旅游地产投资培训课件.ppt

1、旅游地产投资培训课件,问题一：人们为什么要投资？投资的目的是什么？,1、抵御通货膨胀，捍卫财富安全：所谓坐吃三空，如果不进行投资，cpi就像 猛虎一样每年将你的财富一点一点的消耗掉。2011年全国cpi平均涨幅为5.4%，也就是说2011年，你的财富缩水5.4%，购买力下降了5.4%，钱不值钱了，如果你有100万，1年少5.4万，2年少10.8万，如果不进行合理的资产投资，不出5年，只剩下不到70万。所以我们必须进行合理的资产投资？,知识点1：消费物价指数英文缩写为CPI，是根据与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。,知识点:2：为什么一定会

2、通货膨胀？ 经济的发展必然带来通货膨胀，通货膨胀的反面就是通货紧缩，通货紧缩的时候，人们对未来经济缺乏信息，不愿意投资、生产，就业下降等一系列问题，所以任何一个国家都希望经济发展，通货膨胀在2-3%可接受范围，超过3%表示货币贬值速度过快。 日本、韩国的高速发展伴随着高通胀。60年代的日本，一个便当大约5日元（电视剧阿信），而现在的一个便当约1800日元，（蜡笔小新一个月的零花钱约3万日元），40年的时间，一个便当翻了360倍，如果当年赚的钱全部存入银行，到现在能够买多少个便当？ 2004年，西安平均工资1077元，房价约3300元/平米（曲江6号） 2010年，西安平均工资2858元，曲江6

3、号的房价约12000元/平米 如果我们把当年的工资存起来，多少年才能买房？ 通货膨胀是中国经济快速发展的必然结果，而且是远远超过政府的统计，在CPI的计算中，没有含有能源部分。,2、 保值、增值的目的，资本的逐利性使得其追求利润的目的，任何的投资首先是要能够保值，然后才是增值，在高CPI时代，进行合理的资产配置和投资组合是必然的。,问题二：什么样的投资产品才是一个优秀的投资产品？,优秀的投资产品具备4大特征：,1、本金不能少保本： 2、每年有一定的收益，抵御CPI； 3、还能增值，本金要增长； 4、不用操心，风险低；,问题三：市场中主要的投资产品,1、储蓄：国债、保本型理财； 2、证券：股票、

4、期货等； 3、黄金： 4、民间借贷： 5、不动产： 6、做生意：,谁是一个优秀的投资产品？,不动产投资符合优秀投资产品的特征！,资源型投资品也具备良好的投资途径，如煤炭、石油、电力、通讯、军火等， 但进入门槛受限，限制投资，同时开采型资源受开采寿命限制,问题四：不动产投资，如何进行选择城市住宅、商业、旅游地产？,对于选择不动产投资，从3个方面进行比较，第1：增长空间；第2：稀缺性；第3：投资门槛 在城市住宅、商业、旅游地产中，3个分别具有不同的增值性。 住宅： 从目前中国城市化进程来看，城市住宅已经过了暴力投资时代，增值空间不大，主要从:3个方面来讲：第1：政府推进城市化进程，不是为了推动高房

5、价，而是为推动中国经济的产业结构调整，当下政府鼓励刚需购买；第2：随着中国人口的变化规律，当人口达到顶峰时，所以的住宅也将达到顶峰，人口下降必然带来很多的城市住宅空置，现在的欧洲就是未来的中国，城市住宅多于人口的情况；第3：城市住宅的供应量大：18年前，西安市开发高新，之后开发曲江，随之是北郊、浐灞，开发量1个比1个大，现在开发西咸新区，比曲江、高新、浐灞、北郊加起来还要大，这么大的供应量你说他的空间还要多大；目前在西安1套房的首付也需要20万以上； 商业（商业门面）： 商业，具备良好的经营型和长期的增长空间，相对稀缺，但商业投资相对较大，动辄300万以上； 旅游地产： 而旅游地产，在中国特别

6、是在陕西地区，才刚刚开始，未来的增值空间特别大，为什么一到周六周日，秦岭北麓就堵车，人们都到这旅游放松，需求量特别大。,问题五：为什么说旅游地产是一个优秀的投资产品？,旅游地产是现在目前比较好的一个投资产品，特别是在现阶段： 第一：旅游地产刚开始，能够以最低的价格获得第一桶金，从全国其他城市来看，任何一个旅游度假区的房产都超过城市住宅的价格，而且都超过1万，甚至高达十几万的情况，目前太白山国际旅游度假区（汤峪温泉旅游度度假区）是陕西省最早开始做旅游地产的，未来房价超过西安破万是指日可待； 第二：资源型：旅游地产，最重要的是他无与伦比的资源优势，人们到度假区来是来放松的，自然的资源环境很重要，这

7、些资源是无法复制的，在城市购房的时候，选择是名校、医院、交通等都是可以重复建设的，所以说，早购买，早早的占有最好的不可复制的资源； 第三：旅游地产的需求量大：随着生活水平的提高，出去休闲度假已经成为习惯，人们追求健康、快乐成为趋势；你看一到周末，秦岭北麓就开始堵车，为什么人们都来秦岭，因为秦岭能够给大家带来轻松愉悦的氛围，亲近自然。目前全陕西人口约3600万，加上甘肃宁夏约7000多万，却没有一个真正的休闲度假区，虽然秦岭没有像样的度假区，进山吃的是农家乐，没有别的消费，不是他们不愿意消费别的，而是没有度假配套，所以说休闲度假市场需求量特别大。,知识点3：旅游与休闲度假的区别是什么？,“度假”

8、主要是休息和放松，而“旅游”侧重于观光揽胜和猎奇。,旅游是花钱买罪受，那么度假则是花钱买享受了,知识点4：为什么说陕西进入休闲旅游度假时代？,国际旅游组织协会报告指出,2010年，西安市人均GDP突破5000美元大关，达到5400多美元，西安进入爆发性旅游休闲时代。,当人均GDP达到3000美元时，人们进入旅游时代；当人均收入水平达到5000美元时，人们进入休闲度假时代。,丽江休闲度假典范,国务院常务会议讨论并原则通过 关于加快发展旅游业的意见，提出将旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。,2009年11月25日,一个吃饱了撑的年代,Eat a very full time,快乐、轻松、愉悦,

9、休闲度假,Leisure is a happy, relaxed, joyful . .,问题六：旅游地产区别与传统地产的优势是什么？经营,旅游地产除了市场需求量大，造就了她的升值空间大外，与传统地产的区别最核心的部分是旅游地产具有经营的能力，坚固了商业地产经营的能力。对于旅游地产的经营方面，主要反映在两个方面： 第一：度假区的经营与发展：任何一个旅游度假区都融合了很多的休闲设施和景点（如咱们项目），随着这些休闲设施的不断建设，房价在不断的上升，如三亚，房价不断的攀升，从当年的3000左右到现在的3万，休闲度假设施建成后，大量的游客到来，带动了当地的消费，拉到经济增长，从而拉升的房价增长，如在

10、三亚一个楼盘，同一栋楼，能看见高尔夫的比不能看见的高1万元/，可想而知度假设施建设带来的房价增长； 第二：项目自身的经营带动物业的增值，旅游地产项目必须能够实现自我的经营能力，这也是我们为什么一定要建设酒店的原因所在，从开发商而言，建设洋房，投入低，建设快，利润率高，但是考虑长远而言，秉着为业主负责任的角度而言，我们建设酒店就是为了经营房产，将所有的房产盘活起来，酒店公司对于本想买会做宣传，提高知名度，增加游客入住，入住的人多了，知名度高了，房价必然是增值更快、更多。 第三：全国连锁度假模式，通过购买一套房，实现多个度假区免费度假的模式，在2012年3月，全国工商联召开全国工商联旅游度假联盟会

11、议，陕西省只邀请咱们公司参加，探讨连锁度假的模式，即你在我们这买一套房，以后通过旅游联盟的平台，在网上交换，你想去三亚度假，就置换三亚的，同时咱们公司在秦岭北麓有东汤峪、西汤峪和临潼项目，未来2年左右实现秦岭北麓的连锁度假，让您享受一地购房，多个地方度假。这是在任何地方都无法享受的。,知识点：经营的力量,经营能够让一个濒临破产的企业重生，价值上千亿（海尔集团、尼桑） 对于地产而言，经营的力量最成功的表现是万达集团， 经营的能力转变： 农村的房屋 一个月的租金 100-200 元； 农家乐 一个月的租金 300-500 元； 村中村的房屋 一个月的租金 300-500 元； 住宅小区 一个月租金

12、 1500元 酒店 一个月租金30005000元 房子没有区别，区别的是相应的管理和经营能力,问题七：度假区经营的核心目的是什么？让游客在此停留的时间更长、消费时间更长,1、休闲度假产业链打造及设施完善，度假不是匆匆的来匆匆的走，是来放松的，如果只是急匆匆的赶路，人们就不愿意来这里休闲度假，每年度假区的游客超过百万，如何让他们消费停留下来就是我们目标，在休闲度假设施方面，开发建设（太白山、南山各策划师写），融合了各个年龄阶段的度假需求，集合休闲度假、商务会议、养生、养老等各个产业，和也是我们区别与一般度假村。 太白山 南山 2、营造良好的度假环境，咱们项目地处秦岭，自然环境非常好，是天然的氧吧

13、，在加上开发建设的滨河公园、度假设施，让人们在这里感受到“采菊东篱下，悠然见南山”的氛围，享受城市难得的自然气息，如丽江，实际上是一个做旧的古城，资源较少，但是提倡的是“晒太阳、打瞌睡、艳遇”的这种氛围，很多人都愿意来这里度假。,世界公认的4大休闲度假产品： 3S：阳光、沙滩、海岸 高尔夫 温泉 滑雪,问题八：旅游地产发展模式及竞争力,旅游地产，重点在于经营，为此衡量一个旅游地产的标准有2大点： 第一：游客的反复来的数量： 第二：长期的盈利能力； 在全国，旅游地产成功的模式分为几大例： 一、华侨城模式；休闲娱乐模式东部华侨城、欢乐谷 二、曲江模式；复制文化地产龙头模式，曲江大唐芙蓉园、大雁塔北

14、广场、大明宫 三、休闲产业区模式：黄山、丽江、三亚、汤峪温泉旅游度假区、太白山国际生态休闲度假区，强调休闲度假配套,华侨城作为全国旅游地产的先驱，开发建设了世界之窗、东部华侨城、欢乐谷项目，实现旅游设施和地产的双丰收，东部华侨城项目，别墅式洋房均价超过13万元/平米，早起开发建设只有3万/平米，都高于深圳市的房价，目前形成休闲、度假、会议为一体的度假目的地。,曲江模式：以复制文化为依托，依靠地产回资金的模式，基本上没有经营的概念，如曲江的开发建设，大唐芙蓉园基本上处于亏损状态，大唐芙蓉园无法满足人们的休闲度假的要求，旅游景点经营成为失败；同时复制文化，唐朝文化成为主题，对于推动城市建设有好处，但是对于休闲度假产业而言，过分的庄重，缺少轻松愉悦感，这也是为什么法门寺、楼观台不具备让游客轻松的原因。 休闲度假产业链模式：这是在华侨城模式基础上深化的一种模式，强调的是休闲度假产业之间相互融合，让不同年龄段、不同需求的游客都能够活动度假的要求，因为家庭度假越来越多，年龄差异大，需求不同，休闲度假产业模式整合需求，融