乌海海南区黄河市场改造项目评估方案0410mi....ppt

1、开启乌海 海南区 LEXUS新程,新地标,乌 海 海 南 区 黄 河 市 场,改 造 项 目 评 估 方 案,2015年1月,PART-1、地块条件分析,目标/Target1* 通过项目地块属性，挖掘项目最大优势的开发依据，实现资金安全迅速回笼； 目标/Target2* 通过市场调研判断，评估项目产品开发、成本及营销节奏，实现项目合理情况下的高利润率； 目标/Target3* 项目条件优势还是比较明显的，如何发挥优势，建立完备的产品组合。,地块条件分析地块开发目标,地块条件分析 地块基本情况 地块相对规则，位于乌海海南区老城核心地段，地块较小，具备小规模精品素质。,当前规划简介：东西分离的点式

2、建筑为主，以2栋主楼住宅楼9层及配套连体裙楼5层构成。,地块条件分析 地块基本情况 乌海传统的老城区核心地段上，拥有绝佳的居住氛围和商业、交通、医疗、教育配套。,地块位置：项目位于乌海市海南区黄河路 地块信息：项目占地约18.8亩，列入乌海市重点旧改项目，项目目前批文及文件手续需进一步完善齐全，受政府防火要求拆迁实施阶段迫在眉睫。 地块四至：南侧：拉僧仲街 北侧：规划道路、成型社区 东侧：海电路 西侧：黄河路、乌海市第三人民医院 地块印象：地块相对规则，易于规划布局，属于小规模精品地块，但内部景观空间小； 地块紧邻城市主干道，交通联达性极好，公交系统完善； 地块周边社区相对较集中，黄河市场是周

3、边集中购买菜蔬、日用品消费的主要场所，周边缺少同类产品； 地块周边有学校、医院等基础配套； 地块周边除公建外，无标志性建筑物，但地块周边的整体高端形象感不足，有待于打造项目标示性；,地块条件分析 地块限制条件 项目地块非市场热点开发板块，区域整体形象感不足。,限制条件： 1、地块所在范围区域不是市场热点开发板块，区域生活配套档次低且破旧，局限项目区域整体高端档次； 2、项目地块占地18.8亩，整体规模小，投入产出比以及开发时间有一定的限制； 3、项目地块为黄河市场，具有拆迁及还建部分，未来落成后黄河市场原租户回迁，与项目高端属性存在强烈的差异，则在地下市场进出口及货物进出口要求考虑妥当； 4、

4、项目地块四面临街，而黄河路为城市一级道路，但黄河路一面的展示面有限，要求建筑在立面上有良好的标示性，建立项目地标属性。,PART-2、地块城市属性,乌海市位于内蒙古自治区的西南部、黄河上游，南北长约80公里，东西宽30公里， 1975年8月30日国务院批准撤销乌达市、海勃湾市，设立乌海市，现辖3个城区5个镇，城区包括海勃湾区、乌达区、海南区三个城区，全市总面积1754平方公里，东邻鄂尔多斯高原，西接阿拉善草原，南连宁夏平原，北望河套地区，辖区内地形起伏，山地丘陵约占总面积的2/3，是山（甘德尔山、桌子山）、水（黄河）、沙漠等大地景观要素最为集中独特的城市。现有总人口55万人（海勃湾区人25万人

5、），有汉、回、蒙、满等26个民族，乌海市具有蒙文化、黄河文化、书法文化、绿洲文化、工业文化和移民文化等多元文化汇聚的特征。 乌海居沿黄经济带中心，扼华北与西北之要冲，是西北地区重要城市，是连接我国西北和华北的重要枢纽，也是“宁陕蒙”沿黄经济带的中心，是呼市包头鄂尔多斯金三角经济区的延伸地带。乌海将与棋盘井、乌斯太形成内蒙的“小金三角”地区。,乌海简介,地块城市属性城市属性判断 乌海作为典型的资源型城市，坐落在“小金三角”地带上，具有良好的消费能力。,乌海资源,乌海市是典型的资源性城市，被誉为“乌金之海”、“塞外煤城”，矿产资源十分丰富，是国家重要焦煤基地，具有得天独厚的资源优势，矿产资源丰富、

6、储备量大、易开采，工业利用价值高，目前已经形成了能源、煤化工、建材、冶金四大支柱产业； 煤炭已探明储量30多亿吨，以优质焦煤为主； 铁矿石储量600多万吨； 煤系高岭土储量在11亿吨以上，约占全国探明储量的1/5； 石灰石远景储量在200亿吨以上； 高品质的石英砂、石英岩总储量达50亿吨 白云岩、耐火粘土、硅石储量也很可观。,地块城市属性城市属性判断 乌海作为典型的资源型城市，坐落在“小金三角”地带上，具有良好的消费能力。,乌海交通,乌海交通便利，境内高速公路两条，国道两条110国道、109国道穿市而过，干线铁路两条京藏铁路、包兰铁路，及乌海机场（已开通呼和浩特、北京、西安、广州、上海航线，二

7、期扩建已动工）。,地块城市属性城市交通条件 乌海具有良好的城市联动性。,乌海市城市总体规划（20112030年）,乌海市城市性质进行转变为国家能源与重工业基地、沙漠旅游服务基地，内蒙古自治区西部以滨水宜居、生态园林、多元文化为特色的区域中心城市。城市发展总目标定为：产业发展走向多元化，从专业化工业城市向综合性区域中心城市转变；吸引区域人口向中心城区集聚，城市用地空间布局由分散向集聚转变；生态环境明显改善，向滨水、生态园林、宜居特色城市转变。行政辖区中心城区包括海勃湾城区、乌达城区、海南城区及滨河西区。规划近期2015年，乌海市总人口规模为72.3万，中期2020年人口规模为87万，远期2030

8、年人口规模为107万。与南北狭长的行政区划相适应，以环山环湖发展区为核心，黄河生态走廊为南北向轴带，小城镇、独立工矿区、物流园区和其他功能建设用地呈组团式分布，形成“中”字型的城市空间格局。 海南区是乌海市南部的工业基地、工业服务与公共服务中心。海南区建设“小而精、小而特、小而美”的城镇，积极加快发展物流业，打造生产性服务业中心。,地块城市属性区域属性规划 海南区是乌海传统的中心城区，当前海南区建设“小而精、小而特、小而美”的城镇为主。,海南区始建于1976年，是乌海市三个市辖区之一，区域面积1005平方公里，辖三镇、两个街道办事处，总人口13万人。 交通便利。东乌铁路、109一级公路横穿东西

9、，京藏高速公路、海拉铁路纵贯南北，包兰铁路沿境而过，正在建设的海惠一级公路、运煤通道、海南-乌达城际快速通道，紧邻市区的乌海机场开通有直达北京、广州、西安、呼和浩特等多条航线，形成公路、铁路、航空互为补充的立体交通网络。 境内资源富集。已探明储量的矿产资源有30多种，其中煤的储量25亿吨，石灰石200多亿吨，高岭土18亿吨，石英砂2亿吨。资源不仅储量大、品位高、易开采，而且配置条件好，工业综合利用价值高。 海南区对工业经济结构进行了大范围、宽领域的调整，建设了神华、海化等一批投资高达几十亿元、对经济增长有重大促进作用的项目，引进新上了华资、佳鑫、黑猫泰和、西部煤化公司等一批百万吨级捣固焦项目，

10、形成了能源、化工、冶金、建材四大支柱产业。,乌海市海南区简介,地块城市属性区域消费基础 海南区具有良好的支柱产业，整体是具有高端消费的基础。,乌海市海南区城市总体规划（2014年）,海南区定位： 1、合理定位，提升功能将海南城区建设为包含居住、行政办公、商业金融、贸易咨询、图书会展、文体娱乐、休闲游憩等城市功能的多功能城区，是乌海市南部工业服务基地与公共服务中心。 2、建设宜居城区，营造城市特色 营造海南城区“小而精、小而特、小而美”的宜居城市特色。 海南区总体空间结构：“两区、三心、多点” 两心行政办公中心、商业中心； 海南区功能分区体系：以主要街道，将城区划分为三个城市功能片区。1、居住片

11、区：由巴彦乌素街和黄河路划分城区的四个主要居住片区； 2、行政办公区：东风街以北形成的主要行政办公区； 3、商业核心区：巴彦乌素街、黄河路、拉僧仲街和海拉路所围合的商业核心区。 海南区人口规模：核心区域容纳常住人口为5万人。,地块城市属性区域规划属性 海南区规划的商业核心区是本项目坐落的地块上黄河路，具有核心商业价值路段。,乌海市海南区土地基准综合级别,项目所在地块用地级别分别为乌海市级用地，商业基准地价为680元/平方米，住宅基准地价为238元/平方米。,地块城市属性区域用地情况 海南区规划的用地级别和基准地价都显示出本项目在海南区的首要地段。,地块城市属性区域用地情况,地块城市属性地块属性

12、判断,结合项目地块情况： 1、地块所在范围区域不是市场热点开发板块，但依据海南区总体人口13万的基数，本项目依旧存在市场机会； 2、海南区市场除公建外，社区多以4-5层的多层组成，缺乏城市高度，对于本项目具有打造地标的可能性； 3、项目地块为商业属性，处于海南区黄金地段上，具备打造产品商业标领的价值； 4、项目地块四面临街，商业价值良好，黄河路及拉僧仲路将成为项目主要的商业展示面，打造项目专属的城市精神堡垒。,PART-3、当前经营测算,当前经营测算当前经济技术指标,当前经营测算项目预测情况,当前经营测算项目预测情况,当前经营测算项目预测情况,资金筹措情况： 1、投资需求：1000万； 备注：

13、操作过程中，前期投入需首先完成政府土地保证金部分，约在300万左右取得，后期规划设计费用等按开发商要求约需346万元启动。 2、回迁情况：当前商户占有2160平方米，按拆迁补偿协议1:1.3的比例，回迁部分达到2808平方米； 备注：该部分商户原面积拥有为30平方米左右，回迁后如果需扩大部分按3300元/平方米购买。 3、还款情况：项目动工，政府将返还项目资金2000万； 项目动工至商业5层封顶，住宅完成1层时即可向银行进行开发贷。开发商测算可获得2867万元； 备注：该部分资金可在项目3月动工后，4个月后落实； 项目实现预售，商业可售15000平方米，价格3500元/平方米，可实现5250万

14、元回款； 住宅15200平方米，价格2800元/平方米，可实现首付1500万元回款。 备注：商业和住宅部分价格尚有追涨空间，该部分利益可保证。,当前经营测算资金筹措情况,PART-4、项目开发思考,业态划分产品线设置思路,根据市场供应产品现状,根据项目整体规划思路 （整个项目业态划分统一考虑，根据市场需求均衡划分）,精品规划及潜在需求设想,地块本体条件,地块业态划分产品线设置,解决市场风险关键一环,企业发展前提,项目开发需满足区域发展带来的商业要求为主，同时以商业与居住形成相互补益的局面，以购物、娱乐、休闲、公寓soho等精品高端综合体项目是本项目的发展方向。,开发方向思考 业态划分思路,以商

15、业、居住互相补益，辐射周边的一站生活休闲综合体,商业与居住相辅相成,引导区域，辐射区域，形成区域商圈概念,结合项目一站式规划理念，打造海南NO1.,开发方向思考 地块发展研判,开发方向思考 功能定位思路,参考区域研判，依据地块属性，项目功能建议为居住、酒店式公寓soho、裙楼商业等类型。,居住部分：1、东侧宽40，进深控制在16米，以小户型为主，楼座面积基数为40*16=640平方米，建筑12层，预计可实现7680平方米； 2、南侧240米，建议建成四栋点式板楼，中间户型相对较大，建议为110以上户型，1梯两户组成，预计可实现5760平方米； 南侧剩下两栋楼建议1梯三户组成，面积较小的两居80

16、-90，预计可实现6480平方米； 3、西侧靠近黄河路部分，建议以酒店式公寓形式组成，结合当地政府大学生政策，楼座基数为40*30=1200平方米，可实现14400平方米。 商业部分：建议以裙楼形式存在，中间部分以10米高挑空大堂的形式，相对增加商业面积。,项目经营测算 经济技术指标,项目经营测算 投资收益测算,项目经营测算 投资收益测算,项目经营测算 投资收益测算,项目经营测算 规划收益对比,PART-5、项目产品建议,项目发展建议 项目产品建议,外立面建议,公建化的外立面,外立面建议,项目发展建议 项目产品建议,点状塔及裙楼商业,外立面建议,项目发展建议 项目产品建议,项目发展建议 项目产品建议,屋顶绿化及公共空间绿化,PART-6、项目风险控制,1、项目整体形象上的解决，当前市场形象与高端商业不太相符，影响商业与居住的整体形象，可通过产品设计及营销引