20191113A-增城中新-拿地阶段规划评审(2)(1)

1、广州市增城区中新镇45亩产业勾地项目简报,申明：本文档系四川蓝光发展股份有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光发展股份有限公司所有，属本公司商业机密，未经许可不得外传。任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯中华人民共和国刑法的行为，当事人将承担相应的法律后果。,华南区域 2019年11月07日,蓝光发展,蓝 光 地 产 集 团,董事长审批：,分管领导审批：,审 核：,编 制：,总 裁 审 批：,审 核：,目录,一、项目基础信息 1、项目信息 2、项目区位 3、控规及地铁规划 4、项目四至及配套 5、

2、项目照片 6、奥维红线 7、土地属性组团量级 8、规划条件 二、项目定位 1、市场分析 三、规划方案 1、用地价值分析 2、经济性-货值分析 3、项目总图 4、项目鸟瞰图（草模） 5、产品分布 6、消防流线组织 7、竖向设计分析 8、总图方案对比 四、户型方案 1、产品户型图 五、示范区 1、示范区及首开区 六、风水纪要 1、风水纪要信息,一、项目基础信息,项目信息,Page 5,定位小组会审议意见汇总,待更新,项目区位,Page 6,项目位于中新镇，距离朱村教育城约4.7公里，距离中新知识城约17公里，处于广州两大重点板块之间。 项目周边2公里范围未来规划建设中新科技创新产业园（规划建设），

3、广东农工商职业技术学院已投入使用，未来片区产业、教育人口密集，发展潜力巨大。,镇龙西站,恒创工业园,本案,中新站,4.8km,镇龙站,广东农工商 职业技术学院,凤岗站,坑贝站,富士康 科技小镇,朱村 教育城,中新科技 创新产业园 (规划),4.7km,6.3km,镇龙北站,广州商学院,广州康大职业技术学院,2km,3km,21号线,14号线支线 知识城线,朱村教育城：规模超越广州大学城，包括24所职业学校及1处技能人才公共实训鉴定基地。将在2020年第一季度前第一期入驻院校全面动工，于2022年9月前完成第一期工程交付使用。 中新科技创新产业园（规划建设）：规划建设产业，将围绕电子信息、现代制

4、造业、智能装备等业态，重点引进总部经济企业。 富士康科技小镇（在建）：重点发展超高清8K电视、工业机器人、工业大数据等产业，将吸引超过70家上下游企业进驻；带动新增就业人口约6万人，居住人口预计达10万。 广东农工商职业技术学院：学校开设有45个招生专业，全日制在校生近2万人。,中新镇政府,中新知识城方向（约17km）,Page 7,控规及地铁规划,地块内部平整,地块南部地铁站,地块红线图,地块呈类方形，西部及南部为现状通车市政路，北部规划市政路；南部紧邻中新地铁站三个出入口，属地铁上盖建筑物。未来地块西部及南部将建设市政绿化，与两条市政路有一定空间隔离。,侨建御溪谷别墅群,办公及 商业体,广

5、东农工商职业技术学院,项目四至及配套,现场照片,现场照片,现场照片,奥维红线,请对以下信息进行说明： 临近地铁站，交通便利； 未来片区产业、教育人口密集，发展潜力巨大； 周边教育资源丰富； 生活和市政配套较齐全。,土地属性-组团量级,规划条件,二、项目定位,市场分析-地铁对沿线房价拉升,Page 16,地铁的发展预示着城市的发展方向，带来的不仅是交通的便捷，更是沿线区位价值的提升，也是房价上涨的重要推动因素，地铁开通前房价涨幅在1667%之间。,2017年12月地铁通车,涨幅35%,涨幅67%,涨幅50%,2016年12月地铁通车,涨幅16%,涨幅34%,数据来自：克而瑞、阳光家园、世联平台,

6、同期黄埔区整体售价增幅对比。,市场分析-住宅市场竞争格局,Page 17,Page 17,中泰天境（尾货） 1.9-2万/精装,镇龙,中新,凤岗,在售项目,科慧花园 1.9-2.3万/精装,远洋招商保利东湾 2.5万/精装复式,项目邻近朱村板块，周边6公里范围内，一手住宅售价约1.9-2.5万/（装修），月均去化约21-330套/月。 同为地铁上盖项目的科慧花园去化强劲，为该区域销冠项目。 【科慧花园】售价1.9-2.3万 （装修），18年9月首开，至今月均网签约330套； 【远洋招商保利东湾】在售100-110复式产品，售价2.5万/（装修），月均网签21套； 距离项目3公里的【中泰天境】，

7、15年首开，现已尾货在售，售价1.9-2万/，开盘至今月均网签31套。,6.3km,坑贝,3km,市场分析-广州使用权市场,Page 18,广州目前使用权市场呈下行趋势，主流产品以小面积复式为主，售价约为周边住宅价格的0.30.4之间，普遍去化10-20套月； 部分项目品牌开发商加持、地段优势明显、产品总价低高赠送、渠道费用高、高租金回报，去化情况较好。如：壹城广场，配合渠道时月去化可达100套，取消渠道后月均去化15套；富力天寓地段优势明显，租金回报高，配合渠道，7-8月，月均去化150套，目前月均去化60套；新福港鼎荟，产品优势明显，4.8米层高复式，赠送率高达150%，月均去化20-30

8、套；,Page 18,三、规划方案,商业价值,居住价值,地铁口,广 汕 公 路,坪 中 公 路,地铁口,广 汕 公 路,坪 中 公 路,用地价值分析,经济性-货值分析,待复核,项目总图,项目鸟瞰图（草模）,项目鸟瞰图（草模）,Page 25,83户型,93户型,113户型,图例：,配套,办公,公寓,商业,产品分布,消防流线组织,所有消防车转弯半径均为12米。 同时所有回车场地均为18X18米。,竖向设计分析（高差超过10米地块且地库有分台必填）,A-A剖面图,A,A,项目总图对比,历史方案1,东侧大平层,历史方案2,全LOFT公寓,现方案,三期为LOFT+平层公寓,四、户型方案,产品户型图,1

9、、户型产品选择是否合理； 2、是否满足户型配比要求； 2、是否满足集团户型标准化要求； 3、是否满足集团要求的卫生间数量； 4、卧室数量及尺寸是否匹配套型； 5、户型是否有硬伤,T6高层 83+93+113,A,B,C,A,B,C,83户型,113户型,产品户型图,1、户型产品选择是否合理； 2、是否满足户型配比要求； 2、是否满足集团户型标准化要求； 3、是否满足集团要求的卫生间数量； 4、卧室数量及尺寸是否匹配套型； 5、户型是否有硬伤,办公 标准层面积：1470,产品户型图,1、户型产品选择是否合理； 2、是否满足户型配比要求； 2、是否满足集团户型标准化要求； 3、是否满足集团要求的卫

10、生间数量； 4、卧室数量及尺寸是否匹配套型； 5、户型是否有硬伤,二期公寓 LOFT下层 标准层面积：1100,B,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,B,B,B,B,B,B,B,B,B,C,C,C,B,B,B,B,产品户型图,1、户型产品选择是否合理； 2、是否满足户型配比要求； 2、是否满足集团户型标准化要求； 3、是否满足集团要求的卫生间数量； 4、卧室数量及尺寸是否匹配套型； 5、户型是否有硬伤,二期公寓 LOFT上层 标准层面积：1100,B,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,B,B,B,B,B,B,B,B,B,C,C,C,B,B,B,B,产品户型图,1、户型产品选

11、择是否合理； 2、是否满足户型配比要求； 2、是否满足集团户型标准化要求； 3、是否满足集团要求的卫生间数量； 4、卧室数量及尺寸是否匹配套型； 5、户型是否有硬伤,二期公寓 报建版 标准层面积：1100,产品户型图,1、户型产品选择是否合理； 2、是否满足户型配比要求； 2、是否满足集团户型标准化要求； 3、是否满足集团要求的卫生间数量； 4、卧室数量及尺寸是否匹配套型； 5、户型是否有硬伤,三期公寓 3F-10F 12-19F LOFT下层 标准层面积：1210,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,C,A,A,A,A,A,A,A,C,B,B,B,B,B,B,B,B,B,A,C,

12、C,C,产品户型图,1、户型产品选择是否合理； 2、是否满足户型配比要求； 2、是否满足集团户型标准化要求； 3、是否满足集团要求的卫生间数量； 4、卧室数量及尺寸是否匹配套型； 5、户型是否有硬伤,三期公寓 3F-10F 12-19F LOFT上层 标准层面积：1210,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,C,A,A,A,A,A,A,A,C,B,B,B,B,B,B,B,B,B,A,C,C,C,产品户型图,1、户型产品选择是否合理； 2、是否满足户型配比要求； 2、是否满足集团户型标准化要求； 3、是否满足集团要求的卫生间数量； 4、卧室数量及尺寸是否匹配套型； 5、户型是否有硬伤

13、,三期公寓 21F-33F 平层 标准层面积：1210,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,C,A,A,A,A,A,A,A,C,B,B,B,B,B,B,B,B,B,C,C,C,A,产品户型图,1、户型产品选择是否合理； 2、是否满足户型配比要求； 2、是否满足集团户型标准化要求； 3、是否满足集团要求的卫生间数量； 4、卧室数量及尺寸是否匹配套型； 5、户型是否有硬伤,三期公寓 报建版 标准层面积：1210,地下一层 地下室总面积：43128m 地下室总车位：1473辆 地上停车位：164辆 a值=塔楼区地下室面积/地下室总面积=5570m/43128m=0.13 1/10 取29

14、（含非机动车库） b值=人防面积/地下室总面积=6652m/43128m 0.15 1/4 故增加0 c值=45亩50亩 故增加2 地下车位平均面积=31/辆 不含非机动车库单车位指标：（地下室总面积43128平米-非机动车库面积1467平米）/1473=28.3/辆；满足设计限额值。 地下室单车位指标（全口径）29.3/辆=地下室总建筑面积43128-可售、自持、赠送地下室建筑面积（包括但不限于储藏间、商业等） 0 -特殊设备房面积0/地下室机动车位数量（按规划要求计）1473辆,地下车库指标,超出指标控制值的原因说明： 地块特征：规整 不规整 特别不规整 地形地貌：山地 丘陵 盆地 地下室层数：二层 三层 四层 政府特殊要求：有 无 注：地块特征判断依据：规整是地块为四边形，不规整是地块为多边形且相邻两边角度大于30度，特别不规整是除以上两种以外的其他类型。,地下室范围,5,-1F平面图 本层地库面积：21564 本层车位数：682辆,地下车库