西安市刚需人口研究报告.ppt

1、西安市刚需人口研究预测报告,西安市人口概况,西安市人口结构状况,西安市刚需人口分析,总结,PART1：西安市人口概况,美城知识管理中心,全市常住人口分布 家庭户人口分析 各种受教育程度人口 城市居民可支配收入分析 西安市人均住房情况,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,全市常住人口分布分析,全市常住人口为8467837人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的7411411人相比，十年共增加1056426人，增长14.25%，年平均增长率为1.34%。从西安市各区县的人口比重来看，雁塔区和长安区的占比最大，分别达到14%和13%。,美城知识管理中心,整合资源 创新价值 求新求变 锐

2、意进取,全市家庭户人口分析,家庭规模缩小的主要原因：一是城乡居民的生育观念发生了很大变化，家庭生育孩子数量减少；二是我市农村地区劳务输出人口增加，留守老人和留守儿童增多；三是人们家庭观念有所改变，年轻人结婚后更愿意独立居住。,美城知识管理中心,全市常住人口中共有家庭户2504155户，家庭户人口为7396064人，平均每个家庭户的人口为2.95人，比2000年第五次全国人口普查的3.40人减少0.45人。,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,西安市各种受教育程度人口分析,由图可知，西安市从2000年到2010年的大学文化程度人数明显增加，而小学文化程度人数明显减少。高学历人口的增加和文盲半

3、文盲人口的减少，说明西安市全社会受教育程度明显提升，人口素质显著提高。值得注意的是，2000年西安普通高校在校学生只有19.41万人，2010年达到73.43万人，高校扩招导致普通高校在校学生数比2000年净增54.02万人。这表明西安是大批高素质人才的吸纳地，城市发展有着丰富的人力资源和雄厚的人力资本。,美城知识管理中心,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,西安市城市居民可支配收入分析,从近几年西安市城市居民可支配收入情况来看，基本上呈现出稳步递增的态势，且增长速度较快。2011年，西安市城市居民人均可支配收入达到25981元，同比增加16.8%，增长迅猛。,美城知识管理中心,整合资源

4、创新价值 求新求变 锐意进取,西安市城镇居民人均住房情况分析,2010年，陕西城镇居民人均住房建筑面积为28平方米，较2005年增加3.3平方米；同期，西安城镇居民人均住房建筑面积由21.8平方米增加到26.3平方米。与全国对比来看，全国2010年的城镇居民人居住房面积达到了31.6平米，可见西安市目前的人均住房面积与全国的水平还有着很大的差距。,美城知识管理中心,2000-2010年陕西、西安、全国城镇居民人均住房建筑面积（）,数据来源：国家统计局陕西调查总队,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,西安市房地产投资情况分析,从西安市历年投资情况来看，1995-2010年，固定资产投资和房地

5、产开发投资均保持了快速的增长，2010年房地产开发投资占固定资产投资的25%以上。从西安市住宅竣工面积来看，在经历了2007年929万平米的高点之后，基本上2008年以后呈现低位震荡的态势，这与近年来国家的房地产调控有着很大的关系。,美城知识管理中心,PART2：西安市人口结构状况,年龄构成 城乡人口构成 人口与房地产的关系及趋势 西安市未来婚房人口走势,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,西安市人口年龄构成分析,同2000年相比，0-14岁人口的比重下降9.38个百分点，15-64岁人口的比重上升7.39个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.99个百分点，快于全国1.91的增长幅度，老

6、龄化有一定程度的加快。从两次普查的数据来看，中青年依旧是人口的绝对主力。普遍认为，在中国，25岁45岁群体是购买商品房的主要群体。其中，25岁35岁人员处于婚龄期，对住房的需求属于刚性需求，弹性较小；而35岁以上的人群购买住宅多是出于改善住房条件的需要，需求弹性较大。有数据显示，20062010年，35岁45岁的群体所占的比重上升，这部分群体的人口总量大概在2.6亿左右，由此决定在2010年前，35岁45岁的群体住房改善需求将会刺激房地产市场的发展。而到2010-2020年的时候，上世纪80年代一批成长起来，25岁35岁人口比重会上升，这部分人口总数大概在1.2亿左右。,美城知识管理中心,整合

7、资源 创新价值 求新求变 锐意进取,西安市城乡人口分析,美城知识管理中心,近年来，西安完成千村百镇建设整治投资9亿元，对1000个村庄120个小城镇进行了综合环境整治，形成了以主城区、中心城镇、乡镇为构架的三级城镇体系，2010年城镇化率达到69%。而从西安市2010年城镇住宅建筑样式来看，二居室的房屋依旧占据了绝大多数，占比达62%，其次是三居室的房屋，大约占据了26%，可见目前西安市的住宅还是以二室和三室为主。,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,西安市各区域人口结构分析,美城知识管理中心,家庭人口规模(家庭平均人口数)发生变化，即使人口总量不变，也将使居住单位数发生变动，从而引起所需

8、要的住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般地说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加。从西安市各主城区的户均人口来看，主城区的户均人口都较西安市的有所增加，其中雁塔区和长安区的户均人口最大，分别达到3.68人与3.65人。,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,人口与房地产的关系及趋势,美城知识管理中心,中国在20世纪80年代初期开始采取了严厉的计划生育政策，这一政策导致了80年代的低生育率，以及较少的新增人口。而6070年代人口的快速增长造就了90年代20-30岁之间的人口非常多，大量适育人群导致了90年代较多的新生儿

9、，所以90年代新增的人口数量要高于80年代新增的人口数量。从上图可以大致看出，我国人口结构经历了“第一人口高峰”、“第二人口高峰”、“人口洼地”、“第三人口高峰”的演变过程。“第三人口高峰”的“90后”将成为未来助推中国经济及房地产高速发展的生力军（人口红利）。由此可以预见2010-2025年将是中国房地产发展面临的最好黄金时期。但是随着中国人口增速的持续下降以及老龄化社会的来临，2025年以后房地产业将逐步进入减速发展阶段，2030年以后将进入全面萎缩阶段。此现象和全国一致，具有普遍性。西安市自然也不例外。,从人口发展基本规律看，20052015年这一阶段，主要是20世纪80年代（即“80后

10、”）出生人群的婚嫁生育高峰期；20152025年这一阶段，主要是20世纪90年代（即“90后”）出生人群的婚嫁生育高峰期；从我国人口结构看，“90后”是我国继“60后”之后的又一个人口高峰（“60后”是我国解放后实施计划生育前的人口高速膨胀的一代，而“90后”基本上为“60后”的子女）。随着“90后”将陆续进入结婚年龄，这样一支群体数量之庞大，而且独立意识和超前消费意识非常强，对于婚房要求的程度更加强烈，房子将成为他们结婚前的必备条件，将会强力拉动房地产需求。,西安市未来婚房人口走势,历史经验和数据表明，适婚年龄（20-35岁）结婚率占到总结婚人数的85%左右（2010年全国办理结婚登记的公民

11、当中，20-24岁占37.9%，25-29岁占35.3%，30-34岁占10.7%，35-39岁占5.8%，40岁以上占10.3%），而这部分“婚房”需求恰恰又是整个刚需购房需求的绝对主力。,PART3：西安市刚需人口分析,西安市刚需人口概况 新增城镇人口分析 婚房需求分析 改善性需求分析 流动人口分析,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,住房刚性需求概念,美城知识管理中心,按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。但由于一套住房的价值巨大，住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有权威的定义

12、。中国社科院发布的中国住房发展报告(20092010)认为，住房的真实需求，是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响，具有一定的刚性。业界比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套。,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,刚需人口组成,美城知识管理中心,城镇化,改善需求,流动人口,婚房需求,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,西安市2011年购房情况分析,2011年调查显示，目前西安市绝大多数购房者属于刚性需求购房者占96%；对刚性需求购房者来说，买房主要还是用于基本居住需要占40.

13、9%。结婚用房所占比例为29.1%，家庭改善性需求购房者所占比例为21.5%。可见受到目前的调控政策，投资性购房受到很大的抑制，刚需已然成为市场绝对主流。,美城知识管理中心,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,西安市新增城镇人口分析,西安市目前有城镇人口582万，按照年平均增幅1.4%来看，每年需要新增8万的城镇人口。预计到2020年以前，如果依照目前26.3平米的人均住房面积，也就是每年会有210万平米的新增住房需求。,美城知识管理中心,“人口红利”被认为是影响楼市的重要因素。“80后”的青年群体已经普遍进入适婚年龄，他们已经成为房地产市场中重要的客户群。并且，适婚年龄人口的数量还将持续

14、走高。从西安市近年来的新婚人数来看，2005年以前，基本上每年保持在5万对新人，而近5年来来，新婚人口成直线递增态势，2011年新婚人口达9.58万对，预计2012年约有近10万对新人结婚，他们之中超过70%都有购房置业的迫切需求，按照西安市户均2.95人和人均26.3平米计算，2012年婚房大约会产生100000*2.95*26.3*0.7=543万平米需求。而且，根据之前的人口红利分析，2010-2025年的新婚人口都将保持高位。,西安市近年来新婚人口情况,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,西安市改善性住房分析情况,如果西安市30-59 岁的所有城镇人口（总数约200万 人），在20

15、11-2015年之间，逐步将人均居住面积从26 平米提高至32平米，那么未来五年还需要1200万平米，平均每年新增约240万平米。,美城知识管理中心,根据西安市十二五规划内容，十二五期间我市将规划建设经适房1000万平方米、16.65万套;建设和配备廉租住房250万平方米、5万套;建设公共租赁住房343万平方米、10万套。到“十二五”末，西安人均住房建筑面积将达到32平方米。,整合资源 创新价值 求新求变 锐意进取,西安市流动人口分析,西安现有流动人口200万以上，其中农民工超过100万，并以每年百分之十的速度递增。西安市流动人口的年龄结构属于年轻型，以“二代农民工”为主，主要集中在2045周

16、岁，以本省人口为主。据了解，流动人口中绝大部分目前选择租房，他们大多也属于自住刚性需求。按照年10%的增幅，每年将会有20万的新增流动人口，即便按照3成的打算定居西安的人口计算，每年至少有6万的流动人口有购房意愿，依照26.3的人均面积，这大概又将产生150万的刚性需求面积。,美城知识管理中心,PART4：总结,美城知识管理中心,美城知识管理中心,西安市刚需人口总结,一西安市的刚性需求人口主要分为四类：一类是城镇化发展带来的需求，其次是婚房需求，再次就是改善性住房的需求，最后就是流动人口的需求。 二目前来看，从2011年-2025年，西安市婚房每年新增的刚性需求面积大约为550万平米，流动人口

17、大约150万平米，加上潜在的城镇化需求的210万平米，改善型需求约200万平米，因而，西安市每年新增的刚性需求面积约为1100万平米。 三总体来看，西安市目前的房地产市场刚性十足，如果再加上往年未消化的刚性需求人口，这个需求量就相当庞大了。在2011年，西安市的刚需受到了政策的极大影响，相当一部分刚需客户都选择了观望。不过，政策如果有稍微的松动，往年累加的刚需和今年新增的刚需将会集中爆发。 四.婚房市场是一个很有潜力的市场，自住客户群中最具刚性需求特质的就是年轻人结婚购买婚房。据调查，去年以来，由于市场调整和政策调整，购房者观望气氛浓厚，刚性需求受市场的影响出现了一定的抑制，其中绝大部分都是婚房需求，目前婚房需求释放已经在市场中得到印证，加上今年是“结婚大年”，婚房市场或成为2012西安楼市刚需主力军。,版权声明 本报告由美城机构编写，所有提供的信息均通过本公司可靠