,熙园,金士柏山花园,雍景城,中旅国际公寓,淘金山,1.5,容积率,高层占地比,北京上元 2.38,中央悦城 2.68,香密湖1号,城市高尔夫花园,世纪城 0.78,30%,50%,5%,40%,项目容积率与社区空间性质的对应规律模型,更多案例显示，当容积率在1.52.8区间时，社区的整体空间感觉不会有质的变化，呈现“高低混搭”的空间意向,容积率测算,当降低容积率时，项目收益出现下降，同时并未给社区整体居住环境带来显著提升，因此建议不降低容积率,容积率测算,尽量保证项目2.75的容积率，如在设计过程中需表达更明确的规划意向，可适当降

11、低容积率。,设采用方案一时，项目收益为Y，小高层/高层建筑面积为S1，均价P1，低密度产品面积为S2，均价P2 采用方案二时，项目收益为Y，小高层/高层建筑面积为S1，均价P1，低密度产品面积为S2，均价P2,则 Y=P1S1+P2S2 Y=P1S1+P2S2 因为两种不同的容积率方案不会对项目品质造成影响，故P1=P1 ，P2=P2 Y-Y=P1S1+P2S2-P1S1-P2S2=P1(S1-S1)+P2(S2-S2) 又因为小高层建筑面积的增加量远大于低密度产品建筑面积的减少量， 所以 Y-Y0 YY,即方案二(容积率2.75)的收益大于方案一(容积率2.2)的收益,规划理念,低密度组团,

12、低密度组团,高层组团,高层组团,小高层组团,小高层组团,临街高层组团含底商,临街公寓组团含底商,生态绿轴及公共配套,生态绿轴及公共配套,我们的形象 一切只为提升您的生活品质,我们的规划 基于地形和项目形象的规划布局,我们的产品 多产品组合，提升产品的舒适度及创新度,多产品组合,满足90/60和90/70约束下的各户型配比,产品配比,规划亮点,街角广场,下沉广场,沿街建筑立面,入口广场,主景观轴,立体庭院,蜂巢,沿银杉路一字排开的高层建筑，形成具有强烈视觉冲击力的社区展示面,强调建筑的整体形式感，完整、流畅的展示面和具有韵律感的天际线都是吸引眼球的重要因素,棕榈泉,北京 公园大道,北京 西钓鱼台

13、嘉园,项目体验空间1. 沿街建筑立面,点式塔楼集群,弧形板楼,突出建筑群整体的气势，需要一定的体量体现城市感,展示面的造型突出“气势”，可以通过一定的曲线变化吸引眼球,波浪形的外立面，和滨江的感觉紧密结合,项目体验空间1. 沿街建筑立面,立面材料中引入质感较强的材料，如面砖和石材等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受 材料的使用上要强化对比。不同材料的穿插运用可以强化部分材料的质感 建筑底层局部石材的使用，对业主的身份感给与很好的彰显,选择质感较强的外立面材质强，从细节上提升项目的整体形象,项目体验空间1. 沿街建筑立面,可以很生活 慵懒的午后在广场小坐 在咖啡中 把别人当作风景

14、 或成为别人的风景,开放的小广场，可以带来很生活也很城市的感觉,小广场,项目体验空间2. 入口小广场,从路口开始的生态蔓延，充分体现社区的生态人居环境,项目体验空间2. 入口园林,在地块上设置大板，实行自然的人车分流,下部顺应高差设置为社区停车场，车辆直接由外部进入地下层，形成相对独立的车行空间,上部大板层，建筑的底层，封闭的社区，完全的人行系统，与外部道路高差一致,关联:蜂巢。地下系统自然采光，设置局部下沉广场、花园、建立上部与下部的连通，营造立体庭院,上部人行入口,下部车行入口,银杉路,地下停车场、局部下沉花园及上下空间,社区园林、住宅首层,项目体验空间3. 社区大板,大板上设置景观主轴，

15、主轴园林巧妙打造，凸显人文关怀，成为人们日常休憩的场所,项目体验空间3. 社区大板,绿化带与水的的巧妙结合，突出社区生活的休闲与趣味,项目体验空间4. 主轴景观,蜂巢的设计使地下层空间更阳光，居住空间更丰富。地面地下空间畅通，创造出层次感丰富的灰空间，同时可作泛会所，增强整体的生活气息和休闲情调,蜂巢联系上下空间，创造空间趣味性和功能多样性,项目体验空间5. 蜂巢,架空层下的创意空间”蘑菇云“、”天文台“,与地面,“与地面园林对话”的空间,架空层下多层次立体空间体验,项目体验空间5. 蜂巢,绿意盎然的小广场,项目体验空间6. 立体庭院,利用地块高差,在大板与低密度交界处设置立体庭院,项目体验空

16、间6. 立体庭院,利用项目地块原有的大樟树等树木，形成小型活动空间,通过原有高差设置下沉广场，与建筑之间既有区隔又形成具有悠闲趣味的空间,小型下沉广场位置,住宅活动标高,白马庙下沉广场,地下停车场,地下停车场,结合入口商业设置下沉广场，形成具有历史意味的休闲区域,项目体验空间7. 白马庙下沉广场,传统停车场,下沉广场示意,结合入口商业设置下沉广场，形成具有历史意味的休闲区域,项目体验空间7. 白马庙下沉广场,传统停车场,设置连接两地块的街角广场，在延续项目整体性的同时提供社区休憩空间,项目体验空间8. 街角广场,价值点打造规划小结,配套,规划,入口小广场,蜂巢,建筑外立面,主景观轴,产品,附加

17、值,特色活动空间,活动空间,夫妻漫步空间,儿童活动空间,老人活动空间,朋友聚会空间,PART TWO2,项目整体规划建议,项目配套建议,商业配套,会所,A,教育,目前长沙存在火车站商圈、东塘商圈、溁湾镇商圈、伍家岭商圈五大传统商圈,物业定位商业研究,五一商圈：位于长沙核心地带，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，是各路商家必争之地。 溁湾镇商圈:荣湾镇是岳麓区由来已久的商贸重镇，通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，人流旺。 东塘商圈:东塘商圈是城市南拓的门户，南部居民传统的商业聚集地。 火车站商圈：以电脑及电子数码产品销售为主，交通优势明显，酒店业发达。 伍家岭商圈：一直

18、以来就是长沙北部唯一的一个商业区，随着新河三角洲的整改，及地铁线的设定，发展前景较好。,溁湾镇商圈,伍家岭商圈,五一商圈,火车站商圈,东塘商圈,星沙商圈：将形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合性新城相协调，配套齐全、功能完备的现代都市商业中心。 红星商圈：以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。 捞霞商圈：服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动 。 马坡岭商圈：位于芙蓉区东部隆平高科技园内，与长沙县县城星沙镇共

19、同组成长沙市的副中心城市星马新城。构建以服务于长沙县、浏阳市为主要对象的区域性商业中心。 黎托商圈：武广高速铁路黎托客运站的建设为契机，建设完善配套商业设施，构建商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新商业中心。 望城坡商圈：服务于以岳麓山风景名城区旅游、休憩为主题的商业活动，辐射范围包括宁乡县和望城县广大区域。 观沙岭商圈：依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业。 大托商圈：依托长株潭三市经济一体化和大托机场口的区位优势，以及以中信新城购物中心为代表的商家落户于此，逐步发展形成一个新的区级商业中心。,根据05年编制的远景规划，到2020

20、年，长沙市将新增八大新兴商圈,观沙岭商圈,物业定位商业研究,片区商业地产现状主要分布在银杉路两侧，档次较低，体量较小,周边商业主要分布在银杉路沿线，空置率高 以餐饮、汽配、购买和日常服务的商业配套为主，但档次低、体量小、业态少 现状片区最集中商业为银杉路南段的安居乐园建材超市及新一佳超市,地块南侧德润园沿街商铺,银杉路沿线商铺,物业定位商业研究,估计在09年底后，随着未来区域价值成熟，居住人口的增多，项目东部和南部规划的商业，银杉路南部的观沙岭商圈也会进一步成熟，项目片区的商业价值将会获得提升 德润园商业街已初步建成，总建筑面积25991平方米，主街的长度为185米，宽度为54米，整个商业街分

21、为上下两层，上下两层以不同的交通路线和小区的住宅区直接相连，充分体现社区商业的特色。商业街广场占地6800平方米，以叠水景观和园林绿化景观为主体，以环境亮化和社区氛围为背景，表达休闲、购物、娱乐、健身多项功能紧密结合的设计理念。 观沙岭商圈未来商业规划超过10万平米。,片区未来商业发展判断：城市化进程的加速，将提升项目周边的商业价值,本项目,观沙岭商圈,坦山广场及规划商业,德润园特色商业街,物业定位商业研究,最适合本项目 的商业级别,商业功能定位基于对片区商业价值的判断，前期应控制商业规模，主要服务于本项目社区，但随着区域价值成熟，未来将兼具片区服务的功能,片区商业价值当前片区商业价值受限，但

22、随着未来城市化进程和区域成熟，片区商业价值有很大的提升 项目开发特征开发周期长，社区逐步成熟,基于东西厢地块商业开发的考虑，以500亩为基础,商业功能定位：主要服务于本项目社区，未来兼具片区服务功能,现状区域人气不旺，片区商业价值不高，估计到09年底商业价值才会逐步体现,物业定位商业研究,市场上现有项目商业状况,商业研究,1. 以临街商铺为主，面积大小无定律，根据项目所处位置而定,2. 非成熟区项目在启动期无推出商业,3. 非成熟区售价略低,本项目预计居住人口约18362人,社区商业规模约为12853-16709m,商业体量判定：在现状片区不成熟的情况下，项目商业以社区型商业配置较合适，考虑未

23、来的发展空间，体量建议控制在万以内,城市居住区规划设计规范,根据国外类比社区商业规划指标 商业面积 ：住宅面积 = 0.027 ：1,A.C.PERRY：邻里住区理论集合住宅：日本光丘花园城社区,本项目住宅面积约为524621,社区商业规模约为14165m,物业定位商业研究,本项目的商业定位 主要服务于本项目社区，但随着区域价值成熟，未来将兼具片区服务的功能,商业形态的选择原则 利润最大化原则 市场可接受原则,即使沿街底商影响了临近住户的居住品质，但综合来看，有利于项目利润最大化 由于片区商业价值的限制和区域价值尚未成熟，目前选择经营集中式商业需要长时间的资金投入，及市场培育 从项目的后续开发

24、的角度来看，一方面有需要有更大的商业体量支持；另一方面，区域价值的成熟和人气的积聚，后续需要有集中式商业作为项目的配套，同时也有利于发挥项目的辐射能力,项目的主要商业形态非独立商业街（由沿街底商构成）+部分集中商业的形态,物业定位商业研究,本项目商业位置价值判断,物业定位商业研究,坦山路,长望路,谷岳路,观沙岭路,银杉路,进入性,积聚性,开放性,容易到达,易于聚集人流,昭示性强,社区配套型商业选取原则,A、B：沿银杉路两侧，商业价值高,C：南部为德润园沿街商铺，可以形成商业积聚效应,D：道路尚未修通且为区域内道路，商业价值较低，但西部临学校处具备一定的商业价值,E：周边情况未明，且道路尚未修通

25、，商业价值不明显,学校,A,B,C,D,E,商业价值排序：ABCDE,本项目商业的排布建议：以沿街商铺为主，入口广场街角广场道路节点处形成部分集中商业,商业排布建议 考虑坦山路与银杉路之间未来的滨江节点及南侧的德润园商业街的影响，建议把东地块部分商业移至南地块 沿银杉路两侧排布，一层商业 保证两地块分别有商业配套 沿街排布，以住宅底商为主，住宅连接处可以适当隔断，也可以将空间连接作为商铺 无内街，但主入口处商业可适当作深，与会所融合，使得会所的部分功能可对外开放 沿街底商不能作简单长连线，应作适当间隔，层次富于变化,物业定位商业研究,坦山路,长望路,谷岳路,观沙岭路,银杉路,项目商业形态面积配

26、比：12000临街商铺+5000平米集中式商业,物业定位商业研究,项目沿街商铺以服务社区居民基本生活的商业为主； 家居类商业具有独特性，在项目整体销售结束前无论对于招商还是终端销售都很受欢迎，而社区全面入住后将部分转变为其他业态； 休闲类商业需要相对成熟的社区支持，不是先期引进重点。,商铺业态建议：先期以满足社区基本生活配套的餐饮、家居、服务类为主,临街商铺,社区商业演变的一般规律,社区启动期,社区成熟期,社区发展期,社区配套为主,区域配套为辅，满足生活配套的商业,区域配套、社区配套并重，满足生活休闲、娱乐的配套,社区配套为主 满足家庭装修、生活用品的商业,家庭装修服务、家居饰品 便利店、面包

27、房,银行、药品店、快餐店、洗衣店、发廊、花店等,咖啡店、酒吧、特色食街、服装店、书店等,集中式商业建议先选择以超市启动，带动住宅和街铺销售,集中式商业,在社区消费人口尚未达到大型商家所需的有效需求时，即使提供优惠的招商条件，大型商家也一般不会考虑进驻。 引进超市作为商业的启动，并且在率先将商业街经营起来。,项目所在区位适合做小型超市，不宜做中大型超市,集中式商业,集中式商业业态建议：先期引入小型超市，后期引入餐饮、小百货等主力店,集中式商业,通常大型集中商业在一个社区发展到10-20年后才进驻；较偏远的社区为解决基本生活需要，较早安排引进小型集中商业。 因此在项目先期，建议引入平米的小型超市。

28、,随着区域价值的成熟和人气的积聚，后续需要有集中式商业作为项目的配套，同时也有利于发挥项目的辐射能力。 因此在项目后期，建议引入餐饮、小百货、或更大规模的超市以提升项目的整体配套能力。,坦山路,长望路,谷岳路,观沙岭路,银杉路,后期引入,先期引入,项目空间体验9. 特色商业街,临街商业业态以生活配套为主，为社区居民提供日常生活配套,临街商铺,社区商业 2,项目空间体验9. 集中商业,在社区内建设小型集中商业，会成为区域的强势配套,项目整体规划建议,项目配套建议,商业配套,会所,B,PART TWO2,教育,精品意识原则本项目为区域的领袖楼盘，客户定位在本地中高端客户，考虑到会所与整体建筑的协调

29、统一，以及客户对会所的较高要求。 树立卖点原则突出会所特色，可以成为支撑项目销售的卖点之一 可经营性原则考虑到项目的规模、资金回笼以及真正满足住户需求，会所的设立应该考虑到其可长期经营性,本项目会所设置的三大原则,会所建议,1. 会所面积大部分在3000-4000左右,2. 功能以运动及小型餐饮为主，特色体现不足,目前长沙市场缺乏以会所功能做为特色卖点的楼盘,会所建议,建议本项目在东西两地块分别设置两个不同功能的会所,会所建议,本项目分别在东西两地块设置两个会所。 西地块会所是家庭会所（Family Club），东地块会所是运动会所（Sports Club）。 使用会所最多的人群是大多数时间在

30、家的老人、小孩和家庭主妇，他们是家庭会所的主要服务对象。 运动会所集合多种体育运动设施，为业主提供运动、健身服务。,运动会所,家庭会所,DIY益智趣味班,宝贝亲子操训练班,儿童智能训练会所,右脑开发特训班,使用者：儿童,Family Club,Family Club,Family Club,宠物论坛,插花班,使用者：女主人,自身装饰课堂,在会所中设置专门为家庭中的女主人提供服务的功能房，旨在丰富其社区生活、促进邻里之间的交流，提高其自生活质量，形成积极、和谐的生活氛围。,Family Club,家庭理财培训、医疗咨询、心理咨询,使用者：家庭主妇,Family Club,Family Club,

31、Family Club,老杨在这里的生活很有规律：早上去湖边打太极；中午陪老伴做饭；下午伺弄心爱的花草；偶尔出门去社区茶室同老邻居聊天；晚饭后散步。乐天的老杨很享受退休生活；“老伴总是操心孩子们，我就告诉他：儿子给我们买了这里的房子就是让我们享福的，你看看这大阳台、这大房间，想开点啦，儿孙自有儿孙福，没你给他们做饭，他们乐得自由。我们的任务就是享福了！,棋茶室,世外种植园,使用者：家庭中的老年人,在会所中设置老人活动场所；在园林中预留一块社区种植园，由业主打理以及采摘，完全照顾到老年人的日常生活,Family Club,Sports Club,会所建议,为运动注入生命的意义,Sports Cl

32、ub,项目整体规划建议,项目配套建议,商业配套,会所,PART TWO2,教育,C,DIY益智趣味班,宝贝亲子操训练班,右脑开发特训班,使用者：幼儿至学龄前儿童,在会所中设置幼儿智力开发场所，提供智力玩具、组织智力游戏，同时兼幼儿托管所； 引进知名双语幼儿园，同时联合推广本项目,使用者：小学、初中、高中学童,邀请湖南知名中学老师定期在社区内举办课外辅导班、名师讲座，同时可成为宣传本项目的事件之一,利用学位资源提升项目价值,紧靠项目地块的省级重点中学，是提高项目形象的有力保障,价值点打造配套小结,配套,规划,商业,会所,设置两处集中式商业,打造特色商业街,家庭会所，包括儿童会所、主妇会所和老人会

33、所,运动会所,产品,附加值,教育,幼儿园,长郡中学,消费及教育空间,健身运动,朋友休闲娱乐,主妇培训,老人退休活动,家庭购物,儿童成长学习,PART THREE3,项目整体规划建议,项目整体战略及定位回顾,项目配套建议,项目产品建议,将居住合理性和舒适度综合考虑，在户型尺寸和布局上体现“精度”,基本原则,优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局 压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度 赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添

34、空间情趣,户型设计核心理念,张弛适度的精准设计带来的舒适空间,关键动作,户型品质化的基本原则、核心理念与关键动作,产品建议,基于客户需求及市场环境下的产品创新打造方式,产品建议现状市场产品分析,长沙市场联排类畅销户型,基本特征 单套房、一停车位 开间6.6m 含地下室 前后院落,创新方向 多重院落，制造私密空间 客厅、餐厅、卧室景观最大化 双套房设计 主卧设置多功能空间 餐厅与厨房整体考虑、统一设置,产品建议,联排户型建议,保证每户有三个院子，制造出多重私密领地。,联排别墅,多院落空间，多重私密领地,L型庭院空间解决三联排或多联排产品 前院和侧院的处理让庭院融合增强 房间面临更多景观 案例借鉴

35、：上海 新浦江城,联排别墅,L型别墅空间，房间面临更多景观,L型庭院空间解决三联排或多联排产品 前院和侧院的处理让庭院融合增强 房间面临更多景观 案例借鉴：上海 新浦江城,联排别墅,L型别墅空间，房间面临更多景观,基本特征 单套房、底层含地下室，顶层送露台,创新方向 利用坡地制造前后入户 客厅、餐厅、卧室景观最大化 主卧设置多功能空间 餐厅与厨房整体考虑、统一设置,产品建议,叠加户型建议,垂直院落,垂直院宅剖面图,设计基本理念 建筑建于坡地上，依山就势，体态是动态的。 关键部分 每户均有前庭、后院； 上户可利用下层屋顶，形成屋顶花园 赠送地下室空间；独立双车位车库；,叠拼户型,赠送超大底层娱乐

36、 休闲室,叠拼下层户型,立体示意,叠拼户型,叠拼上层户型, 赠送大面积情趣屋顶花园私家屋顶泳池,立体示意,叠拼户型,爬坡多層住宅 Slope-climbing Walk-up Block,爬坡 順應天然山勢 Climbing follow natural terrain,平台綠化 Landscape,對望干擾 Cross Look,创新叠拼,创新方向 退台式，送每层送 大露台， 送地下室 车库直接入户 客厅餐厅上空 前后庭院 4+1式，设一多功能房,创新叠拼,基于客户需求及市场环境下的产品创新打造方式,长沙市场洋房类畅销户型,产品建议现状市场产品分析,蔚蓝海岸,托斯卡纳,基本设置 方正实用、南

37、北通透 套房设计、双阳台,创新方向 退台设计，赠送露台 底层赠送花园 阳光房设计,洋房户型建议,产品建议,新低密度产品研究,洋房产品设计突破,四层,夹层,三层,层高2.18米,情景洋房(6层+负1层),(7层+负1层),情景洋房户型创新点建议,产品建议情景洋房,二层平面,一层平面,半地下室平面,送给2层,送给1层,送前后花园,情景洋房户型创新点建议,产品建议情景洋房,六层平面,五层平面,屋顶平面,送露台,情景洋房户型创新点建议,产品建议情景洋房,通过退台式设计，营造台阶式建筑造型，丰富建筑立面； 层层退台设计，每上一层就往里退缩一定空间，从而为下一层营造一个私家庭院或花园阳台； 顶层设计为复式

38、小洋房，提供别墅级生活享受； 退台洋房的楼梯设计可灵活地应用在南侧或北侧。,一层,二层,三层,四层,巧妙的退台设计赋予每户独立的庭院或阳台，营造自然舒适生活空间,产品建议退台洋房,4,5,6,1,4,首层前后私家庭院,3,6,2,5,顶层复式小洋房独享屋顶花园,半地下室改建的视听室,中间层每户独有私家花园,首层、顶层3.63.9米挑高客厅,提升舒适度的阳光房设计,退台洋房户型创新点建议,产品建议,“51”与“61”层花园洋房是多层的升级产品形式，借鉴花园洋房的元素来美化产品的形态、提供居住品质； 51” 形式的花园洋房将设置于景观相对较优的位置； 与普通多层相比，花园洋房更强调建筑和景观的融合

39、； 花园洋房户型布局方正紧凑，强调过渡空间，通过大阳台设计促使户内外自然景观充分衔接，提高舒适度。,强调户内外自然景观的衔接，以人性化的室内功能布局提升舒适度,物业定位创新洋房,1,1,2,3,3,4,2,4,1,3,大露台设计提升居住舒适度,局部户型采用入户花园设计,部分景观位置较优处赠送平地花园,提升舒适度的阳光房设计,花园洋房户型创新点提示,物业定位创新洋房,基于客户需求及市场环境下的产品创新打造方式,长沙奥林匹克花园：181平米,藏珑：188-193平方米,四房平面类畅销户型,物业定位户型分析,基本设置 南向、景观良好、方正实用、南北通透 主卧设置独立衣帽间、设置工人房或储藏间 客厅开

40、间5m、主卧22、三阳台,创新方向 设置双套房 设置入户花园，赠送空中花园及大阳台,户外面积30 餐厅、主卫、厨房、次套房卫生间景观良好 主卧设置多功能空间，餐厅16；设置宽大厨房、面积12 餐厅与厨房整体考虑、统一设置,四房户型建议,物业定位户型分析,绿色走廊系列:环绕型/可参与性（观赏型+使用型）的花园组合,1,3,2,2,阳光早餐厅,4,独立 客房,创新关键点： 生态走廊+户内花园系列 错层露台 入户花园 专属私家电梯,共享大院+私家院落,设计基本理念 超级无敌视野 超级的空间享受（如多面采光、阳光室、空中花园、绝对的通透性） 豪华功能享受（如桑拿房、景观卫生间）,四房户型建议,物业定位

41、户型分析,碧海云天四房二厅,中旅国际公馆四房二厅,四房户型建议,物业定位户型分析,藏珑：130-140平方米,长沙奥林匹克花园：136平方米,三房平面类畅销户型,物业定位户型分析,基于客户需求及市场环境下的产品创新打造方式,基本设置 南向、景观良好、方正实用、南北通透 主卧设置独立衣帽间；主卧20 双阳台设计,创新方向 赠送空中花园及大阳台,户外面积20 主卧景观优良,并设置观景阳台、设置景观主卧卫生间 主卧卫生间6、餐厅12,三房户型建议,物业定位户型分析,碧海云天三房二厅,水榭花都 舒适3房,三房户型建议,物业定位户型分析,私家院落/房间,设计基本理念 舒适性高多露台，凸窗和阳台的充分赠送

42、，打造空中院落生活； 实用度高奇偶层跳送露台，可改房,三房户型建议,物业定位户型分析,珠江花城：85平方米,长沙奥林匹克花园：111平方米,两房平面类畅销户型,物业定位户型分析,基于客户需求及市场环境下的产品创新打造方式,基本设置 方正实用、最好南向、开扬景观、凸窗、双阳台 餐厅9、主卧12、客厅阳台6,创新方向 入户花园设置，部分赠送面积 错层阳台，部分户型两层高露台 可改房空间,两房户型建议,物业定位户型分析,客厅采用横厅设计，餐厅空间灵活使用。可结合赠送露台改成一间房，使用方便； 80平米的二房改三房。,通过横厅方式运用和面积赠送，可改小3房,物业定位户型分析,入户花园；,露台；,凸窗；

43、,通过凸窗、入户花园、露台、阳台等多个赠送点增强2房舒适性,物业定位户型分析,基于客户需求及市场环境下的产品创新打造方式,长沙郡园广场：72平方米,一房畅销户型,物业定位户型分析,基本设置 方正实用、景观开敞、凸窗,创新方向 复式设计，6m客厅，双层高露台 可改两房,一房一厅户型建议,物业定位户型分析,6米高露台,客厅上空，可改房间,提高附加值，通过露台，凸窗的赠送增加使用面积,物业定位户型分析,Boutique产品构成体系户内空间,其他创新产品. 顶层退台,电梯直接入户 无分摊大堂面积,左右复式，南北均有好朝向,2层高的内花园，空中别墅生活,电梯私有化,卧室区全套间设计,其他创新产品. 顶层

44、左右复式,1,2,3,1,2,层层退台,3,叠水,嵌入式花园,创新产品系列 底层“TOHO” （底层溢价物业）,其他创新产品. 底层TOWN HOUSE,价值点打造产品小结,配套,规划,产品,附加值,居住空间,舒适度,实用空间,改房空间,创新产品,多产品线满足各种家庭的需求,多产品组合，主流产品+创新产品，体现项目的舒适性及多元化,PART FOUR4,项目整体规划建议,项目配套建议,项目产品建议,项目附加值建议（生态节能）,生态系统： 环境保护 污水处理 雨水系统 垃圾处理 人工湿地 西向隔热 遮阳 通风屋面 渗水路面 植物的选择 住宅新风系统 太阳能分户供热水 浮筑楼板,生态节能系统高舒适

45、度低能耗系统,A,生态节能,案例借鉴：当代MOMA项目生态系统,恒温天棚辐射系统； 恒湿型全新风系统； 外墙优化系统； 外遮阳及窗优化系统； 屋面优化系统； 厨房及地漏优化系统； 防噪音优化系统； 中央除尘优化系统； 智能化电梯系统； 水处理优化系统；,万国MOMA的“十大核心技术”,A,生态节能,中空Low-E玻璃，外包钢化玻璃，中间填充惰性气体氩气，外玻采用镀银膜处理，具有对可见光高透过性及中远红外线高反射的特征，有效阻隔热量传导； 冬季透过日光，防止室内红外线透过，起到保温作用； 夏季防止紫外线透过，隔绝室外热量进入室内；,日照中空Low-E玻璃的运用,日照窗的构件技术,新型断桥铝合金窗

46、框 使窗结构不再成为热桥！ 遮阳百叶调节日光防止西晒,案例借鉴：当代MOMA项目生态系统,A,生态节能 日照,MOMA住宅冰花玻璃+LOW-E玻璃,案例借鉴：当代MOMA项目生态系统,A,生态节能 散热,温度天棚辐射系统,夏季水温18度，冬季水温30度 室内温度维持在常年20-26度,A,生态节能 温度,案例借鉴：当代MOMA项目生态系统,温度外围护结构隔热保温,传统围护结构外墙厚度在250mm左右，本系统外围护结构加厚，有效阻止热量损失，降低能耗； 外墙传热系数只有0.36W/K，窗户的传热系数不大于2 W/K ，因而整面墙导热系数为W/K ； 房屋处于与外界热量隔绝的范围内，因而热量损失降

47、到最低，与传统高能耗住宅差别极大；,A,生态节能 温度,案例借鉴：当代MOMA项目生态系统,空调空气调节,本系统非传统意义上的空调系统； 传统通风由于开窗需求，引起大量热损失，还造成噪声干扰及安全隐患等问题； 现在市场流行的新风系统在厨房、卫生间装设排风机及排风管道等配套设施，形成负压，带来新鲜空气；,人需要新鲜空气 房子需要呼吸,A,生态节能 空调,案例借鉴：当代MOMA项目生态系统,新风系统工作原理,A,生态节能 空调,案例借鉴：当代MOMA项目生态系统,A,生态节能 空调,绿化三级绿化系统,地面园林绿化 裙房屋顶绿化 高层屋顶绿化 绿化的蒸腾作用也能够带走大量热量,A,生态节能 绿化,案

48、例借鉴：当代MOMA项目生态系统,地源热泵,A,生态节能 能源,案例借鉴：当代MOMA项目生态系统,地下盘管可利用地下较为恒定的温度改变天棚调温水源的温度； 在夏季可将其降低5度，冬季可提高5度； 在运用地源热泵将水温增加或降低到使用温度,能源,A,生态节能 能源,案例借鉴：当代MOMA项目生态系统,水处理,A,生态节能 水,案例借鉴：当代MOMA项目生态系统,水处理,处理后的中水用于景观补水,A,生态节能 水,案例借鉴：当代MOMA项目生态系统,渗水路面,屋面通风,部分生态节能技术建议,浮筑楼板原理,A,生态节能,隔声垫,楼板隔声,部分生态节能技术建议,A,生态节能,分户太阳能,垃圾处理,部

49、分生态节能技术建议,A,生态节能,采用先进的净水设备，制水和供水实行全自动化电脑监控，使水质更加稳定可靠。,采用日本生产的不锈钢管和国内优质的铝塑复合管，保证水质不受二次污染。,管道直饮水直接输送到居民这中，打开水龙头即可饮用，配备专用饮水机可随时喝上热水冷水，方便快捷。,参考楼盘：梅林一村，金色家园，蔚蓝海岸,B,设备智能化 净水系统,管道直饮水,厨房中的垃圾桶以及洗碗槽地滤网是家里面容易孳生病媒以及招引蟑螂，老鼠的地方。通过安置在水池旁的粉粹机将每天的骨刺废料等粉粹后统一经过排污口输送走，彻底改善厨房的卫生条件和美化厨房，快速清除因食物垃圾的存集而造成的腐烂变质、异臭味及滋生的病菌、蚊蝇等

50、害虫，根除恼人的管道堵塞现象，即减轻了家务杂事，保障全家人健康，同时减少了小区的垃圾量。,参考楼盘：深圳俊园,B,设备智能化 垃圾处理,厨房食物粉粹机,价值点打造附加值小结,配套,规划,产品,附加值,提升空间,环保,实用,节能,节能环保,智能化,通风系统,太阳能系统,垃圾处理,净水系统,隔声系统,价值点梳理,居住空间,舒适度,实用空间,改房空间,创新产品,多产品线满足各种家庭的需求,提升空间,环保,实用,节能,消费及教育空间,健身运动,朋友休闲娱乐,主妇培训,老人退休活动,家庭购物,儿童成长学习,活动空间,夫妻漫步空间,儿童活动空间,老人活动空间,朋友聚会空间,PART FIVE5,项目整体规

51、划建议,项目配套建议,项目产品建议,启动区策略,项目附加值建议（生态节能）,深圳案例借鉴星河丹堤,星河丹堤项目资料,区域关键词：城中村、烂尾楼、塞车 在客户或者业内人士心中，该片区为价值比较低的区域；,区域背景：关口片区,地块背景,项目问题：区域价值困境,区域形象感知较低； 地块旁的丰泽湖山庄档次较低，定义为“平民住宅”； 丰泽湖业主事件，人文价值也较低，市场影响较差； 临快速干道； 没有生活配套；,原生湖,银湖山郊野公园,“星河丹堤最早面临的不得不突破的问题是：梅林关口极低的片区美誉度和丰泽湖山庄6000元的单价。” “项目面临的最大问题就是如何扭转区域价值的困境，如何最大化利用稀缺性资源，

52、如何使客户感知项目品质与资源相匹配。” 代理一部经理 邓震宇,深圳案例借鉴星河丹堤,星河丹堤启动区策略,开发节奏：A、C区 B区 E区 F区 D区； 一期推出214套别墅， 7套独立别墅197套联排别墅，建筑面积约7万平米。,展示区完成，样板房、通道、园林展示到位,A、C区具备看楼条件，看样板房时可将项目资源充分展示给客户,资源价值最高的A、C地块启动，树立自身价值标杆,关键词： 进入性优先 有利项目展示 高端产品入市 控制启动规模,项目指标： 总占地面积：162653.1 M2 总建筑面积：650000 M2 其中： 住宅建筑面积：505100M2 会所建筑面积： 6000M2 幼儿园：60

53、00M2 中央广场：3000M2（横跨市政路，连接南北小区） 绿化率:65% 容积率： 3.18 建筑覆盖率：19.3% 总车位： 3500，其中一期700多个，车位比：1：1.25 梯户比：二梯两户，二梯三户,中信红树湾项目资料,深圳案例借鉴深圳中信红树湾,北至世纪村 东北角临白石洲村 南面为待建的小学、医院 西向沙河golf，阳光带海滨城,产品形态： 主力户型：集中在面积区间在163171M2及202-209M2的四房，其中四房总体比例占60.2%。 另外有17套Townhouse,项目分期： 一期建筑面积11.1万，共588套； 二期建筑面积15.2万，共740套 三四期总建筑面积25万

54、，共1400套左右,关键词： 进入性优先 有利于展示 高端产品入市 控制启动规模,深圳案例借鉴深圳中信红树湾,中信红树湾启动策略,一期,二期,售楼处,长沙案例借鉴阳光100,阳光100国际新城项目资料,区域位置： 郊区、陌生区域/生活配套缺乏 位于河西猴子石大桥西，南二环边 规模： 大盘 100万平米，容积率2.0 交通： 公共交通不便 资源条件： 缺乏优势景观资源，周边环境形象不佳 距岳麓山4公里，只可在晴天远望；距湘江500米，靠江不看江，地块西侧有少量水体，但水质不佳须净化治理；地块周边为农田和工厂，环境形象不佳,阳光100,长沙案例借鉴阳光100,阳光100国际新城启动区策略,阳光10

55、0,资源状况分布： 地块整体缺乏优势资源，地块东、侧环境形象较差，西侧水体待治理 启动区选择： 选择从自资源条件相对不受外界影响、有利于展示社区内部环境的区域启动 启动区展示策略 展示社区景观主轴和会所、样板间，展示效果好 启动区规模 约13万平米（其中约8万平米由湖南大学团购，推向市场仅5万平米）,农民房,农田与工厂,待治理水体,南二环,关键词： 进入性优先 有利于展示 控制启动规模,长沙案例借鉴,长沙市场其他知名项目启动物业及启动规模,1. 非成熟区项目启动区推盘量较小，大多在10万平米以内,2. 多物业类型项目大部分在启动期推出高端项目，如藏珑、长沙玫瑰园等，奠定了市场高端的项目形象,3. 项目在启动期均没有推出商业,关键词： 高端产品入市 控制启动规模,短期目标：建立轰动效应,建立充分的竞争优势,项目启动模式,原则一：进入性优先,原则二：有利于项目展示,原则三：高端产品入市。树立形象，制造价格标