某新苑项目的成本控制方案(PPT 73页).ppt

1、,子牙新苑项目成本控制 方 案,子牙投资公司 2013.9,子牙新苑项目的成本控制 方 案,成本控制体系的建立,成本控制的主要措施,项目成本控制内容,一,二,三,一、土地成本 二、前期费用 三、工程建安成本 四、区内配套工程费 五、期间费用及其他税费 具体明细如下,(一)项目开发成本控制的内容,(一)项目开发成本控制的内容,(一)项目开发成本控制的内容,(一)项目开发成本控制的内容,(一)项目开发成本控制的内容,(一)项目开发成本控制的内容,(一)项目开发成本控制的内容,(一)项目开发成本控制的内容,16,(一)项目开发成本控制的内容,(一)项目开发成本控制的内容,隐性成本,显性成本,（二）项

2、目开发成本应重点控制内容,项目开发进度控制 项目资金收支计划管理(现金流管理) 规划设计过程中固化的成本预控 合同管理,建安及工程成本 采购成本,显性成本（费用）的控制，包括土建、安装、室外工程、材料设备采购、招投标等方面。,子牙新苑项目的成本控制 方 案,成本控制体系的建立,成本控制的主要措施,项目成本控制内容,一,二,三,1. 组织机构保障体系 2. 目标成本指标的确定 3. 责任成本体系 4. 目标成本的实施 5. 成本的动态管理（见附图） 6. 工程竣工结算管理 7. 招投标管理制度 8. 合同管理制度 9. 计量支付及变更管理制度 10. 预算管理制度 11. 结算管理制度 12.

3、限额设计及设计优化制度 13.计划管理办法 14.投资计划管理办法,成本控制体系主要内容,包括四级成本保障层次： 1.公司目标成本审定机构 公司决策层审批目标成本控制指标（总经理办公会） 2.公司目标成本编制机构 负责测算并编制包括开发前期勘察、设计、三通一平，主体建安、小区公共配套管网、城市基础设施配套、公建设施、园林景观、开发间接费等在内直接成本项目的目标成本。（计划合约部牵头，土地部、发展部、建管部、财务部配合） 3.公司目标成本监控机构 分析评估目标成本（费用）执行情况，并提出成本控制的指导性意见和成本调整建议。（财务部牵头，成立成本监控小组） 4.公司目标成本实施机构 根据目标成本的

4、各项经济指标，开展限额设计、施工、采购等业务工作；对其成本费用失控承担直接和主要责任。（计划合约部、土地部、发展部、建管部、财务部各负其责）,（一）组织保障体系,目标成本的确定分为三个阶段，分别是项目定位阶段、方案设计阶段和施工图阶段，相应的最终目标成本确定也需通过成本估算、成本测算、目标成本逐步确定。,（二）目标成本指标的确定,目标成本指标的确定过程见下图所示：,（三）目标责任成本体系,（三）目标责任成本体系,1.限额设计：建管部根据公司确定的目标成本指标进行委托设计任务；限额设计主要用于结构、装饰工程、景观园林工程等的方案设计阶段； 2.限价采购：计划合约部限价采购主要用于外立面、内部装饰

5、性材料的确定及采购；根据审批确定的材料设备一览表的要求寻找合格的供货商，开展设备材料的招投标工作；,（四）目标成本控制的实施,目标成本确定后，即进入成本的动态管理阶段：每一项招标、采购、外包，都要与目标成本明细项进行对照，确保控制在目标成本内。即使有一两项突破，也要考虑要在其他项找回来，综合平衡。 对于弹性较大的期间费用,如开发间接费、销售费用、财务费用，则与相关部门签订目标责任书，进行控制。 负责成本控制的部门，在项目实施过程中，及时出具项目动态成本信息报告反映项目成本发生的动态情况；并根据市场数据信息，提供成本控制或调整建议。,（五）成本的动态管理（见附图）,根据工程进展情况，分期进行总包

6、、分包工程的结算，关键对施工工程的质量、工期等履约的情况进行核实，确定工程尾款； 甲供材料的清算 施工水电费清算 工程扣款 工程保修金,（六）总包、分包工程竣工结算管理,（七）项目后评估,子牙新苑项目的成本控制 方 案,项目成本控制体系的建立,项目成本控制的主要措施,项目成本控制内容,一,二,三,23,由于地产开发环节较多，涉及专业较广，很难由一个部门能够控制得住。因此，需要各个部门相互配合、信息沟通共同来完成。如何将开发各个环节的成本控制形成一个整体联动系统，需要建立一个目标成本控制体系。首先在项目开发前期，科学测算目标成本指标，再按照不同项目分解到各个责任部门，形成责任成本目标，辅以动态成

7、本信息跟踪、监控、调整等措施，最终实现项目成本的控制目标。,第一部分 到底如何控制 成本费用？,那么怎么实现项目的目标成本控制呢？,(一)建立项目目标成本和责任成本控制体系,事前,事中,事后,责任激 励机制,目标成本控制体系,动态成本控制体系,成本后评估管理体系,责任成本控制体系,事前,事中,事后,责任与激励机制,要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。 1、确立“全生命周期成本”管理战略 2、建立成本控制保障措施（本方案按照期初模型操作）,(二)制定成本控制战略体系,(二)制定成本控制战略体系,3、明确项目开发成本构成内容 4、抓住项目

8、开发全程成本控制要点,5、在项目开发全程采用恰当的成本控制方法 （1）在项目初始阶段进行成本测算（可研阶段） （2）在项目规划及方案设计阶段，在成本测算的基础上进行细化，并制订目标成本。（方案阶段） （3）根据合同执行情况产生成本计划和实际成本情况对比，动态调整 (四)制定项目开发工程造价控制体系 策略一：重视源头、加强工程设计环节控制 策略二：工程招投标是控制工程造价的核心 策略三：实行项目管理方式加强成本控制 （五）建立合约管理网络框架 1、进行合理的招标分判，即总分包、甲供甲控实现等。 2、建立合同管理台帐，及时更新合同执行过程中数据。 3、发现风险及时采取风险防范措施。 4、合同执行结

9、束后进行总结和评判。,第二部分 开发主要环节的成本控制措施,项目前期发展环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。 这一环节成本控制的主要任务由土地部及建管部来承担。 立项环节的成本核算控制根据项目开发方式的不同而有所区别。 该环节特点：由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小。 该环节原则：在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。 该环节影响：购地阶段的成本控制是整个项目成本控制的第一步，购地费用的合理与否，对项目整个成本控制有直接影响。,规划环节的成本控制所占权重最大，具

10、有项目建设成本决定地位和作用。在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容复杂。 基本原则是：周密规划，科学讨论，严格审批。 尽管设计费在建设工程全过程费用中的一般只占建安成本的1.52%左右，但对工程造价的影响可达75%以上，设计质量的好坏直接影响建设成本的多少和工期的长短，直接决定人力、物力、财力投入的多少。因此工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、最有效的的建设项目投资的根本所在。 科学合理的设计可降低工程造价的10%。,（一）规划设计阶段投资控制要点和策略 策略一：实行设计方案优化 策略二：实行限额设计，设计费和限

11、额设计满足程度挂钩，合同中约定 策略三：加强对图纸的会审与审查 策略四：深入运用价值工程。运用价值工程的优势： 1.既可提高工程的功能又可降低工程的造价 2.在保证工程功能不变的情况下降低工程造价 3.在保证工程造价不变的情况下提高工程功能 4.可在工程功能略有降低的情况，使工程造价大幅度降低 5.可在工程造价略有提升的情况，使工程功能大幅度提高 策略五：采用合同措施，有效控制造价,设计人员要熟悉工程概预算定额和材料预算价 设计人员按项目估算及概算控制设计图 各相关专业环节制定双赢策略 建管部严格控制设计变更，设计变更率控制在1% 计划合约部造价管理人员及时提供可靠基础资料,限额设 计的管理,

12、（1）委托设计阶段需要有详尽的资料和技术指标，明确总体目标 （2）扩初设计阶段用技术经济指标考量设计方案，评价方案的优劣（子牙新苑项目建议在方案报规获得批复后，专题研究功能、定位等，给设计单位发扩初设计任务书，由设计单位进行扩初设计）,如户型适用性,如建筑的功能分区 和配套设计,设计方案是否经济 合理的考核标准,经济性是否合理,布局是否合理,（二）规划设计阶段成本控制节点,（二）规划设计阶段成本控制节点 （3）初步设计阶段明确项目工程造价的最高限额，确定造价目标（见附表） （4）施工图设计阶段防止可能出现的设计问题，导致变更造价造价,（5）设计交底和配合施工阶段的要设计单位深度参与,(三)规划

13、设计阶段成本控制的内容,进度,品质,成本,样板区造价,设计失误率 图纸完善程度 部品封样率,项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,并非某一个极端，因为其中任何一项都意味着项目代价， 只有三者平衡才能获得最小的代价付出。,规划周期 方案周期 扩初周期,施工图周期 景观设计周期 室内设计周期 施工周期,含钢量等土建成本 设备造价 景观造价,产品的品质,设计变更签证率,合理的设计费,（1）结构含钢量及混凝土含量（保证安全和品质的前提下，降低用量）,(2)安装造价,主要是电梯、外檐装饰材料、外墙保温材料、门窗等，在满足使用功能的前提下，适当考虑维护及保养成本，选择中档品牌。,(3)景观造价,1、硬景

14、：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等。 2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类。,（4）样板区造价,(一)项目开发成本控制的内容,1、售楼处选择： 2、样板房装修：经济、适用；。,（5）合理设计费是保证质量与进度的基本条件之一,建议设计费标准：按40元/平米（建筑面积）单价确定，包括所有方案设计、景观设计、综合管网设计、施工图设计等内容。尤其是在设计合同中约定设计变更率（因设计原因）。,1、规划方案,（五）规划设计阶段成本控制实施,2、规划报批及扩初设计,3、桩基设计,4、施工图设计,5、销售包装设计、装修方案设计,6、功能设计,7、设计变更、材料

15、设备选型等,拿地节点,方案报建,方案设计,扩初设计,施工图设计,施工图,部品材料定板封样,论证阶段,工程 管理,规划设计,扩初设计,景观设计,部品材料清单,示范区景观、装修施工图,扩初报建,施工图报建,概念规 划方案,部品材料调研,产品创新,建筑、规划方案 结构、设备,初步方案,销售示范区策划,景观概念,8、设计流程优化,8.1项目规划阶段的成本优化,1、交通系统规划中的路网规模、停车方式、道路断面、步行系统与配套管线、消防流线等。 2、配套公建布局及方案。 3、景观设计：现状景观改造与利用、维护成本,（1）结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化 1）建筑方案的选择：设计前期方案一旦确定，

16、成本大势也基本确定。结构设计从方案入手可以对项目总成本进行较大优化。 2）桩基型式的确定 （2）结构计算数据的审核 结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核 1）输入信息的审核 核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。 2）输出信息的审核 检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。 （3）细部做法的控制与审查 对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。 1）级钢的应用：由于级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量

17、的在一些成本控制较好的项目中广泛采用 2）合理归并结构构件：结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。 3)对设计高层项目细部大样的做法明确，有利于施工图的规范，减少施工过程中的设计变更。,8.2项目结构设计阶段的成本优化,（4）结构设计优化的主要关注内容： 1）基坑、边坡控制 2）桩基选用的优化 3）结构含钢量的控制 4）上部结构选型的优化 5）特殊部位的结构优化处理 6）选用新钢、冷扎带肋钢筋等技术，降低含钢量。 （5）成本优化与设计合理周期的确定 结构成本监控过程的分阶段控制，要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，

18、才能保证设计成果准确、安全、经济。 （6）结构含钢量限额 由于建筑类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。 含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证产品的较高品质。 在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。,规 划 设 计,单 体 设 计,设 备 设 计,初步设计 施工图,功 能 平 面,结 构 体 系,立 面 设 计,概念设计,（1）设立内外装修和安装的成本目标 倡导在设计管理阶段，设备工作并行并前置； 倡导在施工图结束前，完成主要设备定样定板；,8.3设

19、备设计阶段成本优化,（2）开展标准化设计、进行集中采购 标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计工作量为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件。 （3）设备方面优化关注点： ）覆土埋深与设备管线的埋设 ）地下室层高与设计管线的关系 ）设备参数以及设备型号的选用 ）选用新技术、新设备的应用。如选用无机房或小机房电梯（节约共摊面积及节能）,1）土方造型的合理性 2）水景的合理布置 3）大乔木的慎选 4）雕塑品的限制 5）硬质铺装的优化,8.4.景观设计成本优化内容,（1）进行限额设计 限额设计的定义:根据已制定的目标成本控制计划或根据以往项目的数据积累，对即

20、将进行专项设计，给设计单位一个控制造价的经济指标，要求设计的工程概算不能超过委托的限额。 限额设计的管理: ）首先根据项目的营销定位分析确定设计的定位。 ）根据设计定位，根据以往工程的经验确定设计的目标值。 ）设计单位拿出扩初设计和概算后，建管部组织对图纸进行内审，并对设计进行修正。 ）之后，建管部组织对图纸进行内审，并对设计进行修正。 5）根据双方互动认可，最终出施工图纸。 （2）控制设计变更 很多项目由设计失误所带来设计变更,占总建造成本的3-10，其中重复性错误占相当比例。,9.施工图阶段的成本优化,（1）招标方式的选择-公开招标、直接委托（专业配套） （2）计价方法的确定-工程量清单计

21、价招标,1、招投标环节成本控制的内容,2、招投标环节成本控制的措施,（1）编制缜密、严格的招投标文件及合同文件，各部门各负其责（技术、商务、范围、分界点、验收标准等），合同措辞严密，合同履行过程中经常会出现因为界定不清而造成争议、索赔的增加。 （2）公司内部、造价咨询公司同步进行工程量清单审核，之后进行汇总、分析 （3）合理确定控标价。 （4）选择信誉、实力、履约综合占优的承包企业。 （5）对于大型设备及主要材料进行甲供，在充分进行市场调研的基础上，选择优质供应商。 （6）对于各种检测费用、评审费用，尽量将费用降到最低。,施工环节的成本控制主要应注意三大方面，一个是因各种变更、现场签证增加的费

22、用，第二个是材料价格上涨、价款调整以及工程款引起的费用；第三个方面是工程索赔增加的费用。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。,1.工程索赔价款控制 2.工程变更费用控制 3.现场签证价款控制 4.工程价款支付控制 5.挖掘节约工程造价潜力,（一）施工环节成本控制的主要内容,1.合同管理 （1）合同会签制度：一项合同的签定，需要公司各责任部门评审，各自对合同中的条款进行把关，避免出现专业管理的空白。 （2）合同分析：包括专业技术（专业成本及漏项及可实施性）分析及法律风险分析（合法及保障性）。 （3）合同交

23、底：合同分析后，应由合同管理人员向各管理层作合同交底，把合同责任具体落实到各责任人和合同实施的具体工作上。并把合同间的衔接交待清楚。 （4）合同实施的控制：通过合同实施情况分析，找出偏差，调整合同实施过程，达到合同总目标。,(二)施工环节成本控制的主要环节,2.索赔管理 工程建设中索赔管理的任务主要有索赔和反索赔 （1）索赔：是指在合同实施中，合同一方因对方不履行或未能正确履行合同所规定的义务或未能保证承诺的合同条件实现而遭受损失，向对方提出补偿要求。索赔一般是承包人向发包人提出的。 常见索赔的主要起因： 1）合同文件引起的（如图纸和工程量表中错误的描述） 2）工程施工方面（如设计变更和工程质

24、量要求变更引起的） 3）关于价款方面（如拖延支付进度款） 4）工期引起的（延误工期损失等） 5）特殊风险和人力不可抗拒 6）工程暂挺、中止合同。 （2）反索赔：是相对索赔而言，是对提出索赔的一方的反驳。通常反索赔主要是指发包人向反索赔是相对索赔而言，是对提出索赔的一方的反驳。通常反索赔主要是指发包人向承包人的反索赔。 常见反索赔的主要理由： 1）工程质量缺陷 2）拖延工期 3）发包方其他损失。,3.变更管理,（1）设计和工程变更的主要内容： 1）由于设计单位图纸错、漏、碰、缺，导致发生做法变动、材料代换、纠正施工图中的失误或其它变更事项。 2）由于我方原因改变建设标准、结构功能、使用功能、增减

25、工程内容，导致发生做法变动、材料代换或其它变更事项。 （2）变更管理的主要措施： 第一种：一是加强对设计单位的管理，二是施工图阶段的审查 。 第二种：尽量杜绝。,4、现场签证管理 （1）现场签证的主要内容： 在施工过程中出现的各种技术措施处理，以及由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线）变化，导致发生增减工程量，材料代换或其它变更事项。 事后设计变更导致的返工和技术处理措施等。其他，如：土方倒运、机械进出场、赶工措施、配合销售等。 （2）系统分析产生现场签证的诱因 1）设计变更引起的设计变更引起的合同出现漏项或清单说明不清引起的合同出现漏项或清单说明不清引起的措施费签证 2）技

26、术措施和施工质量标准不清晰造成场地移交责任不清引起的 (场地硬化)规费签证 (夜间施工噪音污染) 3）主材、主要工艺变了，申请变相的索赔 4）甲供材料管理采保费和甲供材料损耗等 （3）控制现场签证的原则 避免签证，减少签证，规范签证。 （4）影响现场签证的罪魁祸首： 合同出现漏洞。 设计变更。 施工措施费。,（5）目前工程合同存在的主要问题： 工程范围划分不清楚、不具体，为承建单位索赔提供了机会，导致工程签证难以控制。 工程量清单说明不够详细，容易引起签证。 付款条件与形象进度或完成工程量的关系不清不楚，增加了工程管理协调难度。 工程技术要求或工程质量要求不具体明确，无法保证差异化产品的品质。

27、 （6）措施费 1）施工措施费含义：投标人完成本招标工程所需要的技术、生活、安全等方面的非工程实体项目全部费用，并已经充分考虑了招标文件的施工管理及技术要求。 2）控制原则：在招标中明确“施工措施费用包干”施工措施费包干原则： 投标措施项目清单未填写部分，视为已包含在工程量清单的其他费用中，措施项目投标报价包干考虑，结算时除合同规定外不做调整。设计变更及签证工程中，发生的措施费用亦由投标人在报价表中包干考虑。 （7）具体操作措施： 1）一单一算原则：一个设计变更及签证单应编制一份结算单，且对应一项内容； 2）一月一汇总原则：每月汇总已完工的变更签证费用，反映在项目动态成本中； 3）完工确认原则

28、：当设计变更及现场签证完工后，尽快完成签字确认，如属隐蔽工程，必须在其覆盖之前签字确认； 4）原件结算原则：设计变更及现场签证的结算必须要有齐备的、有效的原件作为结算的依据； 5）时间限制原则：设计变更、签证都应先立项后实施。若有特殊情况，请示主管领导同意后实施，但事后补填报变更、签证单； 6）存档原则：变更、签证所有文件必须存档。原则上不允许发生人工签证。,1、设计变更,(三)施工环节成本控制的主要措施,2、现场签证,3、图纸审核,4、总分包管理,5、材料供应,6.工程款支付,1.制定采购预算与估计成本 2.科学合理的选择供应商 （1）选择供应商的数量，避免单一货源 （2）对用量大的材料设备选择两个以上厂家供货 （3）合理选择供应商的方式， 3.利用好采购环境 （1）把握好采购外部环境：指能对项目采购产生影响的外部变化，包括市场季节性变化、国