惠州置信广场项目租金建议.ppt

1、惠州置信广场项目租金建议,惠州置信广场项目 租金建议,2011年5月13日,中原集团成员 Member of Centaline Group,本报告严格保密，仅限客户内部使用，未经森拓普允许不得外传或作其他用途。,商户承租能力分析,针对惠州置信广场商业租金的建议，森拓普基于以下几个方面的综合考虑: 项目周边商业裙楼租赁概况 类似典型案例比较分析 商家访谈及对价格的预期,项目所处江北CBD，周边典型裙楼租赁价格1F大概250-300元/，但目前空置率非常高，进驻的业态一般为银行、电信、中国移动等商务配套业态。对本项目购物中心业态的租金参照性较弱。,江北CBD租赁物业概况,港惠新天地,隆生半岛广场

2、,华贸天地,社区配套,档次：高端化,档次：大众化,本项目,超市,百货/电器,区域性购物中心,业态：单一化,业态：复合化,帝景湾 商业街,本项目旨在打造惠州首个以服务商务消费需求为核心的综合性购物中心，品牌搭配以时尚、精品为特色，其定位档次将高于现有在营的所有商业项目，但不宜也很难超越华贸中心。,城市级购物中心,百佳,天虹商场,人人乐,海雅百货,顺电,港惠新天地,隆生半岛 广场,华贸中心,商业档次定位,通过市场比较法测算租金，主要选取惠州已经营业和即将入市的购物中心作为参照，而华贸天地的所处区位、入市时机与本项目相近，故本项目租赁价格定位重点参照华贸天地。,市场比较法测算租金,通过对相关业态的商

3、家的访谈（电话或见面），以及对专业的招商经理的访谈，得出一些业态的商家在惠州江北区域的意向租金。,综合考虑以下两方面： 根据业态规划，一层都为品牌形象店或旗舰店，承受租金的能力较高； 结合调研的不同业态商家可承受的租金。 综合所述：商家访谈法得出的项目一楼的租金约为120元/月。,商家访谈对价格预期,通过多种方法的综合平均，以消除单一方法的偏差。 商家是项目定价的重要考察对象，因此对此方法给予较高权重。,综合考虑CentaPro对于惠州商业市场以及相关商家的经验认识，以及通过多种方法测算出的价格，对于项目一楼的平均租金的指导价格范围为120-140元/月；而街铺价格为250-300元/月。,由

4、于项目所处区域目前的商业市场还不成熟，周边的商务办公还在逐渐发展中，中高层次的消费者还需要不断积累，因此在前期市场培育阶段，商业租金的定价较为保守，可以低价入市吸引商家，待市场成熟后再逐步增加租金。,综合测算租金,项目租金定位： 1F：均价128元/，价格区间120-140元/; 2F：均价90元/，价格区间80-100元/； 3F：均价65元/，价格区间55-70元/; 4F：均价45元/，价格区间35-50元/； 5F：均价25元/，价格区间20-30元/; 6F : 均价20元/，价格区间20-25元/； 主/次主力店：指3000平米以上的商家其租金20-30元/；餐饮60-100元/。

5、,各楼层租金定位将主要综合考虑以下几个方面: 结合项目楼层业态规划：13F以零售为主，结合部分休闲餐饮等业态，4-6F以大型餐饮、娱乐级家居家电等业态为主；大型餐饮娱乐业态及次主力店承租能力相对较低；零售业态承租能力强，是项目租金收入的主要来源； 据CentaPro对市场的经验，一般的集中式商业的租金水平大约为，一楼：二楼：三楼：四楼：五楼=1：0.7：0.5：0.3 ： 0.2； 楼层差价比值如华贸天地为负一楼：一楼：二楼：三楼：四楼：五楼=0.6：1：0.7：0.5：0.35： 0.2。,综合测算租金,根据项目自身条件以及惠城目前购物中心租金水平，本项目一、二、三层平均租金约为128元/、

6、90元/ 、65元/ ，租金水平契合惠城商业市场，考虑到本项目作为CBD商务消费的领航者，存在着一定的发展空间，但因本项目是刚入市的项目，需要一定的培育期，因此，初步建议 项目一至三层对外租金报价为160元/ 、120元/ 、90元/。实际建议租金水平约为128元/、90元/ 、65元/ 。根据业态不同，建议扣点范围为18%-28%。,注：以上租金报价仅供参考。考虑到商家的情况不一，租金价格也存在着较强的浮动性，最终成交价格以发展商确认为准。,对外市场租金测算,THANK YOU！,中原集团成员 Member of Centaline Group,深圳公司深圳市罗湖区深南东路5002号信兴广场地王商业中心 48楼 09室 电话（0755） 8247 8556传真（0755）8247 8550 香港公司香港九龙旺角弥敦道677号恒生旺角大厦18楼 电话（852） 2309 5254传真（852）2399 7293 武汉公司 ：武汉市建设大道568号新世界国贸大厦1座16楼 16室 电话（027） 855