辽宁丹东商业PPT.ppt

1、宏观环境分析,微观市场分析,商业项目分析,城市商业需求分析,消费者分析,商业街分析,经营者分析,消费需求分析,宏观市场分析,丹东商业趋势分析,已建商业项目,失败商业项目,研究思路,汇报议程,第一部分 研究基础,第二部分 研究视角,第三部分 深度解析,1,PPT学习交流,微观市场分析,商圈分析,商业项目分析,城市商业需求分析,消费者分析,商业街分析,经营者分析,消费需求分析,丹东商业趋势分析,已建商业项目,失败商业项目,研究思路,汇报议程,第二部分 研究视角,第三部分 深度解析,宏观环境分析,宏观市场分析,第一部分 研究基础,2,PPT学习交流,2008年2010年初，国内房产政策调整一览,20

2、08年10月22日,首次购房贷款7折利率优惠政策及契税优惠政策,2008年12月20日,二手房营业税优惠政策及改善型购房贷款优惠政策,2009年5月27日,普通住房开发贷款最低资本金比例下调至20%,2009年6月19日,严格执行二套房贷政策，40%首付及利率上浮10%,2009年9月2日,国土资源局发布通知严格建设用地管理促进批而未用的土地利用,2009年11月13日,商品住宅用地出让面积限制，大城市20万平米、中等城市14万平米、小城市7万平米,2009年12月8日,中央经济会议、支持首次和改善型购房需求，放宽中小城市户口限制,2009年12月9日,首次购房优惠政策延续，二手房营业税优惠政

3、策终止,2009年12月14日,“国四条”遏制房价上涨，增加供给、支持自主和改善型住房消费，抑制投机、加强市场监管、大规模批准保障安居房,2009年12月17日,财政部等部门发文通知，土地出让中首次缴纳比例不得低于50%,2010年1月10日,国务院办公室下发“国十一条”通知,2011年9月1日,央行上调存款准备金率，房贷再次收紧,3,PPT学习交流,微观市场分析,商圈分析,商业项目分析,城市商业需求分析,消费者分析,商业街分析,经营者分析,消费需求分析,已建商业项目,失败商业项目,研究思路,汇报议程,第二部分 研究视角,第三部分 深度解析,宏观市场分析,宏观环境分析,丹东商业趋势分析,第一部

4、分 研究基础,4,PPT学习交流,辽宁省丹东市的商业功能定位为： 立足北黄海，依托沿江沿海经济带，把丹东建设成为辽宁沿海地区新的经济增长极、辽宁对外开放高地、国际化港口城市和“文明、生态、繁荣、富裕”的宜佳居地，构建大气秀美的丹东。 丹东市商业发展总体目标： 以沿江沿海经济带为重点，加快开发建设临港产业园区（新区）、东港、前阳、和大孤 山四大工业区，成为丹东新的产业集聚区。做大新城区，尽快形成中心城市功能；做美老城区，提高城市品味；适度北展，打造金山、五龙背、东汤旅游度假休闲区；适度东扩，打造九连城、虎山、太平湾高度服务文化创意产业集聚区；发展壮大凤城、宽甸两大经济板块，成为支撑全市的重要支柱

5、。 综合经济实力显著增强。地区生产总值年均增长20%，到2015年，达到1800亿元，力争达到2000亿元，人均地区生产总值超过1万美元。规模工业增加值年均增长28%，达到800亿元。地方财政一般预算收入年均增长28%，达到275亿元，力争达到300亿元。全社会固定资产投资年均增长30%，五年累计9000亿元，力争达到10000亿元 开放水平全面提升。全市实际利用外商直接投资年均增长37%，累计达到100亿美元。引进内资项目到 位资金年均增长36%，累计达到5000亿元。到2015年，外贸出口总额42亿美元，年均增长20%。临港产业园区(新区)、东港、前阳和大孤山四大经济区的财政一般预算收入、

6、全社会固定资产投资占全市比重分别达到39%和40% 产业结构调整取得重大进展。新兴产业比重大幅提高，传统产业普遍升级，现代服务业迅速发展，形成特色鲜明的主导产业，三次产业比例调整为7:51:42。高新技术产业占工业增加值比重达到35%以上。,丹东商业总体规划,5,PPT学习交流,加快建设新城区和美化老城区 新城区工业园和经济带： 临港产业园区(新区)。以临港产业、汽车及零部件、先进装备制造和现代服务业为重点，建设成为全市经济发展的先行区和产业发达、环境优美、人文荟萃、特色鲜明的现代化宜居新城。 东港经济区。以再生资源加工、风电设备制造和食品加工等产业为重点，建设形成全市重要的产业集聚区。大力发

7、展再生资源产业，打造东北最大的再生资源产业基地。积极发展风电设备制造产业，形成全国重要的风电设备生产基地。 前阳经济区。以纺织服装、食品加工、装备制造和物流业为发展重点，以强化城市建设为支撑，建设形成丹东东港同城化的中心连接带。 大孤山经济区。以打造北黄海重要的重化工基地、现代化港口、滨海生态旅游城市为目标，建设成为北黄海新兴的经济区，连接大连的重要战略节点。 城市东部经济带。加快九连城、虎山、太平湾等地区的基础设施建设，以九连城整体开发建设为牵动，加快东北亚商贸城建设，打造城市东部新商圈。 老城区主要商场 . 新柳步行街 内有金元宝商场、新柳商场和大商新玛特 . 新一百 传统的老商业中心,。

8、,丹东商业发展规划（20082016年）,6,PPT学习交流,丹东主商圈,定位和功能：本商圈是丹东最繁华的步行街，经营服务功能比较完善，行业齐全，商业现代化水平比较高，是全市集购物、餐饮、休闲、文化、商务于一体的繁华商业圈。 大型商场：以锦山大街（主街）为依托、靠近七经街，内有新玛特超市、新柳、金元宝商场，规模比较庞大，但是商场整体档次不高，主消费人群集中在新柳和金元宝商场 数码广场：以数码电子为主的美术大楼也在新安步行街西侧。,老城区市级商业功能区由新柳步行街和新一百两大商圈构成,7,PPT学习交流,新一百,老商圈,位于老商业街七经街上，南靠火车站，紧邻锦山大街,七经街商业街：市区主干道，最

9、繁华的商业街，品牌档次较高，是丹东以前的老商圈。 火车站北侧：交通十分便利，人流密集，带动老一百的消费。 鸭绿江：距鸭绿江步行只需五分钟，是旅游、娱乐购物的最佳去处。 锦山大街：黄金地段，地理位置绝佳，均是车流和人流最密集的地方。 新一百是丹东的高档消费区，以中老年为主，档次比较高。,淮孟商圈,8,PPT学习交流,丹东新城区,定位和功能 丹东未来商圈主要的转移区，目前是城府逐渐向此区转移，政府的8年规划区域主要集中是此区域，是未来房地产开发的主要市场。 红顶商场，三层，面积8万平米，在建。 牛顿新城区 以住宅和商业为主 目前新城区主要以住宅为主，商场只有家居广场和金融大厦和宝山水果批发市场和钢

10、材市场，商业资源比较稀缺，交通不便利只有几路公交车通新城区。,新城区主要由国门湾商务区和、专业批发市场和工业园区,9,PPT学习交流,随着经济的发展，城市居民生活水品和质量较同级别城市要高很多； 城市经济以旅游业和出口为主，旅游资源丰富，凭借旅游带动丹东的经济发展；进出口贸易发达。 城市消费结构不是很好；工业不是很发达，受旅游业影响较大 商业发展水平较低，大型商场和超市人流并不旺盛。 房地产发展以住宅开发为主，住宅走势很好，因为城市环境很好吸引了大部分的外来者到此居住，最近几年新建商场几乎没有，只有在新城区有几个在建商场，但是估计最近几年不会特别好.,城市宏观环境小结,10,PPT学习交流,微

11、观市场分析,商业现状与特征,商业稀少，最近三年没有新建商业街或商场,丹东的商业主要集中在新安步行街上，是商场聚集地，新建商场基本上没有。 沿街商服经营商品种类繁杂，档次较低。 商业占用土地面积不多，沿街商服和商场铺位很少，买或者租都不容易。 消费层次不高，以中低档消费人群为主。,11,PPT学习交流,商业街分析,宏观环境分析,商业项目分析,城市商业需求分析,消费者分析,经营者分析,消费需求分析,宏观市场分析,丹东商业趋势分析,已建商业项目,在建商业项目,失败商业项目,研究思路,汇报议程,第一部分 研究基础,第三部分 深度解析,微观市场分析,商圈分析,第二部分 研究视角,12,PPT学习交流,老

12、城区商业中心主要集中在元宝区锦山大街新安步行街内，火车站以北。 以商业为主、商住结合、功能完善、配套设施齐全的综合性商贸中心。 大型商贸项目包括：金元宝商场、新一百、新柳商贸城、大商新玛特、沃尔玛超市、美术大楼、肯德基、必胜客等。,新城区没有形成统一的商业中心，只有专业市场和工业园 大型商贸项目包括：宝山水果批发市场、建材厂、仪器仪表基地、红顶商场（在建）、金融大厦。,丹东商圈分析,目前商圈,丹东目前的商圈以老城区商业中心为主,新安步行街,新城区,13,PPT学习交流,老城区商圈由新安步行街和七经街商圈组成，新安步行街呈南北方向直线型，上方架有天桥联通，是比较新的商圈。其北侧以金元宝商场和新柳

13、商贸城为主，恒辉体育以及多家运动品牌为辅，主要以服装和餐饮为主，面向的是中低端消费人权； 南侧端以大商新玛特为代表，主要经营中高端男女服装、鞋帽等。步行街内以博滔运动和卖场为辅。 总的来讲，步行街商圈是丹东商业最成熟的商圈，是丹东人民主要的购物场所。 七星街商圈则是因火车站而形成的特色商圈，主要是以商业街和商场为主，该商圈档次比较高，都是经营国内外知名品牌，是老商业中心。但是不是主流人群的购物去向,丹东商圈分析,老城区商圈,老城区商圈的市场主导地位无法撼动,14,PPT学习交流,新城区商圈没有完全形成，多数是以住宅为主，但是随着市委的迁移，相信未来会成为新一代的商业聚集地。 已建商业项目以批发

14、市场为主，代表商家宝山水果批发市场、建材厂。 在建商业项目比较多，但是成形的比较少。,丹东商圈分析,新城区商圈,新城区商圈具有无限的发展潜力和机遇,15,PPT学习交流,新柳商业街租金介绍,16,PPT学习交流,商圈分析,宏观环境分析,商业项目分析,城市商业需求分析,消费者分析,经营者分析,消费需求分析,宏观市场分析,丹东商业趋势分析,已建商业项目,失败商业项目,研究思路,汇报议程,第一部分 研究基础,第三部分 深度解析,微观市场分析,第二部分 研究视角,商业街分析,17,PPT学习交流,新安步行街是丹东最主要的商业街，以餐饮、服饰、珠宝为主，服装约占69%，其次是餐饮，约占8%左右，其他诸如

15、百货、金店、眼镜店等诸多业态合计约占23%。 产品种类丰富、业态齐全，汇集了高中低档的产品，人流旺盛。均是一些时尚服饰，消费人群也以年轻人为主。 步行街以新玛特、新柳、金元宝三个商场为主体、新柳和金元宝是以中低端产品为主，新玛特以中高端品牌和百货为主,商业街分析,新安街,丹东商业街,18,PPT学习交流,商 业 业 态 分 布,商业街分析,主力店介绍 服饰：博滔运动、恒辉运动、KAPPA、CBA、森马、杰克西蒙、匹克，纳迪亚等 网点：中行、建行、邮局、移动、证券 餐饮：欧罗巴咖啡、肯德基、快餐 宾馆：昆仑酒店、嘉豪宾馆 婚纱影楼：金夫人婚纱摄影,19,PPT学习交流,商业街主要经营项目为服饰行

16、业，主要为中高等档次，且以时装和休闲运动类服饰为主；主要有三条商业街：新安步行街、七经街、锦山大街。 商业街店铺主力户型为40平米左右，开间4米，进深10米，品牌专卖店60120平米不等，装修水平中等，只有运动品牌的店面装修档次较高，其他的就很一般； 商业氛围好，消费群体集中，店铺的经营状态良好； 商业街出租率100%， “一铺难求” ，平均16-20/天/平方，在新柳商城一侧；8-10元/天/平，俪园广场区域。新柳和金元宝租金都在8-12元/天/平，新玛特是扣点的，抽成比例是26%；新一百是10-15元/天/平。,商业街分析,综合印象,20,PPT学习交流,锦山大街是一条东西向的道路，南有火

17、车站、北靠市政府,商业街分析,锦山大街,连接新老城区的主力商业干道,21,PPT学习交流,七经街以珠宝和服饰为主；是老商业区，也是新一百商场所在街； 七经街紧靠大商新玛特和火车站，地理位置绝佳； 主要经营项目为服饰（80以上），主要为中高档次，以正装为主； 商业街店铺主力面积为60100平米左右，装修水平高档； 商业街经营情况不是很好，因为有新玛特和金元宝等商场影响，所以现在很少人来这里，主要靠新一百商场带来人流。未来随着更多商场的建成，可能会更差。,商业街分析,七经街,商业街综合印象,22,PPT学习交流,商业分析,步行街,而步行街的南侧入口位于金汤街上上，大商新玛特店紧靠步行街入口。,步行

18、街北侧入口位于县前街上，有金元宝和新柳商场在入口处,23,PPT学习交流,商业街分析,商圈分析,宏观环境分析,城市商业需求分析,消费者分析,经营者分析,消费需求分析,宏观市场分析,丹东商业趋势分析,失败商业项目,研究思路,汇报议程,第一部分 研究基础,第三部分 深度解析,微观市场分析,第二部分 研究视角,商业项目分析,已建商业项目,24,PPT学习交流,项目地址：金汤街与新安街交汇处 开业时间：2008年11月27日 投资单位：大商集团 经营面积：约3.5万 经营类别： -1F-:超市、餐饮、特卖场 1F：鞋、珠宝、化妆品、眼镜钟表、手机 2F：男装、鞋 3F：女装、皮包 4F：女装、皮草、内

19、衣 5F- :运动、童装、羽绒、羊绒、家居,大商新玛特,已建商业项目,25,PPT学习交流,项目地址：县前街与新安街交口的东南角 开业时间：2007年 建筑面积：约40000（每层10000左右） 经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 、办公 楼层分布： 1F百货：美甲、饰品、箱包； 2F：鞋、男装； 3F-：职业女装、家居服、时装； 4F：羽绒、内衣、童装； 5F：男装、女装 出租情况：每天每平米10-15元，租期一般是1-2年 运营方式：商场头一收取租金；卖到个人手里的，业主自行出租，商场统一管理；是位置和面积定租金。,金元宝商场,已建商业项目,26,PPT学习交流,优势： 地理位置优越，地处

20、百年老商业区的核心位置，周边商业氛围浓厚，人流量和车流量均较大，并有银行等完善的商业配套机构。 知名餐饮肯德基入驻，为其带来了庞大的人流，增强了其人气。 内有小吃一条街，集聚人流。 商品单价低，是大众消费区。 劣势： 定位档次较低，产品质量一般，与金元宝商场对立。但是产品档次和人流明显低。 商场装修陈旧，由于分AB两座中间有联通道所以光线不是很好。 格局规划混乱，扶梯不是设在商场中间而是在一侧，上下楼十分不方便。,新柳商贸城,已建商业项目,项目优劣势分析,27,PPT学习交流,新一百,项目地址：振兴区七经街 开业时间：2005年9月 建筑面积：约1.3万 经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 、酒

21、店 楼层分布： 1F国际精品馆：珠宝、名品化妆、烟酒名茶、精品皮鞋、手表、超市 2F-绅士名流馆：精品男装、精品皮具 3F-炫美名媛馆：精品女装 4F-香榭丽人馆：休闲、运动、女装 5F-羽绒、家居、童装、皮草 运营方式：商场统一收取租金，二三层租金是每平米每月272-292元，四层是160-180元，五层是100-120元。每月结账时商场提前扣除上个月的租金。,已建商业项目,28,PPT学习交流,优势： 地理位置优越，位于金海商圈和江城大街的交汇处，并占据商圈中的核心位置，人流量和车流量均较大。 综合性较强，以商业和办公为主。 定位在高端百货，有良好的企业形象。 劣势： 定位不清楚，介于新柳

22、商贸城和新玛特之间，人流不是很多，不少业主都在出租或者出卖商铺。 开业时间一再延长，现在还在装修。,沃尔玛超市,已建商业项目,29,PPT学习交流,优势： 项目位于锦山大街主街道上，西侧100米是新安步行街，地理位置优越。 项目以数码、电子和工艺品为主。 建筑面积8000平米左右，左侧靠近丹东市棚户区主改区域。 手机和数码的专业卖场，吸引了大部分人流。 劣势： 产品结构单一、商场老旧。 业态布局混乱。 本商业街下商服租金在每平 米每月320-350元，兑费在6-20万元不等，没有业主会出卖商铺，因为都在等动迁获得更高的赔偿。,已建商业项目,美术大楼,30,PPT学习交流,已建商业项目,商业街分

23、析,商圈分析,宏观环境分析,城市商业需求分析,消费者分析,经营者分析,消费需求分析,宏观市场分析,丹东商业趋势分析,研究思路,汇报议程,第一部分 研究基础,第三部分 深度解析,微观市场分析,第二部分 研究视角,商业项目分析,失败商业项目,31,PPT学习交流,项目地址：元宝区珍珠街 经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 业态分布：百货、服装鞋帽、针纺织品、五金家电、文体用品、钟表眼镜、日用杂品、食品、烟酒 失败原因分析： 从开业一直没有作旺，距离市中心较远； 商场选址在偏僻区域，交通不便。 产品定位低端，该区域人口宁愿去市区也不选择在这两个商场。,失败商业项目,鸭绿江百货商店和珍珠百货大楼,32,

24、PPT学习交流,丹东商业发展缓慢，主要靠旅游业带动经济发展，商业中心都集中在新安步行街上，而且最近3年都没有新建商场。 商业中心附近有沃尔玛超市，但是最近再重新装修，不少业主都纷纷出租商铺，租金比较便宜； 商业街主要以年轻人为主，除了新玛特以外，商场的档次都不高，步行街正街上摊位较多，杂乱无章； 新城区的商业在建项目档次规格较高，但是因为交通不便，想要发展起来也是比较困难的； 经营失败商业项目主要是在华益丝绸厂附近，但都因距市中心较远所以都以倒闭告终；,丹东商业市场分析小结,33,PPT学习交流,消费者分析,宏观环境分析,微观市场分析,商圈分析,商业项目分析,商业街分析,消费需求分析,宏观市场

25、分析,丹东商业趋势分析,已建商业项目,失败商业项目,研究思路,汇报议程,第一部分 研究基础,第二部分 研究视角,城市商业需求分析,经营者分析,第三部分 深度解析,34,PPT学习交流,经营者分析,商铺性质,通过对商业街沿街商服和商场商铺等地的调查得知，大部分商家都是租赁的。 只有少部分铺位是在个人手里的 通过调查得知，70%左右商家均是租赁，他们都是看好商业街的地段和已经成型的商圈。 其实大部分商家还是想拥有自己的商铺，但是由于地价比较高，一般人群还是接受不了，所以宁愿付租金来租铺位。,商铺经营者以租赁形式经营居多,35,PPT学习交流,经营者分析,经营管理,在经营管理上，商业区倾向于以自营为

26、主，自营约占本地商业占75%左右，只有大商新玛特是统一经营统一管理。商场管理费都是免收的，其实都是算在租金内的。,经营方式以自营自收为主，附有联营,36,PPT学习交流,经营者分析,宏观环境分析,微观市场分析,商圈分析,商业项目分析,商业街分析,消费需求分析,宏观市场分析,丹东商业趋势分析,已建商业项目,失败商业项目,研究思路,汇报议程,第一部分 研究基础,第二部分 研究视角,城市商业需求分析,第三部分 深度解析,消费者分析,37,PPT学习交流,购物去向选择：通过队人流量的调查得知，当地消费者购物都是集中在新柳步行街内，因为产品档次齐全、种类繁多，价格不高。 购物偏好：丹东市商场共有4个，大

27、多数消费者都集中在新柳和金元宝商城，因为这两个商场以中低端为主，是人去主要流向地； 购物地域认同：丹东市民最愿意去的是新柳步行街，因为处于市中心，人们习惯性的去那里，相对于老商业中心新一百就不得消费者的偏爱了，产品档次较高，相对价格以高，而且以中老年服饰为主。,消费者分析,购物偏好,当地消费者购物首选新安步行街,38,PPT学习交流,经营者分析,消费者分析,宏观环境分析,微观市场分析,商圈分析,商业项目分析,商业街分析,宏观市场分析,丹东商业趋势分析,已建商业项目,失败商业项目,研究思路,汇报议程,第一部分 研究基础,第二部分 研究视角,城市商业需求分析,第三部分 深度解析,消费需求分析,39

28、,PPT学习交流,主要顾客来源 丹东市位于辽东半岛经济开放区东南鸭绿江与黄海的汇合处，地处东北亚的中心地带，是连接朝鲜半岛和欧亚大陆的主要通道。城市总面积约为15222平方千米，人口243万人。主要顾客来源除了市区人口还有就丹东市下辖的市和乡镇,附加顾客来源 随着丹东旅游业的不断发展，越来越多的外来人口涌进，这部分人口主要来自全国各地，大部分人是冲着丹东的旅游景区来的，还有一部分人是觉得丹东的气候较好，适合居住所以在这边居住；另外就是外来务工人，随着房地产的不断开发，对于劳工的需求量不断增加，也促进了人流量的增加。 这些外来人口不但给丹东的发展建设带来了很大的推动作用，同时也是一个巨大的消费群

29、体，他们与本地群体共同构成丹东的消费市场。,消费需求分析,客源分析,市区客源是当地消费的主力群，外来人口消费趋于高端化,40,PPT学习交流,汽车购物人的状况： 丹东目前的商业规模不是很大，以锦山大街为依托，向周边辐射；以三大商场对立为格局，竞争激烈。商业氛围浓厚，但是商场规划比较凌乱，特别是步行街被天桥分成两段，造成诸多不便。因为是步行街，车辆禁止入内，而步行街又紧靠两侧街，造成车辆只能停留在街道上，交通十分拥堵。除非到较远地方才有停车场，所以到步行街内购物开车还是十分不便的。,公交车购物人的状况： 丹东日常的交通出行主要还是依靠公交车、出租车等。公交车购物群体相对来说偏向于中低端消费，因此

30、与整个城市的整体消费水平来说是不相吻合的。来商圈购物的很少是做公交车来的，因为丹东城市不是很大，一般只有乡镇的才会坐公交或者客运来购物。丹东的经济虽然很发达，但是完全是依靠旅游业的，消费水平也是很低的，可能和当地人的生活习惯有关系。,步行购物人的状况： 步行购物人群主要针对所居住的相应区域，就目前此部分人群主要集中新安步行街内。从消费区域构成上，新柳、金元宝是消费的主流区域。由于丹东市的商场和商业街比较集中，基本上是一站式购物。所以一旦到了商圈内只需步行就能逛遍丹东市所有的商场。,消费需求分析,交通方式分析,公交车与步行是当地消费人群的主流出行方式,41,PPT学习交流,夜间购物状况 丹东市夜

31、间是不营业的，特别是在冬天，一般5点后基本不再营业。这也是和东北的天气以及生活习惯有关的，就算是在夏季不到7点钟商场基本上就会停止营业。 夜间消费是个相对复杂的概念，夜间消费一般带着多重色彩，承载休闲、购物、娱乐、消遣等等因素。因此对于夜间消费，将是一个真正考验大型商业业态规划、布局、运营等全方面的策略。 旅游旺季购物的状况 丹东是个旅游城市，所以在旅游旺季的时候人流量是比平常要多出几倍的，尤其丹东的中高档酒店都集中在商圈和景区附近，人流集聚，自然就会为商场带来大部分的人流。,消费需求分析,时间段分析,夜间购物氛围不成熟，节假日、旅游旺季购物是当地人群的主流,42,PPT学习交流,商铺的经营者想拓展的不多，而且都是喜欢临街的店面，并且想买在自己手里，因为可以不受商场的控制，方便自由； 商铺经营多以租赁的形式存在，经营者相对比较看重地段、交通、经营环境和经营档次； 关于商场的管理模式，经营者比较倾向于自营；但是又对商场的租金和管理不是很满意 消费者购物的时间集中度和地域认同度都比较高，特色商业街的吸引力仍然较强，但总体上比较认可购物中心这一形式； 消费结构开始升级，消费观念开始转变，休闲娱乐消费的比重开始上升，但形势和内容都还有待于进一步引导； 市区客户和外来旅游消费客户是本地商业的主要